27/08/2021 14:02

Vướng mắc trong trường hợp quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng

Vướng mắc trong trường hợp quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng

Bài viết này tác giả xoay quanh đến các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, nhưng thời điểm thụ lý, giải quyết quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng đất.

Hiện nay, các vụ án có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất phát sinh nhiều và có tính chất phức tạp, thời gian giải quyết kéo dài, như “Tranh chấp quyền sử dụng đất”, “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” (đối với trường hợp có bảo đảm khoản vay bằng quyền sử dụng đất). Đối với các tranh chấp như vậy, trường hợp quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thực tiễn xét xử Tòa án còn lúng túng trong việc xử lý, giải quyết và còn rất nhiều quan điểm khác nhau. 

1. Quan điểm 1 cho rằng quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng nên phải tiếp tục gia hạn sử dụng đất mới có thể thi hành án được.

Theo quy định khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, quy định:

“Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”

Theo khoản 2 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai năm 2013, quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, khi hết thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn đương nhiên được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm nữa “nếu có nhu cầu” và không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 188 quy định một trong các điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải “trong thời hạn sử dụng đất”.

Thực tiễn xét xử, đối với trường hợp phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất phải do chủ sử dụng đất làm thủ tục, nhưng đối với những trường hợp chủ sử dụng đất là người bị kiện hoặc là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (đứng ra bảo lãnh cho khoản vay của người khác) đã bỏ đi khỏi địa phương hoặc không hợp tác trong việc làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất, thì Tòa án vẫn có thể giải quyết vụ án bằng một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng đến giai đoạn thi hành án thì lại không thi hành được bản án, quyết định được hoặc cũng có trường hợp Tòa án không có hướng giải quyết vì cho rằng nếu có giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực nhưng lại không thể thi hành án được vì lý do hết thời hạn sử dụng đất.

2. Quan điểm 2: Vẫn thi hành được bản án, quyết định của Tòa án trong trường hợp quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng đương nhiên được tiếp tục gia hạn sử dụng đất.

Đối với quan điểm 2, việc lập luận ngược lại đối với quan điểm 1, cụ thể:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 188 quy định một trong các điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải “trong thời hạn sử dụng đất”.

Thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án, mặc dù thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử đất đã hết, nhưng theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai năm 2013, khi hết thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn đương nhiên được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm nữa “nếu có nhu cầu” và không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.”

Như vậy, cho đến thời điểm hiện tại mọi trường hợp đều vẫn còn thời hạn sử dụng đất, việc thi hành án bản án, quyết định của Tòa án trong trường hợp này là đảm bảo.

Tác giả có cùng quan điểm với quan điểm số 2, tuy nhiên đối với quan điểm số 1, trường hợp đã đương nhiên được gia hạn thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai năm 2013, nhưng thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án lại hết thời hạn sử dụng đất đã được gia hạn trước đó, thì việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án trong trường hợp này là không đảm bảo. Tuy nhiên, việc sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật là tùy vào thực tiễn khách quan, nên có lẽ trong tương lai, các nhà làm luật sẽ có hướng xử lý để đảm bảo cho việc thi hành án đối với trường hợp hết thời hạn sử dụng đất.

Trên đây là một số vướng mắc trong trường hợp quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng, rất mong nhận được sự trao đổi, góp ý từ phía bạn đọc.

NGUYỄN THÁI NAM (TAND huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai)

Nguồn: Tạp chí Tòa án

Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của LawNet. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email:info@lawnet.vn
2097


Vui lòng Đăng nhập để có thể tải về
Đăng nhập

  • Địa chỉ: 17 Nguyễn Gia Thiều, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP Hồ Chí Minh
    Điện thoại: (028) 7302 2286 (6 lines)
    E-mail: info@lawnet.vn
Chủ quản: Công ty THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
Chịu trách nhiệm chính: Ông Bùi Tường Vũ - Số điện thoại liên hệ: (028) 7302 2286
P.702A , Centre Point, 106 Nguyễn Văn Trỗi, P.8, Q. Phú Nhuận, TP. HCM;