Bản án về yêu cầu chấm dứt văn bản thỏa thuận và yêu cầu tuyên vô hiệu phụ lục văn bản thỏa thuận số 39/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HOÀN KIẾM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BẢN ÁN 39/2024/DS-ST NGÀY 27/06/2024 VỀ YÊU CẦU CHẤM DỨT VĂN BẢN THỎA THUẬN VÀ YÊU CẦU TUYÊN VÔ HIỆU PHỤ LỤC VĂN BẢN THỎA THUẬN

Trong ngày 26 và ngày 27 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số: 117/2023/TLST- DS ngày 02 tháng 11 năm 2023 về việc “Yêu cầu chấm dứt văn bản thỏa thuận và Yêu cầu tuyên vô hiệu phụ lục văn bản thỏa thuận”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 36/2024/QĐXX-ST ngày 10 tháng 05 năm 2024, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu A, sinh năm 1970 Địa chỉ thường trú: A16 – BT5 – Khu ĐTM MĐ II, Tổ dân phố số 14, MĐ 2, Nam Từ Liêm, Hà Nội Người đại diện theo uỷ quyền: Công ty Luật TNHH B Địa chỉ trụ sở: Bắc Cầu 3, phường N, quận L Biên, Hà Nội (theo Giấy uỷ quyền số 03.11/GUQ ngày 03/11/2023) Người đại diện theo pháp luật của Công ty: Ông Bùi Hồng H – Chức vụ: Giám đốc Ông Bùi Hồng H uỷ quyền lại cho:

Ông Nguyễn Đặng Nhật M, sinh năm 1992 Bà Trần Thị TH, sinh năm 1997 Bà Nguyễn Ngọc L, sinh năm 1994 Cùng địa chỉ liên hệ: Tầng 10, số X Võ Thị Sáu, phường TH, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (theo Giấy uỷ quyền được lập ngày 04/11/2023).

Ông M có mặt khi xét xử, vắng mặt khi tuyên án; bà Nh vắng mặt khi xét xử, có mặt khi tuyên án; bà L vắng mặt

* Bị đơn: Công ty Cổ phần Bất Động Sản M Trụ sở: Tầng 4, toà nhà S, số 13 phố Hai Bà Trưng, phường T, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Người đại diện theo pháp luật: Bà Cao Thị Liên H, sinh năm 1977- chức vụ: Chủ tịch HĐQT Nơi thường trú: Số 1, tổ 19 K, phường K, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Người đại diện theo ủy quyền:

Ông Doãn Thành L, sinh năm 2002 (theo giấy ủy quyền số 07/2024/UQ/SRT2 ngày 01/03/2024), Bà Nguyễn Nhung Mỹ H, sinh năm 1996 (theo Văn bản ủy quyền số 20/2024/UQ/SRT2/CTLH_NNMH ngày 02/5/2024.

Ông L, bà H có mặt

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty CP M: Ông Ngô Anh T, sinh năm 1982- Công tác tại Công ty Luật TNHH A- Đoàn luật sư TP Hà Nội (có mặt) Địa chỉ: Phòng 609, tòa V2, H City, 177 T, phường Y, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Tại Tòa án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 28/06/2021, bà Nguyễn Thị Thu A và Công ty Cổ phần Bất động sản M (sau đây gọi tắt là “Công ty M”) đã ký kết Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK “Văn Bản Thỏa Thuận” với các nội dung chính như sau:

+ Công ty M giới thiệu, tư vấn cho bà Nguyễn Thị Thu A các thông tin về bất động sản tại Dự án Công viên Đại dương Hạ L do Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L là chủ đầu tư “Dự Án”, phù hợp với thông tin bản đăng ký nguyện vọng đính kèm “Bản Đăng Ký”.

+ Công ty M tư vấn, hỗ trợ các thủ tục liên quan để bà Nguyễn Thị Thu A mua bất động sản tại Dự Án phù hợp với nhu cầu, mong muốn của Bà Nguyễn Thị Thu A tại Bản Đăng Ký.

+ Công ty M cam kết cung cấp đầy đủ thông tin về Dự Án cho Bà Nguyễn Thị Thu A trên cơ sở những thông tin được cung cấp và cho phép công bố bởi chủ đầu tư.

+ Để đảm bảo cho việc thực hiện các cam kết của mình tại Văn Bản Thỏa Thuận, Bà Nguyễn Thị Thu A đặt cọc cho Công ty M số tiền là 100.000.000 VND.

+ Công ty M cam kết thực hiện các thủ tục cần thiết để Bà Nguyễn Thị Thu A được ký hợp đồng mua bán bất động sản với chủ đầu tư vào 30/06/2022. Trường hợp quá 180 ngày thì Bà Nguyễn Thị Thu A có quyền chấm dứt Văn Bản Thỏa Thuận, Công ty M phải trả lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại.

Cùng với việc ký kết Văn Bản Thỏa Thuận, Bà Nguyễn Thị Thu A và Công ty M đã đồng thời (cùng thời điểm) xác lập 02 văn bản gồm:

+ Bản Đăng Ký nguyện vọng số T83005A/SMT/ĐKNV ngày 28/6/2021, theo đó, trên cơ sở thông tin được Công ty M cung cấp, Bà Nguyễn Thị Thu A đăng ký mua Bất Động Sản có ký hiệu số T083005A, loại căn 2B, tầng 30, Tòa T08, diện tích sử dụng tạm tính là 73,83 m2 thuộc Dự Án tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ L, tỉnh Quảng Ninh với giá bán là 7.407.940.907 VND.

+ Phụ lục số 01 ngày 28/6/2021của Văn Bản Thỏa Thuận để điều chỉnh tổng số tiền đặt cọc Bà Nguyễn Thị Thu A phải đóng cho Công ty M là 7.111.623.271 VND với tiến độ chia thành nhiều đợt trong thời gian từ năm 2021 đến năm 2023.

Thực hiện Văn Bản Thoả Thuận và Phụ Lục 01, Bà Nguyễn Thị Thu A đã chuyển cho Công ty M tổng số tiền là 4.190.778.000 VND qua 07 đợt, cụ thể như sau:

+ Ngày 28/06/2021 nộp số tiền: 200.000.000 VNĐ

+ Ngày 07/7/2021 nộp số tiền: 498.463.000 VNĐ

+ Ngày 05/8/2021 nộp số tiền: 1.047.694.500 VNĐ

+ Ngày 15/9/2021 nộp số tiền: 698.463.000VNĐ

+ Ngày 15/11/2021 nộp số tiền: 349.231.500VNĐ

+ Ngày 15/3/2022 nộp số tiền: 698.463.000VNĐ

+ Ngày 25/7/2022 nộp số tiền: 698.463.000 VNĐ

Cho đến ngày 30/6/2022 - thời điểm Công ty M cam kết để Bà Nguyễn Thị Thu A được ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng căn hộ với chủ đầu tư, tuy nhiên, Bà Nguyễn Thị Thu A vẫn chưa được Công ty M cung cấp các thông tin cập nhật về Dự Án, tiến độ triển khai ký kết hợp đồng hay bất kỳ thông báo nào liên quan đến việc thực hiện các dịch vụ tại Văn Bản Thỏa Thuận.

Trong suốt 180 ngày tiếp theo, Công ty M cũng không thực hiện việc cung cấp thông tin, tư vấn, hỗ trợ để Bà Nguyễn Thị Thu A được ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tại Dự Án. Trong khi đó, qua thông tin tìm hiểu bà Thu A được biết Dự án Công viên Đại dương Hạ L do Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L làm chủ đầu tư chưa có xác nhận của Sở Xây Dựng tỉnh Quảng Ninh về việc đủ điều kiện huy động vốn cũng như điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đến 29/12/2022, Bà Nguyễn Thị Thu A đã trực tiếp đến Công ty M để làm việc và yêu cầu chấm dứt việc thực hiện Biên Bản Thỏa Thuận do Công ty Mặt Thời 2 đã không thực hiện được các cam kết và Dự Án cũng không đủ điều kiện huy động vốn hay ký hợp đồng mua bán căn hộ theo nhu cầu, mong muốn của Bà Nguyễn Thị Thu A.

Tại buổi làm việc ngày 29/12/2022, đại diện Công ty M tiếp nhận yêu cầu của Bà Nguyễn Thị Thu A, xin thời gian để trình lãnh đạo và sẽ phản hồi cho Bà Nguyễn Thị Thu A trong 10 ngày. Tuy nhiên đến nay Bà Nguyễn Thị Thu A vẫn chưa được Công ty M giải quyết các quyền lợi theo đúng thỏa thuận.

Ngày 03/01/2023, Công ty Luật TNHH B - Đại diện theo ủy quyền của Bà Nguyễn Thị Thu A trong quá trình giải quyết việc chấm dứt Văn Bản Thỏa Thuận với Công ty M đã có Văn bản số 03/01/2023/CV- BH gửi đến Công ty M để yêu cầu trao đổi, đàm phán và giải quyết các vấn đề phát sinh từ việc thực hiện Văn Bản Thỏa Thuận nhưng Công ty M không hợp tác giải quyết.

Sau khi nhận được Thông báo về việc thụ lý vụ án dân sự sơ thẩm số 117/TB-TLVA ngày 02/11/2023 của Tòa án, nguyên đơn đã khẩn trương, chủ động nhiều lần liên hệ Công ty M đề nghị trao đổi, làm việc và giải quyết vụ việc. Tuy nhiên đến nay Công ty M vẫn cố tình trì hoãn, viện nhiều lý do để kéo dài thời gian giải quyết các quyền và lợi ích hợp pháp cho Bà Nguyễn Thị Thu A theo thỏa thuận.

Hiện nay bà Thu A không có nhu cầu mua căn hộ nữa. Căn cứ điểm c khoản 1 điều 2 của Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021, bà Nguyễn Thị Thu A đề nghị Tòa án giải quyết các yêu cầu của Bà Nguyễn Thị Thu A theo đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ kèm theo như sau:

Yêu cầu chấm dứt Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021; Phụ lục số 01 v/v sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và Bản Đăng Ký nguyện vọng số T83005A/SMT/ĐKNV ngày 28/06/2021.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M hoàn trả toàn bộ số tiền bà Thu A đã thanh toán cho Công ty Cổ phần Bất động sản M là 4.190.778.000 VND.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M thanh toán tiền bồi thường thiệt hại tạm tính đến ngày 22/4/2024 là 1.016.039.217 VNĐ. Căn cứ theo khoản 2 điều 468 BLDS năm 2015 theo mức lãi suất 10%/ năm Tổng số tiền Bà Nguyễn Thị Thu A yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M phải hoàn trả và thanh toán tạm tính đến ngày 22/4/2024 là: 5.206.817.217 VNĐ.

* Bị đơn do ông Doãn Thành L là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn có ý kiến như sau:

Ngày 28/06/2021, bà Nguyễn Thị Thu A có nguyện vọng tìm mua bất động sản tại Dự án Công viên Đại dương Hạ L “Sun Marina Town” tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ L, tỉnh Quảng Ninh (“Dự Án”). Theo đó, bà Thu A đã có Bản đăng ký nguyện vọng số T083005A/SMT/ĐKNV tìm mua bất động sản với diện tích tạm tính là 73,83 m2 với giá bán dự kiến là 7.407.940.907 đồng tại Dự Án.

Cùng ngày, với chức năng là đơn vị tư vấn, môi giới và khảo sát nhu cầu thực tế mua bất động sản tại Dự Án, Công ty M đã giao kết Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK cùng các Phụ lục, văn bản đính kèm khác (“Văn Bản Thỏa Thuận”) với bà Thu A về việc Công ty M sẽ tư vấn, tìm kiếm bất động sản phù hợp với thông tin nguyện vọng của bà Thu A tại Bản Đăng Ký Nguyện Vọng với mức phí dịch vụ là 200.000.000 VNĐ (Hai trăm triệu đồng chẵn). Căn cứ trên Văn Bản Thỏa Thuận, bà Thu A sẽ phải nộp khoản tiền bảo đảm thực hiện cam kết và chứng minh năng lực tài chính của mình theo tiến độ hai bên đã thống nhất (“Tiền Đặt Cọc”) (chi tiết tại Phụ lục số 01 Văn Bản Thỏa Thuận).

Công ty cổ phần Bất động sản M cho rằng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không căn cứ. Cụ thể như sau:

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 3 Văn Bản Thỏa Thuận: “Trường hợp Bên A không thể tìm mua Bất Động Sản cho Bên B theo nguyện vọng đã đăng ký và Bên B đã thanh toán đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ tài chính cho Bên A theo đúng quy định tại Văn Bản Thỏa Thuận này thì Bên A sẽ gửi thông báo cho Bên B. Khi đó, Văn Bản Thỏa Thuận này sẽ chấm dứt vào ngày được nêu trong thông báo của Bên A và Bên A sẽ hoàn trả cho Bên B toàn bộ Tiền Đặt Cọc đã nhận tính đến ngày chấm dứt Văn Bản Thỏa Thuận cùng với một khoản bồi thường tương ứng với số tiền được tính theo lãi suất bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền đặt cọc Bên B đã nộp cho Bên A tại từng thời điểm theo tiến độ thanh toán quy định tại Văn Bản Thỏa Thuận tính từ ngày Bắt Đầu Tính Lãi như quy định chi tiết tại (i) điểm c khoản 1 Điều 2 cho đến ngày chấm dứt Văn Bản Thỏa Thuận được nêu trong thông báo của Bên A.” Ngoài ra, theo quy định tại điểm 1.1 Điều 1 Phụ lục số 01 Văn Bản Thỏa Thuận, việc thanh toán Tiền Đặt Cọc bổ sung sẽ được nguyên đơn thực hiện theo tiến độ cụ thể. Trong đó, đợt thanh toán lần 7 được quy định “không chậm hơn ngày 15/07/2022”. Thực tế, bà Nguyễn Thị Thu A đã thanh toán 698.463.000 đồng (số tiền lần 7) vào ngày 25/07/2022, tức là đã muộn hơn so với quy định tại Văn Bản Thỏa Thuận 10 (mười) ngày (ngày đến hạn: 15/07/2022).

Theo điểm c khoản 1 điều 2 của văn bản thỏa thuận: “ nếu trong thời gian 180 ngày kể từ thời gian ký hợp đồng giao dịch dự kiến với điều kiện bên B thực hiện đầy đủ và đúng hạn các nghĩa vụ chính theo Văn bản thỏa thuận............(i) Đơn phương chấm dứt văn bản thỏa thuận này bằng cách gửi thông báo bằng văn bản cho bên A trong vòng 07 ngày kể từ thời điểm phát sinh quyền chấm dứt ….”. Ở đây bị đơn chưa nhận được bất ký văn bản nào liên quan đến thông báo chấm dứt thỏa thuận từ phía nguyên đơn theo quy định tại văn bản thỏa thuận.

Từ những phân tích trên bị đơn có ý kiến: Nguyên đơn chưa có đủ cơ sở yêu cầu đơn phương chấm dứt văn bản thỏa thuận và văn bản thỏa thuận đã được ký kết vẫn đang có hiệu lực Hiện nay bị đơn chưa tìm được căn hộ cho bà Thu A có nguyện vọng mua theo đúng nội dung Bản đăng ký nguyện vọng số T083005A/SMT/ ĐKNV ngày 28/6/2021 và văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK đã ký ngày 28/6/2021 giữa các bên. Nếu bên nguyên đơn vẫn đề nghị chấm dứt Văn bản thỏa thuận bị đơn không đồng ý với các lý do bị đơn đã đưa ra ở trên.

* Ngày 10/6/2024, ông Nguyễn Đặng Nhật M giao nộp cho Tòa án Đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu A, theo đó bà Thu A cho rằng: Bản chất Phụ lục số 01 ký ngày 28/6/2021 nhằm mục đích để bị đơn huy động vốn cho việc thực hiện dự án, thu trước tiền mua/bán căn hộ số T083005A, loại căn 2B, tầng 30, Tòa T08, diện tích sử dụng tạm tính là 73,83m2 thuộc Dự án tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ L, Quảng Ninh với giá bán 7.407.940.907 VNĐ. Số tiền thể hiện tại Phụ lục 01 không phải là tiền đặt cọc để đảm bảo cho nghĩa vụ/dịch vụ được cung cấp tại Văn bản thỏa thuận mà là hoạt động huy động vốn trái pháp luật. Mặt khác, bị đơn không có quyền ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản của Dự án theo Bảng đăng ký cho bà Thu A nhưng vẫn nhận đặt cọc. Do đó Phụ lục số 01 vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015.

Bà Thu A đề nghị:

Chấm dứt Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và Bản Đăng Ký nguyện vọng số T83005A/SMT/ĐKNV ngày 28/06/2021;

Tuyên vô hiệu đối Phụ lục số 01 về việc sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M hoàn trả toàn bộ số tiền Bà Nguyễn Thị Thu A đã chuyển theo Văn Bản Thỏa Thuận và Phụ lục số 01 về việc sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 là 4.190.778.000 VND.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M thanh toán khoản tiền lãi theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Văn Bản Thỏa Thuận đối với số tiền đặt cọc 100.000.000 VND ban đầu, lãi suất là 0.03%/ngày, tạm tính từ ngày Bà Nguyễn Thị Thu A phải nộp tiền đặt cọc cho đến ngày 29/5/2024 là 32.340.000 VND.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M bồi thường thiệt hại/hoàn trả khoản lợi có thể phát sinh từ việc chiếm giữ số tiền đặt cọc theo Phụ lục số 01 từ thời điểm nhận tiền với số tiền cụ thể tạm tính đến ngày 29/5/2024 là 629.001.769 VND.

Tại phiên tòa Đại diện nguyên đơn có ý kiến đề nghị:

Chấm dứt Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021. Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M hoàn trả số tiền đặt cọc Bà Nguyễn Thị Thu A đã chuyển theo Văn Bản Thỏa Thuận là 100.000.000 VND và khoản tiền lãi theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Văn Bản Thỏa Thuận đối với số tiền đặt cọc 100.000.000 VND, lãi suất là 0.03%/ngày, tạm tính từ ngày Bà Nguyễn Thị Thu A phải nộp tiền đặt cọc (28/06/2021) cho đến ngày xét xử sơ thẩm 26/6/2024 là 32.820.000 VND.

Tuyên vô hiệu đối Phụ lục số 01 về việc sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021. Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M hoàn trả toàn bộ số tiền Bà Nguyễn Thị Thu A đã chuyển theo Phụ lục số 01 về việc sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 là 4.090.778.000 VND và bồi thường thiệt hại/hoàn trả khoản lợi đáng lẽ bà Nguyễn Thị Thu A được hưởng đối với số tiền đặt cọc theo Phụ lục số 01 từ thời điểm bị đơn nhận tiền với số tiền cụ thể tạm tính đến ngày 26/6/2024 là 648.213.174 VND. Vì: Nếu Bị đơn không chiếm giữ số tiền này, Bà Nguyễn Thị Thu A có thể thu được khoản tiền lãi theo lãi suất gửi tiết kiệm của Ngân hàng. Vì vậy Nguyên đơn yêu cầu Bị đơn bồi thường/hoàn trả giá trị thiệt hại tương ứng với khoản tiền đáng lẽ Bà Nguyễn Thị Thu A được hưởng nếu sử dụng số tiền đã chuyển cho bị đơn để gửi tiết kiệm tại Ngân hàng. Lãi suất gửi tiết kiệm bà Thu A yêu cầu là lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình tại thời điểm bà Thu A chuyển tiền đặt cọc cho Công ty M (lãi suất trung bình theo Ngân hàng Nhà nước công bố trên website https://www.sbv.gov.vn/) Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn và Ông L đại diện theo ủy quyền của bị đơn có ý kiến:

Đề nghị Hội đồng xét xử:

+ Xem xét việc sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì yêu cầu bổ sung của nguyên đơn là yêu cầu tuyên bố thỏa thuận đặt cọc tại phụ lục của Văn bản thỏa thuận số 01 vô hiệu và giải quyết hậu quả của thỏa thuận vô hiệu liên quan đến khoản tiền bồi thường thiệt hại. Quan điểm của bị đơn đây là yêu cầu mới cần phải xem xét thụ lý và giải quyết theo thủ tục chung.

+ Đề nghị bổ sung Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L (là chủ đầu tư có bất động sản mà bà Thu A đăng ký mua) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc người làm chứng vì Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L đồng ý để Công ty CP Bất động sản M giới thiệu khách hàng mua bất động sản của Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L nên trường hợp Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L không có bất động sản theo bản đăng ký của khách hàng dẫn đến Công ty CP Bất động sản M không thực hiện được Văn bản thỏa thuận với khách hàng là ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.

* Ông L đại diện cho bị đơn có ý kiến:

+ Việc giao kết Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và phụ lục số 01 là thỏa thuận giữa Công ty CP Bất động sản M và bà Nguyễn Thị Thu A trên cơ sở tự nguyện của hai bên. Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L không tham gia. Công ty Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L không yêu cầu hay ủy quyền cho Công ty CP Bất động sản M nhận tiền đặt cọc của khách hàng và Công ty CP bất động sản M không phải là bên có bất động sản chuyển nhượng.

+ Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Hoàn Kiếm phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và quan điểm giải quyết vụ án:

+ Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về việc tống đạt các văn bản tố tụng, thu thập chứng cứ, đảm bảo đúng các thủ tục tố tụng khác, việc chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát đầy đủ, đúng quy định, đảm bảo đúng thời hạn xét xử.

+ Đối với việc bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nhận thấy yêu cầu khởi kiện bổ sung không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết.

+ Về ý kiến của bị đơn đề nghị bổ sung Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc người làm chứng: Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa thu thập chứng cứ làm rõ tư cách tham gia tố tụng của Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L, trong trường hợp giải quyết vụ án có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L thì đề nghị bổ sung vào tham gia tố tụng. Do Hội đồng xét xử không chấp nhận ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ nên chưa đủ cơ sở để Viện kiểm sát có quan điểm về việc giải quyết vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

[1]. Về thẩm quyền, quan hệ pháp luật và thủ tục tố tụng:

[1.1] Về thẩm quyền: Xét thấy: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu A khởi kiện đối với bị đơn là Công ty CP Bất động sản M có địa chỉ Tầng 4, toà nhà S, số 13 phố Hai Bà Trưng, phường T, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, yêu cầu chấm dứt văn bản thỏa thuận và yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Căn cứ Điều 26, khoản 1 Điều 39 xác định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Hoàn kiếm.

[1.2] Về việc thay đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện: Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu:

Yêu cầu chấm dứt Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021; Phụ lục số 01 v/v sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và Bản Đăng Ký nguyện vọng số T83005A/SMT/ĐKNV ngày 28/06/2021.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M hoàn trả toàn bộ số tiền bà Thu A đã thanh toán cho Công ty Cổ phần Bất động sản M là 4.190.778.000 VND.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M thanh toán tiền bồi thường thiệt hại tạm tính đến ngày 22/4/2024 là 1.016.039.217 VNĐ. Căn cứ theo khoản 2 điều 468 BLDS năm 2015 theo mức lãi suất 10%/ năm.

Ngày 10/6/2024, ông Nguyễn Đặng Nhật M giao nộp cho Tòa án Đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu A, theo đó bà Thu A đề nghị:

Chấm dứt Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và Bản Đăng Ký nguyện vọng số T83005A/SMT/ĐKNV ngày 28/06/2021;

Tuyên vô hiệu đối với Phụ lục số 01 về việc sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M hoàn trả toàn bộ số tiền Bà Nguyễn Thị Thu A đã chuyển theo Văn Bản Thỏa Thuận và Phụ lục số 01 về việc sửa đổi, bổ sung Văn bản thoả thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 là 4.190.778.000 VND.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M thanh toán khoản tiền lãi theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Văn Bản Thỏa Thuận đối với số tiền đặt cọc 100.000.000 VND ban đầu, lãi suất là 0.03%/ngày, tạm tính từ ngày Bà Nguyễn Thị Thu A phải nộp tiền đặt cọc cho đến ngày 29/5/2024 là 32.340.000 VND.

Yêu cầu Công ty Cổ phần Bất động sản M bồi thường thiệt hại/hoàn trả khoản lợi nhuận có thể phát sinh từ việc chiếm giữ số tiền đặt cọc theo Phụ lục số 01 từ thời điểm nhận tiền với số tiền cụ thể tạm tính đến ngày 29/5/2024 là 629.001.769 VND.

Xét thấy: Khi gải quyết tranh chấp giữa các bên về giao dịch dân sự, liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các đương sự mà các bên đã thỏa thuận trong giao dịch dân sự thì cần phải xem xét tính pháp lý của giao dịch dân sự, xác định giao dịch dân sự có hợp pháp hay không, có bị vô hiệu hay không. Nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án xem xét tuyên bố 01 phần giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả khi vô hiệu. Do vậy, yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu nên được chấp nhận xem xét giải quyết.

[1.3] Về ý kiến của bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Đề nghị đưa Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc người làm chứng:

Hội đồng xét xử nhận thấy:

Khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự quy đinh: “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ”.

Tại phiên tòa, đại diện bị đơn đã xác định: Việc giao kết Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và phụ lục số 01 là thỏa thuận giữa Công ty CP Bất động sản M và bà Nguyễn Thị Thu A trên cơ sở tự nguyện của hai bên, Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L không tham gia. Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L không yêu cầu hay ủy quyền cho Công ty CP Bất động sản M nhận tiền đặt cọc của khách hàng. Thực tế, tại Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và phụ lục số 01 được giao kết giữa bà Nguyễn Thị Thu A và Công ty CP bất động sản M không có điều khoản nào quy định về quyền và nghĩa vụ của Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L. Theo các tài liệu có trong hồ sơ, ý kiến trình bày của các bên đương sự không thể hiện giữa Công ty CP Bất động sản M và bà Thu A có tranh chấp với Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L là bên có bất động sản chuyển nhượng. Tại phiên tòa, đại diện bị đơn giao nộp cho Hội đồng xét xử Thông báo số 11/2021/TB-HLC ngày 21/5/2021 của Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L với nội dung: Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L chỉ định Công ty M là đơn vị tư vấn môi giới bất động sản của dự án mà không chỉ định hay ủy quyền cho Công ty M được thu tiền đặt cọc để mua bán bất động sản. Do vậy, xác định Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L không có quyền và nghĩa vụ liên quan trong việc giải quyết tranh chấp giữa Công ty CP Bất động sản M và bà Thu A liên quan đến Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và phụ lục số 01 Vì vậy, ý kiến của bị đơn và Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn đề nghị đưa Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Trường hợp giữa Công ty CP Bất động sản M và Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L có thỏa thuận liên quan đến dịch vụ giới thiệu tư vấn chuyển nhượng bất động sản mà phát sinh tranh chấp hai bên có quyền khởi kiện khi có yêu cầu.

[1.4]. Về ý kiến của đại diện Viện kiểm sát đề nghị tạm ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ xác định tư cách tham gia tố tụng củ Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L:

Như đã nhận định ở trên Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L không có quyền và nghĩa vụ liên quan trong việc giải quyết tranh chấp giữa Công ty CP Bất động sản M và bà Thu A liên quan đến Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021 và phụ lục số 01. Do đó, việc tạm ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ xác định tư cách tham gia tố tụng của Công ty TNHH Mặt Trời Hạ L theo đề nghị của Viện kiểm sát là không cần thiết.

[2]. Về nội dung:

[2.1] Hiệu lực của Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021:

Ngày 28/6/2021, Công ty CP Bất động sản M(Bên cung cấp dịch vụ) do bà Hà Thị Thanh H giám đốc đại diện và bà Nguyễn Thị Thu A(bên được cung cấp dịch vụ) đã giao kết Văn bản thỏa thuận số : T083005A/SMT/NK.

Theo Biên bản thỏa thuận hai bên thống nhất:

- Phạm vi dịch vụ:

+ Công ty M (là đơn vị có chức năng và kinh nghiệm tư vấn, môi giới bất động sản) giới thiệu và tư vấn cho bà Nguyễn Thị Thu A các thông tin về bất động sản tại dự án Công viên Đại dương Hạ L(viết tắt là Dự án) do Công ty TNHH Mặt trời Hạ L làm chủ đầu tư phù hợp với Bản đăng ký nguyện vọng đính kèm

+ Tư vấn, hỗ trợ các thủ tục liên quan để bà Thu A mua Bất động sản tại dự án phù hợp với nhu cầu và mong muốn của bà Thu A tại Bản đăng ký.

+ Các công việc khác có liên quan phục vụ cho mục đích quy định ở trên… Phí dịch vụ: 200.000.000 đồng… phí dịch vụ được bà Thu A thanh toán khi chấm dứt Văn bản thỏa thuận này.

Tiền đặt cọc: Bà Thu A đặt cọc cho Công ty M số tiền 100.000.000 đồng ngay khi hai bên ký Văn bản thỏa thuận.

Ngoài ra hai bên còn thỏa thuận về: Thời gian tìm kiếm bất động sản, Thời gian ký Hợp đồng giao dịch, về việc chấm dứt Văn bản thỏa thuận, Quyền và nghĩa vụ của hai bên.

Như vậy, Căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng dịch vụ, có cơ sở xác định Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK, ngày 28/6/2021 mà Công ty CP Bất động sản M và bà Nguyễn Thị Thu A đã giao kết là Hợp đồng dịch vụ. Theo đó, bên cung ứng dịch vụ (Công ty CP Bất động sản M) thực hiện công việc tư vấn, hỗ trợ các thủ tục liên quan cho bên sử dụng dịch vụ (bà Thu A) mua Bất động sản tại dự án Công viên Đại dương Hạ L do Công ty TNHH Mặt trời Hạ L làm chủ đầu tư phù hợp với Bản đăng ký nguyện vọng của bà Thu A. Hai bên ký hợp đồng tự nguyện, người ký kết là người có thẩm quyền và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo pháp luật, nội dung thỏa thuận liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ không trái quy định của pháp luật. Do vậy, xác định Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/06/2021(Hợp đồng dịch vụ) có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng như cam kết.

[2.2] Về việc thực hiện Thỏa thuận: Tại Tòa án hai bên đều xác nhận sau khi hai bên ký Biên bản thỏa thuận, bà Thu A đã nộp số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

Tại Văn bản thỏa thuận bên Công ty M cam kết:

+ Công ty M cam kết: Thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo tìm được Bất động sản theo đúng nguyện vọng của bà Thu A…Thực hiện các thủ tục với chủ đầu tư hoặc Bên thứ 3 có quyền sở hữu Bất động sản… để hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng Bất động sản dự kiến vào 30/6/2022. …. Thời gian ký Hợp đồng giao dịch thự tế có thể trước hoặc sau 30/6/2022 trong một khoảng thời gian 180 ngày.

+ Trường hợp quá 180 ngày kể từ ngày 30/6/2022, với điều kiện bà Thu A thực hiện đầy đủ đúng hạn các nghĩa vụ tài chính theo Văn bản thỏa thuận mà Công ty M chưa gửi Thông báo cho bà Thu A về việc ký Hợp đồng giao dịch thì bà Thu A có quyền: Đơn phương chấm dứt Văn bản thỏa thuận bằng cách gửi Thông báo bằng văn bản cho Công ty M trong thời hạn 07 ngày kể từ thời điểm phát sinh quyền chấm dứt.

Theo lời khai của đại diện Công ty M tại Tòa án thể hiện: “Hiện nay chúng tôi chưa tìm được căn hộ cho bà Thu A có nguyện vọng mua theo đúng nội dung Bản đăng ký nguyện vọng số T083005A/SMT/ ĐKNV ngày 28/6/2021” Mặt khác, theo tài liệu do nguyên đơ xuất trình thể hiện: Ngày 29/12/2022, giữa bà Nguyễn Thị Thu A và đại diện Công ty M có lập Biên bản làm việc. Tại nội dung của Biên bản Làm việc thể hiện:

+ Ý kiến của bà Thu A: Công ty đã quá thời hạn cam kết ký HĐMB theo quy định của VBTT, KH đề nghị thanh lý VBTT và trả tiền trong vòng 30 ngày; Ý kiến của đại diện công ty: Ghi nhận ý kiến của khách hàng. PTT thực hiện xin ý kiến lãnh đạo.

Như vậy, qua lời khai của các bên đương sự, qua các tài liệu chứng cứ (Văn bản thỏa thuận, Biên bản làm việc) có cơ sở xác định: Sau khi ký Văn bản thỏa thuận ngày 28/6/2021 bà Thu A đã nộp số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng cho Công ty M. Tuy nhiên, tính từ ngày 30/6/2022(thời gian ký Hợp đồng dự kiến) đến ngày 29/12/2022 là 182 ngày nhưng Công ty M vẫn chưa tìm được Bất động sản theo đúng yêu cầu của bà Thu A đã đăng ký. Do vậy bà Thu A có quyền đơn phương chấm dứt Văn bản thỏa thuận. Bà Thu A không gửi Thông báo bằng bằng văn bản cho Công ty M, tuy nhiên bà Thu A đã đến Công ty trực tiếp yêu cầu chấm dứt Thỏa thuận và đã được cán bộ lập Biên bản làm việc ghi nhận ý kiến của bà đề nghị chấm dứt Văn bản thỏa thuận là đã thỏa mãn điều kiện “gửi Thông báo chấm dứt” cho Công ty M và đúng với điều kiện đã Thỏa thuận.

[2.3]. Về nội dung và hiệu lực của Phụ lục số 01 ngày 28/6/2021 về việc sửa đổi bổ sung Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 Cùng ngày 28/6/2021, Công ty CP Bất động sản M do bà Hà Thị Thanh H giám đốc đại diện và bà Nguyễn Thị Thu A đã giao kết Phụ lục số 01; Theo đó hai bên thỏa thuận:

+ Mọi dẫn chiếu đến tiền đặt cọc trong Văn bản thỏa thuận là bao gồm cả khoản tiền đặt cọc bổ sung theo quy định của phụ lục này + Đặt cọc bổ sung: Ngoài số tiền đặt cọc nêu tại khoản 1 Điều 3 của Văn bản thỏa thuận, bên B đồng ý tự nguyện đặt cọc bổ sung cho bên A số tiền 7.011.623.271 VNĐ… “Tiền đặt cọc bổ sung” để đảm bảo cho việc bên B thực hiện đúng các cam kết và nghĩa vụ quy định tại Văn bản thỏa thuận. Tổng số tiền đặt cọc tương ứng là 7.111.623.271 VNĐ.

+ Hai bên thỏa thuận về tiến độ bổ sụng tiền đặt cọc đảm bảo cho việc đóng đủ số tiền 7.111.623.271 VNĐ

+ Hai bên còn thỏa thuận: Các chế tài áp dụng trong trường hợp bê B chậm nộp tiền đặt cọc bổ sung theo tiến độ đã thỏa thuận, thỏa thuận về việc bên B ủy quyền cho bên A chuyển toàn bộ tiền đặt cọc bổ sung, lãi cọc(nếu có), tiền phạt, tiền bồi thường mà bên B được hưởng sau khi trừ đi các nghĩa vụ bên B phải thanh toán cho bên chuyển nhượng để thanh toán giá bán bất động sản theo quy định tại Hợp đồng giao dịch được ký giữa bên B và bên chuyển nhượng.

Theo nội dung của Phụ lục số 01 nêu trên, nhận thấy: Tổng số tiền đặt cọc bổ sung tương đương với giá trị của Bất động sản mà bà Thu A có nguyện vọng mua theo Bản đăng ký nguyện vọng ngày 28/6/2021(Giá bán bất động sản 7.407.940.907 VNĐ).

Theo như hai bên thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận ngày 28/6/2021:

Trong trường hợp bên B từ chối/không thực hiện việc ký kết Hợp đồng giao dịch; hoặc bên B chậm ký Hợp đồng giao dịch trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày ghi trong thông báo của bên A/hoặc thời gian khác theo Thông báo của bên A thì bên A được quyền:

+ Đơn phương chấm dứt Văn bản thỏa thuận

+ Khấu trừ tiền đặt cọc vào khoản phí dịch vụ mà bên B phải thanh toán + Giữ lại và sở hữu toàn bộ tiền đặt cọc bên B đã nộp sau khi đã trừ đi phí dịch vụ.

Như vậy, việc hai bên đã thỏa thuận ở trên đã thể hiện: Bà Thu A (bên đặt cọc) phải giao cho Công ty M (bên nhận cọc) một khản tiền trong một thời hạn để đảm bảo cho việc bà Thu A ký kết Hợp đồng giao dịch nhận chuyển nhượng Bất động sản với Công ty TNHH Mặt trời Hạ L.

Tại Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 328. Đặt cọc Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Theo nội dung quy định tại Bộ luật dân sự đã nêu trên, thì việc đặt cọc để đảm bảo cho bên nhận cọc và bên đặt cọc giao kết Hợp đồng. Tuy nhiên, theo thỏa thuận của bà Thu A và Công ty M tại Phụ lục Hợp đồng thì: Bà Thu A đặt cọc để đảm bảo cho việc bà Thu A và Công ty TNHH Mặt trời Hạ L giao kết Hợp đồng chứ không không phải để đảm bảo cho bà Thu A và Công ty M(bên nhận cọc) giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Các tài liệu có trong hồ sơ cùng như lời khai của đại diện các bên xác định Công ty TNHH Mặt trời Hạ L không ủy quyền cho Công ty M thay mặt giao kết Hơp đồng đặt cọc, giao kết Hợp đồng chuyện nhượng Bất động sản với bà Thu A.

Mặt khác, tại Văn bản số 3522/SXD-TTr ngày 05/9/2023 của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh trả lời bà Thu A, trong đó có nội dung:

“Dự án Công viên Đại dương Hạ L (Sun Marina Town) do Công ty TNHH Mặt trời Hạ L là chủ đầu tư do đó có thẩm quyền huy động vốn để phát triển dự án trong trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật…. Hiện nay Sở Xây dựng chưa có thông báo đủ điều kiện huy động vốn dối với dự án trên. Theo báo cáo của Chủ đầu tư, Công ty chưa thực hiện hoạt động huy động vố đối với dự án, chỉ ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản đối với khách hàng sau khi dự án đủ điều kiện theo quy định của pháp luật” Do đó, việc Công ty M(không phải là bên chuyển nhượng Bất động sản) thỏa thuận nhận đặt cọc với bà Thu A để đảm bảo cho bà Thu A giao kết Hợp đồng nhận chuyển nhượng Bất động sản với Công ty TNHH Mặt trời Hạ L là không đúng với quy định của pháp luật. Căn cứ Điều 123, 130 Bộ luật dân sự 2015, thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021 về việc sửa đổi bổ sung Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 bị vô hiệu từ thời điểm xác lập.

[2.4]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[2.4.1] Hoàn trả số tiền đã đặt cọc là 100.000.000 đồng, đồng thời thanh toán số tiền bồi thường theo đúng thỏa thuận.

Hội đồng xét xử nhận thấy: Như đã nhận định ở trên:

Sau khi ký Văn bản thỏa thuận ngày 28/6/2021 bà Thu A đã nộp số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng cho Công ty M. Tuy nhiên, tính từ ngày 30/6/2022(thời gian ký Hợp đồng dự kiến) đến ngày 29/12/2022 là 182 ngày nhưng Công ty M vẫn chưa tìm được Bất động sản theo đúng yêu cầu của bà Thu A đã đăng ký. Do vậy bà Thu A có quyền đơn phương chấm dứt Văn bản thỏa thuận. Biên bản làm việc ghi nhận ý kiến của bà đề nghị chấm dứt Văn bản thỏa thuận lập ngày 29/12/2022 là đã thỏa mãn điều kiện và nằm trong thời hạn yêu cầu chấm dứt. Do đó có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Chấm dứt Hợp đồng dich vụ thể hiện tại Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 giữa Công ty CP Bất động sản M với bà Nguyễn Thị Thu A.

Buộc Công ty CP Bất động sản M phải trả lại cho bà Thu A số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và thanh toán khoản tiền lãi của số tiền 100.000.000 đồng theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Văn Bản Thỏa Thuận, lãi suất là 0.03%/ngày, tạm tính từ ngày Bà Nguyễn Thị Thu A phải nộp tiền đặt cọc (28/06/2021) cho đến ngày xét xử sơ thẩm 26/6/2024 là 32.820.000 VND.

Tổng số tiền Công CP Bất động sản M phải thanh toán cho bà Thu A khi chấm dứt Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/202 là: 132.820.000 đồng. Ngoài số tiền gốc và lãi là 132.820.000 đồng Công ty CP Bất động sản M phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị Thu A tính đến ngày 26/6/2024 khi chấm dứt Văn bản thỏa thuận nêu trên thì kể từ ngày 27/6/2024 cho đến khi thanh toán xong Công ty CP Bất động sản M còn phải thanh toán cho bà Thu A số tiền lãi của số tiền gốc còn lại chưa thanh toán theo lãi suất 0,03%/ngày cho đến khi thanh toán xong [2.4.2] Về yêu cầu tuyên bố Thỏa thuận đặt cọc tại Phụ lục số 01ngày 28/6/2021 về việc sửa đổi bổ sung Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của thỏa thuận đặt cọc vô hiệu:

Như đã nhận định ở trên, Hội đồng xét xử xác định Thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021 về việc sửa đổi bổ sung Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 bị vô hiệu kể từ thời điểm xác lập. Do đó có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Xác định: Thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021 về việc sửa đổi bổ sung Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 giữa Công ty CP Bất động sản M và bà Nguyễn Thị Thu A bị vô hiệu.

* Giải quyết hậu quả khi thỏa thuận đặt cọc bổ sung vô hiệu:

+ Về hậu quả của thỏa thuận đặt cọc tại Phụ lục 01 vô hiệu: Tại Điều 131 Bộ luật dân sự quy định:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.” Căn cứ vào quy định trên, xác định Công ty CP Bất động sản M phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thu A số tiền đã đặt cọc theo Phụ lục số 01 là 4.090.778.000 đồng.

+ Xác định thiệt hại do Thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021 bị vô hiệu:

Nhận thấy: Ý kiến của nguyên đơn cho rằng: Trong trường hợp số tiền bà Thu A không đặt cọc cho bị đơn mà gửi tiết kiệm thì sẽ thu được khoản tiền lãi theo lãi suất gửi tiết kiệm của Ngân hàng. Ý kiến này của nguyên đơn phù hợp với thực tế, có cơ sở nên được chấp nhận. Như vậy, số tiền đáng lẽ thu được từ việc gửi tiết kiệm ngân hàng theo các tính của nguyên đơn có cơ sở xác định là thiệt hại khi thỏa thuận bị vô hiệu.

Theo nguyên đơn trình bày số tiền lãi gửi tiết kiệm với thời gian tương ứng với thời gian từ khi bà Thu A nộp tiền đặt cọc cho đến ngày xét xử sơ thẩm với lãi suất theo như nguyên đơn đưa ra là có cơ sở nên được chấp nhận. Xác định số tiền lãi của số tiền đã đặt cọc tính đến ngày xét xử sơ thẩm (26/6/2024) là 648.213.174 VND.

+ Xác định lỗi của hai bên: Công ty M và bà Nguyễn Thị Thu A đều biết: Bất động sản số T083005A loại căn 2B, tầng 30, Tòa T8 thuộc dự án Công viên Đại dương Hạ L(Sun Marina) không thuộc quyền sở hữu của Công ty M tuy nhiên hai bên vẫn thực hiện giao dịch đặt cọc, do vậy xác định lỗi của hai bên ngang nhau và mỗi bên phải chịu thiệt hại là 648.213.174 đồng : 2 = 324.106.587 đồng. Do số tiền đặt cọc do bà Thu A bỏ ra nên Công ty M phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bà Thu A số tiền 324.106.587 đồng. Số tiền thiệt hại bà Thu A yêu cầu Công ty CP Bất động sản M thanh toán là 648.213.174 đồng vượt quá số tiền 324.106.587 đồng nên số tiền vượt quá là 324.106.587 đồng không được chấp nhận.

Tổng số tiền Công ty M phải thanh toán cho bà Thu A do Thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021bị vô hiệu là: 4.414.884.587 đồng.

[5]. Về án phí và quyền kháng cáo: Công ty CP Bất động sản M phải chịu án phí DSST đối với phần yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận. Bà Nguyễn Thị Thu A phải chịu án phí đối phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Điều 116, 122, 123, 130, 131, Điều 328, Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 179; Điều 227; Điều 228; Điều 235; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

[1]. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu A đối với bị đơn là Công ty CP Bất động sản M.

[1.1]. Chấm dứt Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 giữa Công ty CP Bất động sản M với bà Nguyễn Thị Thu A.

Buộc Công ty CP Bất động sản M phải trả lại cho bà Thu A số tiền 132.820.000 đồng(một trăm ba mươi hai triệu, tám trăm hai mươi nghìn đồng). Trong đó: Số tiền đã đặt cọc(tiền gốc): 100.000.000 đồng; Tiền lãi theo lãi suất 0.03%/ngày tính đến ngày xét xử sơ thẩm 26/6/2024 là 32.820.000 VND.

Ngoài số tiền gốc và lãi là 132.820.000 đồng Công ty CP Bất động sản M phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị Thu A tính đến ngày 26/6/2024 nêu trên, kể từ ngày 27/6/2024 cho đến khi thanh toán xong Công ty CP Bất động sản M còn phải thanh toán cho bà Thu A số tiền lãi của số tiền gốc còn lại chưa thanh toán theo lãi suất 0,03%/ngày cho đến khi thanh toán xong [1.2]. Tuyên bố: Thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021 về việc sửa đổi bổ sung Văn bản thỏa thuận số T083005A/SMT/NK ngày 28/6/2021 giữa Công ty CP Bất động sản M và bà Nguyễn Thị Thu A bị vô hiệu;

Công ty CP Bất động sản M phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thu A số tiền 4.090.778.000 đồng.

Công ty CP Bất động sản M có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bà Thu A số tiền 324.106.587 đồng.

Tổng số tiền Công ty M phải thanh toán cho bà Thu A do Thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021bị vô hiệu là: 4.414.884.587 đồng (Bốn tỷ, bốn trăm mười bốn triệu, tám trăm tám mươi bốn nghìn, năm trăm tám mươi bày đồng.) Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà Nguyễn Thị Thu A đối với khoản tiền Công ty CP Bất động sản M phải trả cho bà Thu A là 4.414.884.587 đồng cho đến khi thi hành án xong, Công ty CP Bất động sản M còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

[2]. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu bị bồi thường thiệt hại do Thỏa thuận về việc đặt cọc bổ sung quy định tại phụ lục số 01 ngày 28/6/2021bị vô hiệu vượt quá số tiền 324.106.587 đồng.

[3]. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

[4]. Về án phí:

+ Công ty CP Bất động sản M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 112.547.705 đồng.

+ Bà Nguyễn Thị Thu A phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 16.205.329 đồng được trừ vào số tiền 56.287.000 đồng bà Nguyễn Thị Thu A đã nộp tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0052730 ngày 26/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội. Trả lại bà Thu A số tiền 40.081.671 đồng

[5]. Quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.