10/06/2022 16:32

Vợ/chồng tự chuyển nhượng đất chung, hợp đồng có được công nhận?

Vợ/chồng tự chuyển nhượng đất chung, hợp đồng có được công nhận?

Tài sản chung của vợ chồng dùng để xây dựng, duy trì và phát triển đời sống chung. Tuy nhiên, có một số trường hợp vợ/chồng tự ý đứng ra ký tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung. Vậy giao dịch này có hiệu lực không?

Luật Hôn nhân gia đình có quy định điều chỉnh về chế độ tài sản chung cũng như quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng.

Tài sản chung của vợ chồng là gì?

Tại Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật HNGĐ; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung”

Như vậy, quyền sử dụng đất vợ/chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi có thỏa thận khác.

Quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng

Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

- Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

+ Bất động sản;

+ Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

+ Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình

Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia trừ trường hợp yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản nêu trên. Nếu vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung mà không có sự thỏa thuận bằng văn bản thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, Tòa án vẫn cộng nhận hợp đồng với bên thứ ba là có hiệu lực. Cụ thể, tại Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất số 22/2021/DS-PT do Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình xét xử có nội dung như sau:

“Năm 1986, ông E được UBND thị trấn B cấp cho một thửa đất. Sau đó, vợ chồng ông bà có xây dựng móng nhà trên đất nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chưa đủ điều kiện. Năm 1990, ông E viết giấy chuyển nhượng đất và móng nhà cho ông H với giá 1 triệu đồng, hợp đồng không có công chứng, chứng thực. Bà H (vợ ông E) cho rằng ông E tự ý định đoạt tài sản chung của vợ chồng, bà không biết ông E bán đất nên yêu cầu không công nhận giao dịch chuyển nhượng của ông E và ông H.”

Tòa án đã nhận định như sau: “Khi mua bán, ông H bà Y đến nhà giao tiền cho bà H. Sự việc mua bán đất giữa hai bên các anh em trong gia đình đều biết. Mặc dù giấy thỏa thuận việc mua bán đất không có chữ ký của bà H nhưng không thể nói là bà H không biết vì năm 2019, bà H ông E có viết lại một tờ giấy đề nghị ông H, bà Y rút đơn khiếu nại ở phường để ông E, bà H làm giấy tờ đất. Sau khi làm được giấy tờ thì sẽ hỗ trợ 10% giá trị đất. Vì vậy việc bà H nói bà H không biết ông E bán đất là không có căn cứ.” Tòa án đã công nhận việc chuyển nhượng đất giữa ông E và ông H.

Mộttrường hợp khác, tại Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 60/2019/DS-PT do Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử có nội dung sau:

“Phía ông Mang P cho rằng diện tích 7.488m2 đất tại thửa số 12, tờ bản đồ số 30, tọa lạc tại khu phố M, phường MN, thành phố PT, là tài sản chung của vợ chồng ông Mang P, bà T. Năm 1989, bà T tự ý chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho ông C, ông P và các con không biết. Đến năm 2000, ông P mới biết và xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông C.

Vợ chồng ông C, bà M cho rằng: Năm 1989, ông, bà có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 3.000m2 đất của vợ chồng bà T, ông P. Sau đó, trong quá trình quản lý, sử dụng, ông, bà khai phá thêm 4.488m2 đất thành mảnh đất rộng 7.488m2 như hiện tại. Khi hai bên chuyển nhượng đất, ông P có biết vì ông P là người đưa cho ông C giấy Chứng thư cấp quyền sở hữu do chế độ cũ cấp. Hai bên có lập giấy tờ tay gọi là “giấy hồi công đất” ghi nhận giao dịch. Bà T có ký vào giấy và ông L là con ông P, bà T, viết và ký thay ông P vào giấy này, bà T còn thừa nhận, tiền bán đất bà đã sử dụng vào mục đích chi phí cho gia đình. Nên ông, bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Ông P.”

Tòa án nhận định: Ngay sau khi nhận chuyển nhượng năm 1989, ông C đã chặt bỏ toàn bộ cây dừa trên đất, đến năm 1990 gia đình ông C đã xây dựng nhà kiên cố và xây lò cá cơm trên đất này để kinh doanh. Trong khi đó, khoảng cách từ đất này đến nhà ông P không xa. Vì vậy, lời khai của ông P cho rằng không biết bà T chuyển nhượng đất cho ông C là không có cơ sở để chấp nhận.

Tòa an đã áp dụng Án lệ 04/2016/AL để công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng giữa bà T và ông C: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

Tất nhiên, khi hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu thì một bên vợ/chồng bị ảnh hưởng quyền lợi có thể yêu cầu bên còn lại bồi thường thiệt hại theo đúng quy định pháp luật.

Có thể thấy, không phải khi nào vợ/chồng tự ý định đoạt tài sản chung thì giao dịch với bên thứ ba cũng bị vô hiệu. Tòa án sẽ công nhận giao dịch chuyển nhượng dựa trên việc xét đến yếu tố người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất không; người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải là người ngay tình và được bảo vệ theo quy định của pháp luật hay không. 

Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của LawNet. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email:info@lawnet.vn
Như Ý
878


Vui lòng Đăng nhập để có thể tải về
Đăng nhập

  • Địa chỉ: 17 Nguyễn Gia Thiều, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP Hồ Chí Minh
    Điện thoại: (028) 7302 2286 (6 lines)
    E-mail: info@lawnet.vn
Chủ quản: Công ty THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
Chịu trách nhiệm chính: Ông Bùi Tường Vũ - Số điện thoại liên hệ: (028) 7302 2286
P.702A , Centre Point, 106 Nguyễn Văn Trỗi, P.8, Q. Phú Nhuận, TP. HCM;