Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường từ 01/7/2024

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trườngTừ 01/7/2024 (Hình từ internet)

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trườngTừ 01/7/2024

Căn cứ tại Điều 4 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định cách tiếp cận từ thị trường như sau:

- Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.

- Tùy theo loại tài sản, cách tiếp cận từ thị trường có thể được cụ thể hóa thành các phương pháp gồm phương pháp so sánh, phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

Phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch chỉ áp dụng đối với thẩm định giá doanh nghiệp và được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.

Quy định áp dụng phương pháp so sánh

- Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

- Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

- Nội dung thực hiện

+ Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh;

+ Phân tích thông tin;

+ Điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh;

+ Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh;

+ Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá.

(Điều 5 Thông tư 32/2024/TT-BTC)

Quy định về phân tích thông tin

- Phân tích thông tin nhằm so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.

- Các yếu tố so sánh bao gồm các yếu tố so sánh định tính và các yếu tố so sánh định lượng thể hiện đặc trưng cơ bản của loại tài sản về đặc điểm pháp lý, tình trạng giao dịch, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

- Việc phân tích thông tin theo các yếu tố so sánh giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh được thực hiện thông qua hình thức sau:

+ Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí và các phương pháp phân tích tương tự khác để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%);

+ Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

(Điều 7 Thông tư 32/2024/TT-BTC)

Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá

- Việc xác định giá trị của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh kết hợp với việc phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh (về nguồn thông tin, về mức độ tin cậy và phù hợp của thông tin) và các tiêu chí sau đây:

+ Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là tổng giá trị tuyệt đối của các điều chỉnh là nhỏ nhất);

+ Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt;

+ Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt;

+ Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

- Trong trường hợp cần thiết, cần đánh giá các động thái, diễn biến và xu hướng biến động của cung cầu thị trường trước khi đưa ra giá trị của tài sản thẩm định giá cuối cùng bằng phương pháp so sánh.

(Điều 10 Thông tư 32/2024/TT-BTC)

Lê Nguyễn Anh Hào