Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính như thế nào?

Nội dung chính

• Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản gồm những gì?
• Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được tính như thế nào?
• Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú được tính như thế nào?

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản gồm những gì?

Theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính như thế nào? (Hình từ Internet)

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được tính như thế nào?

Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất

Trong đó:

* Giá chuyển nhượng

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

* Thuế suất:

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

* Thời điểm tính thuế:

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú được tính như thế nào?

Theo Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được tính như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (×) với thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

- Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại điểm a.1, b.1, c.1, d.1, khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC.

- Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.