10 điểm mới nổi bật trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)? Bổ sung thêm những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?

Mục lục bài viết

• Những thay đổi tổng quan về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) so với Luật Đất đai 2013?
• Bỏ quy định về khung giá đất, sẽ xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường?
• Sử dụng đất phải thích ứng với biến đổi khí hậu?
• Bổ sung thêm những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?
• Thực hiện công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất?
• Việc giao đất, cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất?
• Hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Nội dung quy hoạch phải gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất và hệ sinh thái tự nhiên?
• Phân cấp cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai?
• Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ?
• Quy định mới về ngân hàng đất nông nghiệp? Mở rộng hạn mức, đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?
• Đất đai được kết hợp sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau để làm tăng hiệu quả sử dụng đất?

Những thay đổi tổng quan về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) so với Luật Đất đai 2013?

Về cơ bản, bố cục của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được sắp xếp như Luật Đất đai 2013, tuy nhiên có tăng thêm 02 chương về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 2 chương.

Theo đó Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều so với Luật Đất đai 2013.

10 điểm mới nổi bật trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)? Bổ sung thêm những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai? (Hình từ internet)

Bỏ quy định về khung giá đất, sẽ xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường?

Theo pháp luật hiện hành thì khung giá đất được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 khi Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.

Đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó, việc định giá đất sẽ xác định theo những nguyên tắc tại Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể theo Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cụ thể:

"Điều 129. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

...

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường;

...

2. Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể."

Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước sẽ quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất và ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Sử dụng đất phải thích ứng với biến đổi khí hậu?

Nguyên tắc sử dụng đất hiện nay được thực hiện theo Điều 6 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sẽ nguyên tắc sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

“Điều 7. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, theo như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì việc sử dụng đất sẽ phải thích ứng với biến đổi khí hậu.

Bổ sung thêm những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?

Hiện nay, những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đại được quy định tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 gồm có 10 hành vi bị nghiêm cấm.

Theo Điều 13 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sẽ có đến 12 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai như sau:

“Điều 13. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Thực hiện không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận quyền sử dụng đất tại các khu vực hạn chế không đúng quy định của pháp luật.

6. Nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật.

7. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

8. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

9. Người có chức vụ, quyền hạn làm trái quy định về quản lý, sử dụng đất đai.

10. Không ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai để xảy ra hậu quả nghiêm trọng.

11. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

12. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Thực hiện công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất?

Dự thảo đã bổ sung quy định mới về việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch theo quy định.

Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt, phải thực hiện việc công bố công khai.

Việc giao đất, cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất?

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.’’

Tuy nhiên đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc giao đất, cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tăng thu ngân sách nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội đối với các dự án đầu tư có tính chất điểm nhấn. Tạo động lực phát triển về hạ tầng đồng bộ, về kiến trúc.

Cụ thể Điều 54 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:

“Điều 54. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

2. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất; trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:

…”

Ngoài ra, Dự thảo cũng quy định các tiêu chí cụ thể khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và không thông qua đấu giá, đấu thầu

Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần, cho thuê đất trả tiền hàng năm để đảm bảo dễ thực thi, dễ kiểm tra, dễ giám sát và nguồn thu ổn định, tạo điều kiện cho người sử dụng đất chủ động hạch toán sản xuất kinh doanh.

Hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Nội dung quy hoạch phải gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất và hệ sinh thái tự nhiên?

Điều 37 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung, hoàn thiện các nguyên tắc khi lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất so với quy định tại Điều 35 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

"Điều 37. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch quốc gia và các quy hoạch ngành lĩnh vực có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau phát triển.

...

3. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất.

...”

Đây là nội dung mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013 nhằm hoàn thiện, đồng bộ các chế định cho xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai tại Việt Nam.

Phân cấp cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai?

Điều 223 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định về phân cấp thẩm quyền cho các địa phương trong theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn. Đây là quy định mới chưa từng có trong Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, Dự thảo đã thiết lập các cơ chế quản lý thống nhất của Trung ương thông qua quy định về hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai thống nhất tập trung quản lý mọi biến động của từng thửa đất;

Xây dựng các cơ chế giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong tổ chức thực thi chính sách, pháp luật được giao ở từng cấp tại Điều 221 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

"Điều 223. Theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai

...

4. Trách nhiệm thực hiện theo dõi và đánh giá

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Chính phủ theo dõi và đánh giá đối với việc quản lý và sử dụng đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; việc sử dụng đất đối với các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện theo dõi, đánh giá việc quản lý và sử dụng đất đai đối với cấp huyện trực thuộc; đánh giá việc quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức thực hiện theo dõi, đánh giá việc quản lý và sử dụng đất đai đối với cấp xã trực thuộc; đánh giá việc quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện;

d) Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện theo dõi, đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn xã.''

Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ?

Việc lập và thực hiện dự án tái định cư được quy định tại Điều 85 Luật Đất đai 2013 như sau:

"Điều 85. Lập và thực hiện dự án tái định cư

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.

3. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.''

Tuy nhiên, tại Điều 93 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa đổi khoản 3 Điều 85 Luật Đất đai 2013. Theo đó, việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ.

Sự thay đổi này đã đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước, nhà đầu tư thông qua chính sách bồi thường, giải quyết vấn đề an sinh bền vững cho người có đất bị thu hồi.

Ngoài ra, để giải quyết tình trạng chậm triển khai dự án do chậm bàn giao mặt bằng, Điều 100 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định thẩm quyền tách dự án đầu tư cho cơ quan quyết định chủ trương đầu tư dự án UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền tách thành dự án độc lập.

Quy định mới về ngân hàng đất nông nghiệp? Mở rộng hạn mức, đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?

Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục hoàn thiện các quyền, nhất là quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm.

Ngoài ra, Điều 145, Điều 146 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng hạn mức, đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thúc đẩy thương mại hoá quyền sử dụng đất, vốn hóa thị trường, phát huy nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó, Dự thảo đã có quy định mới về ngân hàng đất nông nghiệp tại Điều 106 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các cơ chế ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp để thuận tiện cho người có nhu cầu đất dùng sản xuất nông nghiệp và nông dân chuyển đổi linh hoạt cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.

Đất đai được kết hợp sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau để làm tăng hiệu quả sử dụng đất?

Dự thảo đã có quy định mới về đất sử dụng đa mục đích tại Điều 184 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo đó:

Đất đai được kết hợp sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau để làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Ví dụ đất đa mục đích đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với lao động sản xuất, xây dựng kinh tế, đất tôn giáo kết hợp với mục đích khác; đất có mặt nước sử dụng đa mục đích.

Tuy nhiên, việc sử dụng đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau phải bảo đảm các nguyên tắc tại khoản 2 Điều 184 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

"Điều 184. Đất sử dụng đa mục đích

...

2. Việc sử dụng đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

b) Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính;

c) Không làm ảnh hưởng đến việc bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;

d) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

đ) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;

e) Phải tuân thủ các pháp luật chuyên ngành.''

Trên đây là 10 điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) so với quy định về đất đai hiện nay.