Nghị định 71/2024/NĐ-CP: Quy định mới về giá đất

Ngày 27/06/2024, Chính phủ Việt Nam vừa ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo đó, Nghị định quy định các phương pháp định giá đất theo điểm c khoản 2 Điều 257 Luật đất đai, đồng thời cũng nêu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 

1. Các phương pháp định giá đất theo điểm c khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024

Căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 257 Luật đất đai 2024 quy định như sau: 

c) Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành nhưng phương án giá đất chưa được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định đó.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã thực hiện giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì giá đất cụ thể được xác định theo thời điểm ban hành của từng quyết định;

Cũng tại Điều 9 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về phương pháp định giá đất các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 điều 257 Luật đất đai gồm có 04 trường như sau: 

(1) Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định: thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm: áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định. 

Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm: áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.

(2) Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: áp dụng các phương pháp theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.

(3) Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: tùy từng trường hợp cụ thể để áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại (1) và (2) nêu trên theo từng quyết định.

(4) Đối với trường hợp (3) nêu trên, khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử lý như sau:

+ Trường hợp có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;

+ Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, Nghị định cũng nêu rõ việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này được minh họa chi tiết tại ví dụ số 04 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này. 

Như vậy, phương pháp định giá đất theo điểm c khoản 2 điều 257 Luật đất đai của Việt Nam có 04 trường hợp định giá như trên. 

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp, bao gồm: 

- Đất phi nông nghiệp

+ Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;

+ Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

+ Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

+ Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

+ Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

+ Hiện trạng môi trường, an ninh;

+Thời hạn sử dụng đất;

+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

- Đất nông nghiệp 

+ Năng suất cây trồng, vật nuôi;

+ Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

+ Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;

+ Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Dựa vào những quy định trên, đất phi nông nghiệp có 08 yếu tố và đất nông nghiệp có 05 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của LawNet. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email:info@lawnet.vn

Từ khóa: giá đất | định giá đất | cho thuê đất | giao đất | tiền thuê đất | Luật đất đai của Việt Nam | Phương pháp định giá đất |

Vui lòng Đăng nhập để có thể tải về