Bản án 197/2017/DS-PT ngày 27/09/2017 về tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 197/2017/DS-PT NGÀY 27/09/2017 VỀ TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN BỊ CƯỠNG CHẾ ĐỂ THI HÀNH ÁN

Ngày 27 tháng 9 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 128/2017/TLPT-DS, ngày 15 tháng 8 năm 2017, về “tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án”; do Bản án dân sự sơ thẩm số: 23/2017/DS-ST, ngày 15 tháng 6 năm 2017, của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 162/2017/QĐ-PT, ngày 30 tháng 8 năm 2017; giữa các đương sự:

1 Nguyên đơn: Bà Ngô Thị Thanh H, sinh năm 1965; địa chỉ cư trú: Số 4, tổ 3, ấp H1, xã H2, huyện H3, tỉnh Tây Ninh, có mặt

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1953; địa chỉ cư trú: số 230, khu phố T1, phường T2, thành phố T3, tỉnh Tây Ninh là người đại diện thep ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 11/5/2017); có mặt

2 Bị đơn: Ông Triệu Văn L, sinh năm 1970 và bà Đỗ Thị P, sinh năm 1972; cùng địa chỉ cư trú: số nhà 25, tổ 4, ấp L1, xã L2, huyện L3, tỉnh Tây Ninh; có mặt

3 Người kháng cáo: Bà Ngô Thị Thanh H là nguyên đơn và ông Triệu Văn L là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 10/11/2016 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà Ngô Thị Thanh H cũng như người đại diện hợp pháp của bà H trình bày:

Vào ngày 10/11/2013, bà có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Triệu Văn L, bà Đỗ Thị P hai phần đất liền kề nhau và căn nhà trên đất; đất và nhà tọa lạc tại ấp S1, xã S2, huyện S3, tỉnh Tây Ninh, cụ thể:

Phần đất thứ nhất có diện tích 203,1 m2  thửa đất số 406, tờ bản đồ số 40, giấy chứng nhận số CH00589/03322/12/CN VP do UBND huyện S3 cấp cho ông L, bà P ngày 01/10/2012.

Phần đất thứ hai có diện tích 297,6 m2 thửa đất số 620, tờ bản đồ số 40, chứng nhận số CS01890 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp (đổi giấy) cho ông L, bà P ngày 24-5-2016.

Nhà cấp 4A diện tích 194,4 m2, nhà xây năm 2012, chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà

Giá chuyển nhượng hai phần đất là 400 000 000 đồng và nhà là 1.300.000.000 đồng, tổng cộng nhà và đất trị giá 1,7 tỷ đồng; trả trước 1 000 000 000 đồng vào ngày 10-11-2013, số tiền còn lại hai bên thống nhất khi nào ông L, bà P lấy giấy CNQSDĐ từ Ngân hàng về làm thủ tục chuyển tên cho bà thì sẽ trả hết phần còn lại. Do chưa trả hết tiền nên bà còn để cho ông L, bà P ở trên nhà đất này và hàng tháng ông L, bà P trả cho bà 300 000 đồng với hình thức thuê lại nhà (có làm hợp đồng thuê lại nhà) vào ngày 20-6-2016 bà trả cho ông L, bà P số tiền 700 000 000 đồng còn lại và ông L, bà P đến Ngân hàng lấy hai giấy CNQSDĐ về, đến ngày 22-6-2016 ông L, bà P làm hợp đồng chuyển nhượng nhà và hai phần đất trên cho bà tại Văn phòng Công chứng Kiều Thị Huyền C khi đang làm thủ tục sang tên thì ngày 18-7-2017 Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành có Quyết định kê biên các phần đất này nên bà chưa sang tên được Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành thông báo cho bà được quyền khởi kiện tại Tòa án để xác định quyền sử dụng về tài sản đã mua

Bà H yêu cầu Tòa án công nhận việc chuyển nhượng hai phần đầt cùng tài sản trên đất đã được ông L, bà P chuyển nhượng cho bà vào ngày 22-6-2016 là hợp pháp.

Tại các bản tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn - ông Triệu Văn L, bà Đỗ Thị P trình bày: Ông bà thống nhất như lời khai của bà H về quá trình thỏa thuận chuyển nhượng hai phần đất, tài sản trên đất; giá chuyển nhượng; việc giao nhận tiền; diện tích đất và việc thuê lại nhà đất để ở  Lý do hai bên đã thỏa thuận việc chuyển nhượng từ 10-11-2013 nhưng đến ngày 22-6-2016 mới ra công chứng là do hai giấy chứng nhận quyền sử dụng của hai phần đất nêu trên vợ chồng ông bà đã thế chấp Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn tỉnh Tây Ninh để vay tiền từ năm 2012 cho đến năm 2016  Đến ngày 20/6/2016 bà H trả cho vợ chồng ông bà số tiền 700 000 000 đồng, ông bà có tiền trả cho Ngân hàng thì ngày 22/6/2016 vợ chồng ông bà và bà H đến Văn phòng Công làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng  Thời điểm từ ngày 10-11-2013 đến ngày 22-6-2016 ông bà thuê lại nhà đã bán cho bà H để ở tạm, sau khi thực hiện xong việc chuyển nhượng thì ông bà đã giao trả nhà cho bà H quản lý Do ông bà P thi hành Bản  án số 143/2016/DSPT ngày  07/7/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh để trả cho ông Dương Hồng Hà với số tiền 846 560 000 đồng nên cơ quan Thi hành án kê biên các phần đất này trước khi ông bà lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà H. Ông L, bà P đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất và tài sản trên đất cho bà H. Việc Cơ quan thi hành án kê biên tài sản này của bà H là không đúng vì vợ chồng ông bà đã bán, đã giao nhà cho bà H, ông bà đã nhận hết tiền  Hơn nữa, ông bà còn tài sản khác là đất trồng mía tọa lạc tại xã S2, huyện S3, tỉnh Tây Ninh với diện tích hơn 04 ha và gần 20 ha đất thuê của người khác đang trồng mía Diện tích đất ở xã S2 cũng dư trả nợ cho ông A.

Theo kết quả thẩm định giá ngày 02/6/2017 của Công ty TNHH thẩm định giá MHĐ thành phố Hồ Chí Minh hai phần đất có diện tích 484,6 m2, trị giá 360 760 159 đồng. Tài sản trên đất là nhà chính 176 m2  và các công trình phụ trị giá tổng cộng 657 306 362 đồng

Cây trồng trên đất: 01 cây tràm trị giá 100 000 đồng; 01 cây mít trị giá 200 000 đồng

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 23/2017/DSST, ngày 15-6-2017 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã quyết định:

Căn cứ Khoản 9 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Điều 134, 137, 689 của Bộ luật dân sự 2005; điểm c Khoản 1 Điều 188, 191, Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Điều 27 Pháp lệnh Án phí, lệ phí Tòa án

1. Tuyên bố giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông Triệu Văn L Đỗ Thị P và bà Ngô Thị Thanh H lập ngày 10/11/2013 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 22/6/2016 là vô hiệu

2. Về hậu quả hợp đồng vô hiệu:

Ông Triệu Văn L, bà Đỗ Thị P tiếp tục sử dụng phần đất có hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Phần diện tích diện tích 203,1 m2  thửa đất số 406, tờ bản đồ số 40, chứng nhận số CH00589/03322/12/CN VP do UBND huyện S3 cấp ngày 01/10/2012, cấp cho Triệu Văn L và Đỗ Thị P; tứ cận: Đông giáp đường liên xã; Tây giáp đất bà My; Nam giáp đất ông Bình; Bắc giáp đất ông L. Diện tích thực tế 187,0m2.

Phần đất diện tích 297,6 m2  thửa đất số 620, tờ bản đồ số 40, chứng nhận số CS01890 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh (đổi giấy) cấp ngày 24/5/2016 cấp cho ông Triệu Văn L và Đỗ Thị P, thửa đất tọa lạc tại ấp S1, xã S2, huyện S3, tỉnh Tây Ninh; tứ cận: Đông giáp đường liên xã; Tây giáp đất bà My; Nam giáp đất ông L; Bắc giáp đất ông Ba Tài.

Tài sản gắn liến với đất gồm: nhà diện tích 176 m2  móng BTCT; tường: xây gạch, sơn nước phía trước ốp đá hoa cương; cửa chính: gỗ; cửa sổ: khung sắt, gắn kính; mái: lợp tole, giả ngói; trần thạch cao, kết cấu đỡ mái: đòn tay, nền, sàn lót gạch men; mái che phía trước nhà cột sắt, không vách máy lợp tole, mái che phía sau nhà cột sắt không vách mái lợp tole đòn tay sắt tiền chế, nền, sàn xi măng; bể nước và hồ lọc nước móng xây gạch, trát vữa  Chiều cao bể nước 1,2 mét; chiều cao bồn lọc 2,4 mét; đài nước cột xây gạch-trụ bê tông (0,6 x 0,6), cao 5,8 mét (tính cả phần móng), bồn nước Đại Thành 1,0 m3

Cây trồng trên đất: 01 cây tràm vàng đường kính khoảng 0,4 mét trị giá 100 000 đồng; 01 cây mít từ 01 đến 02 năm tuổi

Buộc Ông Triệu Văn L, bà Đỗ Thị P có nghĩa vụ trả lại cho bà Ngô Thị Thanh H 1 700 000 000 đồng.

Ghi nhận bà Ngô Thị Thanh H không tranh chấp 20 000 000 đồng tiền hỗ trợ ông L bà P đi nơi khác ở và di dời tài sản cá nhân

3 Về chi phí tố tụng: Ghi nhận bà Ngô Thị Thanh H tự nguyện chịu tiền thẩm định giá 7 000 000 đồng (đã nộp và chi xong).

4 Về án phí: Bà H phải chịu 63 000 000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 200 000 đồng theo biên lai số 0017175 ngày 17 tháng 11 năm 2016 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh; bà H còn phải nộp 62 800 000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền, nghĩa vụ thi hành án của các đương sự

Ngày 28-6-2017 bà H kháng cáo yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng ông L, bà P.

Ngày 29-6-2017 ông L kháng cáo yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với bà H.

Tại phiên tòa bà H xuất trình giấy xác nhận của UBND xã S2, huyện S3 về việc vợ chồng ông L còn có 40 000 m2 đất ở xã S2 hiện đang trồng mía, lúa và bà H khẳng định bà quản lý nhà đất từ tháng 11-2013 đến nay, việc bà cho vợ chồng ông L thuê nhà ở lại là thuê một phần căn nhà cùng ở chung với bà

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phiên tòa phúc thẩm:

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự  Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt Nội quy phiên tòa

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của các đương sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là nhà ở giữa bà H với vợ chồng ông L, bà P được ký kết vào ngày 22-6-2016 được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, có công chứng  Theo đó, vợ chồng ông L, bà P chuyển nhượng cho bà H 02 phần đất  có diện tích 203,1 m2, thuộc thửa số 406, tờ bản đồ số 40, giấy chứng nhận QSDĐ do UBND huyện S3 cấp cho ông L, bà P ngày 01-10-2012 và phần đất có diện tích 297,6 m2, thuộc thửa số 620, tờ bản đồ số 40, chứng nhận QSDĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp (đổi giấy) cho ông L, bà P ngày 24-5-2016 cùng căn nhà cấp 4A, diện tích 194,4 m2, với giá 1,7 tỷ đồng; trong đó giá quyền sử dụng đất là 400 000 000 đồng, giá căn nhà 1,3 tỷ đồng  Hai bên đã thực hiện xong hợp đồng  Hiện nhà đất bà H đang quản lý

[2] Các chứng cứ hai bên xuất trình thể hiện việc ký kết chuyển nhượng 02 phần đất và căn nhà nêu trên được tiến hành từ ngày 10-11-2013 bằng văn bản nhưng chưa được công chứng  Lý do việc chuyển nhượng nhà, đất chưa ra công chứng là vào thời điểm đó 02 phần đất và nhà của vợ chồng ông L, bà P đang thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, nên bà H mới trả cho vợ chồng ông L, bà P được 01 tỷ đồng vào ngày 10-11-2013; số tiền còn lại 700 000 000 đồng vào ngày 20-6-2016 bà H trả hết để vợ chồng ông L, bà P trả tiền tại ngân hàng và lấy 02 giấy CNQSDĐ về làm thủ tục sang tên cho bà H vào ngày 22-6-2016  Nên việc nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất của bà H là thật, công khai và ngay tình  Mặt khác, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ cùng nhà cấp 4A trên đất  Trong hợp đồng ghi rõ chuyển nhượng 02 phần đất và căn nhà cấp 4A, trong đó phần căn nhà trị giá 1,3 tỷ đồng  Hợp đồng ký ngày 22-6-2016 được công chứng nên có hiệu lực kể từ ngày công chứng, phù hợp với Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

[3] Bản án phúc thẩm số 143/2016/DSPT ngày 07-7-2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh đã buộc vợ chồng ông L, bà P trả cho ông A số tiền 846 560 000 đồng Do không tự nguyện thi hành án nên Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành kê biên để hai phần đất và tài sản trên đất mà vợ chồng ông L, bà P đã chuyển nhượng cho bà H  Xét thấy, bà H và vợ chồng ông L, bà P ký kết hợp đồng và công chứng ngày 22-6-2016, còn bản án có hiệu lực pháp luật ngày 07-7-2016, tức bản án có sau khi hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà trên đất đã được công chứng, nên việc Cơ quan Thi hành án dân sự kê biên 02 phần đất và nhà trên đất vào ngày 17-10-2016 là nhà, đất thuộc quyền sử dụng và sở hữu của bà H; không còn là nhà, đất của vợ chồng ông L, bà P.

[4] Giá chuyển nhượng mà hai bên xác định trong hợp đồng là 1,7 tỷ đồng, trong đó trị giá nhà là 1,3 tỷ đồng  Theo kết quả thẩm định giá ngày 02-6-2017 thì 02 phần đất có diện tích 484,6 m2, trị giá 360 760 159 đồng; tài sản trên đất là nhà chính 176 m2 và các công trình phụ trị giá tổng cộng 657 306 362 đồng; tổng cộng nhà và đất có giá 1 018 066 500 đồng.  Như vậy, giá nhận chuyển nhượng của bà H đối với tài sản này cao hơn giá đã định; không có việc chuyển nhượng giả tạo.

[5] Theo xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh Chi nhánh huyện S3 xác nhận ngày 27-9-2017 thì ngoài 02 phần đất mà vợ chồng ông L, bà P chuyển nhượng cho bà H thì vợ chồng ông L, bà P còn có 40 000 m2 đất tọa lạc tại ấp S1, xã S2, huyện S3, tỉnh Tây Ninh hiện vợ chồng ông L, bà P đã đăng ký trong hồ sơ địa chính  Điều này cũng phù hợp với xác nhận của UBND xã S2, huyện S3 ngày 25-9-2017 là vợ chồng ông L, bà P có 40 000 m2 đất thuộc địa bàn xã S2 hiện nay đang trồng mía, lúa  Như vậy, đất và nhà mà vợ chồng ông L, bà P chuyển nhượng cho bà H không phải là tài sản duy tại thời điểm ngày 22-6-2016 như cấp sơ thẩm nhận định, mà vợ chồng ông L, bà P còn có tài sản khác là 40 000 m2 đất tọa lạc tại ấp S1, xã S2, huyện S3 có thể đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thi hành án

Do đó, việc bà H nhận chuyển nhượng đất và nhà trên đất của vợ chồng ông L, bà P là không trái pháp luật, nên được công nhận và tiếp tục thực hiện  Đề xuất của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh giữ nguyên bản án sơ thẩm không có căn cứ chấp nhận  Yêu cầu kháng cáo của các đương sự là có căn cứ chấp nhận, sửa bán án sơ thẩm như nhận định ở trên

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức không có giá ngạch như quy định của Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí tòa án.

[7] Về án phí phúc thẩm dân sự: Do sửa án sơ thẩm; yêu cầu kháng cáo của các đương sự được chấp nhận nên các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm như quy định tại Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016, của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[8] Về các chi phí tố tụng khác: Ghi nhận bà Ngô Thị Thanh H tự nguyện chịu tiền thẩm định giá 7 000 000 đồng (đã nộp)

Vì các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 450; 697 của Bộ luật Dân sự 2005; Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí tòa án; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016, của Ủy ban Thường vụ Quốc hội

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Triệu Văn L và kháng cáo của bà Ngô Thị Thanh H; sửa bản án dân sự sơ thẩm

Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa bà Ngô Thị Thanh H và ông Triệu Văn L, bà Đỗ Thị P đối với phần đất diện tích 203,1 m2, thửa số 406; phần đất diện tích 297,6 m2, thửa số 620, cùng tờ bản đồ số 40 và căn nhà cấp 4A diện tích 194,4 m2; nhà đất tọa lạc tại ấp S1, xã S2, huyện S3, tỉnh Tây Ninh được ký kết và công chứng ngày 22-6-2016.

2  Án phí:

2 1  Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Triệu Văn L, bà Đỗ Thị P phải chịu 200 000 đồng  Bà H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

2 2  Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu

Hoàn trả cho bà H 200 000 đồng tiền tạm ứng án phí khởi kiện theo biên lai thu số 0017175, ngày 17-11-2016 và 300 000 đồng tiền tạm ứng án phí kháng cáo theo biên lai thu số 0018030, ngày 30-6-2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành

Số tiền 300 000 đồng tiền tạm ứng án phí kháng cáo ông L đã nộp tại biên lai thu số 0018021, ngày 29-6-2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành được khấu trừ vào tiền án phí dân sự sơ thẩm ông L, bà P phải chịu; hoàn trả cho ông L 100 000 đồng

3 Chi phí tố tụng khác: Ghi nhận bà Ngô Thị Thanh H tự nguyện chịu tiền thẩm định giá 7 000 000 đồng (đã nộp và chi xong)

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự

5  Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.