Bán đất nhưng không bán nhà, tài sản trên đất được không?

Chào chị, Ban Biên tập xin giải đáp thắc mắc của chị như sau:

Căn nhà được xây dựng kiên cố trên đất và không thể di dời được. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác là bất khả thi. Đây được xem là trường hợp hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được dẫn đến hợp đồng vô hiệu theo quy định tại ĐIều 408 Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam.

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Như vậy, việc bán quyền sử dụng đất mà không kèm với bán nhà sẽ thì hợp đồng sẽ vô hiệu.

Dưới đây, là một số bản án về trường hợp bán đất nhưng không bán nhà trên đất: 

1. Bản án 66/2017/DS-ST ngày 29/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh.

+ Trích dẫn nội dung: “Hai bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21-01-2016, có công chứng tại Văn phòng công chứng ĐNTN. Tuy nhiên, trong hợp đồng không ghi căn nhà mà chỉ ghi QSDĐ, hai bên cũng không lập văn bản riêng về việc chuyển nhượng 01 nhà xây tường cấp 4C gắn liền với đất trên. Trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng, chị có đến xem nhà và đất nhưng không có gặp mặt anh L. Mặt khác, chị H1 có đưa chị xem Quyết định thuận tình ly hôn giữa chị H1 và anh L vào năm 2015. Chị và chị H1 có thỏa thuận bằng lời nói để chị H1 được ở lại trong căn nhà trên trong thời gian 03 tháng để chị H1 có thời gian xây nhà mới. Đến tháng 4-2016, chị có đến yêu cầu chị H1 giao nhà và đất, chị H1 trả lời chưa xây nhà xong. Từ tháng 8-2016 đến nay chị có tìm nhiều lần nhưng không gặp chị H1 để chị nhận nhà và đất.”

2. Bản án 238/2020/DS-PT ngày 19/08/2020 về tranh chấp hợp đồng dân sự - hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà và vay tài sản

+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

+ Trích dẫn nội dung: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/5/2006 không thể hiện tài sản trên đất gồm: Nhà chính, nhà phụ, các công trình kiến trúc khác có trên đất do hộ ông C đang trực tiếp quản lý sử dụng. Điều này có nghĩa là cá nhân ông C ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L nhưng không thể nào thực hiện được những giao kết có liên quan đến hợp đồng.”

3. Bản án 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.

+ Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

+ Trích dẫn nội dung: “Thời điểm ký kết hợp đồng, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất, bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất nhưng thực tế ông Ch nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà đất của bà A. Việc chuyển nhượng nhà đất giữa bà A và ông Ch, gia đình bà M đều biết nhưng không ai có ý kiến tranh chấp. Do ông Ch sinh sống ở Thành phố Hồ Chí Minh, không có điều kiện quản lý nhà đất, vì vậy sau khi nhận chuyển nhượng, ông Ch cho bà A ở lại trên nhà đất đó. Việc cho bà A ở trên nhà đất, hai bên không làm giấy tờ, chỉ thông qua lời nói. Ông Ch chỉ cho bà A ở, không cho gia đình bà M ở. Vì vậy, khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên.”

4. Bản án 21/2021/DS-PT ngày 29/06/2021 về tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy nội dung xác nhận trang 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương.

+ Trích dẫn nội dung: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, anh Tr có đến xem hiện trạng đất thì thấy vợ chồng ông L, bà Kh đang trực tiếp sử dụng đất, trên đất có các tài sản như nhà ở, công trình phụ, tường bao, sân, cổng, cây trồng. Anh Ph nói với anh Tr là anh Tr1 cho vợ chồng ông L ở nhờ, các tài sản trên đất là của vợ chồng ông L. Do GCNQSDĐ không thể hiện tài sản trên đất nên anh Tr và anh Ph không thỏa thuận chuyển nhượng về tài sản trên đất. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, anh Tr đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông L dời đi để trả lại đất cho anh nhưng gia đình ông L không thực hiện. Anh Tr yêu cầu vợ chồng ông L phải trả anh quyền sử dụng hai thửa đất trên và đồng ý thanh toán cho vợ chồng ông L giá trị các tài sản trên đất bằng tiền.”

Trân trọng!

Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của LawNet. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email:info@lawnet.vn

>> Click here to see English version

Từ khóa: Bán đất nhưng không bán nhà | tranh chấp đất đai ở Việt Nam | mua bán đất | Bộ luật Dân sự của Việt Nam |

Vui lòng Đăng nhập để có thể tải về