Hướng dẫn xác định tiền thuê đất trong trường hợp người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết như thế nào?

Mục lục bài viết

• Quy định về thời hạn nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê do điều chỉnh quy hoạch là bao lâu?
• Bù trừ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phát sinh do điều chỉnh quy hoạch của một dự án được hướng dẫn ra sao?
• Diện tích phải nộp tiền thuê đất khi chưa có quyết định cho thuê đất được xác định như nào?

Quy định về thời hạn nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê do điều chỉnh quy hoạch là bao lâu?

Theo điểm b khoản 3 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

Thời hạn nộp thuế đối với các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tiền sử dụng khu vực biển, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài

...

3. Tiền thuê đất, thuê mặt nước

...

b) Đối với trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời gian thuê:

b.1) Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu:

Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước, người thuê đất, thuê mặt nước phải nộp 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước theo thông báo;

Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước, người thuê đất, thuê mặt nước phải nộp 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước còn lại theo thông báo.

b.2) Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế.

Tổng Cục thuế ban hành Công văn 2287/TCT-CS năm 2022 hướng dẫn như sau:

Đối với trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm tăng diện tích thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (diện tích trước điều chỉnh là 1.000 m2 đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, diện tích sau điều chỉnh là 2.500m2) và có phát sinh tiền thuê đất bổ sung do điều chỉnh quy hoạch thì thời hạn nộp tiền thuê đất một lần phát sinh do điều chỉnh quy hoạch áp dụng theo thời hạn khai điều chỉnh quy định tại điểm b.2 khoản 3 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP nêu trên.

Hướng dẫn xác định tiền thuê đất trong trường hợp người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết như thế nào? (Hình từ Internet)

Bù trừ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phát sinh do điều chỉnh quy hoạch của một dự án được hướng dẫn ra sao?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi khoản 7 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP) quy định như sau:

Trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất

...

5. Trường hợp căn cứ tính tiền sử dụng đất có thay đổi thì cơ quan thuế phải xác định lại tiền sử dụng đất phải nộp, thông báo cho người có nghĩa vụ thực hiện.

Trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì người sử dụng đất phải:

- Nộp đủ số tiền sử dụng đất xác định theo quy hoạch xây dựng chi tiết trước khi được điều chỉnh cộng với tiền chậm nộp tương ứng theo quy định của pháp luật;

- Nộp bổ sung số tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp theo quy hoạch trước khi điều chỉnh và theo quy hoạch sau khi điều chỉnh được xác định tại cùng một thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch (nếu có).

Ngoài ra, Tổng Cục thuế căn cứ vào các quy định sau:

- Căn cứ khoản 6 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP) quy định về thu tiền thuê đất khi có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất;

- Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC;

- Căn cứ khoản 5, khoản 7 Điều 5 Thông tư 77/2014/TT-BTC.

Công văn 2287/TCT-CS năm 2022, Tổng Cục thuế hướng dẫn về việc bù trừ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phát sinh do điều chỉnh quy hoạch của một dự án như sau:

Căn cứ các quy định trên, về nguyên tắc pháp luật hiện hành đã có quy định cho trường hợp người thuê đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất nhưng do yêu cầu quản lý của Nhà nước mà phải điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm giảm hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) dẫn đến giảm tiền thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức được hoàn trả chênh lệch giữa tiền thuê đất xác định theo quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch.

Qua rà soát, hiện nay pháp luật chưa có quy định về việc hoàn trả hoặc bù trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm giảm số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp (xác định theo quy hoạch trước khi điều chỉnh). Vì vậy, đề xuất Cục Thuế thành phố Đà Nẵng tại Công văn 918/CTDAN-HKDCN ngày 25/2/2022 là không có cơ sở thực hiện.

Xem chi tiết nội dung Công văn 2287/TCT-CS năm 2022: Tại đây.

Diện tích phải nộp tiền thuê đất khi chưa có quyết định cho thuê đất được xác định như nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định về diện tích phải nộp tiền thuê đất như sau:

Diện tích phải nộp tiền thuê đất

...

2. Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của Luật Đất đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực tế đang sử dụng.

Như vậy, theo quy định, đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của Luật Đất đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực tế đang sử dụng.