Rủi ro cần biết khi góp vốn mua chung đất

Việc góp vốn mua chung đất hoàn toàn được pháp luật Việt Nam thừa nhận. Những người mua chung đất đều được pháp luật công nhận quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất đó thông qua việc được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 của Việt Nam quy định như sau:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Hầu hết những người cùng góp vốn mua chung đất thường là những người đã có sự tin tưởng lẫn nhau như bạn bè, người thân. Do đó để tránh xảy ra tranh chấp, phá vỡ mối quan hệ giữa hai bên, mọi người cần hiểu và lường trước những rủi ro sau:

1. Rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất

Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền định đoạt tài sản chung như sau:

- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Vì mảnh đất là tài sản chung, do đó, mỗi người không có quyền tự ý định đoạt mảnh đất đó, đồng nghĩa với việc muốn thực hiện bất kì giao dịch đất đai nào cũng cần có sự đồng ý của toàn bộ đồng sử hữu.

Tuy nhiên mỗi chủ sở hữu lại có quyền định đoạt phần tài sản của mình trong khối tài sản chung, vì vậy nếu mỗi người muốn thực hiện quyền của mình thì cần phải làm thủ tục tách thửa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Một vấn đề được đặt ra nữa là muốn thực hiện thủ tục tách thửa thì mảnh đất đó cần đáp ứng được những điều kiện theo quy định pháp luật, một trong số đó là yêu cầu về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Ngoài ra cũng cần sự đồng thuận của những người sở hữu khác để thủ tục tách thửa được thực hiện thuận lợi hơn.

Do đó, trước khi mua đất chung, người mua cần nắm rõ điều kiện về thủ tục tách thửa đất, xem xét đến các điều kiện thực tế của mảnh đất đó, và tính toán đến mục đích lâu dài của mình.

2. Rủi ro khi khai thác quyền sử dụng đất

Mặc dù khi mua đất, tên của từng người mua chung đề sẽ được ghi nhận tại trang nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Sổ đỏ sẽ không thể hiện cụ thể phần quyền của mỗi người đối với mảnh đất đó, do vậy khó xác định được phần đất mỗi người được khai thác, dẫn đến dễ xảy ra tranh chấp.

Một giải pháp cho điều này là ngay từ đầu cần có văn bản thỏa thuận phân chia quyền của mỗi người đối với mảnh đất chung, phần quyền có thể dựa trên tỉ lệ góp vốn của người đó trên tổng giá trị mảnh đất. Văn bản thỏa thuận cần có chữ ký của các đồng sở hữu và  được công chứng theo quy định của pháp luật. Điều này giúp phân định rõ quyền của mỗi người, hạn chế được trannh chấp sau này.

3. Biện pháp hạn chế rủi ro

Để hạn chế những rủi ro nêu trên, những người góp vốn cần chú ý những điều sau:

Nếu phần vốn góp của mỗi người là khác nhau, tốt nhất nên lập hợp đồng góp tiền mua đất, có chữ ký của các bên và công chứng theo quy định của pháp luật. Trong đó nêu rõ phần vốn góp và phần quyền của từng người.

Ngoài hình thức là văn bản, các bên vẫn có thể chọn hình thức khác như ghi âm, ghi hình và mỗi người giữ một bản. Khi xảy ra tranh chấp, đây sẽ là chứng cứ để Tòa án căn cứ vào đó để bảo vệ quyền của các bên.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp chỉ cần một người đại diện đứng tên thì cần có văn bản thỏa thuận, chứng minh người đó đang đại diện cho các đồng sở hữu khác đứng tên trên GCN.

Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của LawNet. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email:info@lawnet.vn

>> Click here to see English version

Từ khóa: góp vốn mua đất | rủi ro khi góp vốn mua đất | Luật đất đai của Việt Nam |

Vui lòng Đăng nhập để có thể tải về