QUYẾT ĐỊNH

BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ PHÂN KHU VỰC, VỊ TRÍ ĐẤT LÀM CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SÓC TRĂNG

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật Đất đai, ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thực hiện Luật Đất đai, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/7/2007 của Chính phủ; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về phân khu vực, vị trí đất làm căn cứ định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số 41/2009/QĐ-UBND, ngày 20/11/2009 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định tiêu thức, tiêu chí, phân khu vực, vị trí, phân loại đường phố làm cơ sở định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng và Quyết định số 42/2009/QĐ-UBND, ngày 27/11/2009 của UBND tỉnh về bổ sung Bảng phân loại đường phố, phân loại khu vực, vị trí đất ở tại xã Trung Bình, huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng.

Điều 3. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Thủ trưởng các Sở, Ban ngành tỉnh, Chủ tịch UBND các huyện, thành phố, xã, phường, thị trấn thuộc tỉnh Sóc Trăng và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

QUY ĐỊNH

VỀ PHÂN KHU VỰC, VỊ TRÍ ĐẤT LÀM CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SÓC TRĂNG
(Ban hành kèm theo Quyết định số 27/2010/QĐ-UBND ngày 09/11/2010 của UBND tỉnh Sóc Trăng)

Chương 1.

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Đối tượng điều chỉnh

Quy định này quy định phương pháp xác định việc phân khu vực, phân vị trí đất để làm cơ sở định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh.

Điều 2. Phạm vi áp dụng

Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng, được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai 2003, Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.

Chương 2.

PHÂN KHU VỰC, VỊ TRÍ ĐẤT LÀM CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

MỤC 1. NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Điều 3. Phân khu vực, vị trí đất nông nghiệp

1. Phân khu vực:

a) Khu vực I: Địa bàn thành phố Sóc Trăng.

b) Khu vực II: Địa bàn đô thị loại IV gồm thị trấn Vĩnh Châu, thị trấn Ngã Năm; địa bàn thị trấn các huyện và trung tâm các xã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đô thị loại V (phạm vi của trung tâm các xã được xác định theo ranh giới quy hoạch và đã cắm mốc ngoài thực địa).

c) Khu vực III: Địa bàn các xã còn lại.

2. Phân vị trí:

a) Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác ở xã (khu vực 3), thị trấn và trung tâm xã được công nhận đô thị loại V (khu vực 2), tùy từng loại đất cụ thể được phân từ 1 đến 6 vị trí và được thể hiện trên bản đồ tỷ lệ 1/5.000, 1/10.000, cụ thể:

- Vị trí 1: Xác định theo các tiêu chí sau:

Lợi thế tốt cho sản xuất nông nghiệp; thuận lợi giao thông và cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; gần khu tập trung đông dân cư; gần thị trường tiêu thụ sản phẩm.

- Vị trí 2: Xác định theo các tiêu chí sau:

Lợi thế tốt cho sản xuất nông nghiệp; thuận lợi giao thông và cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; gần khu tập trung đông dân cư; gần thị trường tiêu thụ sản phẩm nhưng có từ một đến hai tiêu chí hạn chế hơn vị trí 1.

- Vị trí 3: Xác định theo các tiêu chí sau:

Lợi thế tốt cho sản xuất nông nghiệp; thuận lợi giao thông và cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; gần khu tập trung đông dân cư; gần thị trường tiêu thụ sản phẩm nhưng có từ một đến hai tiêu chí hạn chế hơn vị trí 2.

- Vị trí 4: Xác định theo các tiêu chí sau:

Lợi thế tốt cho sản xuất nông nghiệp; thuận lợi giao thông và cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; gần khu tập trung đông dân cư; gần thị trường tiêu thụ sản phẩm nhưng có từ một đến hai tiêu chí hạn chế hơn vị trí 3.

- Vị trí 5: Xác định theo tiêu chí sau:

Lợi thế tốt cho sản xuất nông nghiệp; thuận lợi giao thông và cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; gần khu tập trung đông dân cư; gần thị trường tiêu thụ sản phẩm nhưng có từ một đến hai tiêu chí hạn chế hơn vị trí 4.

- Vị trí 6: diện tích còn lại trên địa bàn các xã với các tiêu chí không thuận lợi, hạn chế hơn so với vị trí 5.

b) Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được xác định là đất ở; đất nông nghiệp nằm trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông; thửa đất nông nghiệp có cạnh tiếp giáp với đường Quốc lộ, đường Tỉnh, đường Huyện, được tính không quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm của vị trí 1 cùng vùng.

c) Đất nông nghiệp nằm trong phạm vi hành chính phường thuộc địa bàn thành phố Sóc Trăng: thống nhất một vị trí là vị trí 1 của khu vực thành phố Sóc Trăng (khu vực 1).

d) Đất khu vực giáp ranh giữa các xã của huyện Châu Thành, Mỹ Tú, Mỹ Xuyên, Long Phú với thành phố Sóc Trăng được xác định trong phạm vi 300 mét tính từ đường địa giới hành chính về phía các huyện để làm cơ sở cho việc định giá đất nông nghiệp cho vị trí giáp ranh. Vị trí giáp ranh phải thỏa mãn điều kiện liền đất, liền thửa hoặc cách sông, kênh, rạch có bề rộng không quá 30 mét.

đ) Đất rừng sản xuất, đất làm muối trên địa bàn các huyện được thống nhất một vị trí. Đối với đất rừng khác (rừng đệm, rừng xung yếu, rừng đặc dụng) được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của rừng sản xuất trong cùng vị trí.

e) Trường hợp thửa đất nông nghiệp lớn có từ 02 cạnh trở lên tiếp giáp với nhiều vị trí, thì vị trí đất được căn cứ vào vị trí có điều kiện thuận lợi về giao thông, về sản xuất để xác định.

MỤC 2. NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Điều 4. Phân vị trí đất ở tại đô thị của đường phố:

1. Trường hợp điều tra được giá đất thị trường từ 03 trường hợp chuyển nhượng trở lên đối với từng loại đất của đường phố, đoạn đường phố thì thực hiện như sau:

a) Vị trí 1: Là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình quân cao nhất đối với từng đường phố, đoạn đường phố.

b) Các vị trí tiếp theo 2, 3, 4…: Có mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân thấp hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước đó.

2. Trường hợp không điều tra được giá đất thị trường từ 03 trường hợp chuyển nhượng đối với từng loại đất của đường phố, đoạn đường phố thì thực hiện như sau:

a) Vị trí 1: Là vị trí có mặt tiền tiếp giáp trục đường giao thông chính có điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực thuận lợi nhất.

b) Các vị trí tiếp theo 2, 3, 4…: Có điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vực kém thuận lợi hơn; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực xa hơn vị trí liền kề trước đó.

Trường hợp đường có mương lộ kèm theo, phía cặp mương lộ, được tính với tỷ lệ phần trăm (%) phù hợp với giá đất phía cặp đường.

3. Giá đất thâm hậu:

a) Giá đất ở tại các vị trí của các đường phố, đoạn đường phố quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này được áp dụng đối với các thửa đất có chiều sâu thâm hậu từ 30 mét trở xuống tính từ mép lộ giới. Từ mét thâm hậu thứ 31 đến mét thứ 70 và từ mét thứ 71 trở lên thì giá đất ở được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của giá đất mặt tiền đường trước đó.

b) Trường hợp 02 thửa đất cùng một chủ sử dụng, thửa giáp đường phố có chiều sâu thâm hậu chưa đến 30 mét, thì phần diện tích thửa sau nằm trong phạm vi 30 mét tính từ mép lộ giới vẫn tính vị trí tương ứng như vị trí phía giáp mặt đường (áp dụng đối với đất phi nông nghiệp hoặc khi chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp).

c) Trường hợp 02 thửa đất cùng một chủ sử dụng, thửa giáp đường phố có chiều sâu thâm hậu chưa đến 70 mét, thì phần diện tích thửa sau nằm trong phạm vi 70 mét tính từ mép lộ giới vẫn tính vị trí tương ứng như vị trí từ mét thứ 31 đến mét thứ 70 (áp dụng đối với đất phi nông nghiệp hoặc khi chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp).

4. Phân loại đường hẻm, vị trí trong các đường hẻm:

a) Cấp đường hẻm:

Cấp đường hẻm được xác định theo 03 cấp, căn cứ theo chiều rộng mặt đường hẻm và vị trí tiếp giáp với đường giao thông chính trên địa bàn đô thị:

- Đường hẻm cấp 1: Có chiều rộng từ 4 đến dưới 6 mét;

- Đường hẻm cấp 2: Có chiều rộng từ 2 đến dưới 4 mét;

- Đường hẻm cấp 3: Có chiều rộng dưới 2 mét hoặc lối mòn.

b) Vị trí đất trong đường hẻm cấp 1:

- Vị trí 1: Các thửa đất tiếp giáp với các trục đường hẻm trong đô thị, trong phạm vi khoảng cách từ đầu hẻm vào không quá 300 mét.

- Vị trí 2: Các thửa đất tiếp giáp với các trục đường hẻm trong đô thị, trong phạm vi khoảng cách từ đầu hẻm vào từ trên 300 mét đến 500 mét.

- Vị trí 3: Các thửa đất tiếp giáp với các trục đường hẻm trong đô thị, trong phạm vi khoảng cách từ đầu hẻm vào trên 500 mét hoặc trong các hẻm phụ (hẻm của hẻm).

c) Vị trí đất trong đường hẻm cấp 2 và cấp 3:

- Vị trí 1: Các thửa đất tiếp giáp với các trục đường hẻm trong đô thị, trong phạm vi khoảng cách từ đầu hẻm vào không quá 100 mét.

- Vị trí 2: Các thửa đất tiếp giáp với các trục đường hẻm trong đô thị, trong phạm vi khoảng cách từ đầu hẻm vào từ trên 100 mét đến 200 mét.

- Vị trí 3: Các thửa đất tiếp giáp với các trục đường hẻm trong đô thị, trong phạm vi khoảng cách từ đầu hẻm vào trên 200 mét hoặc trong các hẻm phụ (hẻm của hẻm).

d) Giá đất ở tại các vị trí của các loại hẻm quy định nêu trên được áp dụng đối với các thửa đất có chiều sâu thâm hậu không quá 30 mét. Từ mét thâm hậu thứ 31 đến mét thứ 70 và từ mét thứ 71 trở lên thì giá đất được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) của giá đất mặt tiền hẻm.

Trường hợp thửa đất nằm tại vị trí có nhiều đường hẻm thông nhau giáp với nhiều tuyến đường, thì lấy giá đất của đường có khoảng cách gần nhất đến vị trí thửa đất đó để làm căn cứ tính giá đất cho đường hẻm.

Điều 5. Phân khu vực đất ở tại nông thôn

Đất ở tại nông thôn được phân thành 03 khu vực sau:

1. Khu vực 1: Là khu vực có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã, cụm xã, UBND xã, trường học, trạm y tế, khu dân cư, khu tái định cư, gần khu công nghiệp, chợ nông thôn, đầu mối giao thông có khả năng sinh lợi cao nhất (được xác định tên, địa chỉ cụ thể).

2. Khu vực 2: Là khu vực tiếp giáp khu vực 1, gần trung tâm xã, cụm xã, khu dân cư, khu tái định cư, gần khu công nghiệp, chợ nông thôn, đầu mối giao thông nhưng có khả năng sinh lợi kém hơn khu vực 1 (được xác định tên, địa chỉ cụ thể).

3. Khu vực 3: Là các khu vực còn lại trên địa bàn xã có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi nhất.

Điều 6. Phân vị trí đất ở tại nông thôn

1. Khu vực 1 và khu vực 2:

a) Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp với đường Quốc lộ, đường Tỉnh, đường Huyện, đường Xã; có kết cấu hạ tầng thuận lợi trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, cung cấp dịch vụ, có khả năng sinh lợi cao nhất trong khu vực với chiều sâu thâm hậu 30 mét tính từ mép hành lang lộ giới đường bộ, 50 mét tính từ mép hành lang bảo vệ đường thủy; đường bộ, sông, ngòi, kênh, rạch được xác định cụ thể.

b) Vị trí 2: Thửa đất tiếp giáp mặt đường và chiều sâu thâm hậu như vị trí 1 nhưng mức thuận lợi về giao thông, điều kiện sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và khả năng sinh lợi kém hơn; đường bộ, sông, ngòi, kênh, rạch được xác định cụ thể.

c) Vị trí 3: Thửa đất tiếp giáp mặt đường và chiều sâu thâm hậu như vị trí 1 và 2 nhưng mức thuận lợi về giao thông, điều kiện sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và khả năng sinh lợi kém hơn so với 02 vị trí nêu trên; đường bộ, sông, ngòi, kênh, rạch được xác định cụ thể.

d) Vị trí đặc biệt: Là những thửa đất có vị trí mặt tiền nằm tại trung tâm xã, trung tâm chợ xã, có trục lộ, giao lộ giao thông thuận lợi và có khả năng sinh lợi cao nhất và cao hơn khả năng sinh lợi của vị trí 1 cùng khu vực.

đ) Đối với thửa đất có vị trí thuộc khu vực 1 và khu vực 2 nhưng có chiều sâu thâm hậu tính từ mép lộ giới từ trên 30 mét đến 70 mét và trên 70 mét, thì giá đất từ mét thứ 31 đến mét thứ 70, mét thứ 71 trở lên đối với đường bộ và từ mét thứ 51 đến mét thứ 100, mét thứ 101 trở lên đối với đường thủy được tính thâm hậu bằng tỷ lệ phần trăm (%) của giá đất mặt tiền.

e) Đối với các tuyến đường hẻm còn lại trên địa bàn các xã có điểm đầu đấu nối với các đoạn đường, khu vực, vị trí được quy định cụ thể, những thửa đất tiếp giáp đường hẻm được vận dụng khoản 4 Điều 4 của Quy định này để xác định cấp hẻm và vị trí.

g) Thửa đất có vị trí nằm sau thửa đất nằm trong hành lang lộ giới do hộ khác đang sử dụng mà Nhà nước chưa thu hồi và chưa bồi thường, thì thửa đất này được tính giá đất, vị trí thửa đất theo hiện trạng thực tế đang sử dụng.

2. Khu vực 3:

a) Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp đường đai, lối mòn, ngoài các vị trí đã được quy định tại khoản 1 Điều này, có khả năng sinh lợi cao nhất trong khu vực với chiều sâu thâm hậu 30 mét tính từ mép đường đai, lối mòn.

b) Vị trí 2: Thửa đất có vị trí và chiều sâu thâm hậu như vị trí 1 nhưng mức thuận lợi về giao thông, điều kiện sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và khả năng sinh lợi kém hơn vị trí 1.

c) Vị trí 3: Thửa đất còn lại của khu vực.

Điều 7. Nhóm đất phi nông nghiệp (ngoài đất ở)

Việc phân vị trí, khu vực đất phi nông nghiệp được căn cứ theo vị trí, khu vực của đất ở tương ứng cùng vị trí thuộc khu vực đô thị và khu vực nông thôn để xác định giá đất.

Điều 8. Nhóm đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất cồn mới nổi trên sông

1. Đối với loại đất chưa xác định mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất các loại cùng vị trí để xác định giá đất theo mục đích sử dụng đất tương ứng.

2. Đối với đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, thì căn cứ vào giá đất cùng loại, cùng vị trí và cùng mục đích sử dụng để xác định giá đất cụ thể.

Chương 3.

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 9.

1. Giao Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan và UBND các huyện, thành phố hướng dẫn thực hiện Quy định này.

2. Chủ tịch UBND các huyện, thành phố có trách nhiệm phối hợp với các Sở ngành tỉnh liên quan triển khai thực hiện Quy định này.

3. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở Tài chính, Sở ngành chức năng có liên quan và UBND các huyện, thành phố xem xét, đề xuất xử lý, trình UBND tỉnh.