HƯỚNG DẪN

VIỆC LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT VÀ THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ ĐỐI VỚI NHỮNG TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG HỢP PHÁP TRƯỚC KHI CÓ NGHỊ QUYẾT SỐ 17-NQ/TU NGÀY 17/7/2012 CỦA BAN CHẤP HÀNH ĐẢNG BỘ TỈNH VÀ KẾ HOẠCH SỐ 54/KH-UBND NGÀY 02/10/2012 CỦA UBND TỈNH

Thực hiện Nghị quyết số 17-NQ/TU ngày 17/7/2012 của Ban chấp hành đảng bộ tỉnh (dưới đây gọi tắt là NQ 17) và Kế hoạch số 54/KH-UBND ngày 02/10/2012 của UBND tỉnh về việc tăng cường lãnh đạo công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh; ngày 09/01/2013, Sở Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện phương án xử lý đối với những trường hợp sử dụng đất không hợp pháp trên địa bàn tỉnh (sau đây gọi là Hướng dẫn số 42). UBND các huyện, thành phố đã chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn rà soát toàn bộ các hộ sử dụng đất không hợp pháp trước ngày NQ 17 và đã lập phương án xử lý được khoảng 1.400 hộ; tuy nhiên do Hướng dẫn 42 của Sở ban hành theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản QPPL hướng dẫn thi hành; nay Luật Đất đai năm 2013 có một số điểm thay đổi về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nên cần phải hướng dẫn bổ sung, chỉnh sửa một số điểm của Hướng dẫn 42.

Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh; sau khi nghiên cứu Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định, các Thông tư của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai. Sau khi thống nhất với các Sở, ngành: Tài chính, Xây dựng, Cục thuế tỉnh, Thanh tra tỉnh, Tư pháp, UBND các huyện, thành phố Nam Định và xin ý kiến của UBND tỉnh; Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn điều chỉnh, bổ sung một số nội dung của Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra như sau:

A. VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC LẬP, PHÊ DUYỆT PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ:

Các bước tiến hành để lập phương án xử lý và lập các Biểu mẫu đối với những trường hợp sử dụng đất không hợp pháp theo phần A của Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra ngày 09/01/2013 của Sở Tài nguyên và Môi trường. Riêng việc xác định và ghi thời điểm sử dụng đất tại các biểu mẫu thay thế cụm từ “từ ngày 01/7/2004 trở về sau” tại Hướng dẫn số 42/STNMT-TTra bằng cụm từ “từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014”.

B. VẬN DỤNG CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT TRONG VIỆC LẬP PHƯƠNG ÁN XỬ LÝ:

Nội dung này được điều chỉnh, bổ sung như sau:

I. Đối với các trường hợp đang sử dụng đất làm nhà ở không hợp pháp:

1. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai:

1.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

a. Xử lý về đất:

Vận dụng quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP); lập phương án xử lý như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 12/11/2014 của UBND tỉnh ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở áp dụng khi cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh (sau đây gọi là Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định đất ở; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá định mức giao ruộng theo Quyết định số 115/QĐ-UB ngày 15/02/1992 của UBND tỉnh. Diện tích đất nông nghiệp còn lại để đảm bảo công bằng, vận dụng quy định tại Điều 10 Quyết định số 990/QĐ-UBND ngày 28/9/1995 của UBND tỉnh ban hành bản quy định về việc xử lý quỹ đất nông nghiệp để dự trữ khi thực hiện Quyết định 115 và Quyết định 376 để lập phương án công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng phải nộp tiền theo giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất không quá 50 năm, tính từ ngày 01/7/2014.

+ Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định về nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

b. Xử lý về tiền:

Vận dụng quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là Nghị định số 45/2014/NĐ-CP); lập phương án xử lý như sau:

- Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

a. Xử lý về đất:

Vận dụng khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, sử dụng đất phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; nhưng chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định đất ở; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận quyền sử dụng đất như điểm a mục 1.1 phần 1 hướng dẫn này đối với loại đất nông nghiệp.

b. Xử lý về tiền:

Vận dụng quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

- Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất ở.

2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền:

Các trường hợp được xác định là đã được giao đất không đúng thẩm quyền theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; gồm các trường hợp do người đứng đầu điểm dân cư giao đất (Trưởng thôn, Trưởng xóm) hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Vận dụng quy định tại Điều 20, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, lập phương án xử lý như sau:

2.1. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao như sau:

a. Xử lý về đất: Như trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai như đã nêu tại điểm a mục 1.1, phần 1 nêu trên.

b. Xử lý về tiền:

+ Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp GCN thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Thu bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất

- Thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

a. Xử lý về đất:

Như trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai quy định tại điểm a mục 1.2 phần 1 của Hướng dẫn này.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra số m2 đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền. Phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

+ Thu bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất;

+ Thu bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

b.2. Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Thu bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất;

- Thu bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

c. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Vận dụng xác định số m2 đất được giao không đúng thẩm quyền chưa nộp tiền để được sử dụng đất như sau: Trường hợp nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được giao đất thì quy đổi số tiền đã nộp tương ứng với số m2 đất đã nộp tiền theo giá đất trúng đấu giá của lô đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm đã nộp tiền; số m2 đất còn lại xác định là chưa nộp tiền phải nộp 100 % tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2.3. Một số lưu ý: Về mức thu theo quy định của pháp luật đất đai năm 1993 cần xem xét cụ thể thời điểm thu tiền để xử lý như sau:

a. Đối với trường hợp đã thu tiền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 31/12/1998 thì số tiền đã nộp phải bảo đảm nguyên tắc không thấp hơn khung giá đất quy định tại Quyết định số 585/QĐUB ngày 05/6/1995 và Quyết định số 172/QĐ-UB ngày 06/3/1997 của UBND tỉnh và phù hợp với giá thực tế của địa phương.

b. Đối với trường hợp thu tiền từ ngày 01/01/1999 đến trước ngày 01/7/2004 thì số tiền đã nộp phải phù hợp với giá trúng đấu giá của lô đất tương ứng.

c. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 theo quy định tại Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cần xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể và chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đã làm nhà ở và không có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở được giao không đúng thẩm quyền.

Đối với những trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, các hộ đã nộp tiền sử dụng đất, diện tích đất được giao phù hợp quy hoạch, hiện đã làm nhà nhưng họ đã có nhà ở nơi khác hoặc hiện chưa làm nhà ở thì Hội đồng xử lý phải thống kê chi tiết, dự kiến hướng xử lý cụ thể, báo cáo UBND huyện, thành phố xem xét, trình UBND tỉnh quyết định.

d. Về giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, gồm các loại giấy tờ sau:

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng.

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo quy định của Bộ Tài chính tại thời điểm thu tiền.

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền xác lập tại thời điểm thu tiền.

+ Giấy tờ biên nhận thu tiền của UBND cấp xã, HTX hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền đã được các cơ quan, tổ chức, người đứng đầu điểm dân cư cấp cho hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm thu tiền (thể hiện nội dung thu là: tiền sử dụng đất, tiền đất, tiền hoa lợi công sản, tiền bồi thường hoa lợi; tiền đóng góp xây dựng quê hương, tiền ủng hộ vv…; nhưng thực chất đều là thu tiền đất).

Hội đồng xử lý của xã, phường, thị trấn xem xét và xác nhận số tiền đã thu khi giao đất không đúng thẩm quyền đã được quyết toán ngân sách xã, thị trấn hoặc chưa được quyết toán ngân sách xã, thị trấn nhưng đã được sử dụng cho công việc chung của xã, phường, thị trấn, thôn, xóm làm căn cứ để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền đã nộp tiền cho UBND cấp xã, HTX, thôn, xóm mà tiền đó không đưa vào ngân sách xã, cũng không được sử dụng cho công việc chung của xã, phường, thị trấn, thôn, xóm thì Hội đồng xử lý của cấp xã thống kê cụ thể, báo cáo UBND huyện, thành phố chỉ đạo xử lý theo quy định của pháp luật. Đối với diện tích đất này xử lý như trường hợp sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp không còn lưu giữ được giấy tờ giao, phân (cấp) đất thì chủ hộ được giao đất không đúng thẩm quyền phải có đơn xin xác định nguồn gốc đất nêu rõ diện tích đất, thời điểm được giao đất không đúng thẩm quyền, cơ quan, tổ chức, người đã giao đất không đúng thẩm quyền; việc nộp tiền để được giao đất (nếu có); đơn phải có xác nhận của cơ quan, tổ chức, đơn vị, người đứng đầu điểm dân cư, UBND cấp xã về việc đã cấp đất làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân; chứng thực của UBND cấp xã đối với chữ ký của người xác nhận.

2.3. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, hoặc có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng người sử dụng đất phải kê khai đăng ký theo quy định.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan, tổ chức cho mượn, bán thanh lý, hóa giá nhà:

Vận dụng quy định tại Điều 20, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 6, khoản 7 Điều 20 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

3.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Xử lý về đất:

a.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

Vận dụng xử lý như trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai quy định tại điểm a. mục 1.1 của Hướng dẫn này.

a.2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

Vận dụng xử lý như trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai quy định tại điểm a mục 2.1 của Hướng dẫn này.

Đối với diện tích đất được cho mượn, bán thanh lý, hóa giá nhà sau ngày 01/7/2004 thì không được công nhận và cấp GCN quyền sử dụng đất, nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng người sử dụng đất phải kê khai đăng ký theo quy định.

b. Xử lý về tiền:

b1. Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004:

- Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993:

+ Thu bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

+ Thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

+ Thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

+ Thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b2. Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/7/2004.

- Trường hợp tiền bán thanh lý, hóa giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp tiền bán thanh lý, hóa giá chưa bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thì khi cấp Giấy chứng nhận thực hiện thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 thì không thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở thu bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

3.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, hoặc có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và người đang sử dụng đất phải kê khai đăng ký theo quy định.

4. Đối với trường hợp lấn, chiếm đất trước ngày 01/7/2014 để xây dựng nhà ở:

Vận dụng Điều 20, Điều 22 Nghị định số 43/NĐ-CP; khoản 2 Điều 6, khoản 2 Điều 7 và khoản 1 Điều 9 Nghị định số 45/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

4.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Xử lý về đất:

a.1. Trường hợp lấn, chiếm đất hành lang an toàn công trình công cộng hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác; thì được xem xét cấp GCN nếu đã điều chỉnh quy hoạch không còn thuộc công trình đó.

a.2. Trường hợp lấn, chiếm đất của nông trường và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch đất nông trường thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

a.3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự chuyển mục đích trái phép nếu không thuộc quy hoạch đất quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia thì UBND huyện, thành phố chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn phối hợp với các phòng ban có liên quan rà soát cụ thể để điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b.2. Trường hợp sử dụng đất sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

Người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở, phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b.3. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014:

Người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

4.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Trường hợp lấn chiếm đất hành lang an toàn công trình công cộng hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác; lấn chiếm đất nông trường; lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự chuyển mục đích trái phép, nếu thuộc quy hoạch đất quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì không cấp GCN mà phải thu hồi lại đất.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

5. Đối với trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp được giao ổn định lâu dài hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang làm đất ở:

5.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đất ở:

Vận dụng Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; điểm a, b và điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP để xử lý như sau:

a. Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b. Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c. Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp nêu trên là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

- Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng.

5.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

II. Đối với hộ sử dụng đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh không hợp pháp:

1. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai:

Vận dụng quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và điểm b khoản 1 Điều 6 và điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

a. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993:

a1. Xử lý về đất:

Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

a.2. Xử lý về tiền:

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

b.1. Xử lý về đất:

Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b.2. Xử lý về tiền:

Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất:

Vận dụng quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 20 và khoản 2, khoản 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 5, Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

a. Xử lý về đất:

Trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền sử dụng vào mục đích xây dựng công trình để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 được công nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2004:

Mức thu tiền theo giá đất sản xuất kinh doanh với thời hạn không quá 50 năm; giá đất xác định theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.

b.2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014:

Vận dụng quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

3. Đối với trường hợp lấn, chiếm đất để xây dựng xưởng sản xuất, kinh doanh:

a. Xử lý về đất:

Vận dụng quy định tại điểm b khoản 5 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để lập phương án xử lý về đất như điểm a mục 2 đã nêu ở phần này.

b. Xử lý về tiền:

b.1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993: áp dụng khoản 2 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; lập phương án xử lý như sau:

Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

b.2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: áp dụng khoản 2 Điều 7, khoản 2 Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

III. Trường hợp các hộ tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang đào ao nuôi trồng thủy sản, lập vườn:

1. Đối với các hộ sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được giao ổn định lâu dài sang đào ao, lập vườn:

1.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2014:

Vận dụng quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp các hộ tự ý chuyển đất nông nghiệp được giao ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm (lập vườn), đất nuôi trồng thủy sản (đào ao); chia thành 2 trường hợp để xử lý cụ thể như sau:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì lập phương án xử lý cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đào ao, nuôi trồng thủy sản, lập vườn.

Khi lập phương án xử lý công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức theo Quyết định số 115/QĐ-UB ngày 15/02/1992 của UBND tỉnh; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải chuyển sang thuê đất đối với diện tích đất đang sử dụng và được cấp GCN quyền sử dụng đất.

b. Trường hợp sử dụng đất sau ngày 01/7/2014:

Lập phương án xử lý bằng biện pháp buộc các hộ khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

1.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

a. Trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang lập vườn, đào ao làm ảnh hưởng trực tiếp đến thực hiện quy hoạch sản xuất nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt hoặc gây ô nhiễm môi trường thì lập phương án xử lý buộc khôi phục lại hiện trạng sử dụng đất ban đầu.

b. Đối với trường hợp không phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; nhưng không ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch sản xuất nông nghiệp, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch sử dụng đất; không gây ô nhiễm môi trường thì lập phương án xử lý yêu cầu giữ nguyên hiện trạng; sau khi phương án được phê duyệt; UBND cấp xã lập biên bản yêu cầu giữ nguyên hiện trạng, việc thu hồi đất được thực hiện khi thực hiện quy hoạch.

2. Đối với hộ lấn, chiếm đất do UBND cấp xã quản lý rồi tự ý chuyển sang lập vườn, đào ao:

2.1. Trường hợp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch:

a. Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014:

a.1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn chiếm đất công ích, đất công (đất giao thông, thủy lợi, đất bằng chưa sử dụng…) nếu việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông nghiệp hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì lập phương án xử lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

a.1.1. Đối với hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp

- Thu hồi bằng cách khấu trừ tiêu chuẩn ruộng được giao ổn định lâu dài theo Quyết định số 115/QĐ-UBND ngày 15/02/1992 và Quyết định số 990/QĐ-UBND ngày 28/9/1995 của UBND tỉnh (nếu có ruộng nơi khác).

- Trường hợp không có ruộng giao ổn định lâu dài ở nơi khác để khấu trừ thì tùy tình hình thực tế xử lý theo 1 trong 2 cách:

+ Thu tiền một lần theo giá đất nông nghiệp theo Bảng giá đất do UBND tỉnh quyết định và cấp GCN quyền sử dụng đất, tiền thu nhập vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền thu chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

+ Chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

a.1.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải chuyển sang thuê đất.

b. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 trở về sau:

Lập phương án xử lý bằng biện pháp thu hồi lại đất.

2.2. Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch:

Lập phương án xử lý bằng biện pháp thu hồi lại đất.

IV. Một số điểm cần lưu ý khi lập phương án xử lý:

1. Việc áp dụng giá đất:

1.1. Đối với các trường hợp đã lập phương án xử lý trong năm 2014 thì áp dụng giá đất như sau:

a. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức được áp dụng theo Bảng giá đất năm 2014 do UBND tỉnh đã ban hành.

b. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức được xây dựng trên cơ sở khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường, Tổ công tác cấp xã khảo sát, xây dựng giá đất cụ thể; Hội đồng xử lý của xã dự kiến phương án xử lý trình Phòng Tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Chi cục thuế thẩm định, báo cáo UBND huyện, thành phố xem xét trình Sở Tài chính thẩm định trình UBND tỉnh quyết định trước khi phê duyệt chính thức phương án xử lý thu nghĩa vụ tài chính để công nhận quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã làm nhà ở.

1.2. Đối với các trường hợp lập phương án xử lý từ năm 2015 thì giá đất áp dụng như sau:

a. Giá đất áp dụng theo Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2020 do UBND tỉnh quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

b. Việc áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở mà thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 20 tỷ đồng.

Căn cứ vào Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh quy định để xác định giá đất cụ thể trong những trường hợp nêu trên.

2. Về xác định hạn mức đất ở khi lập phương án xử lý:

2.1. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong địa bàn tỉnh Nam Định thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương.

2.2. Thửa đất có nhiều hộ cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ đó.

2.3. Hộ sử dụng nhiều thửa có nhà ở được xác định hạn mức theo từng thửa nếu có nguồn gốc của ông cha để lại, được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không vi phạm pháp luật đất đai.

2.4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

- Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần.

- Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

2.5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.

2.5. Việc cộng dồn thửa đất để xác định hạn mức tính thu tiền sử dụng đất được áp dụng cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01/7/2014. Trường hợp trước ngày 01/7/2014, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đã lựa chọn hạn mức nhưng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở, sau ngày 01/7/2014 hộ gia đình, cá nhân đó nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thứ hai thì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất đã lựa chọn nêu trên sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diện tích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.

2.6. Thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở theo thời điểm lập phương án xử lý.

Phần B của Hướng dẫn này thay thế phần B hướng dẫn số 42/STNMT-TTra ngày 09/01/2013.

3. Về miễn, giảm tiền sử dụng đất; tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi lập phương án xử lý cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về người có công và chính sách đối với hộ nghèo hiện hành.

Trên đây là hướng dẫn việc lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện phương án xử lý đối với những trường hợp sử dụng đất không hợp pháp trên địa bàn tỉnh Nam Định; Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các huyện và thành phố nghiên cứu, vận dụng.

Trong quá trình tổ chức thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì UBND các huyện, thành phố; Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thành phố và UBND các xã, phường, thị trấn phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn./.