Bản án 01/2022/DS-ST về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu một phần do giả tạo

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN NGŨ HÀNH SƠN, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

BẢN ÁN 01/2022/DS-ST NGÀY 18/01/2022 VỀ YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÔ HIỆU MỘT PHẦN DO GIẢ TẠO

Ngày 18 tháng 01 năm 2022, tại Hội trường Tòa án nhân dân Quận N, TP. Đ xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 102/2020/TLST-DS ngày 14 tháng 12 năm 2020 về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu một phần do giả tạo và đòi lại tài sản” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 49/2021/QĐXX-ST ngày 22 tháng 10 năm 2021, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

- Ông Nguyễn Phước H, sinh năm: 1944 (chết)

- Bà Lê Thị N, sinh năm: 1950 Cùng trú tại: Tổ 51, phường Hòa H1, quận Ngũ Hành S, TP. Đ. Bà Lê Thị N ủy quyền cho ông Đào Ngọc T, sinh năm 1997; địa chỉ: tổ 115, phường Xuân H2, quận Thanh K, TP. Đ, theo văn bản ủy quyền được Văn phòng công chứng Trần Quốc Vinh công chứng ngày 28/12/2020- Ông T có mặt;

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Bà Lê Thị Xuân P- Luật sư của Công ty luật TNHH MTV KPK- Chi nhánh Đ- Có mặt;

2. Bị đơn: - Ông Nguyễn Văn D, sinh năm: 1967 - Bà Đàm Thị Ánh N1, sinh năm: 1969 Cùng trú tại: Tổ 51, phường Hòa H1, quận Ngũ Hành S, TP. Đ- Ông D Có mặt, bà N1 vắng mặt;

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Nguyễn Thị Minh H3, sinh năm: 1976 Trú tại: Tổ 51, phường Hòa H1, quận Ngũ Hành S, TP. Đ;

- Ông Nguyễn Duy P, sinh năm: 1977 Trú tại: Tổ 58, phường Hòa H1, quận Ngũ Hành S, TP. Đ;

- Bà Nguyễn Thị Minh T, sinh năm: 1980 Trú tại: Tổ 31, phường Hòa H1, quận Ngũ Hành S, TP. Đ;

- Ông Nguyễn Duy B, sinh năm: 1983 Trú tại: Tổ 51, phường Hòa H1, quận Ngũ Hành S, TP. Đ;

Bà Nguyễn Thị Minh H3, ông Nguyễn Duy P, bà Nguyễn Thị Minh T và ông Nguyễn Duy B ủy quyền cho ông Đào Ngọc T, sinh năm 1997; địa chỉ: tổ 115, phường Xuân H2, quận Thanh K, TP. Đ, theo văn bản ủy quyền được Văn phòng công chứng Trần Quốc Vinh công chứng ngày 12/7/2021- Ông T có mặt;

- Phòng công chứng số X, thànnh phố Đ Địa chỉ: Số 14 Võ Văn Kiệt, phường An Hải B1, quận Sơn T1, TP. Đ- Vắng mặt;

- Ủy ban nhân dân quận N, thành phố Đ Địa chỉ: Số 486 đường Lê Văn Hiến, quận N, TP. Đ- Vắng mặt;

- Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ Địa chỉ: Tầng 15, Trung tâm Hành chính thành phố Đ, số 24 đường Trần Phú, quận H, TP. Đ.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Tô Văn H1- Chức vụ: Giám đốc. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thanh H- Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N, TP. Đ, theo giấy ủy quyền số 48/GUQ-STNMT ngày 21/12/2021- Ông H xin vắng mặt.

4. Người giám định:

1. Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường Đ Địa chỉ: Tầng 5, nhà làm việc các Ban quản lý dự án và đơn vị sự nghiệp trực thuộc, đường Võ An Ninh, phường Hòa Xuân, quận C, TP. Đ; ông Trần Tấn H2- Chức vụ: Chuyên viên- Vắng mặt;

2. Công ty Cổ phần thẩm định giá B- Chi nhánh Đ Địa chỉ: Số 104-106-108 đường Núi Thành, phường Hòa Thuận Đông, quận H, TP. Đ- Vắng mặt;

NỘI DUNG VỤ ÁN

 Theo đơn khởi kiện đề ngày 05/11/2020, bản tự khai, biên bản hòa giải cũng như tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đào Ngọc T trình bày: Tôi là đại diện cho nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X thành phố Đ giữa vợ chồng ông Nguyễn Phước H, bà Lê Thị N và vợ chồng ông Nguyễn Văn D, bà Đàm Thị Ánh N1 vô hiệu do giả tạo.

2. Tuyên bố Biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất ngày 20/10/2014 do vợ chồng tôi và vợ chồng ông D, bà Ánh N1 ký kết không có công chứng chứng thực là vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức phải công chứng, chứng thực.

3. Đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông D, bà Ánh N1 trả lại cho vợ chồng ông H bà N 65.000.000 đồng đã vay để trả nợ cho ngân hàng (khoản tiền nợ 65.000.000 đồng này đã được vợ chồng ông D, bà N1 thừa nhận tại các phiên hòa giải).

Nay tôi trình bày bổ sung ý kiến bổ sung để chứng minh yêu cầu khởi kiện của chúng tôi là có cơ sở:

Thứ nhất, đối với yêu cầu “Tuyên bố Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X thành phố Đ vô hiệu do giả tạo” và yêu cầu “Tuyên bố Biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất ngày 20/10/2014 ký kết không có công chứng chứng thực là vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức”.

Thực tế tại thời điểm ngày 20/10/2014, vợ chồng ông Nguyễn Phước H, bà Lê Thị N và vợ chồng ông Nguyễn Văn D, bà Đàm Thị Ánh N1 cùng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà đất thì ý chí chủ quan của các bên chỉ mong muốn chuyển nhượng một phần nhà và một phần đất có diện tích 132m2 cho ông D và bà N1. Tuy nhiên, nếu chỉ chuyển nhượng 132m2 phần nhà đất đó cho ông D, bà N1 thì phần diện tích đất của ông H, bà N sẽ chỉ còn lại 198.7m2 – 132m2 = 66.3m2 thì không đủ điều kiện để tách thửa khi ra công chứng và không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (diện tích tách thiểu trên địa bàn quận N là 70m2). Do đó, ông D, bà N1 mới thương lượng với ông H, bà N ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số X1, tờ bản đồ số 76, diện tích 198.3m2 và tài sản gắn liền với đất là nhà có diện tích 141.8m2 (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 795393 được Ủy ban nhân dân quận N cấp ngày 01/06/2011 cho ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N) được công chứng tại Phòng công chứng số X, thành phố Đ. Đồng thời, hai bên ký biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất với nội dung chỉ chuyển nhượng 132m2 một phần nhà và đất với nội dung:

“Hiện nay, vợ chồng chúng tôi có một mảnh đất diện tích 298.7m2, thửa đất số X4, tờ bản đồ số 76. Vợ chồng tôi đã chuyển nhượng cho ông Phạm Văn Bình một nền nhà từ trước với diện tích 100m2. Diện tích còn lại là 198.7m2. Nay vợ chồng chúng tôi chuyển nhượng cho vợ chồng ông D, bà Ánh N 01 mảnh đất và nhà2 ở diện tích 132m2, với số tiền 445.000.000 đồng, ngang trước 6m, ngang sau 5.3m, chiều dài 23.5m, tứ cận: Đông giáp nhà ông Nguyễn Phước H, Tây giáp nhà ông Phạm Văn Bình, Nam giáp đường kiệt, Bắc giáp đường kiệt”.

Với diện tích đất đã nêu ở trên được thể hiện trên sổ đỏ thì phần đất và nhà ở còn lại là 66.7m2 nằm trong sổ và số đất còn lại trồng cây lâu năm chưa được công nhận là 92m2, tứ cận: Đông giáp đường kiệt, Tây giáp nhà bà Đàm Thị Ánh N1, Nam giáp đường kiệt, Bắc giáp đường kiệt.

Do thủ tục chuyển nhượng pháp lý gặp nhiều khó khăn nên được sự hướng dẫn của UBND quận N, hẹn sẽ được hoàn tất thủ tục mua một phần đất rẻo, trong thời gian một năm mới được mua và cấp phần đất còn lại của gia đình tôi. Vì thời gian quá lâu nên vợ chồng tôi đã đống ý giao toàn bộ giấy tờ thuế, sổ đỏ diện tích phần đất và nhà ở hiện tại cho vợ chồng ông D và bà N1 để làm tin, hoàn tất thủ tục mua bán và sớm được sửa chữa nhà ở cho kịp tiến độ vì sắp đến mùa mưa bão.

Sau khi ra công chứng sang tên xong, thì ông D và bà N1 phải làm thủ tục ủy quyền lại sổ đỏ và giấy tờ cần thiết cho vợ chồng ông H, bà N đi làm thủ tục mua phần đất rẻo chưa được Nhà nước công nhận và tách sổ đỏ của gia đình tôi thì vợ chồng ông D và bà N1 có trách nhiệm cùng vợ chồng ông H, bà N làm xong thủ tục mua phần đất rẻo và tách sổ đỏ mà không kèm theo bất cứ điều kiện nào …”.

Mục đích của việc ký hợp đồng công chứng ngày 20/10/2014 là để che giấu giao dịch thật sự là ông H, bà N chỉ mong muốn chuyển nhượng một phần nhà và một phần đất có diện tích 132m2 theo như biên bản cam kết. Bên cạnh đó, mục đích của ông D, bà N1 khi nói với ông H, bà N ký kết đồng thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn bộ 198.7m2 được công chứng tại Phòng công chứng số X, thành phố Đ nhằm che giấu cho biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất với nội dung chỉ chuyển nhượng 132m2 là để hợp thức hóa trình tự, thủ tục và thuận lợi trong việc tiến hành việc ủy quyền mua lại phần diện tích đất rẻo 92m2 chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã được vợ chồng ông H, bà N xây dựng nhà ở kiên cố trên toàn bộ phần đất rẻo. Sau khi nhận chuyển nhượng toàn bộ 198.3m2 diện tích đất nêu trên thì ông D, bà Ánh N1 có trách nhiệm phải làm thủ tục ủy quyền lại sổ đỏ và giấy tờ cần thiết cho ông H, bà N đi làm thủ tục mua phần đất rẻo chưa được Nhà nước công nhận và tiến hành tách thửa diện tích đất sau khi đã mua 92m2 đất rẻo. Phần diện tích còn lại sau khi tách thửa theo như Biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất là (198.3m2 + 92m2) – 132m2 = 158,3m2. Thời điểm đó, nhận thức pháp luật của ông H, bà N còn hạn chế nên nghe theo lời của ông D, bà N1 bảo sẽ làm được ra 2 sổ đỏ riêng cho gia đình nên ông H, bà N mới đồng ý ký 2 văn bản nêu trên. Vì ông D, bà N1 không thực hiện đúng cam kết như trong biên bản ngày 20/10/2014 nên ông H, bà N khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận N giải quyết.

Và thực tế, ông D, bà N1 chỉ thanh toán 445.000.000 đồng và tiến hành quản lý sử dụng đối với một phần nhà và một phần đất có diện tích 132m2 nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận trong biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất ngày 20/10/2014. Còn phần diện tích 66.3m2 đất còn lại trong giấy chứng nhận và 92m2 diện tích đất rẻo chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ông H, bà N đã tiến hành xây dựng nhà ở kiên cố, tiến hành đóng thuế, quản lý sử dụng ổn định và ông D, bà N1 không có bất kì khiếu nại, tranh chấp gì đối với phần đất này cho đến nay. Do đó, Tòa án nhân dân quận N cần xác định giữa các bên không có việc chuyển nhượng một phần nhà và một phần đất có diện tích 66.3m2 còn lại trong giấy chứng nhận số BE 795393 của ông H, bà N nên cần phải tuyên bố Hợp đồng công chứng ngày 20/10/2014 vô hiệu một phần đối với một phần nhà và một phần đất có diện tích 66.3m2 nêu trên.

(Phần nhà đất ông H, bà N chuyển nhượng cho ông D, bà N1 và phần diện tích ông H, bà N đang quản lý sử dụng).

Vì vậy, trong trường hợp Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu tuyên bố toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/12/2014 vô hiệu thì tôi đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/12/2014 vô hiệu một phần đối với phần diện tích 66.3m2 mà ông H, bà N chuyển nhượng, đã xây dựng nhà ở kiên cố, quản lý sử dụng ổn định và ông D, bà N1 không có bất kỳ tranh chấp nào đối với phần diện tích đất này.

Đồng thời, chúng tôi đề nghị Tòa án nhân dân quận N công nhận quyền sử dụng đất 66.3m2 còn lại trong giấy chứng nhận mà ông H, bà N đã tiến hành xây dựng nhà ở kiên cố, đóng thuế đối để ông H, bà N có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nêu trên.

Thứ hai, việc trưng cầu Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ đo đạc vẽ sơ đồ hiện trạng thửa đất chưa đảm bảo đủ cơ sở để giải quyết vụ án vì thiếu phần vẽ diện tích đất 66.3m2 còn lại đã được công nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đất rẻo 92m2 chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của ông H, bà N.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân quận N đã tiến hành ban hành Quyết định xem xét thẩm định tại chỗ và Quyết định trưng cầu tổ chức thẩm định giá tài sản là đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, qua quá trình nghiên cứu Sơ đồ vị trí thửa đất tại tờ 81, phường Hòa Hải, quận N, thành phố Đ do Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên môi trường thành phố Đ vẽ thì chúng tôi nhận thấy Sơ đồ nêu trên được vẽ chưa triệt để để làm cơ sở giải quyết vụ án nêu trên, cụ thể như sau:

Sơ đồ bản vẽ nêu trên chỉ vẽ hiện trạng nhà đất thực tế đối với thửa đất nêu trên nhưng chưa vẽ phần diện tích đất 66.3m2 còn lại đã được công nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đất rẻo 92m2 chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BE 795393 ngày 01/06/2011 được Ủy ban nhân dân quận N cấp cho ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N.

Mục đích chúng tôi đề nghị Tòa án nhân dân quận N yêu cầu Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ vẽ thêm phần ranh giới 66.3m2 đất còn lại trong giấy chứng nhận số BE 795393 và phần ranh giới 92m2 đất rẻo chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là để trong trường hợp Tòa án nhân dân quận N không chấp nhận tuyên bố toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/12/2014 vô hiệu thì Tòa án nhân dân quận N phải tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2014 vô hiệu một phần đối với phần diện tích 66.3m2 mà ông H, bà N đã chuyển nhượng và công nhận quyền sử dụng đất đối với 66.3m2 để ông H, bà N có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xin cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất nêu trên.

Bên cạnh đó, vì ông H, bà N đã xây nhà ở kiên cố trên diện tích đất rẻo 92m2 chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nên việc vẽ phần diện tích 92m2 nêu trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi hành án dân sự cũng như việc ông H, bà N xin Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 63.3m2 và 92m2 đất rẻo sau này.

Tại phiên tòa hôm nay, tôi đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện và đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X thành phố Đ giữa vợ chồng ông Nguyễn Phước H, bà Lê Thị N và vợ chồng ông Nguyễn Văn D, bà Đàm Thị Ánh N1 vô hiệu một phần do giả tạo đối diện tích đất 66.3m2 theo biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất ngày 20/10/2014. Tuy nhiên, qua đo đạc thực tế diện tích đất còn lại là 64.4m2. Do đó, tôi yêu cầu Hội đồng xét xử tuyên vô hiệu đối với diện tích đất theo hiện trạng là 64.4m2 và đòi lại số tiền 65.000.000 đồng.

* Bị đơn ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 trình bày:

Tháng 10/2014, vợ chồng tôi có mua một lô đất của vợ chồng ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N với số tiền là 445.000.000 đồng và hai bên thỏa thuận sang tên đổi chủ cho nhau, vợ chồng tôi hiện đứng tên quyền quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước chứng thực.

Việc vợ chồng ông H và bà N khởi kiện vợ chồng tôi về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là vô hiệu do giả tạo thì chúng tôi không đồng ý.

Vì trước đây chúng tôi có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N diện tích lô đất 132m2. Sau đó qua công chứng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 198,3m2, tại thửa đất số X4 tờ bản đồ số 76, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE795393 do UBND quận Ngũ Hành S cấp ngày 01/6/2011; chúng tôi thừa nhận hiện nay trong sổ đỏ còn thừa 66,3m2 của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N.

Khoảng năm 2018 ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N có mượn của tôi 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đi tách thửa diện tích còn thừa, nhưng lúc này tôi đang vay tại Ngân hàng Sacombank hiện còn nợ lại Ngân hàng 65.000.000 đồng nên ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N đã mượn sổ đỏ của tôi để NH2 nước hỗ trợ 50.000.000 đồng đẻ làm nhà nên chúng tôi trả cho Ngân hàng 65.000.000 đồng (trong đó tiền phạt là 10.000.000 đồng) để rút sổ đỏ ra; nhưng đến nay ông H và bà N vẫn chưa trả sổ cho chúng tôi và hiện nay đã khởi kiện vợ chồng chúng tôi đến Tòa án, chúng tôi không đồng ý nên chúng tôi yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Vì chúng tôi mua bán ngay tình hợp pháp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Riêng số tiền 65.000.000 đồng chúng tôi đồng ý trả lại cho ông H và bà N đồng thời yêu cầu ông H và bà N trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chúng tôi (chúng tôi sẽ làm đơn yêu cầu phản tố sau).

Tại phiên tòa ông Nguyễn Văn D khai nại diện tích đất của gia đình ông là 141m2, còn phần diện tích đất còn dư của ông H và bà N còn lại 57.3m2, phần diện tích đất này ông sẽ trả lại cho ông H và bà N, còn số tiền 65.000.000 đồng ông sẽ trả cho ông H bà N với điều kiện ông H bà N phải trả lại sổ đỏ để ông thế chấp ngân hàng để mượn tiền.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Phòng công chứng số X, thành phố Đ trình bày:

Công chứng viên của Phòng công chứng số X TP. Đ đã thực hiện chứng nhận hợp đồng số 1505 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số X4, tờ bản đồ số, địa chỉ: tổ 51 phường Hòa Hải, quận N, TP. Đ giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Phước H cùng vợ là bà Lê Thị N và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn D cùng vợ là bà Đàm Thị Ánh N1.

Tại thời điểm công chứng hợp đồng số 1505, khoản 2 Điều 8 của Luật công chứng số 82/2006/QH11 đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hà2nh ngày 01/7/2007 quy định “Người yêu cầu công chứng phải có năng lực hành vi dân sự, xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó”. Việc chứng nhận hợp đồng số 1505 đã được Công chứng viên Phòng công chứng số X thực hiện theo đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, theo yêu cầu và theo các giấy tờ hợp lệ do người tham gia hợp đồng xuất trình.

Tại hồ sơ lưu trữ, ông Nguyễn Phước H đại diện bên chuyển nhượng tài sản đã tự nguyện lập phiếu yêu cầu công chứng với nội dung “Yêu cầu công chứng chuyển nhượng nhà đất, mỗi bên chịu nữa thuế và lệ phí, giá số tiền hai trăm triệu đồng”. Khoản 1.4 và khoản 2.3 Điều 6 hợp đồng số 1505 các bên giao kết hợp đồng cam đoan rằng “Việc giao kết hợp đồng này là hoàn T tự nguyện. không bị lừa dối, không bị ép buộc”.

Lời của Công chứng viên hợp đồng số 1505 ghi nhận rằng “Các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng; tại thời điểm công chứng, các bên giao kết hợ đồng có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; mục đích, nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật; các bên giao kết đã đọc và nghe đọc lại hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký, điểm chỉ vào hợp đồng này trước sự có mặt của tôi” là phù hợp với Điều 5 Luật công chứng năm 2006.

Từ trình bày trên cho thấy, Công chứng viên Phòng công chứng số X đã thực hiện chứng nhận hợp đồng số 1505 trên cơ sở yêu cầu tự nguyện, thể hiện ý chí xác lập giao dịch của các bên, đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Do vậy, việc tham gia giao kết hợp đồng số 1505 do các bên tự xác lập, phải tự chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật đối với hợp đồng, giao dịch này.

Khoản 2 Điều 6 Luật công chứng năm 2006 quy định “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu”.

Do vậy, Phòng công chứng số X không có bất cứ quyền lợi hay nghĩa vụ liên quan gì trong vụ án dân sự này.

- Ủy ban nhân dân quận N trình bày: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo khoản 25, Điều 1 Quyết định số 29/2018QĐ-UBND ngày 31/8/2018 của UBND thành phố Đ. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở tài nguyên và môi trường thành phố Đ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận N phát biểu ý kiến về việc Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử đã thực hiện đầy đủ và đúng pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, đồng thời những người tham gia tố tụng cũng đã chấp hành đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ Điều 167, Điều 203 Luật đất đai. Điều 122, Điều 124, Điều 129, Điều 463, Điều 467 Bộ luật dân sự. Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 92, Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự. Công văn số 64/TAMDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân Tối cao. Nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vô hiệu do giả tạo và đòi lại tài sản” của bà Lê Thị N đối với ông Nguyễn Văn D, bà Đàm Thị Ánh N1.

Chấp nhận yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1505 ngày 20/10/2014 ông Nguyễn Phước H, bà Lê Thị N và ông Nguyễn Văn D, bà Đàm Thị Ánh N1 vô hiệu một phần đối với diện tích 64,4 m2.

Ông Nguyễn Văn D, bà Đàm Thị Ánh N1 có nghĩa vụ trả cho bà Lê Thị N số tiền 65.000.000 đồng.

Chi phí xem xét, thẩm định, đo đạc tài sản, các bên đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

Án phí dân sự sơ thẩm bà Lê Thị N, ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 phải chịu theo đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết qủa tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Theo đơn khởi kiện của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N nộp tại Tòa án nhân dân quận N, TP. Đ và Tòa án đã thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 26; Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa, bị đơn bà Đàm Thị Ánh N1; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phòng công chứng số X, thành phố Đ, Ủy ban nhân dân quận N, thành phố Đ vắng mặt. Xét thấy trong qúa trình giải quyết vụ án, tòa án đã thực hiện đầy đủ thủ tục tống đạt các văn bản tố tụng của Tòa án cho bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đương sự theo quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án: Vợ chồng ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 nhận chuyển nhượng thửa đất của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N, diện tích 198.3m2 vào năm 2014. Đến năm 2020 thì xảy ra tranh chấp nên ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N đã khởi kiện tại Tòa án.

Về nguồn gốc lô đất của ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N vào ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X, TP. Đ, được Sở tài nguyên và môi trường TP. Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BX 325380, số vào sổ cấp GCN: CTs 52506, thửa đất số 5, tờ bản đồ số 87, diện tích 198.3m2; tại tổ 31, phường Hòa Hải, quận N, TP. Dà Nẵng, đứng tên ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1.

Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, ông Đào Ngọc T yêu cầu Tòa án, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/10/2014 vô hiệu một phần do giả tạo đối với phần diện tích đất 64.4m2 và buộc ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 phải trả lại cho ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N số tiền 65.000.000 đồng đã vay để trả nợ Ngân hàng;

Còn bị đơn ông Nguyễn Văn D đồng ý trả lại số tiền 65.000.000 đồng cho ông H bà N khi ông H bà N trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông thế chấp ngân hàng để mượn tiền. Riêng diện tích đất của gia đình ông đã mua là 141m2 còn lại 57.3m2 ông thừa nhận là của ông H và bà N, phần diện tích đất này ông sẽ trả lại cho ông H bà N.

Qua xem xét các chứng cứ, tài liệu có tại hồ sơ thì thấy ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X TP. Đ vợ chồng ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N với vợ chồng ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với diện tích nhà và đất là 198.30m2 và cũng trong ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X TP. Đ các bên có lập biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất nhưng không có công chứng, chứng thực. Việc ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N lập biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất cho ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 với diện tích 132m2, ngang phía trước 6m, ngang phía sau 5,3m, chiều dài 23,5m với số tiền 445.000.000 đồng, phần diện tích nhà và đất còn lại là 66,7m2 và diện tích đất còn lại trồng cây lâu năm chưa được công nhận là 92m2 nhằm mục đích sau khi ra công chứng sang tên xong thì ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 phải làm thủ tục ủy quyền lại sổ đỏ và giấy tờ cần thiết cho vợ chông ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N đi làm thủ tục mua phần đất rẻo chưa được nhà nước công nhận và tách sổ đỏ của gia đình ông H bà N thì vợ chồng ông D bà N1 có trách nhiệm cùng vợ chồng ông H bà N làm xong thủ tục mua phần đất rẻo và tách sổ. Thực tế khi ông H bà N chuyển nhượng 198.30m2 nhà và đất cho ông D bà N1 thì trong đó có cả diện tích nhà là 141.80m2 gồm có nhà của ông D bà N1 xây dựng năm 2004; hơn nữa gia đình ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N đang quản lý, sử dụng và sống ổn định trên diện tích đất 64,4m2 còn lại từ trước đến nay và các bên không có bất kỳ tranh chấp nào đối với phần diện tích đất này.

Do vậy, việc ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N căn cứ vào biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất ngày 20/10/2014 để yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu một phần do giả tạo là có cơ sở để chấp nhận.

Việc ông D thừa nhận hiện nay trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ chồng ông còn thừa 66.3m2 của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N. Tuy nhiên, năm 2018 ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N có mượn của vợ chồng ông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đi tách thửa diện tích còn thừa, nhưng đến nay ông H và bà N vẫn chưa tách thửa được nên đã khởi kiện vợ chồng ông đến Tòa án. Do đó, ông không đồng ý nên ông yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật, vì vợ chồng ông mua bán ngay tình hợp pháp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hội đồng xét xử nhận thấy diện tích nhà và đất 198.30m2 mà ông D bà N1 nhận chuyển nhượng của ông H bà N nhưng thực tế từ khi nhận chuyển nhượng đến nay trên thực tế ông D bà N1 chỉ quản lý, sử dụng 132m2 còn lại 64.4m2 phần đất này do ông H bà N đang quản lý, sử dụng. Vì vậy, việc ông D thừa nhận còn thừa 63.3m2 đất của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N phù hợp với biên bản cam kết chuyển nhượng một phần nhà và đất ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X TP. Đ.

Việc ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N yêu cầu ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 trả lại số tiền 65.000.000 đồng đã vay để trả nợ Ngân hàng, Hội đồng xét xử nhận thấy; bị đơn ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 xác nhận và đồng ý trả lại cho ông H và bà N nên cần chấp nhận.

Theo biên bản hòa giải ngày ngày 15/7/2021 ông ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 yêu cầu ông H và bà N trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D và bà N1. Tuy nhiên, ông D và bà N không có đơn yêu cầu phản tố nên Hội đồng xét xử không đặt vấn đề xem xét.

Tại phiên tòa, vị Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đã nêu lên những luận chứng của mình và đề nghị Hội đồng xét xử; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 20/10/2014 vô hiệu một phần do giả tạo và buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 phải trả lại số tiền 65.000.000 đồng đã vay để trả nợ Ngân hàng;

Qua ý kiến của vị Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử. Do đó, ý kiến của Luật sư có căn cứ để để chấp nhận một phần yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do giả tạo và đòi lại tài sản đối với số tiền 65.000.000 đồng.

Hội đồng xét xử xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận N tại phiên tòa về căn cứ các điều luật áp dụng cũng như đề nghị chấp nhận một phần yêu khởi kiện của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N là có căn cứ.

[3] Từ những phân tích, nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do giả tạo và đòi lại tài sản của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N đối với ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1.

Đối với chi phí đo đạc bản đồ 5.755.000 đồng và chi phí thẩm định giá 16.000.000 đồng, đây là yêu cầu của ông H và bà N đo đạc diện tích đất nên bà Lê Thị N phải chịu.

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng bà Lê Thị N phải chịu.

[4] Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 phải chịu:

300.000 đồng án phí đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu một phần và 3.250.000 đồng đối với yêu cầu đòi lại tài sản.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

 Căn cứ vào Điều 167 Luật đất đai. Điều 122, Điều 124, Điều 166, Điều 463, Điều 466 Bộ luật dân sự. Điều 147, khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự. Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do giả tạo và đòi lại tài sản của ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N đối với ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1.

Tuyên xử: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2014 tại Phòng công chứng số X thành phố Đ giữa ông Nguyễn Phước H và bà Lê Thị N với ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 vô hiệu một phần đối với diện tích đất 64.4m2. Theo tứ cận: Phía bắc giáp đường bê tông rộng 5.85m; phía nam giáp đường bê tông rộng 0.94m; phía tây giáp nhà ông D và bà N1 dài 19.00m; phía đông giáp phần diện tích đất không công nhận dài 19.00m (có sơ đồ kèm theo).

Buộc ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 phải trả cho bà Lê Thị N số tiền 65.000.000 đồng.

Các đương sự có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ đối với các khoản tiền phải trả, thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền.

Án phí dân sự sơ thẩm: 3.550.000 đồng ông Nguyễn Văn D và bà Đàm Thị Ánh N1 phải chịu;

Chi phí đo đạc 5.755.000 đồng và chi phí thẩm định 16.000.000 đồng bà Lê Thị N phải chịu đã nộp xong.

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng bà Lê Thị N phải chịu đã chi xong.

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự.