Bản án về tranh chấp đòi lại nhà ở số 26/2021/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 26/2021/DS-ST NGÀY 25/03/2021 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI LẠI NHÀ Ở

Ngày 25 tháng 3 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Cái Răng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 160/2020/TLST-DS, ngày 05 tháng 8 năm 2020. Tranh chấp “về đòi lại nhà ở”. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 54/2020/QĐXXST, ngày 02 tháng 3 năm 2021. Giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty CP phát triển nhà CT.

Trụ sở: số 09 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường A, Quận N, TP. Cần Thơ. (nay dời về số 30A, H V T, Khu TĐC Hưng Phú 1, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ.

Đại diện pháp luật: Ông Nguyễn Quang B.

Đại diện ủy quyền: ông Phạm Xuân V (Giấy ủy quyền số 429/GUQ-CTY ngày 27/7/2020). Có mặt.

- Bị đơn : Ông Đỗ Văn T, SN 1947 HKTT: 30B, Tổ 44, KV 7, P. H P, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ.

Địa chỉ hiện nay: 153B2, đường B2, Khu TĐC H P 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q.Cái Răng, TP. Cần Thơ.

Đại diện ủy quyền: ông Phạm Hùng Đ (Giấy ủy quyền ngày 01/10/2020). Có mặt.

1 - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Thị M, SN 1950

2/ Ông Đỗ Thanh H, SN 1973

3/ Bà Trần Thị Mỹ H, SN 1974

4/ Bà Đỗ Thị Ngọc H, SN 1994

5/ Ông Đỗ Thanh H, SN 1996 Cùng HKTT: 30B, Tổ 44, KV 7, P. H P, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ.

Địa chỉ hiện nay: 153, đường B2, Khu TĐC H P 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q.Cái Răng, TP. Cần Thơ.

Đại diện ủy quyền của bà M, ông H, bà Mỹ H, bà H và ông H: ông Phạm Hùng Đ (Giấy ủy quyền ngày 04/01/2021). Có mặt.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn : LS. Trần Nguyễn Duy T – Văn phòng luật sư Trần Thanh P, Đoàn luật sư TP. Cần Thơ. (Có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 17/7/2020 và quá trình giải quyết vụ án, đại diện nguyên đơn Công ty CP phát triển nhà CT trình bày:

Theo Quyết định số 7437/QĐ-UB ngày 26/12/2003 hộ ông Đỗ Văn T có diện tích đất 10.180 m2 (2L+LNK) bị thu hồi để xây dựng Khu tái định cư bờ kè Xóm Chài và Khu dân cư Hưng Phú 1. Vào ngày cưỡng chế, Hội đồng BTTH-GPMB quận Cái Răng và Trưởng đoàn cưỡng chế có vận động ông giao đất và chủ hộ có làm “Bản cam kết” không khiếu nại, tự nguyện giao đất cho Công ty phát triển và kinh doanh nhà TP Cần Thơ, nay là Công ty cổ phần Phát triển nhà C T. Tại biên bản bàn giao đất cho Công ty kinh doanh nhà ngày 25/10/2007 (tự nguyện giao), ông Đỗ Văn T đã tự nguyện giao đất và yêu cầu Công ty Phát triển và kinh doanh nhà Cần Thơ giải quyết bồi hoàn số tiền: 3.240.406.200 đồng (Ba tỷ hai trăm bốn mươi triệu bốn trăm lẻ sáu nghìn hai trăm đồng) và mua 03 nền nhà 31A8, 33A8, 35A8 với giá 1.285.000 đ/m2.

Theo biên bản thỏa thuận ngày 10/7/2008 tại Văn phòng Công ty Phát triển nhà Cần Thơ ông T chấp nhận mua 03 nền nhà 31A8, 33A8, 35A8 với giá 1.285.000 đ/m2 và đề xuất mua thêm căn nhà 153B2 tại Khu tái định cư Hưng Phú với giá của Công ty được phê duyệt, Phòng GPMB ghi nhận chờ xin ý kiến Giám đốc Công ty xem xét. Vì vậy, đối với căn này Công ty không có bất kỳ cam kết bán và giá cụ thể do chưa tính được giá tái định cư tại vị trí này là bao nhiêu tiền.

Ngày 23/9/2019 Công ty thống nhất bán 10 căn hộ tại Khu tái định cư phường Hưng Phú, trong đó căn hộ của ông T với giá 1.250.000.000 đồng/căn (Một tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng) và có Thông báo số 557/VC-CTY ngày 23/9/2019 cho hộ ông Thành. Đã có 09 hộ thống nhất mua theo giá do Công ty đề xuất, chỉ có hộ ông T không thống nhất mua theo giá này. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông Đỗ Văn T phải giao trả lại căn nhà có địa chỉ tại số 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ cho Công ty Phát triển nhà Cần Thơ.

Bị đơn ông Đỗ Văn T trình bày: Ông có diện tích đất 10.180 m2 (2L+LNK) bị thu hồi để xây dựng Khu tái định cư bờ kè Xóm Chài và Khu dân cư Hưng Phú 1 theo Quyết định số 7437/QĐ-UB ngày 26/12/2003. Vào ngày cưỡng chế, Hội đồng BTTH-GPMB quận Cái Răng và Trưởng đoàn cưỡng chế có vận động ông giao đất để thực hiện dự án tái định cư bờ kè Xóm Chài. Ông đồng ý tháo dỡ giao đất ngay trong ngày cưỡng chế và Công ty Phát triển nhà đã bố trí cho gia đình vào ở căn nhà 153/B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ. Theo biên bản họp ngày 23/9/2005 và phương án bồi thường giải tỏa bổ sung của Công ty ngày 04/4/2005 đã thỏa thuận bán căn nhà số 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ cho ông với giá 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Nay công ty lại bán với giá 1.250.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng) ông không có khả năng mua vì gia đình có 06 nhân khẩu, vợ chồng ông tuổi già sức yếu, không có mức thu nhập ổn định, hoàn cảnh gia đình còn khó khăn. Nay bị đơn không chấp nhận yêu cầu trả lại nhà cho nguyên đơn, mà yêu cầu được mua với giá 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Nếu không được thì yêu cầu Công ty phải cấp nền tái định cư khác và cho phép ông lưu cư 6 tháng để xây dựng nhà mới trên nền được cấp mới.

Những người có quyền, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị M, Đỗ Thanh H, Trần Thị Mỹ H, Đỗ Thị Ngọc H, Đỗ Thanh H thống nhất trình bày: đang cư ngụ tại căn nhà số 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ, yêu cầu cho bị đơn được mua căn nhà với giá 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng) để ổn định cuộc sống (BL 97-101).

Tại phiên tòa hôm nay: Đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu ông Đỗ Văn T phải giao trả lại căn nhà tại số 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ cho Công ty Phát triển nhà Cần Thơ vì nó thuộc sở hữu hợp pháp của Công ty theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT12868 (CU 228843) ngày 06/4/2020.

Đại diện bị đơn không chấp nhận yêu cầu trả lại nhà 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ cho nguyên đơn. Mà căn cứ vào biên bản họp ngày 23/9/2005, biên bản bàn giao đất ngày 25/10/2007 và phương án bồi thường giải tỏa bổ sung của Công ty ngày 04/4/2005, yêu cầu được mua lại căn nhà với giá 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Nếu không được mua thì yêu cầu Công ty cấp nền tái định cư khác và cho phép bị đơn lưu cư 06 tháng để xây dựng nhà mới trên nền được cấp mới.

Đại diện những người có quyền, nghĩa vụ liên quan: thống nhất theo yêu cầu của bị đơn.

Đại diện Đại diện Viện kiểm sát phát biểu:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: là phù hợp quy định pháp luật, không phát hiện vi phạm.

- Về việc giải quyết vụ án: Tại tòa hôm nay phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Phía bị đơn không chấp nhận và đề xuất thêm phương án Công ty cấp nền tái định cư khác và cho phép bị đơn lưu cư 06 tháng để xây dựng nhà mới trên nền được cấp mới. Căn cứ các tài liệu chứng cứ thu thập trong hồ sơ và tranh luận của các bên tại tòa hôm nay, thì căn nhà 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ là tài sản hợp pháp của nguyên đơn, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT12868 (CU 228843) ngày 06/4/2020 cho nguyên đơn. Nên đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn và các thành viên trong hộ giao trả căn nhà 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ cho nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Căn nhà 153B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ mà các bên đang tranh chấp có diện tích 69,75 m2 thuộc thửa 2214, tờ bản đồ số 33 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT12868 (CU 228843) ngày 06/4/2020 do Công ty cổ phần Phát triển nhà C T đứng tên. Công ty cho rằng đã cho hộ của bị đơn mượn tạm sử dụng khi khó khăn trong lúc bị cưỡng chế giao đất theo tiến độ của dự án, nay đã hoàn tất thủ tục pháp lý và đồng ý bán căn nhà trên với giá 1.250.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng) nhưng phía bị đơn không chấp nhận mua. Nên khởi kiện yêu bị đơn giao trả lại căn nhà nêu trên. Bị đơn không đồng ý vì cho rằng khi vận động bàn giao nhà đất do bị cưỡng chế, phía Công ty có thỏa thuận sẽ bán cho bị đơn căn nhà này với giá 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng) vì đây là suất nhà tái định cư của bị đơn nên xảy ra tranh chấp. Xét đây là quan hệ tranh chấp “đòi lại tài sản là nhà ở” được ngành luật dân sự điều chỉnh và thuộc thẩm quyền thụ lý giải quyết của Tòa án khi các đương sự có yêu cầu theo qui định của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Theo Quyết định số 7437/QĐ-UB ngày 26/12/2003 hộ ông Đỗ Văn T có diện tích đất 10.180 m2 (2L+LNK) bị thu hồi để xây dựng Khu tái định cư bờ kè Xóm Chài và Khu dân cư Hưng Phú 1 (BL 60). Việc thu hồi đất và giải quyết các chế độ, chính bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được chủ đầu tư và người bị thu hồi đất thương lượng thực hiện xong. Theo đó hộ ông Đỗ Văn T đã nhận số tiền bồi hoàn 3.240.406.200 đồng (Ba tỷ hai trăm bốn mươi triệu bốn trăm lẻ sáu nghìn hai trăm đồng) và được hỗ trợ mua 03 nền nhà 31A8, 33A8, 35A8 với giá ưu đãi 1.285.000 đ/m2 (BL 43-45). Hộ ông Đỗ Văn T đã mua, nhận nền và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 03 nền này (BL 01, 12, 22). Riêng căn nhà 153B2, Khu TĐC Hưng Phú 1 không nằm trong chính sách hỗ trợ bồi thường theo qui định. Trường hợp này thì người bị thu hồi đất muốn mua thêm căn hộ từ chủ đầu tư thì phải có nghĩa vụ thanh toán lại bằng tiền cho chủ đầu tư. Đây là giao dịch dân sự giữa chủ đầu tư và người mua nên giá chuyển nhượng do các bên tự nguyện thỏa thuận thì mới phù hợp với pháp luật.

[3] Biên bản họp ngày 23/9/2005 (BL 59), Biên bản bàn giao đất ngày 25/10/2007 (BL 57) mà bị đơn trình bày, nội dung thể hiện Công ty không có thỏa thuận bán căn nhà số 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ cho bị đơn với giá 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Căn nhà này cũng không phải là đối tượng nêu trong phương án bồi hoàn giải tỏa bổ sung của Công ty ngày 04/4/2005 (BL 76). Cụ thể theo phương án thì “Công ty xây dựng nhà tái định cư cho các hộ gốc có hộ khẩu tại địa phương, có nhà + đất thổ cư được tái định cư 01 căn hộ trị giá 250 triệu đồng, chủ hộ nhận nhà được giảm 50 triệu đồng/căn.” Bởi quyền sử dụng đất theo 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01232 – 02246 - 02290 do UBND TP Cần Thơ (cũ) cấp ngày 25/8/2000 - 12/11/2001 - 10/12/2001 mà hộ ông T bị thu hồi (BL 34-39) tất cả là đất 2L, không có thổ cư. Chưa kể tờ “Phương án bồi hoàn giải tỏa bổ sung của Công ty ngày 04/4/2005 (BL 76) do bị đơn cung cấp không có ký đóng dấu của Công ty, cũng không có xác nhận hay phê duyệt của cơ quan chức năng nên không có giá trị xác thực.

[4] Ngoài ra, xác nhận của người làm chứng Nguyễn Hữu Xuân ngày 02/10/2020 (BL 70) thì “…có chấp hành giao đất và nhận căn hộ tái định cư, việc giá cả cụ thể về nhà và đất do Công ty KDPT nhà và ông T tính toán”. Những người làm chứng còn lại Nguyễn Đức Lộc và Lê Văn Hiếu có xác nhận theo Bản xác nhận do bị đơn soạn nhưng không có nội dung cụ thể (BL 71-72). Và khi được Tòa án triệu tập để cung cấp lời khai cụ thể thì lại xin vắng mặt theo văn bản ý kiến cũng do bị đơn soạn cùng ngày 08/3/2021 (BL 201-204). Nên lời trình bày của bị đơn là không có cơ sở.

[5] Phía bị đơn cho rằng bị thu hồi toàn bộ diện tích đất và hiện có khó khăn về nhà ở nên yêu cầu được mua lại căn nhà với giá 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) là không có cơ sở chấp nhận. Bởi lẽ, theo xác nhận của Công an phường Hưng Phú tại Công văn số 636/2020/CV.TA ngày 25/11/2020 (BL 177-178) thì tại nhà số153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1 có 04 nhân khẩu thường xuyên sinh sống gồm Đỗ Thanh H, Trần Thị Mỹ H, Đỗ Thị Ngọc H và Đỗ Thanh H. Đây là gia đình của con trai bị đơn, thực chất bị đơn và vợ không thường xuyên sinh sống tại đây. Mặt khác, theo kết luận của Chứng thư thẩm định giá số: 021220/CT-SP ngày 04/12/2020 của Công ty TNHH Thẩm định giá và đào tạo Song Pha thì giá nhà và đất tại vị trí số 153, đường B2, khu tái định cư Hưng Phú, phường Hưng Phú, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ là 3.518.152.000 đồng (Ba tỷ năm trăm mười tám triệu một trăm năm mươi hai ngàn đồng) (BL 119-137). Đây cũng là đơn vị thẩm định giá được trưng cầu theo lựa chọn của cả hai bên đương sự (BL 139). Nên yêu cầu của bị đơn được mua lại căn hộ này với giá 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) là không hợp lý và không có cơ sở chấp nhận.

[6] Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử nhận thấy: căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT12868 (CU 228843) ngày 06/4/2020 (BL 32-33) thì Căn nhà số 153B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ là thuộc sở hữu hợp pháp của Công ty cổ phần Phát triển nhà C T. Bị đơn sử dụng căn nhà này nhưng không có quyết định cấp nhà hay bất cứ giấy tờ chứng cứ pháp lý nào xác định quyền sở hữu hay quyền sử dụng hợp pháp. Nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ pháp luật theo qui định tại Điều 163 và Điều 166 Bộ luật dân sự.

[7] Về chi phí thẩm định giá: theo yêu cầu của đại diện nguyên đơn và thỏa thuận chọn đơn vị để trưng cầu thẩm định giá, Tòa án đã trưng cầu Công ty TNHH Thẩm định giá và đào tạo Song Pha để thẩm định, định giá căn nhà tọa lạc số 153 B2, đường B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ. Chi phí thẩm định, định giá là 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng), bị đơn phải chịu do yêu cầu nguyên đơn được chấp nhận (BL 160). Nguyên đơn đã tạm ứng theo phiếu thu số 66 ngày 27/10/2020 và Phiếu thu số 81 ngày 30/12/2020 (BL 151 và 149) nên bị đơn có nghĩa vụ hoàn lại cho nguyên đơn số tiền này trong giai đoạn thi hành án.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí không giá ngạch 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) do yêu cầu nguyên đơn được chấp nhận. Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai số 006258 ngày 30/7/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Cái Răng.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Điều 26, 35, 39, 147, 165, 266, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

- Điều 163, 164 và 166 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Điều 166 Luật đất đai 2013.

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội qui định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty cổ phần Phát triển nhà CT. Buộc ông Đỗ Văn T và những người trong hộ gồm Nguyễn Thị M, Đỗ Thanh H, Trần Thị Mỹ H, Đỗ Thị Ngọc H và Đỗ Thanh H phải giao trả căn nhà số 153 B2, Khu TĐC Hưng Phú 1, KV 8, P. Hưng Phú, Q. Cái Răng, TP. Cần Thơ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT12868 (CU 228843) ngày 06/4/2020 cho Công ty Phát triển nhà Cần Thơ. Thời gian lưu cư cho ông Đỗ Văn T và những người trong hộ gồm Nguyễn Thị M, Đỗ Thanh H, Trần Thị Mỹ H, Đỗ Thị Ngọc H, Đỗ Thanh H là 03 (ba) tháng tính từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

2/ Về chi phí thẩm định, định giá: bị đơn Đỗ Văn T phải chịu 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng). Nguyên đơn Công ty cổ phần Phát triển nhà C T đã tạm ứng theo phiếu thu số 66 ngày 27/10/2020 và Phiếu thu số 81 ngày 30/12/2020 nên bị đơn Đỗ Văn T có nghĩa vụ hoàn lại cho nguyên đơn Công ty cổ phần Phát triển nhà C T số tiền này trong giai đoạn thi hành án.

3/ Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bị đơn Đỗ Văn T phải chịu án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng).

- Nguyên đơn Công ty cổ phần Phát triển nhà C T được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai số 006258 ngày 30/7/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Cái Răng.

4/ Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự được quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án cấp trên xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.