Bản án 52/2019/DS-PT ngày 23/04/2019 về tranh chấp hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 52/2019/DS-PT NGÀY 23/04/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 23 tháng 4 năm 2019 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 169/2017/TLPT-DS ngày 22 tháng 11 năm 2017 về tranh chấp: “Tranh chấp Hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 55/2017/DS-ST ngày 17/10/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 95/2019/QĐ-PT ngày 04/4/2019 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Học viện L; trụ sở: số 2B, đường L, Phường 9, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện hợp pháp:

- Ông Hoàng Văn M, là người đại diện theo pháp luật (Giám đốc).

- Ông Lê Đăng H, sinh năm: 1962, ông Nguyễn Văn Ch, sinh năm: 1958, cả hai có địa chỉ liên lạc tại số 02B, đường L, Phường 9, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng; ông Vũ Văn Ph, sinh năm: 1964, ông Đinh Ngọc K, sinh năm: 1966; cả hai có địa chỉ liên lạc tại thôn H, xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng; là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 1443/GUQ ngày 18/9/2017), tất cả đều có mặt.

Bị đơn: Ông Giang Minh H, sinh năm: 1962; cư trú tại tổ 44, thôn H, xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

Người đại diện hợp pháp: Anh Nguyễn Ngọc Đ, sinh năm: 1985, cư trú tại xã Thái Đ, huyện G, tỉnh B; anh Nguyễn Đức T, sinh năm: 1992; cư trú tại số 147, tổ 7, Phường H, quận Hoàng M, Thành phố H; là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 1164, quyển số: 01 SCT/CK,CĐ do Văn phòng công chứng Âu L chứng thực ngày 04/01/2017), anh T có mặt, anh Đ vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Ông Giang Minh H: Bà Phan Thị Lam H, sinh năm: 1978, ông Nhâm Mạnh H, sinh năm: 1975 và ông Phạm Thanh B, sinh năm: 1955; tất cả cùng có địa chỉ liên lạc: Tầng 5M, tòa nhà H, số 01, đường Ng, phường Nh, quận Th, Thành phố H; Luật sư của Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn Đ - Đoàn Luật sư Thành phố H, ông H và ông B có mặt, bà H vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hoàng Thị H, sinh năm: 1960; cư trú tại tổ 44, thôn H, xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng, có mặt.

Người kháng cáo: Ông Giang Minh H – Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của ông Đinh Ngọc K, người đại diện theo ủy quyền của Học viện L (gọi tắt là Học viện) thì: Nông trường 78 trực thuộc Học viện L và Ông Giang Minh H có ký Hợp đồng giao khoán số 02/HĐCP ngày 01/04/1997 và số 23/HĐCP ngày 01/04/1998 với nội dung Học viện giao cho ông H quản lý hai lô đất có tổng diện tích là 1,5ha để trồng cà phê, hàng năm nộp sản lượng cà phê cho Học viện theo định mức đã thỏa thuận. Quá trình thực hiện hợp đồng ông H thực hiện và giao nộp đầy đủ sản lượng cà phê đến hết năm 2010, từ năm 2011 thì không thực hiện nữa.

Nay Học viện có đơn khởi kiện yêu cầu thanh lý 02 Hợp đồng giao khoán nói trên và đề nghị vợ chồng Ông Giang Minh H, Bà Hoàng Thị H thực hiện nghĩa vụ trả sản lượng cà phê quy thành tiền từ năm 2011 đến năm 2016, cụ thể: Hợp đồng giao khoán số 23/HĐCP ngày 01/04/1998 là 180.700.050đ, Hợp đồng giao khoán số 02/HĐCP ngày 01/04/1997 là 88.304.570đ và sản lượng vụ mùa năm 2017 đồng thời giao toàn bộ diện tích đất và cây trồng trên đất cho Học viện L.

- Ông Nguyễn Ngọc Đ và ông Nguyễn Đức T, người đại diện theo ủy quyền của Ông Giang Minh H, thừa nhận Ông Giang Minh H có ký 02 Hợp đồng giao khoán với Nông lâm trường 78 (nay là khu Kinh tế - Quốc phòng 78 thuộc Học viện L) như lời trình bày của nguyên đơn. Tuy nhiên từ năm 2011 đến nay ông H tạm ngừng không thực hiện theo hợp đồng vì theo các Quyết định  số  318/QĐ-UB  ngày  05/8/1978,  Quyết  định  số  532/QĐ-UB ngày 20/8/1982; Quyết định số 185/QĐ-UB ngày 01/4/1992; tất cả đều của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng thì diện tích đất giao khoán nói trên không thuộc quyền quản lý của Nông lâm trường 78 (nay là Khu kinh tế - Quốc phòng 78) và diện tích đất đang tranh chấp là đất do gia đình khai phá nên thuộc quyền sử dụng của gia đình ông H. Do vậy nguyên đơn yêu cầu Ông Giang Minh H giao nộp sản phẩm sản lượng cà phê còn lại năm 2011 đến năm 2016: Hợp đồng giao khoán số 23/HĐCP ngày 01/04/1998 là 180.700.050đ, Hợp đồng giao khoán số 02/HĐCP ngày 01/04/1997 là 88.304.570đ và đề nghị thanh lý 02 Hợp đồng nêu trên và trả lại đất thì Ông Giang Minh H không đồng ý.

Ngày 16/9/2017 Ông Giang Minh H có yêu cầu độc lập yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A275194 ngày 06/4/1992 do Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng cấp cho Học viện L và đề nghị đưa Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án với lý do trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Học viện L không đúng quy định pháp luật, theo Quyết định số 318/QĐ-UB ngày 05/8/1978 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc cấp đất cho Học viện L làm địa điểm huấn luyện chiến đấu và sản xuất cải thiện đời sống và Quyết định số 532/QĐ-UB ngày 20/8/1982 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về điều chỉnh lại đất sản xuất nằm trong khu đất đã cấp cho Học viện L theo Quyết định số 318/QĐ-UB ngày 05/8/1978 thời hạn sử dụng đất của Học viện L trong thời hạn 05 năm, thời hạn sử dụng đất của Học viện L đã hết từ năm 1983 và không còn là người sử dụng đất tại đây, ông H là một trong các hộ dân đã vào khai hoang và sử dụng diện tích đất này từ năm 1989-1990, Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã không tiến hành các thủ tục đo đạc, xác minh người sử dụng đất trên thực tế vi phạm quy định tại Thông tư 320/TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất, do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 275194 ngày 06/4/1992 đã được cấp đổi ngày 30/6/2017 cho Học viện L nên ông đề nghị hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.

Bà Hoàng Thị H thống nhất với lời trình bày của bị đơn. Tại Bản án số 55/2017/DS-ST ngày 17/10/2017; Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Học viện L về việc thực hiện nghĩa vụ và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Học viện L về việc thanh lý hợp đồng giao khoán: đầu tư trồng mới, chăm sóc và giao nộp sản phẩm cây công nghiệp cà phê Rubusta số 23/HĐCP ngày 01/4/1998, hợp đồng giao khoán: đầu tư trồng mới, chăm sóc và giao nộp sản phẩm cây công nghiệp cà phê Rubusta số 02/HĐCP ngày 01/4/1997 đã ký kết giữa Nông lâm trường 78 Học viện L (nay là khu Kinh tế - Quốc phòng 78 Học viện L) và Ông Giang Minh H.

Buộc Ông Giang Minh H, Bà Hoàng Thị H có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho Học viện L 5.555,64kg nhân cà phê Robusta loại 1, độ ẩm 15 độ tạp không quá 1% (trong đó hợp đồng giao khoán hợp đồng số 02/HĐCP ngày 01/4/1997: 2.484,18kg  và  hợp  đồng  số  23/HĐCP  ngày  01/4/1998:  3.071,46kg)  và 1.500.000đ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.

Buộc Ông Giang Minh H, Bà Hoàng Thị H có trách nhiệm trả lại diện tích đất giao nhận khoán 1,5 ha (thực tế 27.155,5m2) và toàn bộ cây trồng trên đất cho Học viện L quản lý, sử dụng (có họa đồ lô đất kèm theo).

Ngoài ra Bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án.

Ngày 23/10/2017 Ông Giang Minh H có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa,

Ông Giang Minh H vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Những người đại diện theo ủy quyền của Học viện L đề nghị giải quyết như Bản án sơ thẩm.

Luật sư Nhâm Mạnh H và luật sư Phạm Thanh B đề nghị hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng thụ lý, giải quyết lại theo quy định của pháp luật do cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án. Về nội dung: Đề nghị hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng thụ lý, giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xuất phát từ việc giữa Nông lâm trường 78 Học viện L (nay là Khu kinh tế - Quốc phòng 78) và Ông Giang Minh H có ký kết các Hợp đồng giao khoán số 02/HĐCP ngày 01/4/1997 và số 23/HĐCP ngày 01/4/1998 về việc đầu tư trồng mới, chăm sóc và giao nộp sản phẩm cây cà phê Rubusta trên diện tích 1,5ha đất thuộc khu nhà mồ, đồi ông già thuộc quyền sử dụng của Nông lâm trường 78 Học viện L; thời hạn là 20 năm theo đó ông H phải có nghĩa vụ thanh toán bằng sản phẩm cà phê Robusta nhân loại 1 với mức khoán cụ thể theo thỏa thuận đã ký kết. Quá trình thực hiện hợp đồng từ năm 2011 cho đến nay vợ chồng ông H, bà Huê không thực hiện nghĩa vụ giao cà phê theo như thỏa thuận nên Học viện L khởi kiện yêu cầu bị đơn phải thanh toán sản phẩm lượng cà phê còn thiếu và thanh lý các hợp đồng nói trên đồng thời giao toàn bộ diện tích đất và cây trồng trên đất cho nguyên đơn, bị đơn không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng khoán” là chưa đầy đủ, cần xác định lại là “Tranh chấp Hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất” mới phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Qua xem xét thì thấy rằng: theo nguyên đơn trình bày thì đất của Nông trường 78 (nay là Khu kinh tế - Quốc phòng 78 Học viện L) có nguồn gốc do Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 318/QĐ-UB ngày 05/8/1978 với diện tích 200ha làm địa điểm huấn luyện chiến đấu và sản xuất cải thiện đời sống kết hợp với Quốc phòng. Tại Quyết định số 532/QĐ-UB ngày 20/8/1982 Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng điều chỉnh lại số đất canh tác nằm trong khu đất được tiếp tục sử dụng 22 ha ở Lũng 1, Lũng 2 (trừ 7,6ha ở đầu Lũng 2) và 10 ha đất trồng màu ở xung quanh Lũng 1 và cạnh cao điểm 909 để huấn luyện và sản xuất. Đến ngày 01/4/1992 Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng có Quyết định số 185/QĐ-UB cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Học viện L với diện tích là 676,85ha tại xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng theo các cao điểm: Phía Đông cao điểm 958 giáp đường đi, phía Tây bao gồm cao điểm 909 đến giáp cao điểm 883, phía Bắc giáp cao điểm 962 và phía Nam giáp quốc lộ 20 và hiện nay được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho Học viện L số CD 929798 ngày 30/6/2017. Ông Giang Minh H lại cho rằng diện tích đất đang tranh chấp là do ông khai phá và sử dụng ổn định cho đến nay chứ không phải là đất Quốc phòng.

[3] Theo kết quả đo đạc của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng đối với diện tích đất giao nhận khoán của các Hợp đồng khoán số 23/HĐCP ngày 01/4/1998 và số 02/HĐCP ngày 01/4/1997 có lồng ghép tờ bản đồ hành chính Ủy ban nhân dân xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng quản lý, tờ bản đồ Học viện L quản lý và các cao điểm theo Quyết định số 185/QĐ-UBND ngày 01/4/1992 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng thì có sự chênh lệch về diện tích đất mà ông H nhận giao nhận khoán so với diện tích đất mà ông H sử dụng trong thực tế; cụ thể theo Hợp đồng số 02/HĐCP ngày 01/4/1997  thì diện tích nhận thuê khoán là 0,74 ha (7.400m2), diện tích đất thực tế ông H đang quản lý, sử dụng là 17.910,5m2; chênh lệch 10.510,5m2; theo Hợp đồng số 23/HĐCP ngày 01/4/1998 thì diện tích nhận thuê khoán là 0,76ha (7.600m2), diện tích đất thực tế ông H đang quản lý là 9.245,2m2; chênh lệch 1.645,2m2; như vậy tổng cộng diện tích đất chênh lệch là 12.155,7m2. Theo hồ sơ thể hiện thì ngoài việc yêu cầu vợ chồng ông H, bà Huê phải thanh toán sản lượng cà phê còn nợ, thanh lý hợp đồng thuê khoán thì nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn phải trả lại diện tích đất đã nhận khoán theo hai hợp đồng nói trên, phần diện tích đất dôi ra trong thực tế nguyên đơn chưa yêu cầu. Trong trường hợp Học viện yêu cầu ông H phải trả lại diện tích đã dôi ra nói trên thì được xem đây là tranh chấp quyền sử dụng đất, căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì thuộc trường hợp phải hòa giải cơ sở; tuy nhiên giữa các bên chưa thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở, nếu giải quyết trong cùng vụ án này là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Cấp sơ thẩm chưa làm rõ diện tích đất dư 12.155,7m2 so với diện tích đất theo Hợp đồng thuê khoán có nguồn gốc ở đâu, được hình thành trước hay sau khi hai bên ký hợp đồng khoán, thuộc diện tích đã được cấp cho Học viện, diện tích đất dự kiến giao hay nằm ngoài phần đất quy hoạch là đất quốc phòng hoặc thuộc phần đất được điều chỉnh để giao lại cho các hộ dân theo như nội dung của Công văn số 2253/UBND-ĐC ngày 19/4/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng; chưa xác định rõ yêu cầu của Học viện đối với phần diện tích đất ông H đang sử dụng dôi ra so với diện tích đất nhận giao khoán ban đầu mà lại giải quyết buộc ông H phải trả toàn bộ diện tích đất nhận thuê khoán cũng như phần đất dôi ra trong thực tế là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, trái với nguyên tắc cơ bản "Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự" quy định tại Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và vượt quá yêu cầu khởi kiện của đương sự.

[4] Ngoài ra, cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ công sức tôn tạo, chăm sóc, đầu tư cây trồng (cà phê) trên đất, kể cả trên phần diện tích đất dôi ra mà lại buộc bị đơn phải giao lại toàn bộ cho nguyên đơn quản lý, sử dụng trong khi đó không buộc nguyên đơn phải hoàn trả lại giá trị cây trồng trên đất là chưa hợp lý, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

[5] Đối với yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A275194 cấp ngày 06/4/1992, cấp đổi ngày 30/6/2017 do Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng cấp cho Nông trường Học viện L vì cho rằng diện tích đất trên được gia đình bị đơn khai phá và sử dụng từ năm 1989 đến năm 1990 tuy nhiên bị đơn không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình. Bên cạnh đó theo nội dung Công văn số 964/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 12/6/2018 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng thì nguồn gốc đất là được Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng giao, cấp cho Học viện L năm 1978 và Công ty Lâm Viên (thuộc HVLQ) năm 1995. Học viện L sử dụng đúng với quy hoạch, có ranh giới, mốc giới rõ ràng từ năm 1978 cho đến nay; Ông Giang Minh H liên tiếp ký các hợp đồng giao khoán với Học viện  vào các năm 1997, 1998 và thực hiện nghĩa vụ giao nộp sản lượng theo như hợp đồng và không có tranh chấp, khiếu nại về diện tích đất khoán từ khi ký hợp đồng cho đến năm 2011 đã thể hiện việc thừa nhận diện tích đất nêu trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Học viện. Hơn nữa, việc thay đổi chủ thể từ cấp cho Học viện quân sự, Nông trường Học viện L Đà Lạt không làm thay đổi chủ thể quản lý, đất được cấp là đất quốc phòng nên bị đơn yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên là là không có cơ sở chấp nhận.

[6] Cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa làm rõ các vấn đề vừa nêu, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng để giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

[7] Về chi phí tố tụng: chi phí đo vẽ, thẩm định giá, xem xét thẩm định tại chổ (đã quyết toán xong) sẽ được xem xét khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

[8] Về án phí: Do hủy Bản án sơ thẩm nên ông H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Án phí dân sự sơ thẩm sẽ được xem xét khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015.

-  Căn cứ Khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Chấp nhận kháng cáo của Ông Giang Minh H.

Tuyên xử:

1/ Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 55/2017/DS-ST ngày 17 tháng 10 năm 2017 của Toà án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng về việc “Tranh chấp Hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất” giữa Học viện L và Ông Giang Minh H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hoàng Thị H.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

2/ Về án phí: Ông Giang Minh H được nhận lại số tiền 300.000đ tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2015/0007040 ngày 16/11/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng (Bà Hoàng Thị H nộp thay).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.