Bản án 42/2019/DS-PT ngày 29/03/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 42/2019/DS-PT NGÀY 29/03/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 25 và 29 tháng 3 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 59/2019/TLPT-DS ngày 22 tháng 01 năm 2019, về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 109/2018/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 62/2019/QĐ-PT ngày 19 tháng 02 năm 2019, giữa:

- Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị T1, sinh năm 1950; địa chỉ: Phường M, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bà T1: Bà Nguyễn Thị Ngọc D, sinh năm 1971; địa chỉ: Khu phố H, phường B, thị xã D, tỉnh Bình Dương là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 07-5-2018).

- Bị đơn: Bà Đinh Thị T, sinh năm 1959; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Đặng Trung K, sinh năm 1959; địa chỉ: Số 4/20 khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp: Bà Đinh Thị T, sinh năm 1959; địa chỉ: Số 4/20 khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 20-7-2018).

+ Anh Ngô Trung K1, sinh năm 1980; địa chỉ: Số 211 Quốc lộ 1A, khu phố 4, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Chị Phạm Thị T2;

+ Anh Nguyễn Văn N;

Cùng địa chỉ: Khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

+ Anh Nguyễn Hữu T, sinh năm 1972; địa chỉ: Ấp L, xã T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Đinh Thị T.

QUYẾT ĐỊNH

Nguyên đơn bà Hoàng Thị T1 trình bày:

Năm 2000, bà Hoàng Thị T1 có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Hữu T (tên T gọi là Nguyễn Văn T) diện tích đất 120m2 và bà T cho thêm phần đất 06m2, tổng cộng là 126m2.Nguồn gốc đất do ông T nhận chuyển nhượng của bà Đinh Thị T vào năm 1999. Sau đó, giữa bà T và bà T1 thống nhất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng được Ủy ban nhân dân thị trấn D, huyện D (nay là Ủy ban nhân dân phường D, thị xã D), tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 09-01-2002, đất T1ộc thửa 36, 37 tờ bản đồ số 01, diện tích 126m2, tọa lạc khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277, số phát hành M245817 do Uỷ ban nhân dân huyện T cấp ngày 10-4-1999 cho bà Đinh Thị Tvới giá 24.300.000 đồng.

Bà T1 đã thanh toán tiền đầy đủ cho bà T, sau đó bà T1 đã xây nhà và hàng rào, sử dụng đất ổn định cho đến nay. Việc bà T1 xây nhà trên đất bà T đều biết nhưng không ngăn cản. Bà T1 đã nhiều lần yêu cầu bà T cung cấp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà T1 được tách thửa nhưng bà T cố tình không thực hiện.

Nay bà T1 khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hoàng Thị T1 và bà Đinh Thị T được Ủy ban nhân dân thị trấn D, huyện D (nay là Ủy ban nhân dân phường D, thị xã D), tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 09-01-2002, yêu cầu công nhận diện tích đất theo đo đạc thực tế 127,1m2 T1ộc quyền sử dụng hợp pháp của bà T1.

Bị đơn bà Đinh Thị T trình bày: Thống nhất với nguyên đơn về nguồn gốc đất và việc hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân thị trấn D, huyện D (nay là Ủy ban nhân dân phường D, thị xã D), tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 09-01-2002. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn có ý kiến như sau: Quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng nhưng khi mua bán không có ý kiến của chồng. Về nội dung, diện tích ghi trong hợp đồng đã bị sửa chữa, không có giá trị. Về hình thức đã vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra bà T1 chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán đối với toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng, bà T1 chỉ mới thanh toán tiền đối với diện tích đất 100m2. Vì vậy, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên ông Đặng Trung K là bà Đinh Thị T trình bày: Thống nhất với phần trình bày và ý kiến của bị đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phạm Thị T2 và anh Nguyễn Văn N trình bày: Chị T2 và anh N chỉ là người T1ê nhà của bà T1. Quá trình Thuê nhà, anh chị không sửa chữa, đầu tư hay tôn tạo gì, không có công sức đóng góp hay quyền lợi gì. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Hữu T trình bày: Năm 1999, anh có nhận chuyển nhượng một phần đất của bà T, bà T đã chỉ ranh đất và giao đất cho anh T. Sau đó, anh T chuyển nhượng lại toàn bộ diện tích đất trên cho bà T1. Do hợp đồng đã bị sửa chữa nên anh không thừa nhận. Do thời gian đã lâu và việc mua bán giữa anh và bà T1 đã hoàn tất, đồng thời giữa bà T1 và bà T đã trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng với nhau nên anh không không chịu trách nhiệm và sự chênh lệch diện tích đất, anh không liên quan gì đối với vụ án tranh chấp giữa bà T1 và bà T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 109/2018/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị T1 đối với bị đơn bà Đinh Thị T về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hoàng Thị T1 với bà Đinh Thị T thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 71.CN, hợp đồng được Uỷ ban nhân dân thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 09-01-2002.

Bà Hoàng Thị T1 được quyền quản lý sử dụng diện tích đất 127,1m2 và tài sản gắn liền với đất tọa lạc khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Bà Hoàng Thị T1 có quyền lập thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 12-11-2018, bị đơn bà Đinh Thị T kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo (yêu cầu nguyên đơn bồi T diện tích đất sử dụng lớn hơn hợp đồng là 7,1m2 và phần đất thỏa thuận làm đường đi 1,5m x 05m); các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Kháng cáo của đương sự đúng thời hạn. Tại cấp phúc thẩm những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa số 71.CN ngày 09-01-2002 giữa bà Hoàng Thị T1 với bà Đinh Thị T đối với diện tích đất 127,1m2 (loại đất cây lâu năm) T1ộc thửa 36,37 tờ bản đồ 01 tọa lạc tại khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương. Bị đơn thừa nhận việc ký hợp đồng, diện tích chuyển nhượng và số tiền thanh toán. Tuy nhiên bị đơn kháng cáo cho rằng khi chuyển nhượng đất các bên có thỏa thuận miệng phía nguyên đơn phải chừa ra 1,5m để làm đường đi và diện tích 06m2 bà T không chuyển nhượng cho bà T1, hiện nay diện tích tăng thêm 1,1m2 cũng chưa được xem xét.

Xét thấy, đối với diện tích tăng thêm theo hợp đồng chuyển nhượng và giấy tay ngày 03-02-2002 (bút lục 117) giữa bà T, ông T và bà T1 đã có sự thống nhất về diện tích đất 06m2. Đối với diện tích đất tăng thêm 1,1m2 tại cấp phúc thẩm nguyên đơn tự nguyên thanh toán giá trị đất cho bị đơn theo giá hội đồng định giá đã định nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận.

Bên cạnh đó, nguyên đơn khởi kiện chỉ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất, tòa án cấp sơ thẩm tuyên công nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho nguyên đơn là không phù hợp. Khi tòa án cấp sơ thẩm tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn bị đơn nhưng lại không kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi và điều chỉnh diện tích đất trong giấy chứng nhận cấp cho bị đơn theo hiện trạng là tuyên chưa phù hợp. Kháng cáo của bị đơn là có căn cứ chấp nhận một phần. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 sửa một phần Bản án sơ thẩm số 109/2018/DS-ST ngày 31-10-2018 của Tòa án nhân dân thị xã D về cách tuyên cho phù hợp.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà; ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Bà Đinh Thị T được Ủy ban nhân dân huyện T (nay là thị xã D), tỉnh Bình Dương cấp quyền sử dụng đất diện tích 1.963m2 (trong đó có 300m2 đất làm nhà ở) T1ộc thửa 36, 37, tờ bản đồ 01, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277.QSDĐ ngày 10-4-1999.

Từ năm 2000, bà Đinh Thị T phân thửa đất 36, 37 thành nhiều lô chuyển nhượng cho người dân. Trong đó bà T chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu T (tên gọi khác Nguyễn Văn T) diện tích đất 120m2, và cuối lô đất có phần diện tích khoảng 06m2 bà T tặng cho ông T sử dụng không trả tiền. Sau đó, ông T chuyển nhượng lại cho bà Hoàng Thị T1 diện tích đất 120m2 và cho phần đất 06m2 nêu trên, trên cơ sở bà T trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà T1. Ngày 09 tháng 01 năm 2002, bà T ký hợp đồng số 71.CN chuyển nhượng cho bà T1 diện tích đất 120m2 nêu trên. Hợp đồng được Ủy ban nhân dân thị trấn D chứng thực. Để đảm bảo việc sử dụng toàn bộ phần đất là 126m2, ông T lập giấy tay cho bà T1 phần đất 06m2 được bà T xác nhận ngày 03-02-2002, có nội dung “Tôi Đinh Thị T xác nhận cho anh Nguyễn Văn T số đất phía sau nhà là 06m2 là có sự thật” (bút lục 117).

Tại mảnh trích lục địa chính lập ngày 03-7-2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã D thể hiện phần đất bà T chuyển nhượng cho bà T1 theo đo đạc thực tế có diện tích 127,1m2 (đất trồng cây lâu năm), T1ộc thửa 1033 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34 (1AB.7), khu phố T, phường D, tỉnh Bình Dương.

Nhận thấy, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với bà T1 được Ủy ban nhân dân thị xã D chứng thực là phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 3, khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993. Bà T đã nhận đủ tiền chuyển nhượng và đã giao đất cho bà T1 làm nhà ở từ năm 2002 cho đến nay. Đối với phần đất 07,1m2, trong đó có diện tích đất 06m2 bà T thừa nhận đã cho ông T sử dụng, ông T cho lại bà T1 và bà T1 xây dựng công trình nhưng bà T không khiếu nại tranh chấp, nay bà T đòi lại là không có cơ sở chấp nhận.

Bà T cho rằng, bà T chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà T1 là do trong phần đất chuyển nhượng cho bà T1 hiện nay có diện tích đất 07,1m2 chưa trả tiền, và diện tích đất thỏa T1ận chừa làm đường đi 1,5m x 5m.

Xét yêu yêu cầu bồi T giá trị đất làm đường đi 1,5m x 4,7m, Tòa án nhận thấy bà T không cung cấp được văn bản thỏa T1ận giữa bà T với ông T hoặc bà T1 về việc ông T, hoặc bà T1 phải chừa diện tích đất 1,5m x 5m làm đường đi, đồng thời ông T, bà T1 không thừa nhận sự việc này nên không có cơ sở chấp nhận (đồng thời các yêu cầu này của bà T đã được Tòa án cấp sơ thẩm giải thích về yêu cầu phản tố nhưng bà T không thực hiện). Đối với diện tích đất 01,1m2 bà T1 sử dụng lớn hơn so với hợp đồng chuyển nhượng, tại phiên tòa phúc thẩm bà T1 đồng ý bồi T giá trị diện tích đất 01,1m2 cho bà T theo giá đã định là 14.000.000 đồng/m2, Tòa án ghi nhận.

Tại Văn bản số 873/UBND-NC ngày 27-3-2015 của Ủy ban nhân dân thị xã D trả lời đơn kiến nghị của công dân trong đó có bà T1; Ủy ban nhân dân thị xã D thống nhất giải quyết cho các hộ dân (trong đó có bà T1) được tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng của bà T.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T không cung cấp được chứng cứ để chứng minh kháng cáo là có căn cứ. Bản án sơ thẩm xét xử đúng pháp luật. Tuy nhiên, diện tích đất 127,1m2 thuộc thửa 1032 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34(1AB.7), khu phố T, phường D, tỉnh Bình Dương nay vẫn thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T. Do đó, sửa phần tuyên án, kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277/CQ.TTDA ngày 10-4-1999 cấp cho bà T để điều chỉnh biến động đất đai cho phù hợp với việc sử dụng đất của các bên.

Đối với diện tích đất thổ cư, tại phiên tòa phúc thẩm bà T xác định chỉ chuyển nhượng cho bà T1 đất nông nghiệp, không có đất thổ cư. Phần đất thổ cư đề nghị Tòa án không giải quyết là phù hợp pháp luật (quyền tự định đoạt).

Bà T cho rằng, diện tích đất 127,1m2 là tài sản chung vợ chồng bà T và ông Đặng Trung K, thời điểm bà T chuyển nhượng đất cho bà T1 thì ông K không biết. Tuy nhiên tại biên bản lấy lời khai của bà T lập ngày 21-02-2018, bà T thừa nhận, khi chuyển nhượng đất thì bà T đã báo cho ông K biết (vì lúc đó ông K đang đi bộ đội). Như vậy, ông K đã biết việc bà T chuyển nhượng đất nhưng không khiếu nại, tranh chấp xem như là sự thừa nhận. Trường hợp ông K có tranh chấp tài sản chung với bà T về phần đất chuyển nhượng cho bà T1 nêu trên thì được giải quyết tại vụ án khác.

[3] Án phí phúc thẩm: Kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu.

[4]Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 1 Điều 308, 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đinh Thị T.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 109/2018/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương như sau:

2.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị T1 đối với bị đơn bà Đinh Thị T về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 71.CN giữa bà Hoàng Thị T1 với bà Đinh Thị T được Uỷ ban nhân dân thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 09-01-2002.

Bà Hoàng Thị T1 được quyền quản lý sử dụng diện tích đất 127,1m2 tọa lạc khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Bà Hoàng Thị T1 có quyền lập thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi, điều chỉnh biến động đất đai đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277.QSDĐ cấp ngày 10-4-1999 cho bà Đinh Thị T phù hợp với bản án này.

2.2. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Hoàng Thị T1 thanh toán cho bà Đinh Thị T giá trị diện tích đất chênh lệch 01,1m2 số tiền là 15.400.000 đồng (mười lăm triệu bốn trăm nghìn đồng).

2.3 Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Đinh Thị T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng). Chi cục Thi hành án dân sự thị xã D, tỉnh Bình Dương hoàn trả cho bà Hoàng Thị T1 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0019419 ngày 15-5-2018.

2.4. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá: Bà Hoàng Thị T1 tự nguyện chịu 2.566.000 đồng (hai triệu năm trăm sáu mươi sáu nghìn đồng), được khấu trừ vào tiền tạm ứng đã nộp.

3. Án phí phúc thẩm: Bà Đinh Thị T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0020397 ngày 14-11- 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa T1ận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.