Bản án 33/2019/DS-PT ngày 25/03/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 33/2019/DS-PT NGÀY 25/03/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 21 và 25 tháng 3 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 58/2019/TLPT-DS ngày 22 tháng 01 năm 2019, về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 108/2018/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 55/2019/QĐ-PT ngày 19 tháng 02 năm 2019, giữa:

- Nguyên đơn: Bà Đặng Thị Phần L, sinh năm 1975; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của bà L: Bà Nguyễn Thị Ngọc D, sinh năm 1971; địa chỉ: khu phố H, phường B, thị xã D, tỉnh Bình Dương là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 13-6-2018).

- Bị đơn: Bà Trần Thị Duy K, sinh năm 1973; địa chỉ: khu phố N, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Đinh Thị T, sinh năm 1959;

+ Ông Đặng Trung K, sinh năm 1959;

Cùng địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của ông K: Bà Đinh Thị T, sinh năm 1959; địa chỉ: khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 20-7-2018).

+ Anh Nguyễn Quốc L, sinh năm 1972; địa chỉ: khu phố N, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương..

+ Cháu Phạm Thành T, sinh năm 2001 và cháu Phạm Khánh L, sinh năm 2010; cùng địa chỉ: khu phố N, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của cháu Trung và cháu Linh: Bà Trần Thị Duy K, sinh năm 1973; địa chỉ: khu phố N, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

- Người kháng cáo: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Đặng Thị Phần L trình bày:

Năm 2001,ông Phạm Văn K1 nhận chuyển nhượng của bà Đinh Thị T diện tích đất 80m2, thuộc một phần thửa đất số 36, 37, tờ bản đồ số 01, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277, số phát hành M245817 cấp ngày 10-4-999 cho bà Đinh Thị T. Đất tọa lạc khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương. Việc chuyển nhượng được các bên ký hợp đồng số 66, được Ủy ban nhân dân thị trấn D, huyện D (nay là Ủy ban nhân dân phường D, thị xã D), tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 18-01-2001. Ông K1 đã thanh toán đủ tiền cho bà T, đã xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định sau khi nhận đất. Đến năm 2005, ông K1 và bà K chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho bà L theo Hợp đồng số 01/CN, tháng 01-2005. Sau khi nhận nhà đất, bà L cũng đã tiếp tục sử dụng, xây dựng lại nhà và sinh sống cho đến nay. Bà L đã nhiều lần yêu cầu bà T cung cấp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà L được tách thửa nhưng bà T không thực hiện.

Bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K1, bà K với bà L ký tháng 01-2005. Yêu cầu công nhận diện tích đất 80,6m2 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà L. Bà L có ý kiến yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp về hợp đồng chuyển nhượng đất của ông K1 và bà T nhằm đảm bảo quyền lợi của bà L.

Bị đơn bà Trần Thị Duy K trình bày:

Thống nhất trình bày của nguyên đơn. Bị đơn xác định đã nhận tiền đầy đủ, đã giao nhà đất cho nguyên đơn sử dụng từ năm 2005 đến nay. Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn đồng ý công nhận cho nguyên đơn diện tích theo đo đạc thực tế 80,6m2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị T trình bày: Bà T chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng với ông K1. Việc chuyển nhượng đất giữa ông K1, bà K với bà L chưa hoàn tất về thủ tục, không hợp pháp về hình thức, không đúng về chủ thể ký kết, yêu cầu Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên ông Đặng Trung K (do bà Đinh Thị T là người đại diện theo ủy quyền) trình bày: Thống nhất với phần trình bày và ý kiến của bà T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Quốc L trình bày: Thống nhất trình bày và ý kiến của nguyên đơn.

Người đại diện hợp pháp của cháu T và cháu L: Chị Trần Thị Duy K thống nhất yêu cầu của nguyên đơn.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Quyền sử dụng đất diện tích 80,6m2 giá trị 1.120.840.000 đồng. Các tài sản gắn liền với đất gồm: Nhà ở riêng lẻ loại 01 tầng kết cấu: Nền gạch men, tường gạch xây tô sơn nước (phía trong ốp gạch men, cột bê tông cốt thép + gạch, trần thạch cao, mái tole, cửa sắt kính, gác bê tông 36,8m2 giá trị 215.472.000 đồng; nhà tạm kết cấu nền gạch men, tường gạch xây tô sơn nước (lửng) + song sắt, cột bê tông cốt thép + sắt hộp, kèo sắt hộp, mái tole, sân gạch men có diện tích 3,6m2 giá trị 3.937.500 đồng; 01 cổng sắt giá trị 652.460.000 đồng, 02 trụ cổng có giá 1.270.000 đồng; cửa sắt hỗ trợ chi phí di dời 101.000 đồng; đồng hồ nước máy 200.000 đồng; đồng hồ điện kế chính giá 1.500.000 đồng. Tổng giá trị: 1.347.951.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 108/2018/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị Phần L đối với bà Trần Thị Duy K về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn K1 với bà Đinh Thị T thể hiện tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 66, được Ủy ban nhân dân thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 18-01-2001.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn K1, bà Trần Thị Duy K với bà Đặng Thị Phần L thể hiện tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tháng 01-2005.

Công nhận cho bà Đặng Thị Phần L được quyền quản lý sử dụng diện tích đất 80,6m2 và tài sản gắn liền với đất tọa lạc khu phố T, phường D, thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Bà Đặng Thị Phần L được quyền đăng ký kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo theo quy định của Luật đất đai.

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí, và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 12-11-2018, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị T kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị T thay đổi yêu cầu kháng cáo (yêu cầu nguyên đơn bồi T diện tích đất thỏa thuận làm đường đi 1,5m x 4,07m và diện tích sử dụng nhiều hơn 0,6m2 theo giá thị trường 30.000.000 đồng/m2); các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Kháng cáo của đương sự đúng thời hạn. Tại cấp phúc thẩm những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Nguyên đơn chỉ yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng (giấy tay) giữa ông K1, bà K với bà L tháng 01-2005, không yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 18-01-2001 giữa ông K1 với bà T. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có đơn phản tố, không có yêu cầu độc lập. Khi tuyên án Tòa án công nhận luôn hợp đồng chuyển nhượng năm 2001 là vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Diện tích đất chuyển nhượng theo hợp đồng là 80m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277 (số phát hành M245817) ngày 10-4-1999 do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thị xã D), tỉnh Bình Dương cấp cho bà Đinh Thị T. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng nhưng không kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà T là chưa phù hợp. Xét thấy, kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không có căn cứ chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3, Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự hủy Bản án sơ thẩm số 108/2018/DS-ST ngày 31-10-2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà; ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Bà Đinh Thị T được Ủy ban nhân dân huyện Thuận An (nay là thị xã D), tỉnh Bình Dương cấp quyền sử dụng đất diện tích 1.963m2, thuộc thửa 36, 37, tờ bản đồ 01, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277.QSDĐ ngày 10-4-1999.

Từ năm 2000, bà T phân thửa đất 36, 37 thành nhiều lô đất chuyển nhượng cho người dân. Trong đó bà T chuyển nhượng cho ông Phạm Văn K1 diện tích đất 80m2 (đất nông nghiệp), thuộc một phần thửa 37, tờ bản đồ 01, khu phố T, phường D, thị xã D, giá trị đất chuyển nhượng 16.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân thị trấn D chứng thực ngày 18-01-2001 (bút lục 13); ông K1 đã giao đủ tiền cho bà T, bà T giao đất cho ông K1 quản lý sử dụng và xây dựng nhà ở nhưng chưa sang tên quyền sử dụng đất.

Tháng 01 năm 2005, vợ chồng ông Phạm Văn K1 và bà Trần Thị Duy K chuyển nhượng cho bà Đặng Thị Phần L diện tích đất 80m2 (đất nông nghiệp), thuộc một phần thửa 37, tờ bản đồ 01, khu phố T, phường D, thị xã D, gắn liền công trình trên đất; giá chuyển nhượng 320.000.000 đồng, bà L đặt cọc số tiền 20.000.000 đồng và thỏa thuận sau khi ký hợp đồng thì thanh toán hết số tiền còn lại. Bà L đã nhận đất và tài sản gắn liền sinh sống cho đến nay. Do hợp đồng ký kết giữa ông K1, bà K với bà L bị thất lạc nên ngày 20-7-2013, ông K1, bà K với bà L ký lại hợp đồng chuyển nhượng.

Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông K1 được Ủy ban nhân dân thị trấn D chứng thực ngày 18-01-2001 là phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 3, khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993 và Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 1995. Bà T đã nhận đủ tiền chuyển nhượng và đã giao đất cho ông K1 làm nhà ở từ năm 2001. Như vậy, ông K1 là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng của bà T theo quy định tại Điều 173, 176 Bộ luật Dân sự năm 1995. Do đó, ông K1 có quyền chuyển nhượng tài sản của mình cho người khác, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông K1, bà K với bà L có vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005, nhưng trên thực tế quyền sử dụng đất này ông K1, bà K đã giao quyền sử dụng cho bà L, hiện nay ông K1, bà K và bà L không tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng mà yêu cầu Tòa án công nhận, đây là sự tự định đoạt của đương sự phù hợp quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Để giải quyết toàn bộ vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét đến tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông K1 được Ủy ban nhân dân thị trấn D chứng thực ngày 18-01-2001, đồng thời trong quá trình tố tụng vụ án tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn cũng có ý kiến đề nghị xem xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông K1. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xem xét và giải quyết hợp đồng này là không vượt quá yêu cầu khởi kiện như đại diện Viện kiểm sát nhận định.

Nhận thấy, tại mảnh trích lục địa chính lập ngày 03-7-2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã D thể hiện phần đất bà T chuyển nhượng cho ông K1 là 80m2, nay đo đạc thực tế có diện tích 80,6m2 (đất trồng cây lâu năm), thuộc thửa 1031 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34(1AB.7), khu phố T, phường D, tỉnh Bình Dương.

Bà T cho rằng, bà T không đồng ý quyền sử dụng đất cho bà L là do trong phần đất chuyển nhượng cho ông K1 hiện nay có diện tích đất sử dụng lớn hơn so với hợp đồng chuyển nhượng là 0,6m2 và diện tích đất thỏa thuận ông K1 chừa làm đường đi nhưng lại sử dụng chưa trả tiền.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T thừa nhận khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông K1 thì bà T trực tiếp đo đạc, cắm mốc ranh giới. Nay đo đạc diện tích đất lớn hơn so với hợp đồng 0,6m2 là sự sai số cho phép, không phải do ông K1 lấn chiếm đất, tuy nhiên tại phiên tòa nguyên đơn tự nguyện bồi T giá trị diện tích đất 0,6m2 số tiền 8.400.000 đồng (giá đất nông nghiệp 14.000.000 đồng/m2) là đảm bảo quyền lợi cho bà T, Tòa án ghi nhận.

Đối với yêu cầu bồi T giá trị đất làm đường đi 1,5m x 4,07m, Tòa án nhận thấy bà T không cung cấp được văn bản thỏa thuận giữa bà T với ông K1 về việc ông K1 phải chừa diện tích đất 1,5m x 4,07m làm đường đi, ông K1 không thừa nhận sự việc này nên không có cơ sở chấp nhận (đồng thời các yêu cầu này của bà T đã được Tòa án cấp sơ thẩm giải thích về yêu cầu phản tố nhưng bà T không thực hiện).

Tại Văn bản số 873/UBND-NC ngày 27-3-2015 của Ủy ban nhân dân thị xã D trả lời đơn kiến nghị của công dân trong đó có bà L; Ủy ban nhân dân thị xã D thống nhất giải quyết cho các hộ dân (trong đó có bà L) được tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất ông K1 nhận chuyển nhượng của bà T.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T không cung cấp được chứng cứ để chứng minh kháng cáo là có căn cứ. Bản án sơ thẩm xét xử đúng pháp luật. Tuy nhiên, diện tích đất 80,6m2, thuộc thửa 1031 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34(1AB.7), khu phố T, phường D, tỉnh Bình Dương (bút lục 51), nay vẫn thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T. Do đó, sửa phần tuyên án, kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà T để điều chỉnh cho phù hợp với việc sử dụng đất của các bên và ghi nhận sự tự nguyện của bà L bồi T cho bà T số tiền 8.400.000 đồng giá trị diện tích đất 0,6 m2.

Án phí phúc thẩm: Kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là chưa phù hợp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 1 Điều 308, 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đinh Thị T.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 108/2018/DS-ST ngày 31 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân thị xã D, tỉnh Bình Dương như sau:

2.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị Phần L đối với bị đơn bà Trần Thị Duy K về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 66 được Ủy ban nhân dân thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương chứng thực ngày 18-01-2001, giữa bà Đinh Thị T với ông Phạm Văn K1.

2.3. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn K1, bà Trần Thị Duy K với bà Đặng Thị Phần L ký kết tháng 01-2005.

Bà Đặng Thị Phần L được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 80,6m2 thuộc thửa 1031 (thửa cũ 37), tờ bản đồ 34(1AB.7), khu phố T, phường D, tỉnh Bình Dương (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Ghi nhận sự tự nguyện của bà Đặng Thị Phần L hỗ trợ cho bà Đinh Thị T giá trị diện tích đất 0,6 m2 số tiền là 8.400.000 đồng (tám triệu bốn trăm nghìn đồng).

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thị xã D thu hồi, điều chỉnh biến động đất đai đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 277.QSDĐ cấp ngày 10-4-1999 cho bà Đinh Thị T phù hợp với bản án này.

2.4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị Duy K phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng). Chi cục thi hành án dân sự thị xã D, tỉnh Bình Dương hoàn trả cho bà Đặng Thị Phần L số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0019418 ngày 15-5-2018.

2.5. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá: Bà Đặng Thị Phần L tự nguyện chịu 2.422.000 đồng được khấu trừ tiền tạm ứng đã nộp.

3. Án phí phúc thẩm: Bà Đinh Thị T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0020398 ngày 14-11- 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã D, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.