Bản án 148/2022/DS-ST về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại tài sản

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 148/2022/DS-ST NGÀY 30/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI TÀI SẢN

Trong ngày 30 tháng 9 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 309/2014/TLST-DS ngày 14 tháng 10 năm 2014 về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Bồi thường thiệt hại về tài sản” theo Thông báo mở lại phiên tòa số: 23/TB-TA ngày 22 tháng 8 năm 2022 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Tr T C, sinh năm 1966 Địa chỉ: Ấp AM, xã HA, huyện CM, tỉnh AG.

Người đại diện ủy quyền của bà Tr T C:

Ông Trần Văn T, sinh năm 1955 (Có mặt);

Địa chỉ: Ấp AM, xã HA, huyện CM, tỉnh AG (văn bản ủy quyền ngày 10/8/2017).

2. Bị đơn: Ông Tr V D, sinh năm 1965 (Có mặt) Địa chỉ: Ấp AM, xã HA, huyện CM, tỉnh AG.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Trần Văn O, sinh năm 1945 (Vắng mặt)

3.2. Ông Trần Văn Dũng, sinh năm 1958 (Có đơn yêu cầu vắng mặt)

3.3. Bà Trần Thị Dúng, sinh năm 1959 (Vắng mặt)

3.4. Bà Trần Thị Ngon, sinh năm 1963 (Vắng mặt)

3.5. Bà Trần Thị Vẹn, sinh năm 1971 (Vắng mặt) Địa chỉ: Cùng ngụ ấp AM, xã HA, huyện CM, tỉnh AG.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện, bản tự khai và các biên bản hòa giải ông Trần Văn T đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Tr T C trình bày, vào ngày 20/7/1996, bà Tr T C có nhờ ông Trần Văn O là anh của bà chuyển nhượng diện tích đất 98m² (ngang 7m, dài 14m) của ông Trần Văn Phát (đã chết) với giá là 4.200.000 đồng. Ngày 20/5/1997 bà Chon tiếp tục chuyển nhượng của ông Trần Văn Phát và Trần Văn Dòn (con ông Phát) ngang 10m, dài 21m với giá 3.400.000 đồng, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng chỉ làm giấy tay và hai bên đã thực hiện việc giao đất và tiền xong. Sau khi chuyển nhượng, bà Chon sử dụng đất đến năm 2014 thì xảy ra tranh chấp do bà Chon xây dựng nhà. Địa phương đã hòa giải nhưng không được.

Ngoài ra, bà Chon yêu cầu ông Dòn bồi thường 50.000.000 đồng là số tiền thiệt hại do không xây dựng được nhà.

Nay ông Thon đại diện theo ủy quyền của bà Chon yêu cầu ông Dòn và các đồng thừa kế của ông Trần Văn Phát tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 1997 với diện tích đất 210m² và bồi thường thiệt hại do không xây được nhà với số tiền 50.000.000 đồng.

Bị đơn ông Trần Văn Dòn trình bày, ông và cha ông là Trần Văn Phát có thỏa thuận chuyển nhượng đất như bà Chon trình bày, hai bên có lập Tờ chuyển nhượng đất vào năm 1996, đến năm 1997 thì gộp chung thành một tờ khi bán đất cho bà Chon. Chiều ngang là 6m, chiều dài tính đến mé nước là 21m, đất hình chữ L. Phần diện tích này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi đã chuyển nhượng bà Chon sử dụng đến năm 2014 khi bà Chon cất nhà thì phát sinh tranh chấp nên bà Chon khởi kiện.

Nay ông đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Chon theo đúng diện tích mà hai bên đã thỏa thuận, không đồng ý với yêu cầu bồi thường 50.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Văn O trình bày, ông là anh ruột của bà Chon. Vào năm 1996, ông có đứng ra mua dùm cho bà Chon diện tích đất của ông Trần Văn Phát (đã chết) ngang 7m, dài 11m, có xuống trụ đá. Khi bán, phía ông Phát và con là Dòn không có bán lối đi chung. Sau khi mua bán, ông đã giao giấy tờ và đất cho bà Chon sử dụng. Nay ông không có ý kiến gì về việc mua bán này vì ông là người mua dùm và xin được vắng mặt trong các buổi hòa giải, xét xử.

Ông Trần Văn Dũng, Trần Thị Dúng, Trần Thị Ngon, Trần Thị Vẹn trình bày, việc mua bán đất giữa cha là ông Trần Văn Phát (đã chết), Trần Văn Dòn với bà Tr T C, các ông bà không biết và không có ý kiến gì, chỉ yêu cầu bà Chon chừa lối đi chung cho các ông bà vì không còn lối đi nào khác và xin vắng mặt trong các buổi hòa giải, xét xử.

Tòa án đã tiến hành đo đạc, xem xét thẩm định, định giá khu đất tranh chấp và tiến hành hòa giải nhưng không được do vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Các đương sự thống nhất bản vẽ ngày 28/9/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Chợ Mới không yêu cầu đo đạc và định giá lại.

Tại phiên tòa, ông Thon đại diện theo ủy quyền của bà Tr T C rút lại phần bồi thường thiệt hại 50.000.000đ còn các yêu cầu khác vẫn giữ nguyên.

Ông Trần Văn Dòn vẫn giữ nguyên ý kiến.

Ông Trần Văn O, Trần Văn Dũng, Trần Thị Dúng, Trần Thị Ngon, Trần Thị Vẹn đã có yêu cầu xin xét xử vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử vụ án, Thư ký và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định.

Về ý kiến giải quyết:

Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự; Điều 217, 244 Bộ luật tố tụng dân sự:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tr T C.

- Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tr T C với các ông, bà Trần Văn Dòn, Trần Văn Dũng, Trần Thị Dúng, Trần Thị Ngon, Trần Thị Vẹn đối với diện tích đất 19,9m² nối các điểm 7, 8, 9 và diện tích 161,5m² nối các điểm 5, 6, 10, 1, 15, 16 theo sơ đồ đo đạc ngày 28/9/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Chợ Mới.

- Công nhận sự tự nguyện của bà Tr T C về việc chừa lối đi chung nối các điểm 6, 7, 9, 10 có diện tích 17m² theo sơ đồ đo đạc ngày 28/9/2022.

- Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Tr T C đối với số tiền 50.000.000 đồng bồi thường thiệt hại hư hao vật tư công trình.

- Các đương sự có trách nhiệm đến cơ quan có thẩm quyền kê khai và cấp quyền sử dụng đất theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] - Về hình thức: Bà Trần Thị Chon khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/5/1997 đối với diện tích 210m² giữa bà với cụ Trần Văn Phát (đã chết), ông Trần Văn Dòn tọa lạc tại ấp An Mỹ, xã Hòa An, huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang, căn cứ Điều 203 của Luật Đất đai thì Tòa án Nhân dân huyện Chợ Mới thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền.

Các ông, bà Trần Văn O, Trần Văn Dũng, Trần Thị Dúng, Trần Thị Ngon, Trần Thị Vẹn đã có yêu cầu xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt Trần Văn O, Trần Văn Dũng, Trần Thị Dúng, Trần Thị Ngon, Trần Thị Vẹn là có căn cứ.

Tại phiên tòa hôm nay, ông Trần Văn T đại diện theo ủy quyền của bà Tr T C rút lại yêu cầu ông Dòn bồi thường thiệt hại 50.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy sự tự nguyện này phù hợp với quy định của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội nên đình chỉ yêu cầu này.

[2] - Về nội dung: Trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa, ông Trần Văn T đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/5/1997 giữa em ông là Tr T C và ông Trần Văn Dòn diện tích 210m², ông Trần Văn Dòn đồng ý theo yêu cầu của ông Thon.

Xét hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/5/1997, được các bên thực hiện, trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận của hai bên với diện tích 210m² (qua đo đạc thực tế 208,3m²), nhưng không tuân thủ về mặt hình thức và nội dung, cụ thể hai bên chỉ làm giấy tờ tay không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền và đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Chon đã nhận đất và sử dụng ổn định từ năm 1997 đến nay, bị đơn không có ý kiến phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Căn cứ theo tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Chon với cụ Trần Ván Phát (đã chết), Trần Văn Dòn không bị vô hiệu. Do đó, Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Đồng thời, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Chiếu theo quy định trên thì bà Chon đã thực hiện xong nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng đất, cụ thể bà Chon đã giao đủ số tiền 3.400.000 đồng cho cụ Phát, ông Dòn, và đã nhận đất sử dụng từ năm 1997 đến nay. Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy cần phải công nhận hiệu lực của giao dịch này. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/5/1997 là có căn cứ.

[2.1] - Đối với diện tích đất lối đi bà Chon thống nhất tự nguyện để lại theo sơ đồ đo đạc ngày 28/9/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Chợ Mới tại các mốc điểm 6, 7, 9, 10 có diện tích 17m². Hội đồng xét xử xét thấy, việc bà Chon tự nguyện để lại lối đi là phù hợp với quy định của pháp luật và hiện trạng đất vì các đương sự không có lối đi nào khác, nên Hội đồng xét xử có cơ sở xem xét chấp nhận sự tự nguyện của bà Chon đối với diện tích đất 17m² tại các mốc điểm 6, 7, 9, 10.

[2.2] - Đối với việc ông Thon đại diện theo ủy quyền của bà Chon rút lại yêu cầu ông Dòn bồi thường thiệt hại 50.000.000 đồng, nên Hội đồng xét xử chấp nhận sự tự nguyện này và đình chỉ phần yêu cầu bồi thường thiệt hại 50.000.000đ.

[2.3] - Đối với diện tích đất tọa lạc tại ấp An Mỹ, xã Hòa An, huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang. Tòa án đã tiến hành đo đạc, thẩm định, định giá đất tranh chấp được Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Chợ Mới thể hiện tại sơ đồ khu đất tranh chấp ngày 28/9/2022, diện tích đất tranh chấp 208,3m² tại các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 7 ,8 ,9 do bà Chon đang quản lý, trên đất có 01 nền nhà đang xây dở dang của bà Tr T C diện tích 90,3m² tại các điểm 11, 12, 13, 14. Trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa, các đương sự thống nhất việc định giá, diện tích đất chuyển nhượng đã đo đạc theo thực tế và không yêu cầu đo đạc, định giá lại.

Tuy nhiên, trong phần đất này có phần đất mương công cộng diện tích 26,9m² thể hiện qua các điểm 1, 2, 3, 4, 16, 15 nên phải trừ vào diện tích chuyển nhượng qua đo đạc thực tế 208,3m², diện tích còn lại là 181,4m², trong đó các điểm 5, 6, 10, 1, 15, 16 có diện tích 161,5m² và các điểm 7 ,8 ,9 có diện tích 19,9m². Do đó, công nhận diện tích đất này.

[2.4] - Đối với Trần Văn Dũng, Trần Thị Dúng, Trần Thị Ngon, Trần Thị Vẹn, Tòa án đã tiến hành đưa những người này là con của ông Trần Văn Phát (đã chết) tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Hội đồng xét xử do ông Phát đã chết nên các đương sự là những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của ông Phát để lại, nên ông Trần Văn Dũng, Trần Thị Dúng, Trần Thị Ngon, Trần Thị Vẹn cung với ông Dòn có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[3] - Đối với chi phí định giá 1.600.000 đồng và chi phí đo đạc 718.300 đồng, tổng cộng 2.318.300 đồng do được chấp nhận yêu cầu nên bà Trần Thị Chon không phải chịu chi phí này (bà Chon đã nộp xong). Ông Trần Văn Dòn có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền này cho bà Chon.

[4] - Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Ông Trần Văn Dòn phải chịu án phí theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: Điều 26, 34, 35, 39, 144, 147, 157, 165, 166, 217, 227, 244, 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 129 Bộ luật dân sự.

Điều 203 Luật đất đai

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Tr T C.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/5/1997 đối với diện tích 181,4m², trong đó các mốc điểm 5, 6, 10, 1, 15, 16 có diện tích 161,5m² và 7, 8, 9 có diện tích 19,9m² theo sơ đồ đo đạc ngày 28/9/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Chợ Mới giữa bà Tr T C với cụ Trần Văn Phát, ông Trần Văn Dòn.

Công nhận sự tự nguyện của bà Tr T C về việc chừa lối đi chung diện tích đất 17m² theo các mốc điểm 6, 7, 9, 10 theo sơ đồ đo đạc ngày 28/9/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Chợ Mới.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Tr T C đòi ông Trần Văn Dòn bồi thường số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

Các đương sự có nghĩa vụ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để kê khai, đăng ký đất đai đúng với diện tích đất mà mình được sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.

Bản vẽ hiện trạng khu đất tranh chấp ngày 28/9/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Chợ Mới là một bộ phận không tách rời bản án.

Ông Trần Văn Dòn phải chịu chi phí định giá và đo đạc 2.318.300 đồng (Hai triệu, ba trăm mười tám ngàn, ba trăm đồng) và hoàn lại cho bà Tr T C số tiền này.

- Án phí dân sơ thẩm: Ông Trần Văn Dòn phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng).

Bà Tr T C được nhận lại số tiền tạm ứng án phí 2.250.000đ (Hai triệu, hai trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai số 06099 ngày 14/10/2014 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Chợ Mới.

Các đương sự được quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh An Giang trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tống đạt Bản án hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7A và 9 Luật thi