Bản án 04/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

BẢN ÁN 04/2024/DS-PT NGÀY 05/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 05 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh B xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 130/2023/TB-TLVA ngày 27 tháng 10 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 187/2023/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Q bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 227/2023/QĐ-PT ngày 06 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Châu Ngọc P, sinh năm 1991 (có mặt); nơi cư trú: 23 T, TP ., tỉnh B.

- Bị đơn: Anh Bùi Văn M, sinh năm 1990 (có mặt); nơi cư trú: 302 L, TP ., tỉnh B.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Chị Phạm Thị Út H, sinh năm 1990 (có mặt); nơi cư trú: 302 L, TP ., tỉnh B.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn anh Châu Ngọc P.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn anh Châu Ngọc P trình bày:

Thông qua môi giới là anh Phạm Chí T, anh được biết vợ chồng anh Bùi Văn M và chị Phạm Thị út H là chủ sở hữu Lô 04 và Lô E đường L, khu đô thị T, P.Q, TP ., tỉnh B, có nhu cầu cho thuê đất. Vì vậy sau khi gặp nhau thống nhất, anh T soạn thảo Hợp đồng thuê đất. Ngày 20/12/2022 anh và anh Bùi Văn M đã tiến hành ký kết hợp đồng thuê đất, nội dung hợp đồng: Thời hạn thuê là 05 năm, kể từ ngày 10/01/2023 đến ngày 10/01/2028; giá thuê đất năm một là 8 triệu đồng, năm hai là 9 triệu đồng, năm ba là 10 triệu đồng, năm bốn là 11 triệu đồng, năm năm là 12 triệu đồng; mục đích thuê làm Gara xe; phương thức thanh toán là 06 tháng trả một lần; anh đã đặt cọc trước 16 triệu đồng tương đương 02 tháng, số tiền này anh M sẽ trả lại anh sau khi kết thúc hợp đồng thuê đất. Nếu anh M muôn lấy lại lô đất hoặc anh P muốn trả lại lô đất trước thời hạn thì phải báo trước cho bên kia một tháng và anh M phải bồi thường cho anh P 200.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng thuê, anh đã bắt điện và ngày 30/01/2023 anh đã ký kết hợp đồng Công ty I làm xưởng Gara và đã đặt cọc 85.500.000 đồng. Tuy nhiên, mặt bằng 02 lô đất không bằng phẳng nên anh yêu cầu anh M dọn. Anh M nói: “Mặt bằng như vậy, được thì làm, không được thì thôi, khỏi thuê”, anh cũng trả lời: “Không cho thuê thì thôi, thuê trả tiền chứ có phải thuê không đâu”. Ngày 31/01/2023 anh M đã nhắn tin cho anh: “ông nhắn TK, tôi chuyển lại cọc nha”. Vì vậy, anh đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc anh M phải có nghĩa vụ trả lại số tiền đã đặt cọc là 16.000.000 đồng, bồi thường theo hợp đồng mà hai bên đã thoả thuận là 200.000.000 đồng. Tổng cộng là 216.000.000 đồng.

Bị đơn anh Bùi Văn M trình bày:

Anh thống nhất với lời trình bày của anh M về thời gian ký kết hợp đồng thuê đất, thời gian thuê, giá thuê đất hàng năm, phương thức thanh toán, số tiền đặt cọc và quyền, nghĩa vụ giữa các bên như anh M đã trình bày. Tuy nhiên, anh P trình bày chưa đúng về quá trình thuê đất sau khi ký kết hợp đồng. Trước khi thuê đất, anh P đã khảo sát lô đất, nhất trí và có mong muốn thuê đất. Thông qua người môi giới là anh T, anh P và anh đã gặp nhau thoả thuận và ký kết hợp đồng với những điều khoản mà anh P đã trình bày. Sau khi ký kết hợp đồng, anh P có gọi điện thoại cho anh là anh P không đồng ý những hiện trạng có trên lô đất: Cành cây, đống cát và xà bần trên đất nhưng không nhiều. Anh P yêu cầu anh phải trả lại mặt bằng bằng phẳng có thể thi công được ngay thì mới thuê. Thực ra, những yêu cầu này không có trong hợp đồng nhưng anh vẫn đến lô đất xem xét và xử lý hơn 80% cho anh P gồm đống cát và những nhành cây. Nhưng anh P vẫn không đồng ý mà yêu cầu trả mặt bằng bằng phẳng để thi công được ngay với câu nói là: “Anh có hiểu là mặt bằng là mặt gì không? Anh phải xử lý rồi tôi mới thuê được”. Anh thấy vô lý khi đã hỗ trợ anh P xử lý những điều không có trong hợp đồng nên anh mới nói: “Anh không thuê được thì đừng thuê”. Sau hôm đó, anh có hỏi anh P: “có tiếp tục hợp đồng không”, anh P bảo: “khởi kiện ra toà”. Nay anh không đồng ý yêu cầu anh P vì theo Hợp đồng không thuê thì mất cọc và không bồi thường hợp đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phạm Thị Út H:

Chị có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt. Theo Bản khai ngày 08/5/2023, chị là vợ anh M, thống nhất lời trình bày của anh M.

Bản án dân sự sơ thẩm số 187/2023/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Q đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Châu Ngọc P. Buộc anh Bùi Văn M có nghĩa vụ hoàn lại cho anh Châu Ngọc P số tiền đặc cọc là 8.000.000 đồng.

2. Chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ký kết ngày 20/12/2022 giữa anh Châu Ngọc P và anh Bùi Văn M.

3. Không chấp nhận một phần yêu cầu của anh Châu Ngọc P yêu cầu anh Bùi Văn M phải trả lại 208.000.000 đồng (trong đó: một phần tiền đặt cọc là 8.000.000 đồng và bồi thường hợp đồng là 200.000.000 đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 13 tháng 9 năm 2023, nguyên đơn anh Châu Ngọc P có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên Tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu: Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn, HĐXX thấy rằng:

[1.1] Ngày 20/12/2022, anh Châu Ngọc P và anh Bùi Văn M có ký kết hợp đồng thuê đất. Theo đó, anh M cho anh P thuê 02 thửa đất liền kề nhau là thửa số 273 và 274, tờ bản đồ 46; địa chỉ Lô D và Lô E - OLP-3, khu đô thị T, P.Q, TP ., tỉnh B; thời hạn thuê là 05 năm (từ ngày 10/01/2023 đến ngày 10/01/2028); giá thuê đất năm thứ nhất là 8 triệu đồng, năm thứ hai là 9 triệu đồng, năm thứ ba là 10 triệu đồng, năm thứ tư là 11 triệu đồng, năm thứ năm là 12 triệu đồng; mục đích thuê làm Gara xe; phương thức thanh toán là 06 tháng trả một lần; anh P đã đặt cọc trước 16.000.000 đồng tương đương 02 tháng, số tiền này anh M sẽ trả lại anh P sau khi kết thúc hợp đồng thuê đất. Nếu anh M muốn lấy lại lô đất hoặc anh P muốn trả lại lô đất trước thời hạn thì phải báo trước cho bên kia 01 tháng và anh M phải bồi thường cho anh P 200.000.000 đồng. Sau khi ký kết hợp đồng anh P đã tiến hành bắt điện và ký kết hợp đồng làm xưởng gara với Công ty I và đã đặt cọc 85.500.000 đồng cho công ty vào ngày 30/01/2023. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện anh P cho rằng mặt bằng hai thửa đất không được bằng phẳng nên anh P đã yêu cầu anh M xử lý, dọn mặt bằng. Sau đó, anh M đã dọn mặt bằng theo yêu cầu nhưng anh P vẫn không đồng ý. Vì vậy hai bên xảy ra mâu thuẫn, đến ngày 31/01/2023 anh M và anh P có trao đổi qua điện thoại về việc xử lý mặt bằng nhưng không được, vì vậy anh M mới nhắn tin cho anh P với nội dung “ông nhắn TK, tôi chuyển cọc lại nha”. Căn cứ theo tin nhắn này, anh P cho rằng anh M đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn nên khởi kiện yêu cầu anh M phải bồi thường 200.000.000 đồng và trả lại 16.000.000 đồng tiền đặt cọc cho anh.

[1.2] Hội đồng xét xử thấy rằng: Theo biên bản đối chất ngày 09/8/2023, bản tự khai ngày 09/8/2023 của anh Phạm Chí T (là người giới thiệu cho anh P thuê 02 thửa đất của anh M), biên bản phiên tòa sơ thẩm ngày 30/8/2023 đều thể hiện trước khi ký kết hợp đồng, anh P đã được anh T dẫn đi xem hiện trạng đối với hai thửa đất mà anh M cho thuê, anh P không có ý kiến gì đối với hiện trạng của hai thửa đất và đồng ý ký kết hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất với anh M. Mặt khác, trong hợp đồng mà hai bên ký kết không có quy định đối với việc bàn giao mặt bằng phẳng như anh P yêu cầu. Do đó, việc anh P cho rằng anh M không chịu bàn giao mặt bằng phẳng cho anh thi công là không có căn cứ.

[1.3] Mặt khác, anh P chỉ mới căn cứ vào tin nhắn của anh M mà cho rằng anh M đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn là không có căn cứ vì thực tế sau khi ký kết hợp đồng, anh M cũng đã giao đất cho anh P tiến hành thi công xây dựng nhà xưởng, anh M cũng đã dọn dẹp hiện trạng trên đất như anh P yêu cầu mặc dù trong hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất không quy định. Điều đó thể hiện thiện chí của bên cho thuê trong quá trình thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, cả hai bên đều thừa nhận trong khi đang thỏa thuận về việc dọn mặt bằng thì anh M có nói “Mặt bằng như vậy, được thì làm không được thì thôi, khỏi thuê” và anh P có nói “không thuê thì thôi, thuê trả tiền chứ có phải thuê không đâu”. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định tại thời điểm này hai bên đã thống nhất chấm dứt hợp đồng là có căn cứ, phù hợp. Vì vậy, căn cứ vào Hợp đồng thuê đất ký kết ngày 20/12/2022 nhưng bắt đầu tính tiền thuê từ ngày 10/01/2023, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc anh P có trách nhiệm thanh toán cho anh M tiền thuê đất tháng 01/2023 với số tiền 8.000.000 đồng và trừ vào tiền đặt cọc 16.000.000 đồng anh P đã đặt cọc cho anh M nên anh M có nghĩa vụ hoàn lại cho anh P số tiền là 8.000.000 đồng là phù hợp quy định tại Điều 328, 481 Bộ luật dân sự.

[1.4] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn phải bồi thường 200.000.000 đồng và trả lại tiền đặt cọc là 16.000.000 đồng.

[2] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[3] Về án phí dân sự:

về án phí dân sự sơ thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm xác định anh Bùi Văn M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng là không phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 24 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án nên HĐXX cấp phúc thẩm sửa lại như sau: Anh Bùi Văn M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 400.000 đồng (8.000.000 đồng x 5%)...” Về án phí dân sự phúc thẩm: Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, anh Châu Ngọc P phải chịu 300.000đồng nhưng được khấu trừ 300.000đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0000789 ngày 20/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Q.

[4] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh B phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần Bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 116, 117, 328, 422, 472, 481, 500, 501 và Điều 502 Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ các Điều 167 và 188 Luật Đất đai 2013;

Căn cứ Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn anh Châu Ngọc P. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 187/2023/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Q về án phí dân sự sơ thẩm.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Châu Ngọc P. Buộc anh Bùi Văn M có nghĩa vụ hoàn lại cho anh Châu Ngọc P số tiền đặc cọc là 8.000.000 đồng (tám triệu đồng).

3. Chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ký kết ngày 20 tháng 12 năm 2022 giữa anh Châu Ngọc P và anh Bùi Văn M.

4. Không chấp nhận một phần yêu cầu của anh Châu Ngọc P yêu cầu anh Bùi Văn M phải trả lại 208.000.000 đồng (trong đó: một phần tiền đặt cọc là 8.000.000 đồng và bồi thường hợp đồng là 200.000.000 đồng).

5. Về án phí dân sự 5.1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Anh Bùi Văn M phải chịu 400.000 đồng (bốn trăm nghìn đồng). Anh Châu Ngọc P phải chịu 10.400.000 đồng nhưng được trừ vào 5.400.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0003543 ngày 05/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự TP. Q. Anh P còn phải nộp 5.000.000 đồng (năm triệu đồng).

5.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Anh Châu Ngọc P phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0000789 ngày 20/10/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Q.

6. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:

6.1. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

6.2. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án.