Căn cứ Công văn số 6547/BTC-TCT ngày 16/05/2012 của Bộ Tài chính về việc chính sách thuế GTGT đối với khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

Căn cứ Công văn số 3335/TCT-CS ngày 19/09/2012 của Tổng cục thuế về việc phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Cục thuế TP Hà Nội hướng dẫn các Phòng thuộc Văn phòng Cục, các Chi cục thuế quận, huyện, thị xã một số nội dung liên quan đến chính sách thuế GTGT đối với khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

1. Về chính sách thuế GTGT đối với khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.

- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, trong hợp đồng có thỏa thuận chủ đầu tư thu khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) thì khoản kinh phí bảo trì này chủ đầu tư không phải kê khai, tính và nộp thuế

- Chủ đầu tư thực hiện kê khai, tính nộp thuế GTGT, thuế TNDN đối với doanh thu từ bán căn hộ chung cư (không bao gồm khoản kinh phí bảo trì) theo quy định tại Luật thuế GTGT, Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành.

2. Về việc lập hóa đơn và xác định số tiền chưa có thuế GTGT đối với khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư:

Căn cứ Điểm 1, Điều 5, Chương II Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27 tháng 07 năm 2012 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 và hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008, Nghị định số 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế TNDN, quy định:

"Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ tiền bán hàng hoá, tiền gia công, tiền cung cấp dịch vụ bao gồm cả khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội mà doanh nghiệp được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền."

Căn cứ Khoản 3, Điều 4, Chương II, Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế GTGT, quy định:

"3. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng.

...

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. "

Căn cứ Điều 11, Chương II Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định về thuế suất 10%:

"Điều 11. Thuế suất 10%

Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hoá, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này."

Căn cứ Khoản 1 Điều 51, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, quy định:

"1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a, Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

- Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b, Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản lý nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sỡ hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;"

Căn cứ các quy định trên thì:

- Khi thu tiền mua nhà chung cư của khách hàng theo hợp đồng, chủ đầu tư xuất hóa đơn GTGT, trên hóa đơn ghi rõ:

+ Số tiền thu chưa có thuế GTGT;

+ Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bằng (=) 2% nhân (x) Số tiền thu chưa có thuế GTGT;

+ Thuế GTGT bằng (=) 10% nhân (x) Số tiền thu chưa có thuế GTGT;

+ Tổng số tiền thu của khách hàng.

- Số tiền thu chưa có thuế GTGT trong một số trường hợp được xác định cụ thể như sau:

+ Trường hợp 1: Trong hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng quy định rõ giá bán nhà đã có thuế GTGT, bao gồm khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, thì:

+ Trường hợp 2: Trong hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và khách quy định rõ giá bán nhà đã có thuế GTGT, không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, thì:

Cục thuế TP Hà Nội hướng dẫn để các Phòng, các Chi cục thuế quận, huyện, thị xã biết. Đề nghị các Phòng, các Chi cục thuế tổ chức nghiên cứu, chuyển tải đầy đủ nội dung hướng dẫn tại văn bản này tới các đơn vị có liên quan, đảm bảo việc thực hiện chính sách thuế đối với phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo đúng quy định hiện hành.

Trong quá trình triển khai, nếu có vướng mắc, đề nghị các Phòng, các Chi cục thuế tổng hợp gửi về Cục thuế TP Hà Nội (Phòng TT-HTr NNT, địa chỉ email: phttt.han@gdt.gov.vn để tổng hợp báo cáo Tổng cục thuế.

Đề nghị các Phòng, các Chi cục thuế nghiêm túc thực hiện.