Kính gửi: Sở Xây dựng Hà Nội

Trả lời công văn số 5773/SXD-QLKT ngày 15/8/2011 của Sở Xây dựng Hà Nội về áp dụng hệ số tính toán tầng hầm trong tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Khi sử dụng chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố đối với các công trình có tầng hầm để xác định tổng mức đầu tư của dự án thì phải căn cứ vào qui mô, đặc điểm của từng công trình cụ thể để vận dụng hệ số tầng hầm cho phù hợp. Ví dụ: nhà 25 tầng nổi và nhà 12 tầng nổi đều có 1 tầng hầm thì không thể vận dụng cùng 1 hệ số tầng hầm như trong ví dụ nêu tại công văn số 5773/SXD-QLKT. Số tầng nổi (diện tích sàn tầng nổi) càng lớn thì hệ số tầng hầm phải càng nhỏ.

2. Phần giá trị tăng thêm do công trình có tầng hầm (hệ số tầng hầm) không phải là phần giá trị của tầng hầm (như ví dụ nêu trong công văn số 5773/SXD-QLKT), mà phải hiểu khi công trình có tầng hầm thì kết cấu của các phần nổi cũng thay đổi, vì vậy suất vốn đầu tư của phần nổi khi có tầng hầm cũng thay đổi.

Theo đó , ví dụ trong công văn số 5773/SXD-QLKT có thể hiểu và tính toán như sau (tạm tính theo hệ số tầng hầm là 1,14):

- Tổng Vốn đầu tư cho công trình có 25 tầng nổi và 1 tầng hầm sẽ là:

25.000 m2 * 9.080.000 đ/m2 * 1,14 = 258.780.000.000 đồng

Vậy suất đầu tư bình quân cho 1 m2 sàn (bao gồm cả sàn tầng hầm ) sẽ là:

258.780.000.000 đồng/26.000 m2 = 9.953.000 đồng/m2 (tăng 9,6% so với suất vốn đầu tư ban đầu không có tầng hầm).

- Tổng Vốn đầu tư cho công trình có 12 tầng nổi và 1 tầng hầm sẽ là:

12.000 m2 * 7.280.000 đ/m2 * 1,14 = 99.590.000.000 đồng

Vậy suất đầu tư bình quân cho 1 m2 sàn (bao gồm cả sàn tầng hầm) sẽ là:

99.590.000.000 đồng/13.000 m2 = 7.660.000 đồng/m2 (tăng 5,2% so với suất vốn đầu tư ban đầu không có tầng hầm).

Từ ví dụ trên ta thấy, suất vốn đầu tư khi công trình có tầng hầm và không có tầng hầm tăng với mức độ như trên là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, việc lựa chọn hệ số tầng hầm như trên là chưa phù hợp vì: khi số tầng nổi (diện tích sàn tầng nổi) càng lớn thì hệ số tầng hầm phải càng giảm.

3. Kiến nghị của Sở là có thể xác định suất vốn đầu tư xây dựng sàn tầng hầm bằng suất vốn đầu tư xây dựng sàn tầng nổi nhân thêm hệ số như đã hướng dẫn tại Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011 của Bộ Xây dựng là chưa hợp lý, vì nếu áp dụng hệ số đó là quá thấp. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu và có hướng dẫn cụ thể hơn khi tính toán suất vốn đầu tư trong trường hợp có xây dựng tầng hầm như kiến nghị của Sở.

Trên đây là ý kiến trả lời của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội căn cứ hướng dẫn trên để thực hiện theo quy định./.