Kính gửi: Cục thuế tỉnh Bắc Giang

Tổng cục Thuế nhận được công văn số 623/CT-QLCKTTĐ ngày 28/02/2018 của Cục thuế tỉnh Bắc Giang đề nghị làm rõ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật về đất đai và giá tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản. Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

Tại Điều 401 Luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc Hội quy định:

“Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”.

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b Khoản này;

……….

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”

Tại Khoản 6, Điều 2 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế, sửa đổi Điều 14 như sau:

“3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật”.

Tại Khoản 11, Điều 2 nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định về thuế:

“Điều 18. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.”

Căn cứ các quy định trên, trường hợp ông Nguyễn Văn Khánh ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có địa chỉ tại tỉnh Bắc Giang ngày 28/12/2017 và chứng thực ngày 28/12/2017 cho ông Nguyễn Văn Tài và tại Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận các Khoản thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng do bên A- ông Nguyễn Văn Khánh chịu trách nhiệm nộp thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật - ngày hợp đồng được UBND xã tại tỉnh Bắc Giang chứng thực.

Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng cao hơn so với Bảng giá đất năm 2017 nhưng thấp hơn so với Bảng giá đất năm 2018 (Quyết định ngày 27/12/2017 Điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất 2017 và có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2018) thì giá chuyển nhượng đất để tính thuế TNCN là giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng.

Tổng cục Thuế trả lời để Cục thuế tỉnh Bắc Giang được biết./.