15/06/2022 10:41

Xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định 61/CP

Xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định 61/CP

Kể từ khi có quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994, thực tế đã có không ít trường hợp tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà. Sau đó Án lệ số 31/2020/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân (TAND) tối cao thông qua đã giải quyết được phần nào những khó khăn trong việc xét xử các vụ án liên quan đến quyền thuê, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

Trước tiền chúng ta cần hiểu thế nào là “Hóa giá nhà”?

Hoá giá nhà là ngôi nhà đó đang thuộc quyền sở hữu và quản lý của nhà nước, nhà nước có chính sách hoá giá nhà, cơ quan có thẩm quyền làm tục và hoá giá bán căn nhà đó cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng.

Nghị định 61/CP của Việt Nam quy định về việc bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước  cho người đang thuê như sau:

Nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang được thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở, trừ các loại nhà ở sau đây:

1. Nhà ở thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà ở mới.

2. Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (khách sạn, nhà nghỉ, trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng và các loại nhà chuyên dùng khác);

3. Biệt thự các loại có kế hoạch dùng làm công thự hoặc dùng vào các mục đích khác.

Sau đó, thủ tục hóa giá nhà đất tiếp tục được quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Và hiện nay, văn bản quy định về vấn đề thủ tục hóa giá nhà đất là:

Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật nhà ở;

Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Án lệ số 31/2020/AL đã xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước là quyền tài sản của cá nhân thuộc diện được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ mà khi còn sống người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật. Sau khi được công nhận, quyền tài sản của người đó sẽ được chuyển giao cho các thừa kế.

Bản án về tranh chấp liên quan hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và quyền tài sản số 299/2021/DS-PT

Ông Lê S, bà Lê Thị Hà có ba người con là Lê Anh T1, Lê Anh T4 và Lê Thị Thanh T2. Năm 2002, ông bà mua căn hộ số 017 Lô K, chung cư Ngô Gia T và đã thanh toán tiền mua nhà. Khi mua nhà, ông, bà có tuyên bố trong gia đình là sau khi được mua hoá giá, sẽ để lại tài sản này cho ba người con và đã để cho người con đã thành niên là ông T1, lúc này chưa có gia đình, đứng tên giùm trên các giấy tờ để thuận tiện đi làm thủ tục mua hoá giá nhà sau này. Trong gia đình bắt đầu phát sinh tranh chấp giữa các con. Ông T1 đã tự ý đi ký lại hợp đồng thuê nhà với Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích Quận 10 mà không thông báo cho ông, bà biết. Do đó ông S và bà H yêu cầu Tòa án công nhận quyền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là tài sản của ông Lê S, bà Lê Thị Hà và cho ông, bà được quyền ký hợp đồng thuê căn hộ số 017 Lô K, chung cư Ngô Gia T, Phường 2, Quận 10.

Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng án lệ số 31/2020/AL để giải quyết vụ án. Tòa án nhận định: Căn hộ số 017 Lô K, chung cư Ngô Gia T đã được xác lập quyền sở hữu nhà nước. Để được thuê nhà, ông Lê S và bà Lê Thị Hà đã phải bỏ ra số vàng để chuyển nhượng lại quyền thuê từ người thuê trước, đồng thời trực tiếp thực hiện mọi giao dịch chuyển nhượng lại quyền thuê và làm các thủ tục, nộp hồ sơ đăng ký thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Do đó xác định quyền thuê nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước là quyền tài sản của ông S, bà H là có căn cứ.

Tòa án quyết định công nhận quyền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước đối với căn hộ số 017 Lô K, chung cư Ngô Gia T là quyền về tài sản của ông Lê S.

Một trường hợp khác tại Bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở số 364/2021/DS-PT như sau:

Từ năm 1975, gia đình nguyên đơn là bà T được phân cho căn nhà Số 220/19 đường N, gồm ông Hồng Tài N (Phạm Văn T), bà Phạm Thị Xuân H và các thành viên khác. Đến khi bà H chết, ông N đuổi anh em bà T ra khỏi nhà. Năm 1988, ông N cho bà Hồng Thanh L (là con riêng của ông N với vợ lớn) nhập hộ khẩu vào nhà. Năm 2002, UBND quận P đã bán căn nhà này cho vợ chồng bà Hồng Thanh L, ông Nguyễn Anh M nhưng không thông báo cho bà T và anh em trong nhà biết. Do đó bà T yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hồng Thanh L, ông Nguyễn Anh M với UBND quận P và yêu cầu bà L phải giao trả nhà cho anh em bà T hoặc UBND quận P hoặc bà L phải hoàn trả lại giá trị căn nhà tương đương cho anh em bà T.

Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã căn cứ Án lệ 31/2020/AL để giải quyết vụ án. Tòa án nhận định: Mặc dù ông Hồng Tài N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với nhà đất đang tranh chấp, tuy nhiên quyền thuê, mua hóa giá nhà của ông Hồng Tài N là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của ông T1. Ngày 18/7/1988 ông Hồng Tài N lập di chúc có nội dung “ cho đứt căn nhà số 220/19 đường N, phường 8, quận P cho vợ chồng con gái tôi là Hồng Thanh L”. Qua đó xét thấy, Hợp đồng mua bán nhà đối với căn nhà số 220/19 đường N giữa bà Hồng Thanh L, ông Nguyễn Anh M với UBND quận P là phù hợp với ý chí của ông T1 là để lại nhà đất trên cho vợ chồng bà L.

Tòa án quyết định công nhận Hợp đồng mua bán nhà đối với căn nhà số 220/19 đường N giữa bà Hồng Thanh L, ông Nguyễn Anh M với UBND quận P và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của LawNet. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email:info@lawnet.vn
Phương Uyên
739


Vui lòng Đăng nhập để có thể tải về
Đăng nhập
Đăng ký

  • Địa chỉ: 17 Nguyễn Gia Thiều, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP Hồ Chí Minh
    Điện thoại: (028) 7302 2286 (6 lines)
    E-mail: info@lawnet.vn
Chủ quản: Công ty THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
Chịu trách nhiệm chính: Ông Bùi Tường Vũ - Số điện thoại liên hệ: (028) 7302 2286
P.702A , Centre Point, 106 Nguyễn Văn Trỗi, P.8, Q. Phú Nhuận, TP. HCM;