Bản án về tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu số 02/2024/DS-ST

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN B, TỈNH L

BẢN ÁN 02/2024/DSST NGÀY 21/05/2024 VỀ TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Ngày 21 tháng 05 năm 2024, tại Trụ sở tòa án nhân dân huyện B, tỉnh L, xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số: 02/2024/TLST- DS ngày 28 tháng 02 năm 2024 về việc: "Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 06/2024/QĐXX-ST ngày 06 tháng 05 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Phạm Thị V Địa chỉ: tổ 23, phường C, thành phố L, tỉnh L.

Bị đơn: Bà Trần Thị T Địa chỉ: thôn A, xã Q, huyện B, tỉnh L.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị T: Ông Vàng Văn C Địa chỉ: thôn A, xã Q, huyện B, tỉnh L.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện, tại bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng,nguyên đơn bà Phạm Thị V trình bày:

Ngày 05/01/2010 bà Phạm Thị V và ông Lê Văn T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T thửa đất số 39, 40,41,42,43 tờ bản đồ số 15, địa chỉ các thửa đất tại đội 13, xã Q, huyện B, tỉnh L (nay là thôn A, xã Q, huyện B, tỉnh L) diện tích: 1415m2 , loại đất: Đất ao. Thời hạn sử dụng đến tháng 12 năm 2017, được gia hạn đến tháng 12 năm 2067, đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 912732, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ số: 00585 do UBND huyện cấp ngày 06/01/1998, việc chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T và vợ chồng ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T được lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Q, huyện B, thỏa thuận số tiền là chuyển nhượng là 17.000.000 đồng (Mười bảy triệu đồng chẵn). Bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T đã giao đủ số tiền trên cho ông Hoàng Văn X.

Tháng 9 năm 2010 ông Hoàng Văn X bị bệnh nặng qua đời. Năm 2016 ông Lê Văn T bệnh nặng qua đời. Sau đó đến đầu năm 2024 bà Phạm Thị V đi làm thủ tục sang tên đối với diện tích đã mua của ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T mới biết trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ có dấu điểm chỉ của ông Hoàng Văn X, không có chữ ký hay điểm chỉ của bà Trần Thị T, mặc dù trong hợp đồng chuyển nhượng có ghi tên bà Trần Thị T. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/01/2010 giữa bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T và ông Hoàng Văn X là không đúng theo quy định của pháp luật. Đến nay bà Phạm Thị V đề nghị Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh L giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T và ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T lập ngày 05/01/2010 là vô hiệu. Bà Phạm Thị V không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Trong bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vàng Văn C trình bày:

Ngày 05/01/2010 ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T có chuyển nhượng cho vợ chồng bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T thửa đất số 39, 40,41,42,43 tờ bản đồ số 15, địa chỉ các thửa đất tại đội 13, xã Q, huyện B, tỉnh L (nay là thôn A, xã Q, huyện B, tỉnh L) diện tích: 1415m2 , loại đất: Đất ao. Thời hạn sử dụng đến tháng 12 năm 2017, được gia hạn đến tháng 12 năm 2067, đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 912732, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ số: 00585 do UBND huyện cấp ngày 06/01/1998, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T và vợ chồng bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T được lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Q, huyện B, thỏa thuận số tiền là chuyển nhượng là 17.000.000 đồng (Mười bảy triệu đồng chẵn). Bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T đã giao đủ số tiền trên cho ông Hoàng Văn X.Tháng 9 năm 2010 ông Hoàng Văn X bị bệnh nặng qua đời đến nay chỉ còn một mình bà Trần Thị T.

Đến đầu năm 2024 bà Phạm Thị V đi làm thủ tục sang tên đối với diện tích đã mua của ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T thì mới biết trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ có dấu điểm chỉ của ông Hoàng Văn X, không có chữ ký hay điểm chỉ của bà Trần Thị T. Đến nay bà Phạm Thị V làm đơn đề nghị Tòa án giải quyết tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/01/2010 giữa bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T và ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T là vô hiệu và không yêu cầu Tòa án giải quyết về hậu quả pháp lý của hợp đồng, tôi hoàn toàn nhất trí về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 05/01/2010 giữa bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T và ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T là vô hiệu và không giải quyết về hậu quả pháp lý của hợp đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng của Tòa án cho các đương sự đầy đủ, đảm bảo theo quy định của pháp luật nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đã có đầy đủ lời khai trong hồ sơ.

Tại đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa nguyên đơn bà Phạm Thị V vẫn giữ nguyên quan điểm về yêu cầu khởi kiện.

Tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh L phát biểu quan điểm: Đây là vụ án“Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”, Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh L thụ lý là đúng thẩm quyền. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, thư ký tòa án và Hội đồng xét xử. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự đã được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục tố tụng.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 157; khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 của Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Căn cứ điểm a khoản 1, khoản 2 Điều 117; Điều 118; Điều 119; Điều 122; Điều 129; Điều 400; Điều 500; Điều 501; Điều 502; Điều 503; Điều 688 của Bộ luật Dân sự; Điều 168; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn nộp đầy đủ các chứng cứ theo quy định.Tranh chấp cần giải quyết trong vụ án là tranh chấp liên quan đến tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với bà Trần Thị T có địa chỉ tại thôn A, xã Q, huyện B, tỉnh L. Vì vậy thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện B theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35;

điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Quá trình giải quyết vụ án Toà án nhân dân huyện B, tỉnh L đã tiến hành cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng của Tòa án cho các đương sự theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn bà Phạm Thị V và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vàng Văn C có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự Toà án tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn.

Quá trình giải quyết vụ án, toà án tiến hành thu thập chứng cứ bằng biện pháp thẩm định. Tại phiên toà hôm nay có sự tham gia của Viện kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh L theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Bộ luật Tố tụng dân sự là phù hợp, đúng với quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T và ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T mặc dù được xác lập vào ngày 05/01/2010 (trước ngày 01/01/2017) là ngày Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực pháp luật nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, do vậy cần áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án.

[2] Về nội dung vụ án: Ngày 05/01/2010 ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T có chuyển nhượng cho vợ chồng bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T thửa đất số 39,40,41,42,43 tờ bản đồ số 15, địa chỉ các thửa đất tại đội 13, xã Q, huyện B, tỉnh L (nay là thôn A, xã Q, huyện B, tỉnh L) diện tích: 1415m2 , loại đất: Đất ao. Thời hạn sử dụng đến tháng 12 năm 2017, được gia hạn đến tháng 12 năm 2067, đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 912732, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ số: 00585 do UBND huyện cấp ngày 06/01/1998, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Hoàng Văn X và vợ chồng bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T được lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Q, huyện B, thỏa thuận số tiền là chuyển nhượng là 17.000.000 đồng (Mười bảy triệu đồng chẵn). Bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T đã giao đủ số tiền trên cho ông Hoàng Văn X. Tại bản tự khai của nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều xác định vào ngày 05/01/2010 có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T diện tích đất trên và ông Hoàng Văn X là người đã nhận đủ số tiền 17.000.000đồng, bà Trần Thị T không ký vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không nhận số tiền 17.000.000đồng (Mười bảy triệu đồng chẵn).

[3] Xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/01/2010.

[3.1] Về hình thức của hợp đồng: Tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 912732, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ số: 00585 do UBND huyện cấp ngày 06/01/1998 mang hộ ông Hoàng Văn X, từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận đến nay hộ gia đình ông Hoàng Văn X có ông Hoàng Văn X và bà Trần Thị T và cũng là vợ chồng hợp pháp. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, bà Trần Thị T có quyền về tài sản vì vậy việc bà Trần Thị T có tên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/01/2010 nhưng không tham gia ký để xác lập giao dịch dân sự là không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bà Trần Thị T theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/01/2010 giữa ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T và bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T đã được UBND xã Q chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất Đai. Nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Trần Thị T không ký tên hay điểm chỉ căn cứ vào khoản 2 Điều 33 luật Hôn nhân và Gia đình quy định “ Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, dùng đê bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng” và theo quy định tại khoản 4 Điều 400 Bộ luật Dân sự quy định “ Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản”. Như vậy có cơ sở để khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/01/2010 vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3.2] Về nội dung của hợp đồng: Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 25/03/2024 thì diện tích đất thì diện tích đất chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự chênh lệch về thửa đất cụ thể theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên chuyển nhượng cho nhau các thửa số 39, 40, 41, 42, 43 tờ bản đồ số 15 nhưng kết quả đo đạc thực tế được là: Đối chiếu kết quả kiểm tra hiện trạng thửa đất vào hồ sơ pháp lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ của xã Q và hợp đồng chuyển nhượng của các hộ gia đình thấy rằng:

- Hiện trạng (do hai gia đình dẫn đạc) xác định:

Thửa đất bao gồm 01 thửa đang sử dụng vào mục đích đất nuôi trồng thủy sản và 01 thửa đất trồng cây hàng năm với tổng diện tích mua bán là: 2.485,1m2 trong đó: Diện tích nuôi trồng thủy sản là: 2.387,7m2 ứng với các thửa số 41,42,43 tờ bản đồ số 15 ( trong đó tổng diện tích đã cấp 1020m2 do UBND huyện B cấp GCNQSDĐ cho chủ hộ ông Hoàng Văn X thửa số 44,45 tờ bản đồ số 15 diện tích đã cấp là 680m2 do UBND huyện B cấp GCNQSDĐ cho chủ hộ ông Hoàng Văn Cao năm 1998. Đất trồng cây hàng năm là: 106,4m2 không nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-Về pháp lý thửa đất:

+ Thửa đất nuôi trồng thủy sản theo hiện trạng hai bên đương sự dẫn đạc thuộc thửa số 41, 42, 43, tờ bản đồ số 15, tổng diện tích đã cấp 1020m2 ; mục đích sử dụng trồng lúa do UBND huyện B cấp GCNQSDĐ cho chủ hộ ông Hoàng Văn X số K912732; số vào sổ cấp GCN 00585/QSDĐ ngày 06/01/1998 và thửa số 44,45, tờ bản đồ số 15; diện tích đã cấp là 680m2 ; mục đích sử dụng: trồng lúa do UBND huyện B cấp GCNQSDĐ cho chủ hộ ông Hoàng Văn Cao.

+ Đối với thửa số 39, 40, tờ bản đồ số 15 theo hợp đồng mua bán có thửa 39,40 nhưng thực tê đo đạc hai thửa này không nằm trong phần diện tích mua theo như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T và bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T.

Đối với việc xem xét thẩm định tại chỗ về diện tích đất mua bán trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đo đạc thực tế có sự chênh lệch về thửa đất cả nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều đồng ý và không có kiến gì. Vì vậy nguyên đơn bà Phạm Thị V để nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/01/2010 vô hiệu là có căn cứ cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[4] Về giải quyết hậu quả pháp lý của việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Quá trình giải quyết vụ án tòa án đã giải thích cho các đương sự biết về quyền yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc tuyên bố giao dịch dân sự là vô hiệu nhưng các đương sự đều không yêu cầu giải quyết về hậu quả vì vậy hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

[5] Về chứng cứ: Các đương sự không cung cấp bổ sung tài liệu, chứng cứ gì mới, do đó Hội đồng xét xử căn cứ tài liệu, chứng cứ mà đương sự đã giao nộp và Tòa án đã thu thập theo khoản 1 Điều 96 của Bộ luật Tố tụng dân sự có trong hồ sơ để giải quyết vụ án.

[6] Về án phí: Tại đơn xin xét xử vắng mặt của nguyên đơn bà Phạm Thị V nhận chịu toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm và nhận chịu toàn bộ tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Xét thấy nguyên đơn nhận chịu toàn bộ tiền án phí và tiền xem xét thẩm định tại chỗ là tự nguyện cần chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 157; khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Căn cứ điểm a khoản 1, khoản 2 Điều 117; Điều 118; Điều 119; Điều 122; Điều 129; Điều 400; Điều 500; Điều 501; Điều 502; Điều 503; Điều 688 của Bộ luật Dân sự; Điều 168; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

1.Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị V: Tuyên bố giao dịch dân sự hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/01/2010 giữa giữa ông Hoàng Văn X, bà Trần Thị T và bà Phạm Thị V, ông Lê Văn T vô hiệu.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà Phạm Thị V phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Phạm Thị V đã nộp là 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số: 0000602 ngày 27/02/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện B, tỉnh L.

3. Về chi phí xem xét thẩm định: Buộc bà Phạm Thị V phải chịu tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ số tiền là: 11.061.000 đồng (Mười một triệu không trăm sáu mươi mốt nghìn đồng). Xác nhận bà Phạm Thị V đã nộp đủ số tiền trên.

Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.

"Trong trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự: thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự".