Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 189/2021/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

BẢN ÁN 189/2021/DS-PT NGÀY 22/10/2021 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, YÊU CẦU HỦY HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 22 tháng 10 năm 2021 tại trụ sở Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 184/2021/TLPT- DS ngày 31 - 5 - 2021 về: “tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 31 - 3 - 2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số: 85/2021/QĐ-PT ngày 05 tháng 10 năm 2021, giữa các đương sự:

1- N đơn: Bà Võ Thị S; địa chỉ cư trú tại: Thôn A, xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định.

Người đại diện theo ủy quyền của bà S: Ông Nguyễn Tuấn V; địa chỉ cư trú tại: thị xã H, tỉnh Bình Định (Văn bản ủy quyền ngày 28/02/2020); có mặt.

2- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T; địa chỉ cư trú tại: Thôn A, xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định; có đơn xin xét xử vắng mặt.

3- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Phạm Thị X.

- Ông Hồ Văn K - Ông Hồ Anh T.

- Ông Hồ Thanh N.

- Bà Huỳnh Thị B.

Cùng cư trú tại: Thôn A, xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định.

Đại diện theo ủy quyền của bà X, ông K, ông T, ông N và bà B: Ông Nguyễn Tuấn V; cư trú tại: thị xã H, tỉnh Bình Định; có mặt.

- Ông Nguyễn Văn Y; cư trú tại: Thôn A, xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định;

có mặt.

- Ủy ban nhân dân thị xã H, tỉnh Bình Định; địa chỉ: thị xã H, tỉnh Bình Định.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Văn Q – Phó trưởng phòng Tài nguyên và môi trường thị xã H (Giấy ủy quyền số : 05/GUQ-UBND ngày 05/3/2021); có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Ủy ban nhân dân xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định; địa chỉ: xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Quốc T – Chủ tịch UBND; vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

[1] Nội dung trình bày của các đương sự - Ông Nguyễn Tuấn V, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm bà Phạm Thị X, bà Huỳnh Thị B, ông Hồ Anh T, ông Hồ Văn K, ông Hồ Thanh N trình bày:

Năm 2001, gia đình bà Võ Thị S có chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà Nguyễn Thị T và ông Nguyễn Văn Y. Sau khi lập Hợp đồng chuyển nhượng viết tay, ông Y đến Ủy ban nhân dân xã H, huyện H để làm thủ tục chuyển nhượng, cán bộ địa chính báo cho ông Y biết đất chưa được chuyển nhượng, ông Y báo lại với bà S, bà S trả lời “đất không bán được thì còn đất của tôi, tiền của anh vẫn còn” và ông Y cầm hợp đồng về. Sau đó, đến năm 2003, ông Y lại đến nhà bà S nói “Mầy ký giấy cho tao nay tao làm giấy tờ được rồi”; gia đình bà S đã chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất số 447, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa đất số 18, tờ bản đồ số 18) tọa lạc tại thôn A, xã H, huyện H, tỉnh Bình Định có diện tích hơn 400m2 cho vợ chồng bà Nguyễn Thị T, phần chuyển nhượng có giới cận: Chiều sâu phía Bắc trở vào phía Nam là 14m, chiều sâu phía Nam là hết thửa đất 447. Vì lý do ăn học thấp nên chỉ xác định giới cận với giá tiền 8.000.000 đồng. Hợp đồng này được bà Phạm Thị X, vợ chồng bà Võ Thị S và ông Hồ Văn K ký tên và được UBND xã H xác nhận. Sau khi ký hợp đồng, bà S giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà T làm thủ tục sang tên chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Hợp đồng không có bà Huỳnh Thị B, ông Hồ Anh T, ông Hồ Thanh N ký. Đến khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất xong, bà T có giao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà S, được UBND thị xã H cấp, số vào sổ: 01841/QSDĐ H3 cấp ngày 09/01/2004. Do tin tưởng bà T, nên bà S không kiểm tra lại các thửa đất còn lại trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận cất giữ. Nhưng bà S chỉ chuyển nhượng cho bà T sử dụng một phần thửa đất, phần còn lại bà S sử dụng ổn định. Trên thửa đất đang tranh chấp có tổng cộng 13 cây Dừa, trong phần đất bà S đang sử dụng là 11 cây dừa, vợ chồng ông Y bà T 01 cây dừa, còn 01 cây trong phần đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2017, bà S có ý định chuyển nhượng phần đất còn lại (thửa 447) cho người khác, nhưng khi đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi làm thủ tục chuyển nhượng phần đất còn lại thì Cán bộ địa chính trả lời phần đất định chuyển nhượng đã nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T, nên không chuyển được. Bà S kiểm tra lại thấy diện tích còn lại của thửa đất 447, tờ bản đồ số 8 không có trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà S. Bà S cho rằng bà T lợi dụng việc được giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm không đúng theo hợp đồng chuyển nhượng và tự ý lập Hợp đồng chuyển nhượng khác giả mạo chữ ký của bà X, không có chữ ký của vợ chồng bà S và ông K, để chuyển toàn bộ diện tích thửa đất số: 447, tờ bản đồ số 8 và được UBND thị xã cấp cho bà T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 832m2. Như vậy bà T đã chiếm 400m2 đất của gia đình bà S. Hợp đồng số: 1544/CN.QSDĐ không phải chữ ký của bà X (đã được trưng cầu giám định tại CA tỉnh Bình Định) và không có chữ ký của bà S, ông K, bà B, ông T, ông N là sai với quy định của Luật đất đai 2013. Nay gia đình bà S yêu cầu Tòa án hủy một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số: 1044 ngày 03/11/2003 và hủy một phần Giấy chứng nhận QSDĐ số vào sổ: 03545/QSDĐ/A3 ngày 29/01/2004 do UBND thị xã H cấp cho bà Nguyễn Thị T và yêu cầu bà T trả lại phần đất chiếm của bà S là 595,2m2.

- Bị đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Ngày 16/11/2001, bà Phạm Thị X có lập một Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cho bà Trần T D (là mẹ chồng của bà) thửa đất tại thôn A, thửa đất có giới cận: Tây giáp đường C, Bắc giáp lô cư Trần C, Đông giáp nghĩa địa, Nam giáp lô cư Hồ Văn K, diện tích chuyển nhượng là 832m2, khi đó có bà Phạm Thị X, bà Võ Thị S và ông Hồ Văn K ký vào giấy. Đến ngày 03/11/2003, bà X mới lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng của Ủy ban nhân dân xã H cho bà; bà T đã giao tiền, sau đó tách khẩu bà và mẹ chồng ra cùng một hộ thì mới làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất màu sang đất ở được một phần (200m2) thửa đất nói trên. Bà S cho rằng chỉ chuyển nhượng một phần đất tại thửa số 447, tờ bản đồ số 8 là không đúng và trong giấy viết tay tuy không ghi diện tích nhưng giới cận thửa đất ghi trong hợp đồng đúng như vị trí thửa đất như hiện nay là toàn bộ thửa đất 447, diện tích 832m2, Nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bà. Nay bà S khởi kiện thì Bà không đồng ý vì gia đình bà S đã chuyển nhượng đất xong từ lâu và hợp pháp. Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay ngày 16/11/2001 bà X lăn tay, bà Võ Thị S, ông Hồ Văn K ký tên và hai bên đã thực hiện xong việc chuyển nhượng từ năm 2003.Sau khi sang tên thì Giấy chứng nhận mới của bà S không còn thửa 447, bà S nhận Giấy chứng nhận từ năm 2003 nhưng không có ý kiến gì.

Đối với 13 cây Dừa thì những năm đầu sau khi nhận chuyển nhượng đất, gia đình Bà thu hoạch trái, nhưng sau đó do chuyển đi xa nên dừa trái bị hái trộm, chỉ còn một vài trái thì bà T vẫn thu hoạch về dùng, gia đình bà S không thu hoạch Dừa trên đất đã chuyển nhượng. Bà T đề nghị Tòa án công nhận diện tích gia đình bà S đã chuyển nhượng cho gia đình bà theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 832m2 và xác định vị trí thửa đất 477 (thửa18 mới) theo sơ đồ bản vẽ do Công ty cổ phần tư vấn Đạt Phương thực hiện để giải quyết triệt để vụ án, tránh sự tranh chấp lâu dài về sau.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Y: thống nhất với lời trình bày của vợ ông là bà Nguyễn Thị T.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân thị xã H, tỉnh Bình Định, trình bày: Căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ bà Nguyễn Thị T là căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2001 được UBND xã H chứng nhận. Nay đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã H, tỉnh Bình Định, trình bày: Thửa đất chuyển nhượng cho bà T được cân đối giao quyền cho hộ gia đình bà X gồm: Bà X, bà B, bà S, ông K, ông T, ông N theo Nghị định số 64/1993/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ. Nay đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

[2] Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 31 - 3 - 2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định đã quyết định:

Căn cứ các Điều 147, 157, 161, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 131, 705, 706, 707 và 711 của Bộ luật Dân sự năm 1995; các Điều 30, 31 của Luật Đất đai năm 1993; Án lệ số: Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; khoản 3 Điều 27 Nghị Quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XIV.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị S về yêu cầu hủy một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2001, hủy một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày số: 1044 ngày 03/11/2003; yêu cầu hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ: 03545/QSDĐ/A3 ngày 29/01/2004 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp cho hộ gia đình bà Nguyễn Thị T và yêu cầu hộ gia đình bà Nguyễn Thị T phải trả lại 595,2m2 đất.

2. Xác định thửa đất số 447, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa đất số 18, tờ bản đồ số 18), diện tích 832m2 (Trong đó có 200m2 đất ở và 632m2 đất màu) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 03545/QSDĐ/A3 ngày 29/01/2004, tọa lạc tại thôn A, xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định của hộ gia đình bà Nguyễn Thị T có vị trí cụ thể (theo sơ đồ bản vẽ do Công ty cổ phần tư vấn Đạt Phương thực hiện ngày 06/7/2020) như sau:

- Từ điểm 5 thẳng đến điểm 7 = 16,23m; từ điểm 7 thẳng đến điểm 11 = 34,74m; từ điểm 11 thẳng đến điểm 13 = 30,33m; từ điểm 13 thẳng đến điểm 5 = 40,51m;

- Phía đông giáp nghĩa địa, phía tây giáp đường nhựa, phía nam giáp thửa đất số 448, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa đất số 64, tờ bản đồ số 18) của hộ gia đình bà Võ Thị S, phía bắc giáp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên đất có 12 cây dừa mà gia đình bà T đã nhận chuyển nhượng đất từ gia đình bà S (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về phần chi phí tố tụng khác, án phí, quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

[3] Kháng cáo: Ngày 15 - 4 - 2021, bà Võ Thị S kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

[4] Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện của người kháng cáo giữ nguyên kháng cáo, cho rằng do tin tưởng đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T nên mới có chuyện bà T làm thủ tục sang toàn bộ thửa đất, và do không hiểu biết nên sau khi nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã không kiểm tra lại.

Đại diện Viện kiểm sát cấp cao Đà Nẵng Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm phát biểu ý kiến: Thẩm phán, Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Vào năm 2001 hộ gia đình bà Phạm Thị X, bà Võ Thị S và ông Hồ Văn K đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất màu) tại thửa 447, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa đất số 18, tờ bản đồ số 18) cho hộ gia đình bà Trần T D, bà Nguyễn Thị T và ông Nguyễn Văn Y. Sau đó, vào năm 2003 hộ bà T hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, đồng thời làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và đã được UBND huyện H (nay là thị xã H) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ: 03545/QSDĐ/A3 ngày 29/01/2004, theo đó hộ bà T được quyền sử dụng 832m2 đất (trong đó có 200m2 đất ở và 632m2 đất màu) tại thửa 447, tờ bản đồ số 8 tọa lạc tại thôn A, xã H, thị xã H, tỉnh Bình Định. Nay nguyên đơn cho rằng chỉ chuyển nhượng cho hộ bà T 400m2 đất tại thửa tại thửa 447, tờ bản đồ số 8, phần đất còn lại của thửa 447 vẫn còn thuộc quyền sử dụng của gia đình bà S.

[2] Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16-11-2001 không ghi rõ diện tích chuyển nhượng, nhưng có ghi rõ là “…sang nhượng quyền sử dụng đất cho bà D….để bà được quyền sử dụng thửa đất với diện tích…..mang số thửa…..” và ghi rõ vị trí, tứ cận là: Tây giáp đường Hội An, Bắc giáp lô cư ông Trần C, Đông giáp Nghĩa địa, Nam giáp lô cư ông Hồ Văn K. Khi so sánh tứ cận diện tích đất chuyển nhượng được mô tả trong Giấy chuyển nhượng với các tờ bản đồ địa chính số 8, số 18 cũng như hiện trạng thực tế khi xem xét, thẩm định tại chỗ thì trùng hợp với toàn bộ thửa đất số 447, tờ bản đồ số 8 (nay là thửa đất số 18, tờ bản đồ số 18). Nếu chỉ chuyển nhượng một phần trong thửa 447 thì phải có một hướng tiếp giáp với phần đất màu còn lại của thửa đất 447 (phía hướng Nam giáp lô cư ông K là thổ cư hộ ông K bà S đang ở tại thửa 64, không liên quan). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà Phạm Thị X, Võ Thị S được cấp mới ngày 29-01-2004 (sau khi đã chuyển nhượng thửa 447) không còn thửa 447, hộ bà X, bà S đã đưa Giấy chứng nhận này đi thực hiện nhiều lần cho việc Chuyển nhượng, chỉnh lý biến động vào ngày 22-5- 2008, ngày 29-3-2013, ngày 19-01-2015 nhưng vẫn không có ý kiến gì. Như vậy, nhận định của bản án sơ thẩm cho rằng ranh giới thửa đất khi thỏa thuận chuyển nhượng là toàn bộ thửa đất 447 là hợp lý [3] Về yêu cầu hủy một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2001 và một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số: 1044 ngày 03/11/2003 với lý do gia đình bà S chỉ có bà Phạm Thị X, bà Võ Thị S, ông Hồ Văn K ký vào “Đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 16/11/2001, còn bà Huỳnh Thị B, ông Hồ Anh T, ông Hồ Thanh N không ký. Tuy nhiên, thời gian này ông Hồ Anh T, ông Hồ Thanh N còn nhỏ, chưa đủ tuổi trưởng thành nên không được trực tiếp tham gia giao dịch mà phải thông qua người giám hộ là ông K và bà S (cha mẹ của ông T, ông N), ông K, bà S đã ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên được xem là hợp pháp. Mặt khác, việc chuyển nhượng đã hoàn thành từ lâu, hai bên hộ gia đình đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng bà T cũng đã giao đủ tiền cho gia đình bà S theo thỏa thuận, nhận đất để tiến hành canh tác trồng Mì, và thu hoạch từ 12 cây Dừa trên thửa đất nhận chuyển nhượng một cách công khai từ năm 2001 cho đến nay, đồng thời bà T và mẹ chồng là bà D cũng tách riêng hộ khẩu, chuyển đổi mục đích sử dụng một phần thửa đất màu thành đất ở (200m2) và đã được Nhà nước Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định.

[4] Về án phí: Theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì bà Võ Thị S phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm là đúng pháp luật.

[5] Về chi phí tố tụng khác:

- Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản hai lần; lần thứ nhất là: 6.534.898 đồng do bà Võ Thị S nộp chi, lần thứ hai là: 13.500.000 đồng do bà Nguyễn Thị T nộp chi 12.750.000 đồng, ông Nguyễn Tuấn V nộp thay cho bà S 750.000 đồng, tổng cộng là 20.034.898 đồng. Bản án sơ thẩm đã áp dụng theo quy định tại Điều 157 và Điều 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự buộc bà S phải chịu chi phí này là đúng pháp luật, bà S đã nộp 7.284.898 đồng nên còn phải hoàn trả cho bà T 12.750.000 đồng.

- Về chi phí giám định: Chi phí giám định hai lần, lần thứ nhất là 4.080.000 đồng do bà Võ Thị S nộp chi, lần thứ hai là 10.440.000 đồng do bà Nguyễn Thị T nộp chi, tổng cộng là: 14.520.000 đồng. Bản án sơ thẩm áp dụng quy định tại Điều 161 của Bộ luật Tố tụng dân sự buộc bà S và bà T mỗi người phải chịu 7.260.000 đồng là hợp lý, bà S đã nộp 4.080.000 đồng nên còn phải hoàn trả lại cho bà T 3.180.000 đồng.

[6] Từ những nhận định trên, xét thấy Bản án sơ thẩm đã quyết định bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị S là có căn cứ, đúng pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm không có căn cứ, tình tiết mới làm thay đổi nội dung vụ án nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm. Bà S phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của N đơn bà Võ Thị S, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2021/DS-ST ngày 31 - 3 - 2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.

2. Án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng bà Võ Thị S phải chịu, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 đồng bà S đã nộp theo Biên lai số 0000034 ngày 21-5-2021 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bình Định; bà S đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (22-10-2021)