Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 101/2025/DS-PT

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 101/2025/DS-PT NGÀY 20/08/2025 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ YÊU CẦU HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 20 tháng 8 năm 2025 tại trụ sở Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 312/2025/TLPT-DS ngày 06 tháng 3 năm 2025 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 280/2025/QĐ-PT ngày 05 tháng 8 năm 2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thiên Hải A, sinh năm 1971; địa chỉ cư trú: Số F đường N, Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng (nay là phường L - Đ, tỉnh Lâm Đồng); vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Lê Thị Kim L, sinh năm 1999; địa chỉ cư trú: Số A, đường T, Phường D, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng (nay là phường X - Đ, tỉnh Lâm Đồng); theo Văn bản ủy quyền ngày 17/11/2022; có mặt.

- Bị đơn: Bà Dương Thị Lệ T, sinh năm 1971; địa chỉ cư trú: Số F Ấp Đ, xã B, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh); có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Dương Phước L1, sinh năm 1975 và bà Nguyễn Thị Kim P, sinh năm 1975; cùng địa chỉ cư trú: 2 B, đường T, Phường C, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng (nay là phường X - Đ, tỉnh Lâm Đồng); vắng mặt.

2. Ủy ban nhân dân thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng: Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường L - Đ, tỉnh Lâm Đồng; vắng mặt.

3. Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh L (trước đây là Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L); địa chỉ: Trung tâm hành chính tỉnh L, số C, đường T, Phường D, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng (nay là phường X - Đ, tỉnh Lâm Đồng);

Người đại diện theo pháp luật: Ông Tôn Thiện S, Chức vụ: Giám đốc;

vắng mặt Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Sỹ T1, Chức vụ: Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; vắng mặt

- Người kháng cáo: Bà Dương Thị Lệ T là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

- Nguyên đơn là bà Trần Thiên Hải A trình bày: Thửa đất số 139, tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại số F N (số cũ 5), Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng có nguồn gốc do cụ Nguyễn Thị S1 tặng cho bà vào năm 2016. Tiếp giáp với phía Đông của thửa đất số 139 là thửa đất số 138 thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn B; giữa 02 thửa đất có một mương thoát nước chung. Vào năm 2006, sau khi nhận chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất 138 từ ông B, ông Nguyễn Ngọc T2 đã thực hiện thủ tục tách thửa thành thửa đất số 330, tờ bản đồ số 14 (C.71.I.C) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 262586 do Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp ngày 14/6/2006.

Cuối năm 2016, ông Dương Phước L1 nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên từ ông T2 và tách thành 07 thửa đất, trong đó có thửa đất số 387 (diện tích 123,7m2) thuộc quyền sử dụng của bà Dương Thị Lệ T. Tuy nhiên, khi cơ quan quản lý đất đai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T lại cấp cả phần diện tích mương thoát nước chung giữa hai thửa đất và phần diện tích 18m2 đất thuộc quyền sử dụng của bà A. Bà A cho rằng rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần diện tích 18m2 đất thuộc quyền sử dụng của bà cho bà T là không đúng nên khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận diện tích khoảng 18m² thuộc thửa đất số 139, tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại số F (số cũ 5/4), đường N, Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng thuộc quyền sử dụng của bà A. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm, bà Lê Thị Kim L là người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thiên Hải A rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với phần diện tích 10,3m2, chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết đối với phần diện tích theo kết quả đo vẽ là 7,7m2; đồng thời, yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà T.

- Bị đơn là bà Dương Thị Lệ T có yêu cầu phản tố trình bày: Diện tích 123,7m2 thuộc thửa đất số 387, tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng có nguồn gốc do bà T nhận chuyển nhượng từ ông Dương Phước L1 vào năm 2017 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 484591 ngày 17/4/2017.

Ngày 27/4/2017, Ủy ban nhân dân thành phố Đ ban hành Quyết định số 1343/QĐ-UBND cho phép bà T chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đối với phần diện tích 88,06m2; phần diện tích 35,64m2 còn lại là đất nông nghiệp thuộc phạm vi chỉ giới suối theo hồ sơ số 441-17040310. Ngày 28/3/2018, bà Trần Thiên Hải A bị Phòng Quản lý đô thị lập biên bản yêu cầu dừng việc thi công kè chắn ranh giới đất và đề nghị liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đ đo vẽ lại hiện trạng sử dụng đất để làm cơ sở xác định ranh giới đất của gia đình khi xây dựng tường rào ranh giới, nhưng bà A không chấp hành mà vẫn tiến hành xây dựng bờ kè. Ngoài ra, một phần diện tích đất của bà A đã được Nhà nước quy hoạch để làm đường đi.

Trong thời gian dịch Covid bùng phát, nhân lúc bà T không về được thành phố Đ, bà A đã dỡ hàng rào, xây kè tường ranh lấn sang đất của bà T khiến chiều rộng lô đất của bà T giảm từ 4,72m xuống 3,8m; chiều rộng của mương thoát nước là 0,5m. Tổng diện tích đất bà A đã xây kè lấn qua phần diện tích đất của nhà bà T là 11,5m2 chưa tính 0,5m chiều rộng của mương. Theo kết quả đo vẽ thực tế, phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bà A là 950,6m² nhưng phần diện tích đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà A là 864m². Còn phần diện tích đất được đo vẽ thực tế của bà T là 112,2m² nhưng phần diện tích đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T là 123,70m². Do đó, bà T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà A và có đơn phản tố đề nghị Tòa án trả lại phần diện tích 11,5m2 mà bà A đã lấn chiếm của bà T và mương nước có chiều ngang 0,5m Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024, Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng quyết định (tóm tắt):

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thiên Hải A về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đối với bà Dương Thị Lệ T.

Công nhận diện tích đất 7,7m2 thuộc một phần thửa 139, tờ bản đồ số 14 tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng thuộc quyền sử dụng của bà Trần Thiên Hải A.

Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 484591 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 17/4/2017 cho bà Dương Thị Lệ T đối với phần diện tích 7,7m2 thuộc một phần thửa 387, tờ bản đồ số 14 tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Có họa đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất do Công ty trách nhiệm hữu hạn A1 thực hiện ngày 13/02/2023 kèm theo.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Dương Thị Lệ T về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất” với bà Trần Thiên Hải A đối với phần diện tích đất 11,05m2.

3. Các đương sự được quyền liên hệ với cơ quan, Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký, kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 10/7/2024, bị đơn là bà Dương Thị Lệ T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Dương Thị Lệ T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để thu thập thêm tài liệu, chứng cứ với những căn cứ sau: Bà T nhận chuyển nhượng của ông L1 123,7m2 đất nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại nhận định bà T nhận chuyển nhượng của ông L1 83,38m2 đất là không chính xác. Thửa đất mà bà T nhận chuyển nhượng của ông L1 là thửa đất số 387 chứ không phải thửa 365. Tòa án cấp sơ thẩm không nêu rõ lý do tại sao đất của bà A thuộc giấy chứng nhận của bà T, đồng thời việc Tòa án cấp sơ thẩm áp bản đồ 299 để hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp cho bà T là không đúng.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thiên Hải A trình bày: Bảo lưu toàn bộ quan điểm đã trình bày ở Tòa án cấp sơ thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật; những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Về nội dung: Từ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án có cơ sở xác định khi thực hiện việc ghép ranh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 484591 thể hiện phần diện tích đất thuộc thửa 387 do bà T là chủ sử dụng đã cấp chồng lên phần diện tích đất thuộc thửa 139 đã được cấp trước đó của bà A. Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 13/02/2023 cũng thể hiện phần diện tích đất tranh chấp hiện nay do bà A đang quản lý, sử dụng có ranh giới ngăn cách với phần đất của bà T bằng bức tường rào có kết cấu móng đá chẻ, trụ bê tông do bà A xây dựng vào năm 2018 và một mương nước nằm sát bức tường rào. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A là có căn cứ. Đối với yêu cầu phản tố của bà T, do không có cơ sở xác định bà A lấn chiếm đất của bà T nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà T là phù hợp. Tại phiên tòa, bà T không xuất trình được chứng cứ nào mới nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Đơn kháng cáo của bà Dương Thị Lệ T nộp trong hạn luật định, đúng quy định pháp luật nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự và người đại diện hợp pháp của các đương sự vắng mặt nhưng thuộc trường hợp đã có đơn xin xét xử vắng mặt hoặc đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành xét xử vụ án vắng mặt họ theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét kháng cáo của bà Dương Thị Lệ T như sau:

[3.1] Bà Trần Thiên Hải A là chủ sử dụng thửa đất số 139, tờ bản đồ số 14 tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng. Đất có nguồn gốc do bà A nhận tặng cho từ mẹ là cụ Nguyễn Thị S1 vào năm 2016. Thửa đất số 387 cùng tờ bản đồ số 14 tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng do bà Dương Thị Lệ T nhận chuyển nhượng từ ông Dương Phước L1 vào năm 2017. Hồ sơ địa chính thể hiện: Thửa đất số 139 của bà A tiếp giáp với thửa đất số 387 của bà T. Bà A cho rằng bà T đã lấn chiếm 7,7m2 đất thuộc thửa đất 139 nên khởi kiện yêu cầu bà T trả lại. Ngược lại, bà T cho rằng không lấn chiếm đất của bà A mà xác định bà A có hành vi lấn chiếm 11,5m2 đất của bà T nên có yêu cầu phản tố buộc bà A trả lại.

[3.2] Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai thì: Theo Sơ đồ thửa đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông T2 vào năm 2006 (sau này ông T2 chuyển nhượng cho ông L1) thể hiện phần diện tích đất thuộc thửa đất số 330 giáp ranh với thửa đất số 139, giữa hai thửa đất này không tồn tại mương nước. Qua quá trình tách hợp thửa và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2016 tại họa đồ kèm theo thể hiện ranh giới giữa thửa đất số 139 với thửa đất số 330 (gốc) là mương nước kéo dài thành một đường thẳng từ đường nhựa (hướng bắc) đến hết thửa 139, 387 tới mương nước (hướng nam). Tuy nhiên, hồ sơ tách thửa đất số 330 thành 07 thửa khác nhau lại thể hiện ranh giới giữa thửa 387 với thửa 139 là một đường gấp khúc và lấn vào diện tích của thửa đất số 139.

[3.3] Theo họa đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất có áp bản đồ địa chính 299 và bản đồ địa chính do Công ty trách nhiệm hữu hạn A1 thực hiện ngày 13/02/2023, ranh giới các thửa đất các bên sử dụng và được cấp theo giấy chứng nhận đã sử dụng theo đúng ranh giới bản đồ địa chính không có sự lấn chiếm. Tuy nhiên, khi ghép ranh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 484591 lại thể hiện phần diện tích đất thuộc thửa 387 do bà T là chủ sử dụng đã cấp chồng lên phần diện tích đất thuộc thửa 139 đã được cấp trước đó của bà A. Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 13/02/2023 cũng thể hiện phần diện tích đất tranh chấp hiện nay do bà A đang quản lý, sử dụng có ranh giới ngăn cách với phần đất của bà T bằng bức tường rào có kết cấu móng đá chẻ, trụ bê tông do bà A xây dựng vào năm 2018 và một mương nước nằm sát bức tường rào. Quá trình giải quyết vụ án, cả bà A và bà T đều thừa nhận con mương nước giáp ranh giữa 02 nhà đã tồn tại từ trước thời điểm các bên được cấp giấy chứng nhận nhưng không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp sau này.

[3.4] Như vậy, qua những tài liệu, chứng cứ và thực tế sử dụng đất nêu trên thì có cơ sở xác định các đương sự đã có quá trình sử dụng đất ổn định, không có sự việc lấn chiếm đất của nhau; việc cơ quan chuyên môn khi tách thửa đất số 387 từ thửa đất số 330 đã cấp chồng lấn lên một phần diện tích đất thuộc thửa 139 là có thiếu sót nên cần phải điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp.

[3.5] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Dương Thị Lệ T kháng cáo nhưng không xuất trình được chứng cứ mới có giá trị pháp lý làm thay đổi nội dung và quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm nên Hội đồng xét xử không có cơ sở xem xét, chấp nhận.

[4] Quan điểm của đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với nhận trên của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[5] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Dương Thị Lệ T phải chịu.

[6] Các quyết định khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ: Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Dương Thị Lệ T; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.

- Áp dụng: Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Tuyên xử:

1. Chấp nhận việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thiên Hải A về việc yêu cầu bà Dương Thị Lệ T trả lại lô đất có diện tích 10,3m2 thuộc một phần thửa 139, tờ bản đồ số 14 tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng. Đình chỉ việc giải quyết vụ án đối với phần yêu cầu này.

Quyền khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết lại vụ án đối với yêu cầu nêu trên của đương sự được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 218 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thiên Hải A về “Tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đối với bà Dương Thị Lệ T.

Công nhận diện tích đất 7,7m2 thuộc một phần thửa 139, tờ bản đồ số 14 tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng thuộc quyền sử dụng của bà Trần Thiên Hải A.

Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 484591 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 17/4/2017 cho bà Dương Thị Lệ T đối với phần diện tích 7,7m2 thuộc một phần thửa 387, tờ bản đồ số 14 tại Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng (Có họa đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất do Công ty trách nhiệm hữu hạn A1 thực hiện ngày 13/02/2023).

Các đương sự được quyền liên hệ với cơ quan, Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký, kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Dương Thị Lệ T về việc buộc bà T phải trả lại phần diện tích 11,05m2 đất.

3. Về chi phí tố tụng: Bà Dương Thị Lệ T có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thiên Hải A số tiền 26.036.800 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo vẽ và thẩm định giá tài sản.

5. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thiên Hải A không phải chịu. Bà A được nhận lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0012269 ngày 27/10/2022 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng.

Bà Dương Thị Lệ T phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0008872 ngày 04/4/2024 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Dương Thị Lệ T phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào số tiền 300.000 đồng đã tạm ứng theo Biên lai thu số 0009015 ngày 19 tháng 8 năm 2024 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng.

- Các quyết định khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

- Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.