Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 176/2022/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 176/2022/DS-PT NGÀY 13/09/2022 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 13 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 163/2022/TLPT-DS ngày 01/8/2022 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 73/2022/DS-ST ngày 23/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 159/2022/QĐ-PT ngày 03/8/2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Hà Đức D, sinh năm 1955; địa chỉ: Thôn A, xã N, huyện P, tỉnh Đắk Lắk; Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Bà Phạm Thị T1, sinh năm 1960 – Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư M, Đoàn Luật sư tỉnh Đ; địa chỉ: Đường M1, phường L1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; Có mặt.

2. Bị đơn: Ông Thái Ngọc C, sinh năm 1970 và bà Nguyễn Thị Dạ T, sinh năm 1972; địa chỉ: Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; Cùng có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ủy ban nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; trụ sở: Đường N1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện ủy quyền: Ông Huỳnh Nhật N2; địa chỉ: Đường C1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (Văn bản ủy quyền ngày 15/7/2021); Vắng mặt.

3.2. Ông Nguyễn Đức T2, sinh năm 1956; địa chỉ: Đường Đ, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; Vắng mặt.

3.3. Bà Bùi Thị L, sinh năm 1978; địa chỉ: Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; Có mặt.

3.4. Chị Thái Thị Thu T3, sinh năm 1993; Vắng mặt.

3.5. Chị Thái Thị Thu U, sinh năm 1999; Vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

4. Người làm chứng: Ông Phạm Tấn T4, bà Lâm Thị H; địa chỉ: Thôn Đ, xã Q, huyện G, tỉnh Đắk Lắk; Vắng mặt.

5. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Hà Đức D.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn kiện bổ sung và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Hà Đức D trình bày:

Ngày 12/10/1984, vợ chồng ông Hà Đức D, bà Nguyễn Thị N3 nhận chuyển nhượng một lô đất diện tích 545,7m2, trên đất có 01 căn nhà tranh vách ván, nền láng xi măng, móng đá hộc của vợ chồng ông Phạm Tấn T4, bà Lâm Thị H. Lô đất có tứ cận: Phía Đông trước kia giáp đất ông P1, bà T5 nay đã chuyển nhượng cho bà T6; phía Tây giáp đất bà Ngô Thị N4; phía Nam giáp đất bà H2, ông T7; phía Bắc giáp đường đi. Vợ chồng ông D đã sửa sang lại căn nhà ở làm ăn và sinh sống cho đến năm 1992, vì gia đình có rẫy cà phê ở xã N, huyện P nên thường xuyên lên xuống rẫy để làm ăn. Năm 1994, vợ ông là bà Nguyễn Thị N3 chết, để lại cho ông D 05 đứa con nhỏ, nên ông D đã cùng các con xuống rẫy sinh sống và làm ăn cho thuận tiện.

Năm 1995, vợ chồng ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T chưa có nơi ở nên đặt vấn đề mượn nhà của ông D để ở, đến khi nào ông D cần thì vợ chồng ông C, bà T trả lại nhà và đất cho ông D nên ông D đồng ý (Vì là anh em trong nhà nên chỉ cho mượn chứ không viết giấy tờ). Đến năm 1998, do nhà tranh vách ván nên ông C, bà T có đặt vấn đề với ông D là cho ông bà sửa chữa làm lại căn nhà để ở nên ông D đồng ý cho ông C, bà T làm lại nhà để ở và giữ đất cho ông D, ông D vẫn thường xuyên xuống thăm đất và thấy ông C, bà T vẫn ở chứ không chuyển nhượng cho ai. Sau này, đã nhiều lần ông D đặt vấn đề lấy lại đất nhưng ông C, bà T cứ khất lần và xin ở thêm một thời gian khi nào mua được đất nơi khác thì trả lại cho ông D. Nay các con ông D đã lớn và có nhu cầu ở riêng, ông D có hẹn ông C, bà T để đòi lại đất thì ông D mới biết ông C, bà T đã đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2007 mà không được sự đồng ý của ông D. Ông C, bà T đã chuyển nhượng lại cho bà Bùi Thị L diện tích 140,3m2, chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đức T2 diện tích 405,4m2.

Nay ông D khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

+ Buộc ông C, bà T trả lại cho ông D thửa đất số 83 (Nay là thửa số 156 và 157), tờ bản đồ 56, diện tích 545,7m2 đất tọa lạc tại phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

+ Hủy các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2019 giữa hộ ông C, bà T với bà Bùi Thị L và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 19/10/2020 giữa hộ ông C, bà T với ông Nguyễn Đức T2.

+ Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 632089 do UBND Tp. B cấp ngày 21/8/2019 đối với thửa đất số 157, tờ bản đồ 56, diện tích 140,3m2 mang tên Bùi Thị L.

+ Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 546964 do UBND Tp. B cấp ngày 28/8/2007, đối với thửa đất số 156, tờ bản đồ 83, diện tích 405,4m2 mang tên hộ ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T và hủy phần chỉnh lý biến động chuyển nhượng diện tích 405,4m2 cho ông Nguyễn Đức T2 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp. B xác nhận ngày 04/11/2020.

Ông D đồng ý thanh toán lại giá trị tài sản mà ông C, bà T đã xây dựng trên đất.

Bị đơn ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của chị Thái Thị Thu T3 và Thái Thị Thu U trình bày:

Năm 1992 vợ chồng bà T, ông C có mua của vợ chồng ông Hà Đức D, bà Nguyễn Thị N3 (Là chị gái của bà T) quyền sử dụng đất và trên đất có 01 căn nhà tranh vách làm bằng cót với giá tiền 1,5 chỉ vàng. Bà N3 đã viết giấy tay bán cho bà T và vợ chồng bà T đã sử dụng đất từ năm 1992. Năm 1996 bà T mới xây nhà để ở, năm 2005 chính quyền địa phương có thông báo làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tập trung nên bà T, ông C đem toàn bộ giấy tờ để nộp cho ông khối trưởng tên Dương Xuân C2 để làm thủ tục theo đúng quy định của pháp luật. Ngày 28/8/2007, UBND Tp. B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 546964 đối với thửa đất số 83, tờ bản đồ 56, diện tích 545,7m2 mang tên hộ ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T.

Năm 2018, hộ ông C, bà T chuyển nhượng diện tích 140,3m2 đất cho bà Bùi Thị L và bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 632089 ngày 21/8/2019 tại thửa đất số 157, tờ bản đồ 56; diện tích 405,4m2 còn lại tại thửa số 156, tờ bản đồ số 56 bà T đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đức T2 và ông T2 đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý biến động ngày 04/11/2020.

Do đó, nay ông Hà Đức D khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 140,3m2 đất giữa vợ chồng bà T với bà Bùi Thị L, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 405,4m2 giữa vợ chồng bà T với ông Nguyễn Đức T2 và yêu cầu vợ chồng bà T, ông C trả cho ông D 545,7m2 đất tại thửa đất số 83, tờ bản đồ 56, Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, thì gia đình bà T, ông C không đồng ý vì gia đình bà T đã mua và sử dụng ổn định từ năm 1992, không có tranh chấp với ai.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị L trình bày: Tháng 8/2018, bà L có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 140,3m2 thuộc thửa đất số 83, tờ bản đồ 53, tại Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, trên đất không có tài sản gì. Đến ngày 24/7/2019 mới lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng A2. Ngày 21/8/2019, bà L được UBND Tp. B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 632089 tại thửa đất số 157, tờ bản đồ 56, diện tích 140,3m2 mang tên Bùi Thị L. Hiện nay bà L đã xây dựng nhà ổn định trên diện tích đất này. Năm 2020, khi xây dựng nhà không ai có ý kiến gì, căn nhà do bà L xây dựng có 01 phần nằm trên đất của bà L nhận chuyển nhượng từ ông C, bà T và 01 phần nằm trên phần đất của bà L. Nay ông Hà Đức D khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông C, bà T với bà L, thì bà L không đồng ý vì bà L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ gia đình ông C, bà T đã qua công chứng và được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đã làm nhà ở sử dụng ổn định cho đến nay.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T2 trình bày: Năm 2018, ông T2 có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T diện tích đất 405,4m2 tại thửa đất số 156, tờ bản đồ 56 tại Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, hai bên chỉ viết giấy tay và chưa hoàn tất thủ tục sang tên. Ngày 19/10/2020 mới công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng Đ. Ngày 04/11/2020 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp. B chỉnh lý biến động sang tên cho ông T2. Khi nhận chuyển nhượng trên đất đã có 01 căn nhà cấp 4 do ông C, bà T xây dựng. Nay ông Hà Đức D khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông C, bà T với ông T2, thì ông T2 không đồng ý vì ông đã sử dụng ổn định và được nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người làm chứng ông Phạm Tấn T4, bà Lâm Thị H trình bày: Ông bà với ông Hà Đức D là hàng xóm với nhau. Quá trình sang nhượng đất đúng như ông D trình bày. Ngày 12/10/1984, ông T4 và bà H nhờ người viết giấy sang nhượng nên có sự nhầm lẫn tên vợ chồng ông bà thành Huỳnh Ngọc T4, Nguyễn Thị H. Đến ngày 10/5/2020 ông T4 viết lại giấy sang nhượng đất vườn cho ông D là đúng sự thật. Đất vườn này do mẹ của ông T4 là bà Nguyễn Thị K và ông ngoại là Nguyễn Đ2 để lại, tất cả đã chết trước thời điểm sang nhượng đất, không có tài liệu hay giấy tờ gì. Hai bên đã giao tiền đầy đủ và nhận đất, không có tranh chấp.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2022/DS-ST ngày 23/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3, khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, 158, 165, 166, 266, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 166, 203 Luật đất đai; điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hà Đức D về việc yêu cầu ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T trả cho ông Hà Đức D thửa đất số 83, tờ bản đồ 56, diện tích 545,7m2 tại Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hà Đức D về việc yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2019 giữa hộ ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T với bà Bùi Thị L đối với thửa đất số 157, tờ bản đồ số 56, diện tích 140,3m2 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/10/2020 giữa hộ ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T với ông Nguyễn Đức T2 đối với thửa đất số 156, tờ bản đồ số 56, diện tích 405,4m2, cùng toạ lạc tại phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

- Về chi phí tố tụng: Ông Hà Đức D phải chịu 3.000.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản (Đã chi phí xong).

- Về án phí: Ông Hà Đức D được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm. Ông Hà Đức D được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 60AA/2021/0004324 ngày 29/6/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định.

Ngày 05/7/2022, nguyên đơn ông Hà Đức D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với nội dung: Đề nghị chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu:

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự đã tuân thủ đầy đủ và thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh luận tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát đề nghị HĐXX căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Hà Đức D; Giữ nguyên bản án sơ thẩm số:

73/2022/DS-ST ngày 23/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra, tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Xét nội dung khởi kiện và nội dung kháng cáo của nguyên đơn ông Hà Đức D, HĐXX thấy:

Nguồn gốc đất tranh chấp là do vợ chồng ông D mua của ông T4, bà H mảnh đất vườn từ ngày 12/10/1984. Ông D cho rằng ông C, bà T mượn đất và vẫn thường xuyên đi về thăm đất, nhưng ông D không kê khai đăng ký sử dụng theo quy định pháp luật mặc dù chính quyền địa phương đã thông báo thực hiện kê khai đăng ký QSDĐ tập trung.

Phần đất này ông C, bà T khai mua lại 1,5 chỉ vàng từ năm 1992 nhưng không có giấy tờ mua bán, đồng thời kê khai cấp QSDĐ từ năm 2007, đến năm 2018 đã sang nhượng cho ông T2 405,4m2 và sang nhượng cho bà L 140,3m2.

Người mua đất đã xây dựng nhà sau này mới làm thủ tục sang tên.

Đây là trường hợp tài sản rời khỏi chủ sử dụng trong ý chí của chủ sử dụng, rời khỏi người chiếm hữu hợp pháp trong ý chí của người chiếm hữu hợp pháp, nhưng ông D không kiện trái quyền kiện đòi đất (Vật quyền). Trong khi đất ông C, bà T không còn quản lý mà ông T2, bà L là người mua bán ngay tình đã có GCNQSDĐ và là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Bởi vậy, việc khởi kiện đòi đất của ông D cấp sơ thẩm xử bác đơn là có căn cứ.

Từ những phân tích, nhận định như trên, HĐXX không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của ông D về việc buộc ông C, bà T trả lại diện tích đất 545,7m2 nói trên và không chấp nhận yêu cầu hủy các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2019 giữa hộ ông C, bà T với bà Bùi Thị L và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 19/10/2020 giữa hộ ông C, bà T với ông Nguyễn Đức T2 – Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[2] Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về nội dung, nên không phải xem xét yêu cầu về hình thức đối với nội dung khởi kiện yêu cầu hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Bùi Thị L và ông Nguyễn Đức T2 là đúng quy định pháp luật và đúng thẩm quyền của Tòa án cấp sơ thẩm.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Hà Đức D phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, do ông D sinh năm 1955 là người cao tuổi nên thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. HĐXX quyết định miễn tiền án phí dân sự phúc thẩm cho ông D.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

[1] Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Hà Đức D.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 73/2022/DS-ST ngày 23/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

[2] Tuyên xử:

[2.1] Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hà Đức D về việc yêu cầu ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T trả cho ông Hà Đức D thửa đất số 83 (Nay là thửa số 156 và 157), tờ bản đồ 56, tổng diện tích 545,7m2 tại Tổ dân phố F, phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

[2.2] Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hà Đức D về việc yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2019 giữa hộ ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T với bà Bùi Thị L đối với thửa đất số 157, tờ bản đồ số 56, diện tích 140,3m2 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/10/2020 giữa hộ ông Thái Ngọc C, bà Nguyễn Thị Dạ T với ông Nguyễn Đức T2 đối với thửa đất số 156, tờ bản đồ số 56, diện tích 405,4m2, cùng toạ lạc tại phường H1, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

[3] Về chi phí tố tụng: Ông Hà Đức D phải chịu 3.000.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản (Đã chi phí xong).

[4] Về án phí:

[4.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Hà Đức D được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Hà Đức D 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số 60AA/2021/0004324 ngày 29/6/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

[4.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Miễn tiền án phí dân sự phúc thẩm cho ông Hà Đức D. Hoàn trả cho ông Hà Đức D 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số AA/2021/0019844 ngày 08/7/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.