Bản án về tranh chấp hợp đồng thuê đất và đòi tiền thuê đất số 52/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG

BẢN ÁN 52/2024/DS-PT NGÀY 07/05/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT VÀ ĐÒI TIỀN THUÊ ĐẤT

Ngày 07 tháng 5 năm 2024, tại phòng xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang công khai xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số: 45/2024/TLPT-DS ngày 27 tháng 02 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê đất và đòi tiền thuê đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 48/2023/DS-ST ngày 21 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Hậu Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 63/2024/QĐPT-DS ngày 09 tháng 4 năm 2024 giữa đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lâm H, sinh năm 1966; Địa chỉ ấp P, xã D, huyện T, tỉnh Hậu Giang; Địa chỉ thường trú ấp Tg, thị trấn N, huyện T, tỉnh Hậu Giang.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn VH, sinh năm 1981; Địa chỉ ấp P, xã D, huyện T, tỉnh Hậu Giang; Địa chỉ thường trú ấp Tg, thị trấn N, huyện T, tỉnh Hậu Giang.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn HM; Địa chỉ ấp Tg, thị trấn N, huyện T, tỉnh Hậu Giang.

4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn VH.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Trong đơn khởi kiện và quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn bà Lâm H trình bày: Vào năm 2021 ông Nguyễn VH có hỏi thuê phần đất của bà cặp mặt tiền lộ 3/2 với chiều ngang khoản 30m, chiều sâu khoản 12m thuộc ấp Tg, thị trấn N, huyện T, tỉnh Hậu Giang để làm địa điểm trưng bày cây kiểng trồng sẵn trong chậu bán cho khách vào dịp tết, do phần đất cho thuê của bà đã công bố quy hoạch và Nhà nước đã được cử cán bộ kiểm điếm hoa màu và vật kiến trúc trên đất vào năm 2020 nên bà và ông VH chỉ thỏa thuận miệng (không lập hợp đồng văn bản) là việc cho thuê, không thể cho thuê dài hạn, không được xây dựng nhà và vật kiến trúc trên đất, cho thuê năm nào thì tính năm đó, với giá cho thuê là 6.000.000 đồng/năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì bị đơn phải di dời chậu cây kiểng trả lại đất, để bà giao cho Nhà nước, nếu bà nhận tiền thuê đất thừa thì bà sẽ hoàn tiền lại cho ông VH số tiền tháng thuê còn lại trong năm thuê.

Đối với số tiền thuê đất của năm 2021 ông VH đã trả đủ 6.000.000 đồng. năm 2022 thì ông VH đã trả cho bà 3.000.000 đồng, còn nợ lại 3.000.000 đồng cho đến nay, nên bà yêu cầu bị đơn trả số tiền còn lại là 3.000.000 đồng.

Do cần nhận lại phần đất thuê để làm việc khác nên bà có gặp ông VH để thỏa thuận trả lại đất thuê thì ông VH không đồng ý trả đất nên bà khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thuê đất với ông VH và buộc ông VH trả lại đất thuê và tiền thuê đất cho bà với giá 3.000.000 đồng.

Bị đơn ông Nguyễn VH trình bày: Vào cuối năm 2020 ông có nhu cầu mặt bằng để bán hoa kiểng dịp tết nguyên đán năm 2021, ông và bà H có thỏa thuận miệng là bà H cho ông thuê phần đất giáp lộ ngang 30m, bề hậu 12m mặt tiền đường 3/2 thuộc ấp Tg, thị trấn N, huyện T, tỉnh Hậu Giang để làm địa điểm trưng bày cây kiểng trồng sẳn trong chậu, mua bán chậu hoa, cây cảnh bán cho khách nên yêu cầu mặt bằng phải cao ráo, bằng phẳng nên ông đã thuê người khai hoang (do đất bỏ hoang cây dại mọc um tùm) và là đất trũng mương phải đổ cát san lắp mặt bằng cao ráo mới trưng bày chậu hoa buôn bán được; theo đó tổng chi phí mua cát san lắp mặt bằng có chứng từ là 45.600.000 đồng, thuê người dọn dẹp làm cỏ trong 15 ngày x 400.000 đồng/ngày = 6.000.000 đồng, cá nhân ông phải bỏ công làm xuyên suốt 20 ngày x 400.000 đồng/ngày = 8.000.000 đồng. Ông yêu cầu bà H phải trả cho ông tổng cộng là 59.600.000 đồng, chưa tính phần chi phí ông bỏ ra để di dời chậu hoa cây cảnh đi nơi khác trả lại mặt bằng cho bà H.

Tại phiên tòa sơ thẩm ông VH rút yêu cầu đối với số tiền ông thuê nhân công 6.000.000 đồng và ngày công ông bỏ ra là 8.000.000 đồng. Nay bà H vi phạm thỏa thuận đòi lại đất cho thuê nên ông yêu cầu trả lại cho ông chi phí bơm cát san lắp mặt bằng là 45.600.000 đồng.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn VHM trình bày: Vào khoảng tháng 01/2023 bà có thuê 1 phần đất của ông VH diện tích khoản 39m2 với chiều ngang khoảng 6m; chiều dài 6m, với giá là 500.000 đồng/tháng; trên phần đất bà HM thuê có cất nhà tạm với khung sắt tiền chế, nền bơm cát, lát gạch vĩa hè, việc xây cất này là bà tự thực hiện, thống nhất kết quả đo đạc, thẩm định, trong vụ án tranh chấp giữa bà H và ông VH thì bà không có yêu cầu gì, đối với các tài sản của bà HM, bà thống nhất tự tháo dở, di dời để trả lại đất cho chủ sở hữu. Đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt bà trong suốt quá trình tố tụng, không yêu cầu hòa giải và công khai chứng cứ.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 48/2023/DS-ST ngày 21 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Hậu Giang tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lâm H với ông Nguyễn VH về việc tranh chấp hợp đồng thuê đất.

Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn VH về việc yêu cầu Nguyên đơn trả tiền đổ cát san lắp mặt bằng với số tiền 45.600.000 đồng cho ông VH.

Buộc ông Nguyễn VH tháo dỡ, di dời nhà kho cùng toàn bộ công trình, vật kiến trúc trong nhà kho tại vị trí III và di dời cây trồng, chậu kiểng của ông VH trên đất bà Lâm H để trả lại phần đất trên cho nguyên đơn.

Buộc ông Nguyễn VH trả tiền thuê đất cho bà Lâm H với số tiền thuê đất 3.000.000 đồng Ghi nhận việc bà Nguyễn VHM tự nguyện tháo dở, di dời toàn công trình vật kiến trúc tại vị trí (I) kết cấu có diện tích 06m x 6,5m; với kết cấu khung sắt tiền chế nền cát có lát gạch vỉa hè, mái lợp cao su khi bà H có yêu cầu.

(Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Lâm H và lược đồ kèm theo).

Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn chậm trả số tiền thì hàng tháng còn phải trả cho nguyên đơn số tiền lãi chậm trả tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, lãi suất được áp dụng theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự 2015.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của đương sự.

Ngày 31 tháng 7 năm 2023, bị đơn ông Nguyễn VH có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Đồng ý trả đất cho bà H, nhưng bà H phải hoàn trả số tiền mua cát san lấp mặt bằng số tiền là 45.600.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn bà Lâm H giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bà cho rằng thời gian giải quyết ông VH có trả cho bà 3.000.000 đồng tiền thuê đất theo đơn khởi kiện và sau khi xét xử sơ thẩm ông VH có trả thêm tiền thuê đất 6.000.000 đồng. Tổng cộng có nhận tất cả là 9.000.000 đồng.

Bị đơn ông Nguyễn VH giữ nguyên yêu cầu kháng cáo là đồng ý trả đất cho bà H nhưng bà H phải có trách nhiệm trả tiền cát cho ông là 45.600.000 đồng. Kể từ ngày khởi kiện đến nay ông có trả tiền thuê đất cho bà H tổng cộng là 9.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về tố tụng, quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng.

Về nội dung vụ án:

Bà H có cho ông VH thuê đất để ông VH bán cây kiểng là vấn đề có thật, giá thuê đất 6.000.000 đồng/năm, trả tiền thuê theo năm hai bên không lập thành văn bản, chỉ thỏa thuận miệng vì đất đã có quy hoạch, đến ngày khởi kiện thì ông VH còn nợ tiền thuê đất bà H là 3.000.000 đồng. Hai bên chỉ thỏa thuận cho thuê mặt bằng không có thỏa thuận sang lấp mặt bằng, ông VH tự ý sang lấp mặt bằng cũng như cất nhà quản lý hoa kiểng không thông qua ý kiến và có sự đồng ý của bà H, nên không có căn cứ buộc bà H phải trả tiền cát sang lấp mặt bằng. Ông VH kháng cáo nhưng không cung cấp tài liệu chứng cứ mới nên không có căn cứ nào để chấp nhận kháng cáo của ông VH.

Về án phí cấp sơ thẩm buộc ông VH phải trả cho bà H 3.000.000 đồng tiền thuê đất còn nợ thì buộc bị đơn chịu án phí của số tiền phải trả. Đối với bị đơn có yêu cầu phản tố nguyên đơn phải trả cho bị đơn 45.600.000 đồng tiền cát nhưng không được chấp nhận nên phải chịu 5% án phí có giá ngạch là 2.280.000 đồng. Tổng cộng bị đơn phải nộp án phí là 2.580.000 đồng, nhưng cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu 2.430.000 đồng.

Từ những phân tích trên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa bản án dân sự sơ thẩm số 48/2023/DS-ST ngày 21 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Hậu Giang về án phí.

Tại Phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn thừa nhận từ ngày khởi kiện đến nay nguyên đơn có nhận của bị đơn tổng cộng là 9.000.000 đồng tiền thuê đất là hoàn toàn trên cơ sở tự giao, nhận của hai bên đương sự, nên hai bên tự cấn trừ với nhau. Bởi lẽ, nguyên đơn khởi kiện chỉ yêu cầu bị đơn trả đất và 3.000.000 đồng tiền thuê đất còn nợ. Bị đơn kháng cáo chỉ yêu cầu nguyên đơn trả 45.600.000 đồng tiền bơm cát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, qua tranh tụng và tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn di dời tài sản trả lại phần đất thuê và trả tiền thuê đất, cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là vụ án tranh chấp hợp đồng thuê đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 là đúng theo quy định của pháp luật.

[2] Về thủ tục tố tụng:

Đối với người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn VHM có yêu cầu xét xử vắng mặt, do đó Hội đồng xét xử áp dụng quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt đối với người liên quan là có căn cứ.

[3] Về nội dung vụ án: Bà Lâm H khởi kiện ông Nguyễn VH yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê đất giữa hai bên, yêu cầu di dời tài sản, vật kiến trúc của ông VH trả lại phần đất thuê cho bà H sử dụng, canh tác, đồng thời trả cho bà tiền thuê của 6 tháng cuối năm 2022 là 3.000.000 đồng. Ông VH thống nhất trả lại phần đất thuê, tiền thuê đất còn nợ lại cho bà H nhưng yêu cầu bà H phải trả lại cho ông chi phí bơm cát san lắp mặt bằng phần đất thuê của bà H với số tiền tổng cộng là 45.600.000 đồng thì ông mới đồng ý trả.

Xét về nội dung vụ án các bên thống nhất: Xác định phần đất bà H cho ông VH thuê mặt bằng để làm nơi bán cây kiểng là phần đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 519885 tại thửa 1681 tờ bản đồ 02 diện tích 423,9m2 loại đất trồng Lúa được UBND huyện T cấp cho bà Lâm H ngày 24/12/2013 và theo Mãnh trích đo của công ty đo đạc bản đồ Tín Phát ngày 21/7/2023 các bên thống nhất chỉ là thỏa thuận miệng vào năm 2021, không có lập thành văn bản cụ thể.

Đối với tiền thuê đất của năm 2021 và 06 tháng đầu năm 2022 thì bà H đã nhận đủ của ông VH nên không yêu cầu, bà yêu cầu ông VH trả tiền thuê đất 06 tháng cuối năm 2022 còn nợ 3.000.000 đồng. Tại phiên tòa ông VH thừa nhận có nợ tiền thuê đất 06 tháng năm 2022 là 3.000.000 đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án ông đã trả cho bà H xong. Bà H thừa nhận ông VH đã trả cho bà số tiền 3.000.000 đồng.

[4] Xét thấy từ tháng 7/2022 ông VH vẫn tiếp tục sử dụng phần đất thuê này đến ngày bà H khởi kiện ông VH không thanh toán tiền thuê đất của 06 tháng còn lại của năm 2022 là vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đã thỏa thuận miệng, nên bà H yêu cầu hủy hợp đồng thuê và cấp sơ thẩm hủy hợp đồng thuê đất là có cơ sở.

[5] Theo biên bản thẩm định và thừa nhận của ông VH thể hiện trên phần đất thuê của bà H, ông VH có xây dựng nhà kho với diện tích 4m x 6,6m có kết cấu khung cột bê tông cốt thép đút sẳn, mái tol, vách tol, nền láng xi măng là do ông tự cất. Ngoài ra, tại phiên tòa ông VH thừa nhận còn để 66 chậu Mai và 85 chậu Hạnh trên phần đất thuê, xét thấy do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, bị đơn cũng thống nhất di dời trả lại đất cho bà H nên buộc ông Nguyễn VH có trách nhiệm tháo dở nhà kho với diện tích 4m x 6,6m có kết cấu khung cột bê tông cốt thép đút sẳn, mái tol, vách tol, nền láng xi măng và 66 chậu Mai và 85 chậu Hạnh trả lại phần đất thuê cho bà H.

Đối với yêu cầu phản tố và kháng cáo của ông Nguyễn VH yêu cầu bà H trả cho ông 59.600.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn rút lại yêu cầu bà H trả tiền thuê nhân công dọn dẹp cỏ, khai hoang phần đất thuê là 6.000.000 đồng và tiền nhân công của cá nhân ông đã đầu tư vào việc khai hoang trên đất trị giá là 8.000.000 đồng, ông VH xin rút lại với yêu cầu này nên cấp sơ thẩm căn cứ quy định tại Điều 217 Bộ Luật tố tụng dân sự đình chỉ đối với yêu cầu này của ông VH là có cơ sở, nhưng đến khi quyết định bản án thì không tuyên đình chỉ yêu cầu này là thiếu sót, nên cần rút kinh nghiệm.

[6] Xét kháng cáo của ông VH: Đối với chi phí đổ cát san lắp mặt bằng phần đất thuê của bà H với số tiền là 45.600.000 đồng. Xét thấy các bên thừa nhận chỉ thỏa thuận miệng về việc thuê đất để làm nơi mua bán hoa kiểng, không có thỏa thuận việc cải tạo, bơm cát san lắp mặt bằng, cất nhà ở và cho thuê lại, bà H không thừa nhận việc có thỏa thuận cho ông VH đổ cát san lắp mặt bằng phần đất thuê, cũng như việc cất nhà. Tại phiên tòa ông VH cũng thừa nhận ông tự ý đổ cát sang lấp mặt bằng, cất nhà ở để mua bán cây kiểng, cho bà Nguyễn VHM thuê mặt bằng bán cà phê ông không thông qua ý kiến của bà H, bà H đều biết nhưng bà H không ngăn cản. Tuy nhiên khi thuê đất ông VH cho rằng ông đã đầu tư bằng việc bơm cát san lắp mặt bằng trên đất với số tiền 45.600.000 đồng theo hóa đơn bán hàng ngày 20/6/2021 tại cửa hàng vật liệu xây dựng Thống Nhất thuộc ấp Thuận Hưng, thị trấn Ngã Sáu do ông VH cung cấp, hơn nữa ông VH xác định các hóa đơn khi mua cát đã bị thất lạc nên có yêu cầu cửa hàng vật liệu xây dựng viết lại biên nhận mới cho ông là không có cơ sở nên cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Bởi vì, hai bên đương sự chỉ thỏa thuận thuê mặt bằng để mua bán hoa kiểng, không thỏa thuận việc sang lấp mặt bằng và cất nhà.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu án phí theo quy định nhưng khi áp dụng buộc bị đơn trả 3.000.000 đồng thuộc về án phí không giá ngạch nhưng cấp sơ thẩm lại buộc bị đơn phải chịu 150.000 đồng là chưa đúng quy định, lảm ảnh hưởng đến việc thu nộp vào ngân sách Nhà nước nên cần sửa phần án phí theo quy định.

Đối với số tiền nguyên đơn kiện đòi bị đơn trả 3.000.000 đồng, bị đơn kháng cáo, án chưa có hiệu lực thì bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 9.000.000 đồng, việc giao nhận này là tự định đoạt của bị đơn đối với nguyên đơn, hai bên hai bên tự cấn trừ với nhau.

Các phần khác trong vụ án không có kháng cáo, kháng nghị sẽ có hiệu lực thi hành khi hết thời hiệu kháng cáo, kháng nghị.

Từ những nhận định trên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Xét thấy đề nghị của đại diên Viện kiểm sát là có căn cứ và đúng theo quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng các Điều 147, Điều 277, Điều 228, Điều 271, Điều 273, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 385, Điều 500, Điều 501, Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai 2013; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn VH.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 48/2023/DS-ST ngày 21 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Hậu Giang.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lâm H với ông Nguyễn VH về việc tranh chấp hợp đồng thuê đất.

Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn VH về việc yêu cầu Nguyên đơn trả tiền đổ cát san lắp mặt bằng với số tiền 45.600.000 đồng (bốn mươi lăm triệu sáu trăm nghìn đồng).

Đình chỉ 1 phần yêu cầu phản tố của ông VH đòi bà H phải trả 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng) tiền thuê người làm và tiền công của ông là 8.000.000 đồng (tám triệu đồng). Tổng cộng là 14.000.000 đồng (mười bốn triệu đồng) Buộc bị đơn ông Nguyễn VH tháo dỡ, di dời nhà kho cùng toàn bộ công trình, vật kiến trúc trên đất để trả lại phần đất cho hộ bà Nguyễn Thị Hoa (có sơ đồ thửa đất kèm theo). Thời hạn tháo dỡ, di dời là 03 tháng kể từ ngày 07/5/2024.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Nguyễn VH phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) và 2.280.000 đồng (hai triệu hai trăm tám mươi nghìn đồng) do 1 phần yêu cầu phản tố không được chấp nhận. Được khấu trừ 1.490.000 đồng (một triệu bốn trăm chín mươi nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0010100 ngày 29/5/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Hậu Giang thành án phí. Như vậy ông VH còn phải nộp thêm 1.090.000 đồng (một triệu không trăm chín mươi nghìn đồng). Án phí dân sự phúc thẩm bị đơn phải chịu 300.000 đồng đồng (ba trăm nghìn đồng) do kháng cáo không được chấp nhận.

Chi phí thẩm định, đo đạc bị đơn ông Nguyễn VH phải chịu 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) ông VH đã nộp xong.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự; người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án, ngày 07/5/2024.