Bản án 41/2022/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc và phạt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BL, TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 41/2022/DS-ST NGÀY 19/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHẠT CỌC

Ngày 19 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Toà án nhân dân huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm công khai theo thủ tục thông thường vụ án dân sự thụ lý số 175/2021/TLST-DS ngày 17 tháng 11 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp phạt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 29/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 6 năm 2022 và quyết định hoãn phiên tòa số 43/2022/QĐST-DS ngày 27 tháng 6 năm 2022 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 20/2022/QĐST-DS ngày 20/7/2022, Quyết định thay đổi lịch xét xử số 35/ TB-TA ngày 10 tháng 8 năm 2021, Quyết định hoãn phiên tòa số 63/2022/QĐST- DS ngày 31/8/2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thúy L, sinh năm 1984 Địa chỉ: Khu 3, phường 1, thành phố Bảo L, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Anh Hứa Huy H, sinh năm 1998 và chị Hứa Thị T, sinh năm 1986 Địa chỉ: Số 14, đường E, khu phố Nhị Đồng 2, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Minh T, sinh năm 1983 và bà Lâm Thị Nhựt P, sinh năm 1984 Địa chỉ: Tổ 18, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L Địa chỉ: Số 81, đường Lê Duẩn, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn Thị Thanh L- Trưởng Văn phòng đại diện ( Ông Hiếu có mặt; Bà Thảo, bà L có đơn đề nghị vắng mặt; ông T và bà P vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 25/10/2021, đơn khởi kiện bổ sung ngày 17/11/2021 và đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 05/5/2022 cùng các lời khai của nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trong quá trình giải quyết trình bày: Ngày 22/3/2021 bà Nguyễn Thị Thúy L có ký với vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P hợp đồng đặt cọc số công chứng 2360, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L, tỉnh Lâm Đồng. Việc ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc ông T bà P chuyển nhượng cho bà L toàn bộ thửa đất có diện tích 150 m2 thuộc thửa đất 383, tờ bản đồ 33, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng theo giấy CN QSD đất số AĐ 380646 do UBND huyện Bảo L cấp ngày 11/4/2006. Giá trị thửa đất chuyển nhượng là 680.000.000 đồng, ngay khi công chứng hợp đồng đặt cọc bà L đã giao đủ số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận sau khi thực hiện việc cấp đổi giấy CNQSD đất thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng thì bà L sẽ giao đủ số tiền còn lại là 480.000.000 đồng. Thời hạn cấp đổi là từ ngày đặt cọc đến ngày 22/6/2021.

Tuy nhiên đến thời hạn ngày 22/6/2021 vợ chồng ông T bà P không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù bà L đã yêu cầu vợ chồng ông T bà P thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Do vậy bà Nguyễn Thị Thúy L khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Bảo L giải quyết buộc vợ chồng ông Nguyễn Minh T và Lâm Thị Nhựt P tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc số công chứng 2360, quyển số 01/TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L, tỉnh Lâm Đồng ngày 22/3/2021, yêu cầu vợ chồng ông T bà P kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng theo quy định đối với thửa đất có diện tích 150m2 thuộc thửa đất 383, tờ bản đồ 33, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng theo giấy CN QSD đất số AĐ 380646 do UBND huyện Bảo L cấp ngày 11/4/2006 cho bà Nguyễn Thị Thúy L. Đồng thời bà L đồng ý thanh toán số tiền còn lại là 480.000.000 đồng cho vợ chồng ông T bà P.

Đến ngày 05/5/2022 bà Nguyễn Thị Thúy L thay đổi yêu cầu khởi kiện, bà L yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc số công chứng 2360, quyển số 01/TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L, tỉnh Lâm Đồng ngày 22/3/2021 giữa bà Nguyễn Thị Thúy L với vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P, buộc vợ chồng ông T bà P trả lại cho bà L số tiền nhận đặt cọc là 200.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng, tổng cộng số tiền vợ chồng ông T bà P phải trả cho bà L là 400.000.000 đồng.

Bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P đã được Tòa án Thông báo về việc thụ lý vụ án, triệu tập làm việc nhiều lần nhưng vắng mặt nên không có lời khai.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan VPCC Nguyễn Thị Thanh L trìn bày:

Về nội dung công chứng hợp đồng đặt cọc: VPCC Nguyễn Thị Thanh L đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về công chứng cũng như Luật đất đai. Bên nhận cọc và bên đặt cọc đã tự nguyện giao kết hợp đồng đặt cọc; tại thời điểm ký vào hợp đồng, các bên giao kết có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Các bên giao kết đã tự đọc lại, đồng ý toàn bộ nội dung và đã ký vào từng trang của hợp đồng; chữ ký trong hợp đồng là đúng chữ ký của các bên giao kết.

Việc hai bên không thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc dẫn đến tranh chấp tại Tòa án, Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L không có ý kiến gì. Đề nghị Tòa án nhân dân huyện Bảo L tiến hành xét xử theo đúng quy định của pháp luật.

Tòa án đã tiến hành phiên họp về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không được vì vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P vắng mặt.

Tại phiên toà hôm nay, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn anh Hứa Huy H vẫn giữ nguyên yêu cầu nêu trên, bị đơn vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bảo L tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án như sau: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng đặt cọc số công chứng 2360, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L, tỉnh Lâm Đồng ngày 22/3/2021 giữa bà Nguyễn Thị Thúy L với vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P, buộc vợ chồng ông T bà P trả lại cho bà L số tiền nhận đặt cọc là 200.000.000 đồng, không chấp nhận phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng bà L yêu cầu vợ chồng ông T bà P. Về án phí buộc nguyên đơn phải chịu án phí trên số tiền không được chấp nhận, buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải trả cho nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P đã được Toà án triệu tập hợp lệ lần thứ 3 nhưng vắng mặt không có lý do, không vì sự kiện bất khả kháng hay trở ngại khách quan nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 238 Bộ luật tố tụng dân sự tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục chung.

[2] Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thúy L khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2021 giữa bà Nguyễn Thị Thúy L với vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P, địa chỉ tổ 18, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng, buộc vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P phải trả số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 200.000. 000 đồng nên xác định quan hệ “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc và tranh chấp phạt cọc” và thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện Bảo L giải quyết theo quy định khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thúy L, đối chiếu tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn xuất trình thể hiện:

Theo hợp đồng đặt cọc số công chứng 2360, quyển số 01/TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L, tỉnh Lâm Đồng ngày 22/3/2021 bản gốc thể hiện bà Nguyễn Thị Thúy L có ký với vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc ông T bà P chuyển nhượng cho bà L toàn bộ thửa đất có diện tích 150 m2 thuộc thửa đất 383, tờ bản đồ 33, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng theo giấy CN QSD đất số AĐ 380646 do UBND huyện Bảo L cấp ngày 11/4/2006.

Giá trị thửa đất chuyển nhượng là 680.000.000 đồng, ngay khi công chứng hợp đồng đặt cọc bà L sẽ giao đủ số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận sau khi thực hiện việc cấp đổi giấy CNQSD đất thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng thì bà L sẽ giao đủ số tiền còn lại là 480.000.000 đồng. Thời hạn cấp đổi là từ ngày đặt cọc đến ngày 22/6/2021, tại điều 3, điều 4 của hợp đồng đặt cọc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên, bên A (ông T bà P) có nghĩa vụ trả lại toàn bộ tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền bên B (bà L) đã đặt cọc nếu từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự khác, được quyền sở hữu số tiền đặt cọc nếu bên B từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự; bên B có nghĩa vụ giao tiền đặt cọc theo đúng thỏa thuận, giao kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận, nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bị mất số tiền đặt cọc, bên B có quyền được nhận lại số tiền đặt cọc từ bên A hoặc trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên A trong trường hợp hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự; được nhận lại số tiền đặt cọc và khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc trong trường hợp bên A từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Tuy nhiên bà L đã giao tiền số tiền 200.000.000 đồng trực tiếp cho vợ chồng ông T bà P nhưng không có giấy tờ thể hiện đã giao tiền. Tại công văn số 1613 ngày 06/9/2022 của Công ty dịch vụ MobiFone khu vục 8 đã xác định số thuê bao 09335929xx là của bà Lâm Thị Nhựt P. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã cung cấp nội dung tin nhắn giữa bà L với SDT 09335929xx là của bà Lâm Thị Nhựt P sử dụng thì thể hiện bà P thừa nhận đã nhận đủ số tiền 200.000.000 đồng và thể hiện việc cấp đổi giấy CN QSD đất đến ngày 22/6/2021 không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có thương lượng giải quyết về việc trả lại số tiền 200.000.000 đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng ông T bà P đã được Tòa án Thông báo về việc thụ lý vụ án, triệu tập làm việc, thông báo phiên họp về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải hợp lệ nhưng đều vắng mặt.

Theo trình bày của VPCC Nguyễn Thị Thanh L thì VPCC Nguyễn Thị Thanh L đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về công chứng cũng như Luật đất đai. Bên nhận cọc và bên đặt cọc đã tự nguyện giao kết hợp đồng đặt cọc; tại thời điểm ký vào hợp đồng, các bên giao kết có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Các bên giao kết đã tự đọc lại, đồng ý toàn bộ nội dung và đã ký vào từng trang của hợp đồng; chữ ký trong hợp đồng là đúng chữ ký của các bên giao kết.

Chứng tỏ ngày 22/3/2021 giữa bà L với vợ chồng ông T bà P có thực hiện hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 150 m2 thuộc thửa đất 383, tờ bản đồ 33, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, tỉnh Lâm Đồng thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông T bà P, bà L đã giao đủ số tiền 200.000.000 đồng để đặt cọc, nay bà L khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu vợ chồng ông T bà P trả lại số tiền nhận đặt cọc là 200.000.000 đồng là có cơ sở.

Đối với yêu cầu phạt cọc của bà L, thì theo xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai ngày 05/7/2022 thể hiện ngày 08/6/2021 ông Nguyễn Minh T có nộp hồ sơ cấp đổi giấy CN QSD đất đối với thửa đất 383, tờ bản đồ 33, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L, lý do cấp đổi là cấp theo tờ bản đồ mới. Đến ngày 22/7/2021 thì hồ sơ cấp đổi sổ đã xong và trả kết quả cho ông T. Sau khi cấp đổi thì thửa 383, tờ bản đồ 33 thành thửa mới là thửa 80, tờ bản đồ 135, thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo L. Nếu các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/6/2021 thì không thực hiện được. Bên cạnh đó ngày 22/6/2021 bị đơn bà P đã yêu cầu bà L về tại Bảo L để giải quyết việc hủy hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền đã nhận cọc nhưng bà L không về để giải quyết. Do vậy việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi khách quan nên không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng của nguyên đơn.

[4]. Về án phí: Do Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thúy L không được chấp nhận yêu cầu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng nên cần buộc bà L phải chịu án dân sự sơ thẩm là 200.000.000 x 5% = 10.000.000 đồng; vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P phải trả cho bà Nguyễn Thị Thúy L số tiền 200.000.000 đồng nên cần buộc vợ chồng ông T bà P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 200.000.000 đồng x 5% = 10.000.000 đồng và án phí hủy hợp đồng dân sự là 300.000 đồng theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 238 Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Toà án.

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thúy L về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp phạt cọc” đối với bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P.

Hủy hợp đồng đặt cọc số công chứng 2360, quyển số 01/TP/CC- SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh L, tỉnh Lâm Đồng ngày 22/3/2021 giữa bà Nguyễn Thị Thúy L với vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Thúy L với số tiền là 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm (ngày 20-9-2022) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật, nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thúy L về việc yêu cầu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng đối với bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P.

2. Về án phí: Buộc vợ chồng ông Nguyễn Minh T bà Lâm Thị Nhựt P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 10.300.000 đồng.

Buộc bà Nguyễn Thị Thúy L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 đồng được cấn trừ vào số tiền 11.900.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0004168 ngày 17/11/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bảo L. Bà Nguyễn Thị Thúy L được nhận lại số tiền 1.900.000 đồng.

3. Về quyền kháng cáo: Án xử công khai, nguyên đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt, niêm yết hợp lệ.

(Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chỉ được kháng cáo phần có liên quan) Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6; Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.