Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 253/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH LONG

BẢN ÁN 253/2022/DS-PT NGÀY 20/12/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Vào ngày 20 tháng 12 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 266/2022/TLPT-DS ngày 30/11/2022 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ”.Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 96/2022/DS-ST ngày 05 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 302/2022/QĐPT-DS ngày 06 tháng 12 năm 2022, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trương Văn S, sinh năm 1960 (có mặt).

Địa chỉ: đường H, Phường C, thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Minh H, sinh năm 1998. Địa chỉ liên lạc: đường H, Phường C, thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1968 (có mặt).

2. Bà Nguyễn Thị Hồng Nh, sinh năm 1971 (có mặt).

Cùng địa chỉ: đường P, Phường B, thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nhung là: Ông Nguyễn Quyết Q - Luật sư của Công Ty Luật Quyết T - Chi nhánh Vĩnh Long thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị B1, sinh năm 1968 (có mặt). Địa chỉ: đường H, Phường C, thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long.

Người kháng cáo:

1.Ông Nguyễn Văn B là bị đơn

2. Bà Nguyễn Thị Hồng Nh là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Tại đơn khởi kiện đề ngày 18/7/2022 và quá trình giải quyết vụ án, ông Trương Văn S trình bày: Do nhu cầu xây nhà để ở, ngày 07/7/2022, ông S và ông B, bà Nh ký kết Hợp đồng đặt cọc có nội dung: Ông B, bà Nh chuyển nhượng cho ông S thửa đất 146, tờ bản đồ 31, diện tích 146,2m2, địa chỉ: khóm N, phường H, thành phố Vĩnh Long với giá 710.000.000 đồng; ông S giao ông B, bà Nh nhận số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng. Đến ngày 15/7/2022, ông S tìm hiểu được biết thửa đất 146 quy hoạch xây dựng Nghĩa trang chính sách tỉnh Vĩnh Long. Ông S cho rằng vợ chồng ông B, bà Nh biết đất quy hoạch nhưng vẫn chuyển nhượng đất làm cho ông S không xây nhà ở được. Ông S khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 giữa ông S với ông B, bà Nh; yêu cầu ông B, bà Nh trả ông S số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 50.000.000 đồng.

- Tại Biên bản hòa giải ngày 31/8/2022 và quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh trình bày: Ông B, bà Nh thừa nhận nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 như ông S trình bày, không công chứng, chứng thực, chữ viết tại trang trước, trang sau trong hợp đồng là chữ viết của bà Nh, thừa nhận có nhận của ông S số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng. Bà Nh ghi vào mặt sau của hợp đồng cam kết thửa đất 146 không tranh chấp, không giải tỏa. Hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 do ông S tự nguyện ký kết, có cháu ông S là ông Lưu Đức Ph đi cùng ông S chứng kiến, ký tên người làm chứng. Trước ngày 07/7/2022 bà Nh đã giao ông S bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 146 để ông S xem, tìm hiểu thông tin về thửa đất nhưng ông S không tìm hiểu thì tự chịu hậu quả. Pháp luật không cấm người dân chuyển nhượng đất có quy hoạch nên bà Nh, ông B chuyển nhượng thửa đất 146 là không vi phạm pháp luật. Bà Nh, ông B không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông S.

- Tại Biên bản hòa giải ngày 31/8/2022 và quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị B1 trình bày: Bà B1 là vợ của ông S, đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 96/2022/DS-ST ngày 05 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 186, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 328, 423, 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013; các Điều 12, 26, 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trương Văn S.

Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 giữa ông Trương Văn S với ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh đối với thửa đất 146, tờ bản đồ 31, diện tích 146,2m2, địa chỉ: khóm N, phường H, thành phố Vĩnh Long.

Buộc ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh trả ông Trương Văn S số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trương Văn S về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh bồi thường ông Trương Văn S số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) là khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, về án phí, lãi suất chậm thi hành án, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 14/10/2022 Tòa án cấp sơ thẩm nhận đơn kháng cáo của ông B và bà Nh có nội dung: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết theo hướng sửa một phần bản án sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không buộc ông B và bà Nh phải chịu án phí sơ thẩm.

- Tại phiên tòa phúc thẩm, ông B và bà Nh giữ nguyên kháng cáo không đồng ý trả ông S số tiền đặt cọc 50.000.000đ, lý do ông S vi phạm hợp đồng đặt cọc không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên phải chịu mất tiền đặt cọc.

Ông S không đồng ý kháng cáo của ông B và bà Nh, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm, trong trường hợp ông B và bà Nh tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông S trả tiếp số tiền 660.000.000đ để nhận đất sử dụng.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nh có ý kiến như sau: Đây là đất quy hoạch bổ sung, chưa có đơn vị nào vào nhận đất thi công, quy hoạch thì có thể điều chỉnh, sửa đổi. Khi nhà nước thu hồi đất thì có bồi thường và tái định cư, căn cứ hợp đồng đặt cọc, ông S không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông S mất tiền đặt cọc. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông B và bà Nh, sửa án sơ thẩm, không buộc ông B và bà Nh trả ông S số tiền đặt cọc chuyển nhượng đất 50.000.000đ.

Quan điểm của kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long như sau:

- Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm là phù hợp pháp luật.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Không chấp nhận kháng cáo của ông B và bà Nh không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc và trả lại số tiền đặt cọc 50.000.000đ cho ông S. Ông B và bà Nh phải nộp án phí phúc thẩm theo qui định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của những người tham gia tố tụng và phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm nhận đơn kháng cáo của ông B và bà Nh còn trong hạn luật định nên kháng cáo hợp lệ được xem xét tại cấp phúc thẩm theo qui định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[2] Về nội dung: Ngày 07/7/2022 ông B, bà Nh có ký Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho ông S thửa đất 146, tờ bản đồ 31, diện tích 146,2m2, loại đất trồng cây lâu năm, địa chỉ: khóm N, phường h, thành phố Vĩnh Long với giá 710.000.000 đồng; ông S giao ông B, bà Nh nhận số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng. Xét hợp đồng đặt cọc có một phần là chữ đánh máy và một phần do bà Nh viết, có chữ ký tên của bên chuyển nhượng (bên bán) là ông B, bà Nh và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) là ông S, có người làm chứng là ông Lưu Đức Ph. Tuy hợp đồng đặt cọc không được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nhưng pháp luật không qui định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng chứng thực nên hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 giữa ông B, bà Nh và ông S không bị vô hiệu về mặt hình thức.

[3] Tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 có nội dung: “ Thời hạn đặt cọc là 10 ngày kể từ ngày 07/7/2022 đến hết ngày 17/7/2022. Bên ông Bình, bà Nh nhận đủ tiền cọc sẽ cùng ông S làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên ông B, bà Nh sẽ giao đủ tiền cho ông S” . Tại mục cam kết chung của hợp đồng đã ghi: “ ... Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu ông B, bà Nh không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho ông S thì ông B, bà Nh phải bồi thường cho ông S số tiền mà ông S đã đặt cọc cho ông B, bà Nh. Ngược lại, nếu ông S không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc”.

[4] Sau khi ký kết hợp đồng ngày 07/7/2022 đến ngày 15/7/2022 thì ông S có nghe người khác nói lại là đất ông nhận chuyển nhượng của ông B, bà Nh có quy hoạch đất xây dựng Nghĩa trang chính sách tỉnh Vĩnh Long nên ông S cho rằng ông B, bà Nh đã biết đất có quy hoạch mà đem chuyển nhượng cho ông. Tại Công văn số 3707/UBND-NC ngày 12/9/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Vĩnh Long có nội dung: Thửa đất 146, tờ bản đồ 31 thuộc quy hoạch đất xây dựng Nghĩa trang chính sách tỉnh Vĩnh Long theo Quyết định số 1946/QĐ- UBND ngày 04/12/2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long và điều chỉnh theo Quyết định số 2494/QĐ-UBND ngày 07/6/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Vĩnh Long. Nội dung điều chỉnh qui hoạch: Điều chỉnh chức năng sử dụng đất từ đất dự kiến phát triển đô thị và một phần đất giao thông sang đất xây dựng nghĩa trang.

[5] Theo qui đinh tại khoản 7, 8 Điều 49 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, quy định như sau: “ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố. Tuy nhiên, trong vụ án này thì đất chuyển nhượng chỉ có quy hoạch chứ chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền nên đất nằm trong quy hoạch không bị hạn chế quyền chuyển nhượng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng đất theo qui định của pháp luật đất đai.

[6] Theo qui định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 thì: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Như vậy, thửa đất 146 có quyết định phê duyệt quy hoạch, đây là đất vườn nếu ông S nhận chuyển nhượng đất thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ và xin giấy phép xây dựng nhà, hợp đồng đặt cọc không thể hiện mục đích chuyển nhượng đất xây dựng nhà ở. Bà Nh cam kết đất không tranh chấp và không giải tỏa và thực tế đất có quy hoạch chứ chưa có kế hoạch sử dụng và bị thu hồi giải tỏa.

[7] Thửa đất 146 được Nhà nước phê duyệt quy hoạch từ cuối năm 2013 nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất, đến ngày 07/6/2022 Ủy ban nhân dân thành phố Vĩnh Long ban hành quyết định số 2494/QĐ-UBND ngày 07/6/2022 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu đô thị H, vị trí đầu tư xây dựng Nghĩa trang chính sách tỉnh Vĩnh Long. Theo ông B, bà Nh và ông S trình bày thì khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông B, bà Nh và ông S không biết đất có quy hoạch xây dựng Nghĩa trang chính sách tỉnh Vĩnh Long. Theo qui định tại điểm c khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2013 về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất muốn biết đất có nằm trong quy hoạch thì xem quy hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

[8] Xét nội dung hợp đồng đặt cọc ông S cam kết 10 ngày hai bên không thực hiện chuyển nhượng đất thì mất tiền đặt cọc. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc ông S không cùng ông B, bà Nh đến cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm hợp đồng đặt cọc. Tại phiên toà phúc thẩm ông S có ý kiến nếu ông B, bà Nh tiếp tục chuyển nhượng đất thì ông S sẽ trả tiếp số tiền còn lại 660.000.000đ để nhận đất sử dụng nhưng ông B, bà Nh không đồng ý vì quá thời hạn thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc.

[9] Từ những phân tích nêu trên, ông S không cung cấp được chứng cứ chứng minh bà Nh, ông B biết được đất quy hoạch nghĩa trang chính sách tỉnh Vĩnh Long mà chuyển nhượng đất, nội dung hợp đồng đặt cọc không thể hiện nội dung đất quy hoạch sẽ trả lại tiền cọc. Ông S đã vi phạm nghĩa vụ về hợp đồng đặt cọc là từ chối thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ông S phải bị mất tiền đặt cọc theo qui định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Do vậy Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận kháng cáo của ông B và bà Nh, sửa án sơ thẩm, không buộc ông B, bà Nh trả lại 50.000.0000đ tiền đặt cọc cho ông S. Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chỉ ghi nhận mà không chấp nhận.

[10] Về án phí phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải nộp án phí phúc thẩm. Án phí sơ thẩm được xác định lại: Ông B, bà Nh không phải nộp án phí sơ thẩm, ông S phải nộp án phí sơ thẩm, ông S thuộc trường hợp người cao tuổi nên xét miễn án phí cho ông S theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.

[11] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trương Văn S về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh bồi thường ông Trương Văn S số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) là khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị Hồng Nh.

- Sửa bản án sơ thẩm số 96/2022/DS-ST ngày 05 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long.

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 148 186, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013; các Điều 12, 26, 27, 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1.Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trương Văn S về việc yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 giữa ông Trương Văn S với ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh đối với thửa đất 146, tờ bản đồ 31, diện tích 146,2m2, địa chỉ: khóm N, phường H, thành phố Vĩnh Long. Không chấp nhận yêu cầu của ông Trương Văn S yêu cầu ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh trả ông Trương Văn S số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

2. Án phí sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh không phải nộp án phí dân sự sơ thẩm.

- Ông Trương Văn S được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

3.Về án phí phúc thẩm:

- Ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị Hồng Nh không phải nộp án phí phúc thẩm, Hoàn trả ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị Hồng Nh m i người 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0001563 và số 0001562 cùng ngày 14/10/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Vĩnh Long.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm về không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trương Văn S về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Hồng Nh bồi thường ông Trương Văn S số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) là khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.