Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 15/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 15/2023/DS-PT NGÀY 05/01/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 05 tháng 01 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 296/2022/TLPT-DS ngày 10 tháng 11 năm 2022 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 131/2022/DS-ST ngày 06/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 246/2022/QĐ-PT ngày 17 tháng 11 năm 2022 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị H – Sinh năm: 1966; địa chỉ: Số 57 LD, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

Đại diện theo ủy quyền: Bà Phan Thị L – Sinh năm: 1963; địa chỉ: Số 29 PĐ, phường TA, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

2. Bị đơn: Bà Lê Thị Thúy A – sinh năm: 1980; địa chỉ: Số 18/2 ĐNC, phường TT, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

Đại diện theo ủy quyền: Bà Vũ Thị Hải T – Sinh năm: 1986; địa chỉ: Số nhà 79, LG 2, TDP 7, phường KX, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Minh N – Sinh năm: 2002; địa chỉ: Số 57 LD, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

Đại diện theo ủy quyền: Bà Phan Thị L – Sinh năm: 1963; địa chỉ: Số 29 PĐ, phường TA, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Lê Thị Thúy A.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị L trình bày:

Do có mối quan hệ quen biết nên bà Lê Thị H có đặt vấn đề mua đất của bà Lê Thị Thúy A cho con gái là chị Nguyễn Minh N.

Ngày 02/6/2021, bà Lê Thị H và bà Lê Thị Thúy A thỏa thuận làm hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng căn nhà và đất tại thửa đất số 20, tờ bản đồ số 9, diện tích 212,1m2 theo GCNQSDĐ số CB 565477 được UBND thành phố B cấp ngày 05/8/2016 đứng tên bà Lê Thị Thúy A, có diện tích cụ thể: Chiều rộng 8,07m x sâu 26,30m x mặt sau 8,21m) có sơ đồ đất kèm theo là đất nở hậu với giá tiền 2.150.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng, số còn lại sau khi ký hợp đồng công chứng sẽ giao nốt và bà Thúy A chịu toàn bộ chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng.

Sau khi đặt cọc xong thì bà Lê Thị H cùng chị Ngọc và bà Lê Thị Thúy A đã đến phòng công chứng ĐXB làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Lê Thị Thúy A và bên nhận chuyển nhượng là chị Nguyễn Minh N. Tuy nhiên trước khi giao tiền bà Lê Thị H có đến thửa đất để kiểm tra lại diện tích thì thấy diện tích đất trên hiện tại không đủ diện tích như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, cụ thể: Phía trước 8m x giữa 7,75m, chiều ngang cuối lô đất chỉ còn 7,73m, trong khi đó chiều dài cạnh cuối lô đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 8,20m. Để tránh tranh chấp về sau bà Lê Thị H có thỏa thuận lại với bà Thúy A là đồng ý mua với điều kiện tính tiền theo diện tích đất thực tế thì bà Thúy A không chấp nhận, trong quá trình hai bên đang thương lượng giải quyết thì sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng khoảng 02 ngày bà Thúy A tự ý đến phòng công chứng gạch bỏ hợp đồng chuyển nhượng, lấy lại toàn bộ giấy tờ và không thực hiện việc chuyển nhượng đất nữa.

Do bà Thúy A tự ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến việc bà Lê Thị H không mua đất được cho con nên bà Lê Thị H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 02/6/2021, yêu cầu bà Lê Thị Thúy A trả lại cho bà Lê Thị H số tiền 50.000.000 đồng đặt cọc và phạt cọc là 50.000.000 đồng, tổng cộng 100.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Vũ Thị Hải T trình bày:

Ngày 02/6/2021, bà Lê Thị H và bà Lê Thị Thúy A có thỏa thuận làm hợp đồng đặt cọc nhà và đất tại thửa đất 20, tờ bản đồ số 9, diện tích 212,1m2 theo GCNQSDĐ số CB 565477 được UBND thành phố B cấp cho bà Lê Thị Thúy A ngày 05/8/2016, với giá tiền 2.150.000.000 đồng, số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng, số còn lại sau khi ký hợp đồng công chứng sẽ thanh toán nốt.

Sau khi bổ sung đầy đủ giấy tờ để thực hiện mua bán, sang nhượng theo thỏa thuận. Đến ngày hẹn bà Thúy A đã liên hệ nhiều lần với bà Lê Thị H nhưng bà Lê Thị H kéo dài thời gian và vòng vo đến gần 01 tháng sau mới ra làm thủ tục tại phòng công chứng, sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, bà Lê Thị H lấy lý do ra ngân hàng rút tiền để thanh toán số tiền còn lại nhưng bà Lê Thị H kéo dài và vòng vo hủy không thanh toán và nói là đất thiếu, trong thời gian đó bà Lê Thị Thúy A đã nhiều lần liên hệ để tiếp tục thực hiện việc mua bán với bà Lê Thị H nhưng bà Lê Thị H không đồng ý. Bà Lê Thị Thúy A có viết thư gửi cho bà Lê Thị H với nội dung nếu không giải quyết sẽ hủy hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận, bà Lê Thị H đã nhận nhưng không phản hồi. Ngoài ra, bà Lê Thị H đã liên tục đến nhà bà Lê Thị Thúy A, gây rối trật tự, xúc phạm bà Lê Thị Thúy A nên bà Thúy A đã đến Văn phòng Công chứng ĐXB gạch bỏ tên bà Thúy A trong hợp đồng chuyển nhượng và lấy lại toàn bộ giấy tờ liên quan.

Nay bà Lê Thị H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 02/6/2021 và buộc bà Thúy A trả lại cho bà Lê Thị H số tiền 50.000.000 đồng đặt cọc và phạt cọc là 50.000.000 đồng, tổng cộng 100.000.000 đồng thì ý kiến của bị đơn là chấp nhận việc hủy hợp đồng đặt cọc, không đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền phạt cọc, vì lý do lỗi không thực hiện được hợp đồng là hoàn toàn do nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 131/2022/DSST ngày 06/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột đã quyết định:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a Khoản 1 Điều 39; Điều 102, Điều 147; Điều 157; Điều 220; Điều 235; Điều 266; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị H.

Hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất giữa bên đặt cọc Lê Thị H và bên nhận cọc Lê Thị Thúy A.

Buộc bà Lê Thị Thúy A có nghĩa vụ trả cho Lê Thị H số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng : 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bà Lê Thị Thúy A còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 16/9/2022 bị đơn bà Lê Thị Thúy A kháng cáo Bản án sơ thẩm số:

131/2022/DSST ngày 06/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện, bị đơn giữ nguyên đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk cho rằng:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát phân tích, đánh giá các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án và đề nghị Hội đồng xét xử:

Áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Thúy A - Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 131/2022/DS-ST ngày 06/9/2022, của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Lê Thị Thúy A trong hạn luật định, bà Lê Thị Thúy A đã nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm nên đơn kháng cáo của bà Lê Thị Thúy A được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Về nội dung: Xét đơn kháng cáo của bà Lê Thị Thúy A, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Các bên đương sự đều thừa nhận vào ngày 02/6/2021, bà Lê Thị H và bà Lê Thị Thúy A thỏa thuận làm hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng căn nhà và đất tại thửa đất 20, tờ bản đồ số 9, diện tích 212,1m2 theo GCNQSDĐ số CB 565477 được UBND thành phố B cấp ngày 05/8/2016 đứng tên bà Lê Thị Thúy A, với giá tiền 2.150.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng, số còn lại sau khi ký hợp đồng công chứng sẽ giao nốt và bà Thúy A chịu toàn bộ chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngày 02/6/2021 bà Lê Thị H đã giao cho bà Lê Thị Thúy A 50.000.000 đồng tiền đặt cọc, các bên thỏa thuận trong vòng hai ngày từ 02/6/2021 đến ngày 04/6/2021 hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

Tại phiên tòa phúc thẩm các bên đương sự xác định nội dung trong hợp đồng đặt cọc thể hiện sau khi ký hợp đồng bên A phải thanh toán số tiền còn lại cho bên B là 2.100.000.000 đồng. Nếu bên A đổi ý không chuyển nhượng cho bên B thì phải bồi thường gấp hai lần số tiền bên A đã cọc cho bên B (là trả lại tiền cọc 50.000.000 đồng cùng với phạt cọc 50.000.000 đồng). Bên B đổi ý không mua nữa thì sẽ mất tiền cọc 50.000.000 đồng.

Sau khi đặt cọc xong ngày 29/6/2021 bà Lê Thị H cùng chị Ngọc và bà Lê Thị Thúy A đã đến phòng công chứng ĐXB làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Lê Thị Thúy A và bên nhận chuyển nhượng là chị Nguyễn Minh N. Ngày 02/7/2021 bà Lê Thị Thúy A đã tự ý đến phòng công chứng gạch bỏ hợp đồng chuyển nhượng, lấy lại toàn bộ giấy tờ và không thực hiện việc chuyển nhượng đất.

Bà Lê Thị Thúy A cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc do bà Lê Thị H kéo dài thời gian không thanh toán tiền theo thỏa thuận nên đến ngày 29/6/2021 các bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và đợi khi nào bà Thúy A giao hết tiền còn lại mới làm thủ tục công chứng. Sau đó bà Lê Thị H không thực hiện giao tiền như cam kết, bà Lê Thị Thúy A có viết thư gửi cho bà Lê Thị H với nội dung nếu không giải quyết sẽ hủy hợp đồng đặt cọc, bà Lê Thị H đã nhận được thư của bà Lê Thị Thúy A nhưng không phản hồi nên bà Lê Thị Thúy A đã đến văn phòng công chứng gạch tên, hủy hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, lỗi dẫn đến không thực hiện hợp đồng là do nguyên đơn. Nguyên đơn cho rằng sau khi đặt cọc nguyên đơn đi đo đạc lại và phát hiện diện tích đất nguyên đơn nhận chuyển nhượng cho bị đơn thực tết ít hơn diện tích ghi trong GCNQSDĐ. Nguyên đơn đang trong quá trình thương lượng với bị đơn thì bị đơn đã tự ý gạch bỏ tên trong hợp đồng chuyển nhượng nên lỗi hoàn toàn do bị đơn.

Hội đồng xét xử thấy rằng, hiện nay diện tích thực tế của thửa đất ít hơn so với diện tích ghi trong GCNQSDĐ, trong hợp đồng đặt cọc và trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước khi thực hiện giao tiền và ký vào hợp đồng đặt cọc các bên đương sự đều thừa nhận không tiến hành kiểm tra đo đạc diện tích, dẫn đến sai sót về diện tích. Sau khi đặt cọc bà Lê Thị H đi đo đạc lại đất, thấy thiếu đất nên mới chưa thanh toán số tiền còn lại theo thỏa thuận để thương lượng giữa hai bên.

Như vậy, cần xác định lỗi dẫn đến không thực hiện hợp đồng là do cả bên bán và bên mua không kiểm tra đo đạc diện tích trước khi đặt cọc dẫn đến không thực hiện được hợp đồng chứ không phải bên nhận chuyển nhượng vi phạm hợp đồng không muốn tiếp tục nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng vi phạm hợp đồng không chuyển nhượng cho bên mua. Bản án sơ thẩm xác định lỗi hoàn toàn do bị đơn và buộc bà Lê Thị Thúy A phải trả cho bà Lê Thị H 50.000.000 đồng tiền đặt cọc và 50.000.000 đồng tiền phạt cọc là chưa phù hợp mà cần xác định lỗi của nguyên đơn, bị đơn là 50/50. Do đó, có căn cứ để chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lê Thị Thúy A.

Từ các phân tích nhận định nên trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bà Lê Thị Thúy A – sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 131/2022/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2022 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, chấp nhận một phần đơn khởi kiện của bà Lê Thị H. Buộc bà Lê Thị Thúy A có nghĩa vụ trả cho Lê Thị H số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng. Bác một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị H về yêu cầu phạt cọc số tiền 50.000.000 đồng.

[3] Về chi phí tố tụng:

[3.1] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Do sửa án sơ thẩm nên cần xác định lại như sau:

Bị đơn bà Lê Thị Thúy A phải chịu 500.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Nguyên đơn bà Lê Thị H phải chịu 500.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, khấu trừ số tiền 1.000.000 đồng tạm ứng chi phí đã nộp và đã chi phí xong. Trả lại cho bà Lê Thị H 500.000 đồng sau khi thu được của bà Lê Thị Thúy A.

[3.2] Về chi phí đo đạc tại cấp phúc thẩm: Bị đơn bà Lê Thị Thúy A phải chịu 1.815.000 đồng tiền chi phí đo đạc. Nguyên đơn bà Lê Thị H phải chịu 1.815.000 đồng chi phí đo đạc tại cấp phúc thẩm, khấu trừ số tiền 3.630.000 đồng tạm ứng chi phí đã nộp và đã chi phí xong. Trả lại cho bà Lê Thị H 1.815.000 đồng sau khi thu được của bà Lê Thị Thúy A.

[4]. Về án phí:

[4.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu 2.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải trả cho nguyên đơn là 2.500.000 đồng

[4.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị Thúy A không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0021428 ngày 28/9/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

[1] Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bà Lê Thị Thúy A – sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 131/2022/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2022 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

[2] Căn cứ: Khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ: Điều 166, Điều 203 Luật Đất đai.

Căn cứ: Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của bà Lê Thị H. Buộc bà Lê Thị Thúy A có nghĩa vụ trả cho bà Lê Thị H số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng.

2. Bác một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị H về yêu cầu phạt cọc số tiền 50.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[3] Về chi phí tố tụng :

[3.1] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Bị đơn bà Lê Thị Thúy A phải chịu 500.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.

Nguyên đơn bà Lê Thị H phải chịu 500.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, được khấu trừ số tiền 1.000.000 đồng tạm ứng chi phí đã nộp và đã chi phí xong. Trả lại cho bà Lê Thị H 500.000 đồng sau khi thu được của bà Lê Thị Thúy A.

[3.2] Về chi phí đo đạc tại cấp phúc thẩm: Bị đơn bà Lê Thị Thúy A phải chịu 1.815.000 đồng tiền chi phí đo đạc.

Nguyên đơn bà Lê Thị H phải chịu 1.815.000 đồng chi phí đo đạc tại cấp phúc thẩm, khấu trừ số tiền 3.630.000 đồng tạm ứng chi phí đã nộp và đã chi phí xong. Trả lại cho bà Lê Thị H 1.815.000 đồng sau khi thu được của bà Lê Thị Thúy A.

[4]. Về án phí:

[4.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà Lê Thị H phải chịu 2.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ số tiền 2.500.000 đồng tiền tạm ứng án phí bà Lê Thị H đã nộp theo biên lai thu số 60AA/2021/0004663 ngày 14/10/2021 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột.

Bị đơn bà Lê Thị Thúy A phải chịu 2.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

[4.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị Thúy A không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0021428 ngày 28/9/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.