Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 04/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

BẢN ÁN 04/2022/DS-PT NGÀY 12/01/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 

Ngày 12 tháng 01 năm 2022, tại Hội trường xét xử số 4, Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 66/2021/TLPT-DS ngày 19/11/2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 13/2021/DS-ST ngày 08/10/2021 của Toà án nhân dân thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh bị chị Nguyễn Thị C là bị đơn kháng cáo, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 01/2021/QĐ-PT ngày 04/01/2022, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1970.

Trú tại: thôn 4, xã S, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.

Bị đơn: bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1973.

Trú tại: tổ 42, khu 7, phường T, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Người kháng cáo: bà Nguyễn Thị C.

Viện kiểm sát kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Ngày 25/01/2021, tôi (Nguyễn Thị H) và bà Nguyễn Thị C ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có bà Đinh Thị P là người làm chứng. Nội dung hợp đồng: bà Nguyễn Thị C mua hộ tôi một nhà nghỉ 04 tầng ở khu T, phường P, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Nhà xây trên thửa đất số 221, tờ bản đồ số 33, tổng diện tích là 1.260m2, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá thỏa thuận là 4.950.000.000đ. Bà C có trách nhiệm làm thủ tục giấy tờ chuyển sang tên cho tôi là Nguyễn Thị H. Sau khi bà C làm thủ tục chuyển sang tên cho tôi không phát sinh thêm tiền. Tôi đặt cọc cho bà C số tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng). Từ ngày 25/01/2021 đến ngày 25/3/2021 bà C phải hoàn thành giấy tờ sang tên cho tôi, nếu sai bà C phải trả lại cho tôi số tiền gấp đôi số tiền tôi đã đặt cọc. Do chưa có đủ tiền, nên bà C còn giúp tôi giới thiệu ngân hàng để tôi có thể làm thủ tục vay tiền, đồng thời còn đưa cho tôi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà với giá 7 tỷ đồng để đủ điều kiện vay với số tiền lớn. Nhưng sau đó không thấy bà C làm thủ tục gì tiếp theo và bà C cũng không cho tôi liên hệ với chủ đất. Do bà C vi phạm hợp đồng, nên tôi khởi kiện yêu cầu bà C phải thực hiện theo hợp đồng đã ký, phải trả tôi số tiền 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng).

Bị đơn bà Nguyễn Thị C đã được Tòa án tống đạt hợp lệ thông báo về việc thụ lý vụ án, giấy triệu tập, các thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, quyết định đưa vụ án ra xét xử, nhưng đều không có mặt tham gia tố tụng. Sau khi Tòa án quyết định hoãn phiên tòa, ngày 14/9/2021 bà C đến Tòa án giao nộp tài liệu, chứng cứ và viết bản tự khai có nội dung: Tôi là Nguyễn Thị C có quan hệ với chị Nguyễn Thị H là chỗ quen biết qua công việc. Ngày 21/01/2021, tôi biết chị H có nhu cầu mua nhà ở, nên tôi giới thiệu đi xem nhà ở T, P, Uông Bí. Sau khi xem xong chị H đồng ý với giá đã thỏa thuận, nhưng chị H chưa lấy được tiền về nên hỏi nhờ tôi làm thủ tục vay Ngân hàng, tôi đồng ý giúp. Ngôi nhà đó đã được chủ nhà bán cho ông Bùi Hữu V (Mua để kinh doanh nhà đất), nên ông V yêu cầu mua thì phải đặt cọc 200.000.000đ. Chị H đồng ý và hẹn chiều ngày 25/01/2021 vào nhà tôi ở ngã ba S Uông Bí đặt cọc cho ông V, nhưng chờ mãi không thấy chị H đến, tôi gọi điện thì chị H nhờ tôi vào nhà chị H lấy tiền và viết giấy đặt cọc. Tôi nghĩ là chị em quen biết, tin tưởng nhờ thì tôi giúp. Tôi và ông Bùi Hữu V làm giấy tờ đặt cọc xong mang ra cho chị H và còn bàn về việc tôi giới thiệu người bên Ngân hàng để chị H cung cấp hồ sơ làm thủ tục vay tiền. Tôi là người giới thiệu và đã ứng tiền ra chi phí cho chị H, cũng mong mọi việc thành công để tôi lấy lại được tiền mình đã bỏ ra và tiền hoa hồng môi giới. Sau khi đặt cọc được một tuần, không biết lý do gì chị H đòi lại tiền cọc, tôi nói chị phá hợp đồng không mua người ta không trả lại tiền cọc, mình mua nhà là cọc chồng cọc, nhưng chị H không nghe. Sau khoảng hai tháng chị H lại quay lại nhờ tôi làm việc với Ngân hàng để mua lại nhà đó, nhưng trong thời gian này chủ nhà có khách trả cao hơn nên họ đã bán. Tôi thấy chị H đã sai, kiện tôi hoàn toàn không có căn cứ, vì chị H đã phá hợp đồng, nên tôi không có trách nhiệm phải đền.

Người làm chứng bà Đinh Thị P trình bày: Tôi có mặt và được trực tiếp chứng kiến bà Nguyễn Thị H và bà Nguyễn Thị C thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2021, và tôi ký xác nhận với tư cách người làm chứng. Ngoài ra tôi còn chứng kiến việc giao nhận tiền cọc 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng) giữa bà H với bà C diễn ra trước ngày các bên lập hợp đồng ngày 25/01/2021 (Bà H đưa tiền cho bà C tại nhà bà H).

Người làm chứng bà Trần Thị S trình bày: tôi có ngôi nhà 04 tầng xây trên diện tích đất 1.260m2 tại địa chỉ: khu T 2, phường P, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số CH142955do UBND thành phố Uông Bí cấp ngày 05/3/2018 đứng tên tôi Trần Thị S. Do không có nhu cầu sử dụng, nên vào khoảng tháng 01/2021 tôi rao bán trên mạng xã hội. Ngày 14/01/2021 tôi có ký hợp đồng đặt cọc với ông Bùi Hữu V (địa chỉ: Tổ 2, khu 1, phường T, thành phố Hạ Long) để ông V mua nhà đất trên của tôi. Ông V đã đặt cọc 100.000.000đ, các bên thỏa thuận đến ngày 28/01/2021 ông V sẽ bàn giao cho tôi 1,9 tỷ đồng, còn tôi có trách nhiệm sang tên nhà đất cho ông V. Nhưng ngày 28/01/2021 ông V xin hủy hợp đồng và xin lại tiền cọc, kể từ đó đến nay tôi không còn giao dịch với ông V nữa. Ngày 29/3/2021 tôi ký hợp đồng đặt cọc với anh Nguyễn Minh Tuân (địa chỉ: Xóm 2, xã H, huyện T, Hải Phòng) để chuyển nhượng thửa đất nêu trên, đồng thời anh Tuân đặt cọc cho tôi 200.000.000đ. Sau đó tôi hoàn tất việc chuyển nhượng nhà đất cho anh Tuân vào tháng 4/2021 với giá trị chuyển nhượng là 4.800.000.000đ. Tôi không biết chị Nguyễn Thị H và chị Nguyễn Thị C, vì trước đó không có mối quan hệ gì, và cũng không ký kết hợp đồng đặt cọc nào với chị H và chị C. Tôi chỉ gặp chị C một lần vào ngày 27/01/2021 nhưng không trao đổi nội dung gì về mua bán nhà đất. Sau khi tôi đã làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho anh Nguyễn Minh T xong, thì tôi mới gặp và biết chị H, và cũng không có thỏa thuận cũng như ký kết giao dịch gì.

Với nội dung trên, tại bản án dân sự sơ thẩm số: 13/2021/DS-ST ngày 08/10/2021 của Tòa án nhân dân thành phố thành phố Uông Bí đã tuyên xử: Chấp nhận đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị H.

Buộc bà Nguyễn Thị C phải trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền 400.000 đồng (Bốn trăm nghìn đồng).

Ngoài ra Bản án còn tuyên về lãi suất chậm trả trong trường hợp chậm thi hành án, về án phí, về quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 04/11/2021 bà Nguyễn Thị C kháng cáo toàn bộ bản án số 13/2021/DS-ST ngày 08/10/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh, yêu cầu xét xử phúc thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H.

Ngày 04/11/2021 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành quyết định số 44/KNPT-VKS-DS, kháng nghị bản án sơ thẩm nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm do vi phạm về nội dung, về tố tụng, cụ thể:

1. Về nội dung: căn cứ nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2021 giữa bà C và bà H và các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện: ngôi nhà 04 tầng xây trên thửa đất số 221, tờ bản đồ số 33, diện tích 1260m2 tại địa chỉ: Khu T 2, phường P, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà Trần Thị S. Do đây không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà C nên bà C không có quyền tham gia giao dịch để chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà đất; đồng thời bà C cũng không có quyền tham gia giao dịch đặt cọc chuyển nhượng mua bán nhà, đất theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Do vậy, giao dịch này không đủ các yếu tố về chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, nội dung vi phạm điều cấm quy định tại điểm a khoản 9 Điều 6 Luật nhà ở, khoản 4 Điều 12 Luật đất đai 2013 nên vô hiệu theo khoản 1 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự. Bản án nhận định hợp đồng đặt cọc mua hộ nhà đất ngày 25/01/2021 giữa bà C và bà H có hiệu lực và tuyên buộc bà C phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000đ là vi phạm Điều 328 Bộ luật dân sự, điểm d khoản 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003, ảnh hưởng đến quyền lợi của bà C.

2. Về tố tụng: trong trường hợp hợp đồng đặt cọc ngày 25/01/2021 giữa bà H và bà C có hiệu lực, thì bản án cũng có vi phạm như sau:

- Về thu thập chứng cứ: quá trình Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết bà C cung cấp cho Tòa án bản phô tô các tin nhắn zalo giữa người tên H với bà C, có nội dung bà H đã xem được nhà khác và đòi lại tiền đặt cọc. Tại phiên tòa bà H xác nhận việc nhờ bà C làm các thủ tục để vay ngân hàng, khi đòi lại tiền cọc được bà C cho biết không mua tự chịu mất tiền cọc. Nhưng bản án sơ thẩm chưa xác minh làm rõ các nội dung này để xác định lỗi vi phạm hợp đồng, làm căn cứ giải quyết vụ án là vi phạm Điều 97 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về đánh giá chứng cứ: trước khi ký hợp đồng đặt cọc bà H được xem bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và biết rõ bà C không phải chủ sở hữu nhưng vẫn ký hợp đồng và giao tiền đặt cọc cho bà C, nên bà H cũng có lỗi. Bản án nhận định lỗi vi phạm hợp đồng hoàn toàn do bà C và buộc bà C phải chịu phạt cọc là đánh giá chứng cứ chưa khách quan, toàn diện, vi phạm Điều 108, khoản 2 Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự, ảnh hưởng đến quyền lợi của bà C.

Sau khi thụ lý vụ án theo thủ tục phúc thẩm, trong quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm, tại buổi hòa giải ngày 17/12/2021 các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về giải quyết vụ án, cụ thể: bà Nguyễn Thị C sẽ trả lại cho bà Nguyễn Thị H số tiền cọc 200.000.000đ trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày 17/12/2021. Ngày 30/12/2021 bà Nguyễn Thị C đã trả cho bà Nguyễn Thị H 200.000.000đ qua hình thức chuyển khoản; bà C có đơn xin rút lại đơn kháng cáo, bà H có đơn xin rút lại đơn khởi kiện. Tại đơn đề nghị xét xử vắng mặt các đương sự đều có quan điểm giữ nguyên nội dung đã thỏa thuận tại buổi hòa giải ngày 17/12/2021.

Về tố tụng: Thẩm phán được phân công làm chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và thư ký đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm giữ nguyên nội dung kháng nghị tại quyết định kháng nghị số: 44/KNPT-VKS-DS ngày 04/11/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quảng Ninh. Tuy nhiên quá trình cấp phúc thẩm thụ lý giải quyết tại buổi hòa giải ngày 17/12/2021 các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, theo đó trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày 17/12/2021 bà C phải trả cho bà H số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Xét thấy sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội nên chấp nhận. Việc bà H rút yêu cầu khởi kiện, được sự đồng ý của bà C nhưng một phần nội dung yêu cầu khởi kiện của bà H đã được các đương sự thỏa thuận giải quyết, nên để đảm bảo quyền lợi của các đương sự, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát, căn cứ khoản 1 Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

[1]. Về tố tụng:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Kháng cáo của bà Nguyễn Thị C, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh trong thời hạn luật định; nội dung kháng cáo, kháng nghị trong phạm vi bản án sơ thẩm, nên hợp lệ và được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Sau khi nhận được quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, các đương sự là bà Nguyễn Thị H và bà Nguyễn Thị C đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành xét xử vắng mặt bà Nguyễn Thị H và bà Nguyễn Thị C.

[2]. Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị C, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm, tại buổi hòa giải ngày 17/12/2021 các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về giải quyết vụ án, cụ thể: Bà Nguyễn Thị C sẽ trả lại cho bà Nguyễn Thị H số tiền cọc 200.000.000đ trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày 17/12/2021. Ngày 30/12/2021 bà Nguyễn Thị C đã trả cho bà Nguyễn Thị H 200.000.000đ qua hình thức chuyển khoản; bà C có đơn xin rút lại đơn kháng cáo, bà H có đơn xin rút lại đơn khởi kiện. Tại đơn đề nghị xét xử vắng mặt các đương sự đều có quan điểm giữ nguyên nội dung đã thỏa thuận tại buổi hòa giải ngày 17/12/2021. Xét thấy sự thỏa thuận nêu trên của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội nên có cơ sở chấp nhận.

Sau khi các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và thực hiện xong nội dung thỏa thuận như đã nêu trên, bà H rút đơn khởi kiện và được bà C chấp nhận. Tuy nhiên, nếu áp dụng điểm b khoảng 1 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự để ra quyết định hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án; thì theo quy định tại khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, người khởi kiện vẫn có quyền khởi kiện lại vụ án đã được giải quyết, là mâu thuẫn với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự. Vì vậy, cần áp dụng khoản 1 Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, giải quyết vụ án theo hướng sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự để đảm bảo giải quyết triệt để vụ án.

[3]. Xét nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm giữ nguyên nội dung kháng nghị tại quyết định kháng nghị số: 44/KNPT-VKS-DS ngày 04/11/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quảng Ninh.

Đối với việc người kháng cáo rút đơn kháng cáo, nguyên đơn rút đơn khởi kiện và được bị đơn chấp nhận, đại diện Viện kiểm sát có quan điểm: quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, tại buổi hòa giải ngày 17/12/2021 các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, theo đó trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày 17/12/2021 bà C phải trả cho bà H số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Sự thỏa thuận của các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội nên chấp nhận. Nhưng một phần nội dung yêu cầu khởi kiện của bà H đã được các đương sự thỏa thuận giải quyết, nên để đảm bảo quyền lợi của các đương sự, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát. Đề nghị căn cứ khoản 1 Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Xét thấy: Nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh tại quyết định kháng nghị số: 44/KNPT-VKS-DS ngày 04/11/2021; kháng nghị bản án sơ thẩm số: 13/2021/DS-ST ngày 08/10/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Uông Bí do có vi phạm về nội dung, về tố tụng như đã nêu trên là có căn cứ. Nhưng do các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, và đã thực hiện xong thỏa thuận đó, nên quan điểm của Viện kiểm sát đề nghị căn cứ khoản 1 Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự là có căn cứ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án, nên có cơ sở chấp nhận.

[4]. Về án phí: bà Nguyễn Thị C phải chịu án phí sơ thẩm và án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 13/2021/DS-ST ngày 08 tháng 10 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự; khoản 4, khoản 6 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc bà Nguyễn Thị C có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền đã nhận cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Bà Nguyễn Thị C đã trả đủ cho bà Nguyễn Thị H số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) ngày 30/12/2021.

Về án phí:

Bà Nguyễn Thị C phải chịu 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Nguyễn Thị C phải chịu 150.000 đồng (Một trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí bà C đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006721 ngày 09/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Trả lại cho bà Nguyễn Thị H 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006571 ngày 18/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.