Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất số 799/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 799/2024/DS-PT NGÀY 12/09/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 30 tháng 8 và ngày 12 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án Dân sự đã thụ lý số 567/2024/TLPT-DS, ngày 19 tháng 7 năm 2024 về việc: “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 184/2024/DS-ST, ngày 04 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 04/QĐKNPT-VKS-DS, ngày 17 tháng 5 năm 2024 theo hướng hủy bản án dân sự sơ thẩm số 184/2024/DS-ST, ngày 04 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4209/2024/QĐ-PT, ngày 26 tháng 7 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 12375/2024/QĐ-PT, ngày 20 tháng 8 năm 2024; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 13168/2024/QĐ-PT, ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Hà Văn C. Sinh năm 1964. Địa chỉ: B đường T, phường A, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của ông Hà Văn C: Ông Trương Vinh Q. Sinh năm 1967. Địa chỉ: 5 đường M, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 001499, quyển số 04/2022 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 04/7/2022 lập tại Văn phòng C3) (Có mặt).

2. Bị đơn: Ông Phạm Vũ Q1. Sinh năm 1973. Địa chỉ: D đường T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Vũ Q1: Ông Nguyễn Văn P. Sinh năm 2000. Ông Nghiêm Xuân T. Sinh năm 1965. Địa chỉ: C đường N, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 000214, quyển số 02/2023 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 08/02/2023 lập tại Văn phòng C3). (Có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Phạm Vũ Q1: Luật sư Ông Nguyễn Đức N. Luật sư Ông Trần Đình D. Địa chỉ: D Đường T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Ông Hà Đức T1. Sinh năm 1993. Địa chỉ: B đường T, phường A, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền của ông Hà Đức T1: Ông Trương Vinh Q. Sinh năm 1967. Địa chỉ: 5 đường M, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 001864, quyển số 04/2022 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 25/7/2022 lập tại Văn phòng C3). (Có mặt).

3.2 Bà Trương Thị H. Sinh năm 1985. Địa chỉ: D Đường T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền của bà Trương Thị H: Ông Nghiêm Xuân T. Sinh năm 1965. Ông Nguyễn Văn P. Sinh năm 2000. Địa chỉ: C đường N, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 001864, quyển số 04/2022 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 14/3/2023 lập tại Văn phòng C4). (Có mặt).

3.3 Ông Hà Ngọc D1. Sinh năm 1981.

Địa chỉ: B đường T, phường A, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có đơn xin xét xử vắng mặt).

3.4 Bà Trần Thị Thu T2, Sinh năm 1982. Địa chỉ: B đường T, phường A, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có đơn xin xét xử vắng mặt).

4. Người kháng cáo: Ông Phạm Vũ Q1 là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và đơn xác định lại yêu cầu khởi kiện, trong quá trình giải quyết tại Tòa án, nguyên đơn ông Hà Văn C và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Trương Vinh Q trình bày:

Ngày 19/6/2017, ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 (con ruột của ông Hà Văn C) có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn ông Phạm Vũ Q1, với nội dung: Ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 cam kết chuyển nhượng cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong tổng thể khu đất theo bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng nhóm nhà ở tại rạch bà M, đường N, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Đôi bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 2.350.000.000 đồng, bên mua đặt cọc 1.762.500.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng, số tiền còn lại 587.500.000 đồng được thanh toán khi hai bên ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên bán có nghĩa vụ hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, phân lô xin cấp giấy chứng nhận, bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua (bị đơn). Vì lý do khách quan không thể bàn giao đất, bên bán phải hoàn trả tiền đặt cọc cho bên mua.

Quá trình thực hiện hợp đồng: Bên mua đã thanh toán tiền đặt cọc 1.762.500.000 đồng. Bên bán đã thực hiện thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch tổng thể mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, điều chỉnh quy hoạch từ nền biệt thự thành nhà phố liền kề, thực hiện phân lô tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận cho từng lô đất riêng lẻ. Những thủ tục nêu trên, nguyên đơn đã thực hiện từ năm 2016 nhưng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa phê duyệt và chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô riêng biệt.

Do dự án không thể thực hiện, lô đất số 30 đã chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2017 vô hiệu. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017 vô hiệu và yêu cầu giải quyết hậu quả theo quy định pháp luật.

Trong đơn khởi kiện ngày 30/6/2022, nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc. Tại đơn xác định yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017.

Theo bị đơn ông Phạm Vũ Q1 và người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn P, ông Nghiêm Xuân T trình bày:

Ngày 19/6/2017, ông Phạm Vũ Q1 có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1, để nhận chuyển nhượng lô đất số 30, diện tích 62 m², nằm tổng thể khu đất theo bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng nhóm nhà ở tại rạch bà M với giá 2.350.000.000 đồng.

Ngay sau khi ký hợp đồng, bị đơn đã đặt cọc 1.762.500.000 đồng. Lô đất chuyển nhượng số 30 nằm trong khu đất thuộc 10 thửa đất số 22-1, 22-2, 22-3, 22-4, 22-5, 22-6, 22-7, 22-8, 22-9, 2 đường N, phường A, quận G theo các giấy chứng nhận số H00180, H00181, H00182, H00183, H00184, H00185, H00186, H00187, H00188, H00189 do Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 11/11/2015. Ông Hà Đức T1 đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 22-2, 22-3 (nay được đổi thành thửa số 714, 715 tờ bản đồ số 40, phường A, quận G).

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bị đơn nhiều lần yêu cầu ông C, ông T1 bàn giao đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bên bán không thực hiện. Bị đơn được biết Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành công văn số 3322/UBND-QLĐT, ngày 07/9/2022 về việc chấp thuận bản vẽ điều chỉnh quy hoạch Tổng thể mặt bằng - Phương án kiến trúc công trình khu nhà ở rạch bà M, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo bản vẽ quy hoạch được phê duyệt phần đất chuyển nhượng được xác định là lô số 17 khu A2 tại bản đồ tổng thể vị trí khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên đơn cố tình vi phạm hợp đồng, yêu cầu hủy hợp đồng để trốn tránh nghĩa vụ. Vì vậy, bị đơn không đồng ý toàn yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Để bảo vệ quyền lợi, bị đơn có yêu cầu phản tố như sau:

1. Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017.

2. Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong nhóm A, quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn, nằm trong quy hoạch khu nhà ở rạch bà M, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong nhóm A, quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn, nằm trong quy hoạch khu nhà ở rạch bà M, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, thì yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Vũ Q1.

Theo người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hà Ngọc D1 và bà Trần Thị Thu T2 trình bày:

Ông Hà Ngọc D1, bà Trần Thị Thu T2 xác nhận là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Thửa số đất số 17, khu A2 tại bản đồ tổng thể vị trí khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh nay là thửa đất số 795, tờ bản đồ số 40, địa chỉ Phường A, quận G thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 06405 cấp ngày 03/10/2023 thuộc khu nhà ở rạch bà M, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ông D1, bà T2 xác định không liên quan gì đến việc giao dịch đặt cọc giữa ông Hà Văn C, ông Hà Đức T1 và ông Phạm Vũ Q1 tại Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 19/6/2017. Do không liên quan đến giao dịch đặt cọc giữa các bên, nên Ông D1 và bà T2 không có yêu cầu gì trong vụ án này và củng cố đơn yêu cầu Tòa xét xử vắng mặt.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Bị đơn xác định bên bán trong hợp đồng đặt cọc là ông Hà Đức T1. Ông Hà Văn C chỉ tham gia hợp đồng đặt cọc với tư cách người làm chứng.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định lại yêu cầu phản tố như sau:

1. Yêu cầu ông Hà Đức T1 tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017.

2. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất số 17, khu A2 tại bản đồ tổng thể vị trí khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, yêu cầu ông Hà Đức T1 phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Vũ Q1. Bị đơn sẽ thanh toán hết số tiền mua nhà còn lại sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn đã bàn giao đất cho bị đơn nên rút yêu cầu phản tố: “Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong nhóm A, quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn, nằm trong quy hoạch khu nhà ở rạch bà M, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh”.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hà Đức T1 và người đại diện theo ủy quyền là ông Trương Vinh Q trình bày:

Ngày 19/6/2017, ông Hà Đức T1 (con của ông Hà Văn C) có ký kết với bị đơn ông Phạm Vũ Q1 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với nội dung: “Ông T1 cam kết chuyển nhượng cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm tổng thể khu đất theo bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng nhóm nhà ở tại rạch bà M, đường N, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 2.350.000.000 đồng, bên mua đặt cọc 1.762.500.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng, số tiền còn lại 587.500.000 đồng sẽ được thanh toán khi hai bên ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, phần đất chuyển nhượng cho bị đơn thực chất thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn, ông T1 chỉ đứng tên giúp ông C trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số tiền bị đơn đặt cọc 1.762.500.000 đồng được thanh toán trực tiếp cho nguyên đơn. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông T1 thống nhất đồng ý.

Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị H và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Thống nhất với yêu cầu của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án của Hội đồng xét xử, Thẩm phán, Thư ký là đúng theo quy định pháp luật.

Về nội dung giải quyết vụ án: Yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

Xét hình thức hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 19/06/2017 giữa ông Phạm Vũ Q1 và ông Hà Đức T1: Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, pháp luật không quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng đặt cọc phải thực hiện thủ tục công chứng. Do đó, Hợp đồng được lập thành văn bản, là sự thỏa thuận tự nguyện giữa hai bên, đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Xét về nội dung của hợp đồng đặt cọc:

- Đối tượng hợp đồng mà hai bên cùng đặt cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng là lô đất số 30, diện tích khoảng 62 m² (tính theo thực tế) nằm trong tổng thể khu đất theo bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng nhóm nhà ở tại đường N, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, giá chuyển nhượng là 2.350.000.000 đồng, thanh toán làm 02 (hai) đợt: Đợt 1 thanh toán số tiền là 1.762.500.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng. Đợt 2 thanh toán số tiền còn lại là 587.500.000 đồng ngay sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

- Bên chuyển nhượng là ông Hà Đức T1. Tại hợp đồng nêu rõ ông Hà Đức T1 là người được quyền sử dụng thửa đất số 22-1, 22-2, 22-3, 22-4, 22-5, 22-6, 22-7, 22-8, 22-9, 2 đường N, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Các bên còn thỏa thuận về hậu quả pháp lý khi hợp đồng không được giao kết. Cụ thể như sau:

Tại Công văn số 1832/UBND-TNMT của Ủy ban nhân dân quận G ngày 12/5/2020 trả lời về xác minh của các thửa đất số 22-1, 22-2, 22-3, 22-4, 22-5, 22-6, 22-7, 22-8, 22-9, 2 đường N, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, như sau:

Về nguồn gốc pháp lý khu đất: Thửa đất số 22-2 (số thửa mới 714), tờ bản đồ 40, Phường A, quận G thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00183/26869, ngày 11/11/2005 do Ủy ban nhân dân quận G cấp cho bà Nguyễn Thị P1 với diện tích đất 729 m². Mục đích sử dụng: đất ở đô thị. Ông Nguyễn Văn Đ và bà Lê Thị Thúy K nhận chuyển nhượng theo thông tin cập nhật ngày 14/02/2006. Năm 2016, ông Hà Đức T1 nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng số 08663, ngày 18 và 20/5/2016 và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS03615 do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 29/7/2016.

Thửa đất số 22-3 (số thửa mới 715), tờ bản đồ 40, Phường A, quận G thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00180/26869, ngày 11/11/2005 do Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông bà Nguyễn Hoàng H1 và bà Hoàng Thị Thanh T3 với diện tích đất 730 m². Mục đích sử dụng: đất ở đô thị. Ông Nguyễn Văn Đ và bà Lê Thị Thúy K nhận chuyển nhượng theo thông tin cập nhật ngày 25/01/2006. Năm 2016, ông Hà Đức T1 nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng số 08662, ngày 18 và ngày 20/5/2016 và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS03612 do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 29/7/2016.

Các thửa đất còn lại, ông Hà Đức T1 không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tính đến thời điểm 12/05/2020 thì việc điều chỉnh quy hoạch tại khu đất chưa được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt và Ủy ban nhân dân quận G chưa giải quyết tách thửa thành 88 nền.

Tại Công văn số 2132/UBND-TNMT, ngày 23/5/2023 của Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh thì hiện nay, ông Hà Đức T1 chỉ đứng tên trên giấy chứng nhận số CS03615 đối với thửa đất số 22-2 (số thửa 714), tờ bản đồ 40, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, đối với thửa số 22-3 (số thửa mới 715), tờ bản đồ 40, Phường A, quận G đã chuyển nhượng. Đối với các lô đất 22-1, 22-4, 22-5, 22-6, 22-7, 22-8, 22-9, 22-10 ông T1 không đứng tên. Riêng ông Hà Văn C, Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh xác định ông C không đứng tên trên giấy chứng nhận của các thửa đất nêu trên.

Tại Công văn số 4987/UBND, ngày 05/10/2023 của Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh trả lời xác minh về vị trí lô đất tại hợp đồng đặt cọc mà các bên đang có tranh chấp thể hiện nội dung: “Lô đất thuộc vị trí 17, lô A tại bản đồ tổng thể vị trí khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CH 06405 cấp ngày 03/10/2023 cho ông Hà Ngọc D1 và bà Trần Thị Thu T2 với diện tích 64 m², hoàn toàn không liên quan đến ông Hà Đức T1 và ông Hà Văn C”.

Theo các thông tin về nguồn gốc cũng như tình trạng pháp lý của phần đất các bên giao dịch thuộc một phần thửa số 723 và một phần thửa 719. Hai thửa đất này tại thời điểm đặt cọc thực tế không phải ông T1 đứng tên. Cụ thể, tại thời điểm giao kết hợp đồng, thửa đất số 723, tờ bản đồ số 40 theo giấy chứng nhận số CS05155, ngày 31/01/2020 thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Cao C1; thửa đất số 719, tờ bản đồ số 40, theo giấy chứng nhận số H00184/26869, ngày 11/11/2005 thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Thế T4 đứng tên, cũng không phải ông Hà Đức T1. Ông C trình bày ông Nguyễn Cao C1 và Nguyễn Thế T4 là em của ông C được ông nhờ đứng tên dùm trên giấy chứng nhận.

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, đối chiếu với quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, thấy rằng:

- Thứ nhất, ông Nguyễn Cao C1 và ông Nguyễn Thế T4 đều có bản cam kết xác nhận đứng tên dùm cho ông C và ông T1 trên giấy chứng nhận hai thửa đất số 723 và số 719. Bị đơn ông Phạm Vũ Q1 trình bày tại bản tự khai ngày 09/01/2023 xác định biết rõ phần đất chuyển nhượng nằm trong 10 thửa đất của các thửa 22-1, 22-2, 22-3, 22-4, 22-5, 22-6, 22-7, 22-8, 22-9, 22-10.

Do đó, mặc dù theo pháp luật hiện hành, thỏa thuận đứng tên dùm trên giấy chứng nhận là loại giao dịch chưa được pháp luật công nhận vì tài sản đất đai là loại tài sản phải đăng ký quy định tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ T7. Pháp luật chỉ quy định công nhận việc đứng tên giùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc trường hợp thửa đất cần cử một người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, vì các bên đều đã hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất trước khi tiến hành đặt cọc và đồng thuận với nhau trước khi tiến hành ký hợp đồng cọc nên thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp này là ý chí tự nguyện của các bên.

- Thứ hai, bên mua đã thanh toán tiền đặt cọc đúng theo thỏa thuận và hai bên tranh chấp đối với số tiền đặt cọc.

- Thứ ba, đối tượng của giao dịch đặt cọc là tài sản dùng để bảo đảm việc giao kết thực hiện hợp đồng do đó không cần xem xét đến điều kiện chuyển nhượng như đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nói cách khác, việc ông T1 chưa có tên trên giấy chứng nhận cũng không ảnh hưởng đến hiệu lực thỏa thuận đặt cọc giữa các bên vì tình trạng pháp lý của nhà đất các bên đều hiểu rõ.

Từ những phân tích trên, có đủ cơ sở để công nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc giữa ông T1 và ông Q1. Không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

Xét yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phạm Vũ Q1 về việc tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017:

Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong nhóm A quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn nằm trong khu quy hoạch khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi có giấy chứng nhận thì yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Vũ Q1.

Tại phiên tòa, bị đơn xin rút yêu cầu phản tố: Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30 diện tích 62 m² nằm trong nhóm A quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn nằm trong khu quy hoạch khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Tp...

Như đã phân tích, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017 giữa ông T1 và ông Q1 có hiệu lực.

Nhận thấy, công văn số 3322/UBND-QLĐT, ngày 07/9/2022 của Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh về ý kiến chấp thuận bản vẽ điều chỉnh quy hoạch Tổng mặt bằng - phương án kiến trúc công trình Khu nhà ở rạch B, phường A, quận G, theo công văn số 4987/UBND, ngày 05/10/2023 của Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh trả lời xác minh về vị trí lô đất tại hợp đồng đặt cọc mà các bên đang có tranh chấp thể hiện nội dung: “Lô đất thuộc vị trí 17, lô A tại bản đồ tổng thể vị trí khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CH 06405, ngày 03/10/2023 cho ông Hà Ngọc D1 và bà Trần Thị Thu T2 với diện tích 64 m² (hoàn toàn không liên quan đến ông Hà Đức T1 và ông Hà Văn C).

Theo hai công văn trên thể hiện hai nội dung: Thứ nhất là Ủy ban chỉ mới phê duyệt Bản vẽ điều chỉnh quy hoạch Tổng mặt bằng - Phương án kiến trúc công trình Khu nhà ở rạch B, phường A, quận G từ thời điểm 2022, tức là 05 năm sau khi ông T1 và ông Q1 ký hợp đồng đặt cọc. Thứ hai là hiện nay, sau khi được chấp thuận Bản vẽ điều chỉnh, thì lô đất mà ông Q1 đặt cọc mua hiện đã sang tên chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho ông Hà Ngọc D1 và bà Trần Thị Thu T2.

Mặc dù hợp đồng đặt cọc giữa ông T1 và ông Q1 có hiệu lực nhưng để tiếp tục thực hiện chuyển sang giai đoạn chuyển nhượng là không có khả năng vì hiện tại lô đất đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba là bà Thu T2 và ông Ngọc D1.

Thực tế, theo công văn 1832/UBND-TNMT của Ủy ban nhân dân Quận G thì tính đến thời điểm ngày 12/5/2020 việc điều chỉnh quy hoạch tại khu đất chưa được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt và Ủy ban nhân dân quận G chưa giải quyết tách thửa thành 85 nền. Đến ngày 07/9/2022, Ủy ban nhân dân quận G mới có ý kiến chấp thuận bản vẽ điều chỉnh quy hoạch Tổng mặt bằng - phương án kiến trúc công trình Khu nhà ở rạch Bà M. Do đó, trong suốt 05 năm, kể từ năm 2017, ông T1 và ông C không thể thực hiện việc phân lô bán nền và thực hiện chuyển nhượng cho ông Q1 cũng một phần là lỗi khách quan. Nhưng xét thấy trong quá trình chờ thực hiện giai đoạn tiếp theo của hợp đồng đặt cọc, phần đất này lại được chuyển nhượng và sang tên cho bên thứ ba ông Hà Ngọc D1 và bà Trần Thị Thu T2.

Tại phiên tòa, nguyên đơn cho rằng mặc dù hiện nay dự án đã được Ủy ban nhân dân quận G phê duyệt nhưng nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng với bị đơn, chỉ bán lô đất thì nguyên đơn không thể thu hồi vốn, dẫn đến phá sản vì trong nhiều năm qua, bản thân ông C cũng phải trả lãi Ngân hàng rất nhiều hiện nay ông C không thể tiếp tục trả lãi nữa. Như vậy, lý do khách quan khiến cho việc thực hiện hợp đồng từ năm 2017 đến nay đã không còn nhưng ông C, ông T1 không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng là do lỗi chủ quan từ phía nguyên đơn. Hơn nữa, trong thời gian hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng chưa thực hiện xong mà thửa đất lại được chuyển nhượng sang cho ông D1 và bà T2. Vì vậy, trường hợp này, nguyên đơn cố tình muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Căn cứ Điều 7 của hợp đồng, căn cứ Khoản 2 Điều 328, Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 thì ông T1 phải hoàn lại tiền cọc và chịu phạt cọc một số tiền bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận cọc của ông Q1.

Từ những phân tích trên, vì hiện nay lô đất mà các bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán đã được chuyển nhượng và cấp giấy cho ông Hà Ngọc D1 và bà Trần Thị Thu T2. Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong nhóm A quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn nằm trong khu quy hoạch khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh; Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông. Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này phải bị hủy bỏ. Nguyên đơn phải hoàn cọc và chịu phạt cọc theo quy định.

- Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 48, Điều 68, Điều 217, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 117, Điều 119, Điều 328, Điều 423, Điều 427, Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014;

- Căn cứ Điều 166 Luật Đất đai 2013;

- Căn cứ Luật thi hành án dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng; phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn.

3. Đình chỉ đối với yêu cầu phản tố yêu cầu nguyên đơn bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong nhóm A quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn nằm trong khu quy hoạch khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này phải bị hủy bỏ. Nguyên đơn phải hoàn cọc và chịu phạt cọc theo quy định.

5. Đương sự chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 184/2024/DS-ST, ngày 04 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 26, điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 203, Điều 227, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 132, Khoản 1 Điều 328, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ vào Điều 26 Luật Thi hành án dân sự năm 2014;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hà Văn C:

1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017 được ký giữa ông Hà Văn C, ông Hà Đức T1 và ông Phạm Vũ Q1 vô hiệu toàn bộ.

2. Ông Hà Văn C phải hoàn trả cho ông Phạm Vũ Q1 số tiền 1.762.500.000 (một tỷ, bảy trăm sáu mươi hai triệu, năm trăm nghìn) đồng.

Thi hành ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phạm Vũ Q1:

- Yêu cầu ông Hà Đức T1 tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017.

- Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất số 17 khu A2 tại bản đồ tổng thể vị trí khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, thì yêu cầu ông Hà Đức T1 phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Vũ Q1. Bị đơn sẽ thanh toán hết số tiền mua nhà còn lại sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

4. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố: Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30 diện tích 62 m² nằm trong nhóm A, quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn, nằm trong quy hoạch khu nhà ở rạch bà M, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời: “Phong tỏa tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước” đã được áp dụng tại Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 08/QĐ-BPKCTT, ngày 29/5/2023.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 64.875.000 đồng nhưng được cấn trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0011778, ngày 18/10/2022 Chi cục Thi hành án Dân sự quận Gò Vấp. Nguyên đơn còn phải nộp thêm 64.575.000 (sáu mươi bốn triệu, năm trăm bảy mươi lăm nghìn) đồng.

Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 900.000 đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 450.000 đồng theo biên lai thu số 0012848 ngày 7/3/2023 Chi cục Thi hành án dân sự quận Gò Vấp. Bị đơn còn phải nộp thêm 450.000 đồng.

7. Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng là 18.000.000 đồng theo hợp đồng tư vấn dịch vụ thẩm định giá số 242/23/HD-TĐG, ngày 05/7/2023, Phiếu thu ngày 05/6/2023, bị đơn ông Phạm Vũ Q1 phải chịu. Ngoài ra bản án còn tuyên quyền kháng cáo và thi hành án của các đương sự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 15/5/2024 bị đơn ông Phạm Vũ Q1 có đơn kháng cáo không đồng ý quyết định của bản án sơ thẩm cho rằng: Tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên bố giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên và bị đơn vô hiệu toàn bộ và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn trong vụ án là không đúng, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn; đề nghị xét xử phúc thẩm việc tranh chấp để bảo đảm tính khách quan, công bằng của pháp luật.

Ngày 17/5/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định số 04/QĐKNPT-VKSDS kháng nghị phúc thẩm đối với bản án dân sự sơ thẩm số 184/2024/DS-ST, ngày 04/5/2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh với lý do: Khi giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân quận Gò Vấp đã đánh giá không khách quan các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và nhận định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa các bên vào năm 2017 bị vô hiệu là không phù hợp với quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Vì lẽ trên, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại vụ án theo hướng hủy toàn bộ quyết định của bản án sơ thẩm số 184/2024/DS-ST, ngày 04 tháng 5 năm 2024 của Tòa án cấp sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Hà Văn C, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Hà Đức T1 là ông Trương Vinh Q đã phát biểu ý kiến cho rằng: Tòa sơ thẩm đã giải quyết đúng quan hệ pháp luật có tranh chấp. Tại thời điểm giao dịch (đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) lô đất số 30 không có, bị đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc nguyên đơn phải chịu phạt cọc (trả gấp đôi số tiền đã nhận là không có căn cứ vì các bên tham gia giao dịch đều có lỗi. Kết thúc phần tranh luận, do không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút lại yêu cầu hỗ trợ cho bị đơn 100.000.000 (một trăm triệu) đồng ngoài số tiền đã giao cọc và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiếp tục giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, khi phát biểu quan điểm về đường lối giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh được phân công tham gia phiên tòa xét xử vụ án đã rút lại Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 04/QĐKNPT-VKS-DS, ngày 17 tháng 5 năm 2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, cùng đề nghị Tòa phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Phạm Vũ Q1 và giữ nguyên các quyết định của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, được thẩm tra chứng cứ công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[I] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Phạm Vũ Q1 được thực hiện trong thời hạn luật định, đương sự đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm là hợp lệ, đủ điều kiện để được xem xét kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh được phân công tham gia phiên tòa đã rút toàn bộ Kháng nghị số 04/QĐKNPT-VKS-DS, ngày 17 tháng 5 năm 2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Xét việc rút kháng nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là đúng quy định, được Hội đồng xét xử chấp nhận và Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

[II] Về nội dung giải quyết vụ án: Xem xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Phạm Vũ Q1 thông qua người đại diện ủy quyền tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Trình bày trong bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm thông qua người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Hà Văn C cùng bị đơn ông Phạm Vũ Q1 đều có lời khai xác định: Đối tượng giao dịch của Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 19 tháng 6 năm 2017 có ghi tại Điều 1 của hợp đồng, đối tượng giao dịch là Lô đất số 30, diện tích khoảng 62 m² (tính theo thực tế) nằm trong tổng thể khu đất - theo bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng nhóm nhà ở tại đường N, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Phần đất này thuộc các thửa đất từ số 22.1 đến 22.10 theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số từ H00180 đến số H00189 do Ủy ban nhân dân quận G cấp ngày 11/11/2005. Vị trí của từng thửa đất lúc này dựa trên bản vẽ tổng thể do các bên tham gia giao dịch tự lập chưa được cơ quan quản lý đất đai tại địa phương thẩm tra và phê duyệt.

Mặc dù hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc các bên trong giao dịch giao kết nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 328 của Bộ Luật dân sự năm 2015, nhưng tại thời điểm các bên xác lập Hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất thì đối tượng đặt cọc là Lô đất số 30 không có hoặc chưa được hình thành nên không thể thực hiện được. Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm xác định: “Tại thời điểm giao dịch, Lô đất số 30 chưa được hình thành và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối tượng đặt cọc không thể thực hiện được vi phạm quy định tại Điều 408 Bộ Luật dân sự năm 2015 là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật về việc chuyển dịch đất đai”.

Mặt khác, xét về chủ thể của Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: Quá trình giải quyết tranh chấp, bị đơn ông Phạm Vũ Q1 cũng đã thừa nhận Lô đất số 30, hiện nay là Lô S, khu A2 tại bản đồ tổng thể, hiện trạng khu nhà ở Rạch B (G). Nhưng theo công văn gửi Tòa án nhân dân quận Gò Vấp số 4987/UBND, ngày 05 tháng 10 năm 2023 Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh cho biết Lô đất số 17, khu A2 hiện nay thuộc thửa 745, tờ bản đồ số 40 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 06405 do Ủy ban nhân dân quận G đã cấp cho ông Hà Ngọc D1, bà Trần Thị Thu T2 ngày 03/10/2023. Phần đất này cấp cho hai đối tượng trên do tách, hợp thửa từ hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 0575, cấp ngày 31/01/2020 thuộc thửa 723, tờ bản đồ số 40 cho bà Hà Thị Kim D2 và một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00184/26869, ngày 11/11/2005 thuộc thửa 719, tờ bản đồ số 40 cấp cho ông Nguyễn Văn Đ1, bà Lê Thị Thúy K1. Đồng thời tại công văn số 1832/UBND-TNMT, ngày 12/5/2020 của Ủy ban nhân dân quận G còn cho biết lô đất số 30 mà các bên trong giao dịch thỏa thuận chuyển nhượng còn nằm trong vị trí quy hoạch khu nhà ở Rạch B, không liên quan gì đến các thửa đất do ông C hoặc ông T1 đứng tên. Như vậy, giao dịch ban đầu giữa các bên về hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng không còn liên quan gì đến quyền về tài sản của nguyên đơn.

Xét đến yếu tố lỗi của các bên trong giao dịch, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng khi đối tượng của hợp đồng chưa được xác định, các bên trong giao dịch đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền để thực hiện việc chuyển nhượng, lỗi trong trường hợp này thuộc về cả hai bên đương sự. Khi giải quyết tranh chấp vụ án này, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn và bị đơn đều biết rõ rằng ông Hà Đức T1 chỉ có quyền sử dụng đất một số lô đất lớn đang tiến hành thủ tục phân lô, tách thửa; vị trí lô đất giao dịch (thửa số 30) do bên chuyển nhượng tự lập hoặc tự vẽ ra, nhưng bên nhận chuyển nhượng vẫn xác lập giao dịch. Lỗi trong trường hợp này là như nhau. Khởi kiện tại Tòa án, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 19/6/2017 bị vô hiệu là có căn cứ; Kháng cáo của bị đơn ông Phạm Vũ Q1 yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung được ghi nhận trong Hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu nguyên đơn phải nộp phạt gấp đôi (hai lần) số tiền đã giao ban đầu là không có căn cứ nên không được Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận, cần giữ nguyên các quyết định của bản án sơ thẩm như đề nghị của Kiểm sát viên Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh được phân công tham gia phiên tòa là phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 26, điểm b Khoản 1 Điều 38, điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 148, Điều 203, Điều 227, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 132, Khoản 1 Điều 328, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Căn cứ vào Điều 26 Luật Thi hành án dân sự năm 2014; Căn cứ vào Khoản 2 Khoản 5 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận việc rút kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đối với Quyết định kháng nghị số 04/QĐKNPT-VKSDS, ngày 17/5/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với quyết định kháng nghị đã được rút tại phiên tòa.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Phạm Vũ Q1.

Giữ nguyên quyết định của bản án dân sự sơ thẩm số 184/2024/DS-ST, ngày 04 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

Như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hà Văn C: 1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017 ký kết giữa ông Hà Văn C, ông Hà Đức T1 và ông Phạm Vũ Q1 vô hiệu toàn bộ.

2. Ông Hà Văn C phải hoàn trả cho ông Phạm Vũ Q1 số tiền 1.762.500.000 (một tỷ, bảy trăm sáu mươi hai triệu, năm trăm nghìn) đồng.

Thi hành ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phạm Vũ Q1:

- Yêu cầu ông Hà Đức T1 tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/6/2017.

- Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất số 17 khu A2 tại bản đồ tổng thể vị trí khu nhà ở Rạch B, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, thì yêu cầu ông Hà Đức T1 phải ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Vũ Q1. Bị đơn ông Phạm Vũ Q1 sẽ thanh toán hết số tiền mua nhà còn lại sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

4. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố: Yêu cầu ông Hà Văn C và ông Hà Đức T1 bàn giao trên thực tế cho ông Phạm Vũ Q1 lô đất số 30, diện tích 62 m² nằm trong nhóm A, quy hoạch ban đầu 10 căn biệt thự nay được điều chỉnh cục bộ lại thành 85 căn nhà liền kề có sân vườn, nằm trong quy hoạch khu nhà ở rạch bà M, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời: “Phong tỏa tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước” đã được áp dụng tại Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 08/QĐ-BPKCTT, ngày 29/5/2023.

6. Về chi phí tố tụng: Theo hợp đồng tư vấn dịch vụ thẩm định giá số 242/23/HD-TĐG, ngày 05/7/2023, Phiếu thu ngày 05/6/2023 là 18.000.000 (mười tám triệu) đồng bị đơn ông Phạm Vũ Q1 phải chịu.

7. Về án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Hà Văn C phải chịu là 64.875.000 (sáu mươi bốn triệu, tám trăm bảy mươi lăm nghìn) đồng. Nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số AA/2022/0011778, ngày 18/10/2022 tại Chi cục Thi hành án Dân sự quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Hà Văn C còn phải nộp thêm là 64.575.000 (sáu mươi bốn triệu, năm trăm bảy mươi lăm nghìn) đồng. Ông Phạm Vũ Q1 phải chịu án phí là 900.000 (chín trăm nghìn) đồng nhưng được cấn trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 450.000 (bốn trăm năm mươi nghìn) đồng theo biên lai thu số AA/2022/0012848, ngày 07/3/2023 tại Chi cục Thi hành án Dân sự quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn ông Phạm Vũ Q1 còn phải nộp thêm 450.000 (bốn trăm năm mươi nghìn) đồng.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Hà Văn C không phải chịu. Ông Phạm Vũ Q1 phải chịu là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng. Nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí Ký hiệu: BLTU/23P; Số: 0013818, ngày 29/5/2024 tại Chi cục Thi hành án Dân sự quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành ngay sau khi tuyên án