Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 40/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 40/2022/DS-PT NGÀY 19/01/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, YÊU CẦU HỦY HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 19 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 489/2021/TLPT- DS ngày 11 tháng 10 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 11/2020/DS-ST ngày 11 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4962/2021/QĐPT-DS ngày 30 tháng 12 năm 2021 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Trình Thị Tr, sinh năm 1967; (có mặt) Địa chỉ: Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh

Bị đơn:

1. Bà Trình Thị S, sinh năm 1963 Địa chỉ: Ấp Phú L, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh

2. Ông Nguyễn Quốc S, sinh năm 1958 Địa chỉ: Ấp P, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh

Người đại diện hợp pháp của bà Trình Thị S, Nguyễn Quốc S: Ông Nguyễn Quốc T, sinh năm 1990. (có mặt)

Địa chỉ: Ấp P, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Trình Thị S: Ông Nguyễn Tấn L – Luật sư Văn phòng Luật sư Hai Ngoan thuộc Đoàn luật sư tỉnh Trà Vinh. (có mặt)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1965 (có mặt) Địa chỉ: Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh

2. Ông Nguyễn Quốc Th, sinh năm 1990 (có mặt) Địa chỉ: Ấp Phú L, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh

3. Bà Nguyễn Hồng O, sinh năm 1984 Địa chỉ: Ấp Phú L, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh

Người đại diện hợp pháp của bà Nguyễn Hồng O: Ông Nguyễn Quốc Th, sinh năm 1990. (có mặt)

4. Bà Nguyễn Hồng T2, sinh năm 1984 Địa chỉ: PO box 1679 Humpty Doo NT 0836 – Darwin Australia 5. UBND huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh.

Địa chỉ: Khóm 2, thị trấn Châu Thành, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh

Người kháng cáo: Bị đơn bà Trình Thị S, ông Nguyễn Quốc S, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc Th.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai của nguyên đơn bà Trình Thị Tr trình bày:

Năm 1996 bà Trình Thị Tr và ông Nguyễn Văn Đ nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất 3.200 m2 thuộc thửa 237, tờ bản đồ số 5 (nay là thửa 1258, tờ bản đồ số 16, loại đất trồng lúa) của bà Trình Thị S và ông Nguyễn Quốc S với giá 20 chỉ vàng 98 kara. Hai bên có lập giấy tay chuyển nhượng ngày 25/8/1996, có người làm chứng là ông Lâm Văn T và Thạch Th, đồng thời gia đình bà S đã giao đất trên cho gia đình bà quản lý canh tác đến nay 24 năm, quá trình sử dụng gia đình bà có kê khai đăng ký đất. Do quan hệ bà con chú bác với nhau nên không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi giao vàng mua đất do thiếu nợ người khác nên bà Trình Thị S yêu cầu bà Tr cho mượn lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm 03 tháng nữa để bà S đi vay tiền của Quỹ tín dụng xã Song L vì cho rằng bán đất không Đ trả nợ. Sau 03 tháng bà yêu cầu trả giấy để làm thủ tục chuyển nhượng thì bà S lấy giấy đi vay tiếp. Bà nhiều lần yêu cầu gia đình bà S thực hiện thủ tục tách thửa sang tên đất đã chuyển nhượng nhưng gia đình bà S không đồng ý. Trong buổi hòa giải tại UBND xã phía ông S và bà S thừa nhận có chuyển nhượng đất cho gia đình bà nhưng không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng vì vợ chồng ông S đã làm hợp đồng tặng cho diện tích trên cho con Nguyễn Quốc Th.

Nay bà Tr yêu cầu bà S và ông S phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 3.200m2 (thực đo 3.360m2) thuộc thửa 1258, tờ bản đồ số 16, tọa lạc Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh (trước đây là thửa 237, tờ bản đồ số 5) theo giấy tay chuyển nhượng ngày 25/8/1996 cho gia đình bà Tr, ông Đ. Yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ bà Trình Thị S với ông Nguyễn Quốc Th. Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Th tại thửa 1258, tờ bản đồ số 16, tọa lạc Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đứng về phía nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ trình bày: Thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà Trình Thị Tr.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của ông Nguyễn Quốc S, bà Trình Thị S, đồng thời là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đứng về phía bị đơn là anh Nguyễn Quốc Th trình bày: Thừa nhận năm 1996 cha mẹ ông là Trình Thị S và Nguyễn Quốc S có chuyển nhượng diện tích 3.200m2 thuộc thửa 1258, tờ bản đồ số 16, tọa lạc Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh cho bà Trình Thị Tr, ông Nguyễn Văn Đ nhưng hai bên có thỏa thuận miệng khi nào có điều kiện thì gia đình anh được chuộc lại đất. Việc bà Tr khởi kiện cha mẹ ông là không đúng vì cha mẹ ông đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông năm 2016, đến năm 2017 bà Tr, ông Đ mới khởi kiện đòi đất trong khi trước đó không tranh chấp. Ông là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận tặng cho toàn bộ tài sản từ ông S, bà S nên ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng mà xin chuộc đất với giá Hội đồng định giá đã định giá. Không đồng ý hủy hợp đồng tặng cho và không đồng ý hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2020/DS-ST ngày 11 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh đã quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, Điều 34, Điều 37, Điều 39, Điều 91, Điều 93, Điều 94, Điều 95, Điều 97, Điều 153, Điều 154, Điều 156, Điều 157, Điều 158, Điều 165 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 129, Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 705, 706, 707, 708, 709, 710, 711, 712, 713 Bộ luật Dân sự 1995; Điều 95, Điều 171 Luật đất đai năm 2013; Điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trình Thị Tr về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/8/1996 giữa bà Trình Thị Tr, ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Quốc S, bà Trình Thị S. Công nhận quyền sử dụng đất diện tích 3.200m2 (thực đo 3.360m2) thuộc thửa 1258, tờ bản đồ số 16, loại đất trồng lúa, tọa lạc Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh cho hộ bà Trình Thị Tr, ông Nguyễn Văn Đ. Đất có vị trí tứ cận như sau:

- Hướng đông giáp phần còn lại của thửa 1258 có số đo 27,40 mét - Hướng tây giáp thửa 1254 có số đo 23,06 mét - Hướng nam giáp thửa 1316, 1287, 1320, 1258 có số đo lần lượt là 44,89 mét; 61,31 mét; 17,92 mét; 10,47 mét.

- Hướng bắc giáp thửa 1255 có số đo 133,40 mét (Kèm theo sơ đồ khu đất) Phần còn lại không tranh chấp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 1258, tờ bản đồ số 16 tọa lạc Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh thuộc quyền sở hữu hợp pháp của anh Nguyễn Quốc Th.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Trình Thị Tr về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Nguyễn Quốc Th. Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Quốc S, bà Trình Thị S tặng cho anh Nguyễn Quốc Th ngày 01/12/2016.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa 1258 và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Trình Thị Tr, ông Nguyễn Văn Đ diện tích đất được công nhận theo quyết định của bản án này.

Các đương sự có nghĩa vụ đến liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chỉnh lý biến động đất đai theo quy định.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí định giá tài sản, án phí sơ thẩm và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 23/6/2020 bị đơn bà Trình Thị S, ông Nguyễn Quốc S và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc Th kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Quốc Th giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ông cho rằng giấy chuyển nhượng diện tích 3.200m2 giữa bà Tr với cha mẹ ông là vô hiệu do không tuân thủ hình thức của Hợp đồng. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/1996 giữa bà Tr và ông bà S là giao dịch dân sự vô hiệu. Và tự nguyện trả lại đủ 20 cây vàng theo giá thị trường.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại phiên toà phát biểu: Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự đều thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Bị đơn bà Trình Thị S, ông Nguyễn Quốc S và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc Th kháng cáo nhưng tại phiên tòa phúc thẩm không đưa ra được tình tiết nào mới chứng minh cho yêu cầu của mình là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc Th, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

                                                 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Về thẩm quyền, quan hệ tranh chấp đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định và thực hiện đúng theo khoản 3 Điều 26; Điều 34, 37 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về nội dung:

[2.1] Nguồn gốc đất tranh chấp 3.200m2 (thực đo 3.360m2) thuộc thửa 1258, tờ bản đồ số 16, tọa lạc ấp Nệ Có, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh do bị đơn nhận chuyển nhượng của ông Huỳnh Văn Khá vào ngày 26/4/1989. Đến ngày 25/02/1995 bị đơn được UBND huyện Châu T cấp GCNQSDĐ diện tích 6.260m2 thủa 237. Ngày 25/8/1995 nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng 03 công đất tầm cấy của thửa 1258 với giá 20 chỉ vàng 98 kara.

Các bên đương sự đều thừa nhận việc chuyển nhượng phần đất 3.200m2 (thực đo 3.360m2) thuộc thửa 1258, tờ bản đồ số 16, tọa lạc ấp Nệ Có, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh vào ngày 25/8/1996 giữa bà Tr ông Đ và bà S, ông S, bên mua đã giao đủ vàng, nhận đất canh tác từ đó đến nay. Bị đơn không thực hiện việc tách thửa, sang tên phần diện tích đã chuyển nhượng cho nguyên đơn, cũng không trả lại giấy tờ đất đã mượn nguyên đơn để cầm cố vay tiền. Ngày 01/12/2016 bị đơn đã lập hợp đồng tặng cho ông Th là con trai toàn bộ thửa 1258.

Bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thừa nhận việc chuyển nhượng đất nhưng cho rằng trước đây hai bên có thỏa thuận bằng lời nói khi nào có điều kiện thì cho bị đơn chuộc lại đất nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, đề nghị được chuộc lại đất. Như vậy, bị đơn thừa nhận việc chuyển nhượng là có thật, đã nhận đủ vàng và đã giao đất cho nguyên đơn canh tác từ năm 1996 đến nay. Do bị đơn cố tình không thực hiện việc tách thửa sang tên phần đất đã chuyển nhượng đất cho nguyên đơn nên giao dịch chuyển nhượng đất này được xem là giao dịch đang hoặc chưa thực hiện xong theo Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015. Mặc dù việc chuyển nhượng đất giữa bà Tr, ông Đ với bà S, ông S vi phạm về hình thức nhưng hai bên đã giao đất, giao tiền xong và bên mua đã sử dụng ổn định, canh tác từ năm 1996 đến nay, bị đơn không tranh chấp việc nguyên đơn sử dụng đất. Do đó, căn cứ Điều 129, Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 công nhận giao dịch chuyển nhượng này.

[2.2] Việc phía bị đơn yêu cầu được chuộc lại đất theo giá Hội đồng định giá đã định, bị đơn nại ra rằng giữa hai bên có thỏa thuận lời nói khi nào có điều kiện thì bị đơn được chuộc lại đất nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, việc này không được nguyên đơn thừa nhận. Bị đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh hai bên có thỏa thuận cầm cố đất, nội dung giấy tay sang nhượng là sang bán đất vĩnh viễn. Mặt khác giá đất 02 cây vàng/3 công đất tại thời điểm năm 1996 là phù hợp với giá chuyển nhượng đất, không phù hợp với giá cầm cố như ông Th trình bày.

[2.3] Xét, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông S và ông Th cũng không đúng pháp luật, trong khi đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn, ông Th cũng biết việc này và cũng không phản đối. Phía gia đình bị đơn cũng không tranh chấp về vấn đề cấp cho hộ hay diện tích bán và số tiền chuyển nhượng, khi tặng cho cũng không thông báo cho phía nguyên đơn là vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, vi phạm khoản 3 Điều 709 Bộ luật dân sự năm 1995, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của nguyên đơn. Ông Th cho rằng việc cha mẹ anh tặng cho đất năm 2016 nhưng đến năm 2017 nguyên đơn mới khởi kiện nên không đồng ý hủy chỉnh lý trang 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có cơ sở. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/1996. Công nhận cho hộ bà Tr quyền sử dụng đất diện tích 3.200m2 (thực đo 3.360m2) thuộc thửa 1258, tờ bản đồ số 16. Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ bà S tặng cho ông Th là có căn cứ.

Với các phân tích trên, Hội đồng xét xử quyết định không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Quốc Th, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Quốc Th phải chịu án phí theo quy định. Ông Nguyễn Quốc S là người cao tuổi nên được miễn án phí.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

I/ Căn cứ khoản 1 Điều 308; khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Trình Thị S, ông Nguyễn Quốc S và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Quốc Th.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Áp dụng khoản 3 Điều 26, Điều 34, Điều 37, Điều 39, Điều 91, Điều 93, Điều 94, Điều 95, Điều 97, Điều 147, Điều 153, Điều 154, Điều 156, Điều 157, Điều 158, Điều 165 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015; Điều 129, Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 705, 706, 707, 708, 709, 710, 711, 712, 713 Bộ luật Dân sự 1995; Điều 95, Điều 171 Luật đất đai năm 2013; Điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trình Thị Tr về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/8/1996 giữa bà Trình Thị Tr, ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Quốc S, bà Trình Thị S. Công nhận quyền sử dụng đất diện tích 3.200m2 (thực đo 3.360m2) thuộc thửa 1258, tờ bản đồ số 16, loại đất trồng lúa, tọa lạc Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh cho hộ bà Trình Thị Tr, ông Nguyễn Văn Đ. Đất có vị trí tứ cận như sau:

- Hướng đông giáp phần còn lại của thửa 1258 có số đo 27,40 mét - Hướng tây giáp thửa 1254 có số đo 23,06 mét - Hướng nam giáp thửa 1316, 1287, 1320, 1258 có số đo lần lượt là 44,89 mét; 61,31 mét; 17,92 mét; 10,47 mét.

- Hướng bắc giáp thửa 1255 có số đo 133,40 mét (Kèm theo sơ đồ khu đất) Phần diện tích còn lại không tranh chấp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 1258, tờ bản đồ số 16 tọa lạc Ấp N, xã Song L, huyện Châu T, tỉnh Trà Vinh thuộc quyền sở hữu hợp pháp của anh Nguyễn Quốc Th.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Trình Thị Tr về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Nguyễn Quốc Th. Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Quốc S, bà Trình Thị S tặng cho anh Nguyễn Quốc Th ngày 01/12/2016.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa 1258 và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Trình Thị Tr, ông Nguyễn Văn Đ diện tích đất được công nhận theo quyết định của bản án này.

Các đương sự có nghĩa vụ đến liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chỉnh lý biến động đất đai theo quy định.

II. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trình Thị S, ông Nguyễn Quốc Th mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí nhưng được khấu trừ theo biên lai thu số 0009819 ngày 24/6/2020, 0009818 ngày 24/6/2020 tại Cục thi hành án dân sự tỉnh Trà Vinh. (Bà S, ông Th đã nộp đủ). Ông Nguyễn Quốc S được miễn án phí.

III. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.