Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 60/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẠC LIÊU

BẢN ÁN 60/2022/DS-PT NGÀY 16/06/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 16 tháng 6 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 21/2022/TLPT-DS ngày 24 tháng 02 năm 2022, về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2021/DS-ST ngày 17 tháng 12 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 28/2021/QĐ-PT ngày 06 tháng 4 năm 2022, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Danh K, sinh năm 1950. Địa chỉ: Ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lý Kim P, Luật sư thực hiện trợ giúp pháp lý của Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

- Bị đơn: Ông Danh C, sinh năm 1951. Địa chỉ: Ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Bà Trần Kim T, Trợ giúp viên pháp lý của Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Thị T, sinh năm 1958 (có đơn xin vắng mặt).

2. Bà Thị L, sinh năm 1955 (có mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

3. Ông Lâm S (Lâm S), sinh năm 1950 (vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Lâm S: Ông Huỳnh Phước H, Luật sư thực hiện trợ giúp pháp lý của Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

4. Bà Thị L, sinh năm 1955 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

5. Ông Danh H (Danh H), sinh năm 1947. Địa chỉ: Ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu (vắng mặt).

6. Ngân hàng N Địa chỉ: Số 02, L, phường T, Quận B, Thành phố Hà Nội.

Người được ủy quyền: Ông Hồ Quang H, chức vụ: Phó giám đốc Ngân hàng N chi nhánh huyện H (có đơn xin vắng mặt).

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Danh C, sinh năm 1951. Địa chỉ: Ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, các biên bản lấy lời khai nguyên đơn ông Danh K trình bày: Nguồn gốc đất tranh chấp là của ông Lâm S. Năm 1984, ông không rõ ông Lâm S cầm cố hay chuyển nhượng cho ông Danh C, ông Danh C sử dụng được 02 năm, năm 1986 ông C đổi đất với ông nhưng đến năm 2014, ông Lâm S lấy lại phần đất này. Do đó, ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đổi đất giữa ông với ông Danh C, đồng thời buộc ông Danh C phải bồi thường giá trị 02 công đất mà ông đã đổi cho ông C theo giá thị trường vì phần đất mà ông đổi cho ông C thì ông C đã chuyển nhượng lại người khác. Ngày 21/01/2020, ông Danh K có đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện, ông xác định vào năm 1986, vợ chồng ông Danh C có bán (không phải đổi) cho ông 02 công đất tầm cấy tọa lạc tại ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu với giá 40 giạ lúa khô (01 công = 20 giạ), ông Danh C nói 02 công đất này nhận chuyển nhượng của ông Lâm S. Vợ ông Danh C là bà Thị L là chị ruột của ông Danh K, do là anh em trong nhà nên không có làm giấy tờ. Ông sử dụng đất đến năm 2014 thì ông Lâm S lấy lại không cho ông sử dụng nữa. Nay ông yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông với ông Danh C và buộc ông Danh C phải bồi thường cho ông giá trị 02 công đất đã chuyển nhượng cho ông theo giá thị trường qua định giá là 50.000 đồng/m2.

Bị đơn ông Danh C trình bày: Vào năm 1984, ông nhận chuyển nhượng 02 công tầm cấy tọa lạc ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu của ông Lâm S với giá 20 giạ lúa khô, khi mua không có làm giấy tờ vì anh em trong nhà (vợ ông là Thị L là chị ruột của vợ ông Lâm S là bà Thị L1). Thời điểm ông mua lại 02 công đất của ông Lâm S thì ông không biết ông Lâm S đã đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Đến năm 1986, ông chuyển nhượng 02 công đất nêu trên lại cho ông Danh K cũng với giá là 20 giạ lúa khô. Phần đất 02 công này hiện nay ông Lâm S đã lấy lại sử dụng, khi lấy lại ông Lâm S đã đưa cho ông K 07 chỉ vàng 24K coi như đã xong trách nhiệm. Do đó, ông không đồng ý với yêu cầu của ông Danh K.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Thị T trình bày: Bà là vợ ông K, bà cùng có ý kiến và yêu cầu với ông K.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Thị L trình bày: Bà là vợ ông C, bà cùng có ý kiến với ông C.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lâm S trình bày: Ông có tất cả 05 công đất tầm cấy tọa lạc tại ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu, 05 công đất này nằm chung 01 mẫu. Năm 1985, ông cố 02 công đất cho ông Danh N (ngụ ấp Đ) với giá 15 giạ lúa khô/01 công (02 công là 30 giạ lúa), đến năm 1986, ông cố 03 công còn lại cho ông Danh C cũng với giá 15 giạ lúa khô/01 công (03 công là 45 giạ lúa). Thời hạn thỏa thuận cố đất thì ông N và ông C cứ tiếp tục làm đất này. Việc cố đất giữa ông với ông N và ông C không có làm giấy tờ, chỉ bằng lời nói. Sau đó ông C và ông K giao dịch mua bán 02 công đất này với nhau ông không hay biết. Lúc ông K canh tác 02 công đất này, ông nghĩ là ông C cố lại phần đất này cho ông Danh K làm, chỗ anh em trong nhà ai làm cũng được nên ông cũng không có hỏi ông K. Phần đất 02 công cố cho ông Danh N vào năm 1985 thì đến năm 1988 ông Danh K gặp ông xin được chuộc lại 02 công đất đã cố ông Danh N để làm và ông cũng đồng ý để ông Danh K chuộc lại đất và sử dụng hết 05 công đất của ông. Đến khoảng năm 2000, ông xin chuộc lại 05 công đất trên từ ông Danh K với giá 75 giạ lúa khô, do không có lúa nên ông đã giao cho ông K 07 chỉ vàng 24k cho ông K làm tin và ông K hẹn giao 05 công đất lại cho ông. Tuy nhiên, khi giao đủ 07 chỉ vàng 24K cho ông K thì ông K chỉ giao cho ông có 03 công đất. Còn lại 02 công ông K không giao mà tiếp tục canh tác. Đến năm 2014, ông gặp ông K bàn tính chuyện lúa và vàng trước đây giữa hai bên nhưng ông K cho rằng ông C đã chuyển nhượng 02 công đất này cho ông Danh K sử dụng đến nay. Hiện tại đất của ông đã nhận đủ, ông đã giao 07 chỉ vàng 24k cho ông Danh K nên trách nhiệm của ông đã thực hiện xong, ông không yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì trong vụ án này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Thị L1 trình bày: Bà là vợ ông Lâm S, bà thống nhất với ý kiến của ông Lâm S.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Danh H trình bày: Ông có phần đất nằm cặp phần đất đang tranh chấp giữa ông K và ông C, hai bên đều có bờ ranh phân định rõ ràng và không có tranh chấp gì với nhau và ông không có phần đất nào tại phần đất hai bên tranh chấp. Quyền sử dụng đất của ông hiện do ông đang quản lý, sử dụng không có cầm cố hay chuyển nhượng gì cho ai. Do quyền lợi ông không bị ảnh hưởng nên ông không có yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đại diện Ngân hàng N chi nhánh huyện H là ông Hồ Quang H trình bày: Vào ngày 28/7/2020, ông Lâm S có vay vốn tại Ngân hàng số tiền gốc là 95.000.000 đồng, lãi phát sinh là 7.089.863 đồng (tính đến ngày 11/3/2021). Mục đích vay: Hoạt động sản xuất kinh doanh đời sống hộ gia đình. Để đảm bảo cho khoản vay trên vợ chồng ông Lâm S, Thị L1 có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm Quyền sử dụng đất số M 624469, thửa số 0555, 0464, tờ bản đồ số 03, diện tích 8.610m2 do UBND huyện H cấp ngày 25/8/1999. Sau khi xem xét hồ sơ, các tài liệu có liên quan đối với khoản vay và điều kiện tình hình thực tế nên Ngân hàng N, chi nhánh huyện H không yêu cầu khởi kiện độc lập với ông Lâm S. Ngoài ra Ngân hàng không còn yêu cầu và ý kiến gì khác.

Từ nội dung nêu trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2021/DS-ST ngày 17 tháng 12 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu đã tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Danh K đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Danh C.

2. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Danh K với ông Danh Ch là giao dịch dân sự vô hiệu.

Buộc ông Danh C và bà Thị L có trách nhiệm liên đới trả và bồi thường cho ông Danh K và bà Thị T số tiền 52.800.000 đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, lãi suất chậm thi hành án, về quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 29 tháng 12 năm 2021, bị đơn ông Danh C kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Danh K. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Danh C giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Danh C trình bày: Do các đương sự có quan hệ là anh em trong gia đình nên việc mua bán không làm giấy tờ, và vì vào thời điểm đó pháp luật không có quy định và do tập tục của gia đình. Trong vụ án này ông Danh K là người có lỗi do không kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; Tòa án cấp sơ thẩm xác định không đúng quan hệ pháp luật tranh chấp nên dẫn đến áp dụng pháp luật không đúng. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông Danh C sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ khởi kiện của ông Danh K.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Danh K trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Danh C với ông Danh K là có xảy ra trên thực tế, các bên có giao đất và giao lúa, đến năm 2014 ông Lâm S lấy lại đất và không đặt ra yêu cầu gì, nên đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông Danh C, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Lâm S trình bày: Các đương sự đều xác định phần đất tranh chấp là của ông Lâm S, ông Danh C không chứng minh được có mua đất từ ông Lâm S và ông Lâm S cũng xác định không có việc bán đất cho ông Danh C, nên đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của ông Danh C. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 53/2021/DS-ST ngày 17 tháng 12 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Sau khi nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có lưu trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, nghe ý kiến tranh luận của các đương sự và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu, sau khi thảo luận, nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Xét đơn kháng cáo của ông Danh C nộp trong hạn luật định và nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đúng quy định. Căn cứ vào Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự, được chấp nhận xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

Xét thấy, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Thị T có đơn xin vắng mặt, ông Lâm S và bà Thị L, ông Danh H, người đại diện của Ngân hàng N đã được triệu tập hợp lệ lần hai nhưng vắng mặt, căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[3] Các bên đương sự thống nhất nguồn gốc phần đất tranh chấp của ông Lâm S và bà Thị L. Năm 1986, ông Danh C chuyển nhượng 02 công đất cho ông Danh K, khi chuyển nhượng không có lập giấy tờ, hiện nay phần đất này ông Lâm S đã lấy lại sử dụng. Đây là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Phần đất tranh chấp theo kết quả đo đạc thực tế có diện tích 3.486m2, (trong đó diện tích 1.548,1m2 thuộc một phần thửa 555, tờ bản đồ số 03, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Danh H, tuy nhiên ông Danh H xác định ông không có phần đất nào tại vị trí nêu trên, phần đất của ông có bờ bao ranh phân định rõ ràng, ông không có yêu cầu tranh chấp phần đất nêu trên; diện tích 1.937,9m2 thuộc một phần thửa số 371, tờ bản đồ số 05, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lâm S; đất tọa lạc tại ấp Đ, xã L, huyện H, tỉnh Bạc Liêu, có số đo như sau:

Hướng Đông giáp phần đất bà Thị L1, cạnh dài 32m, Hướng Tây giáp phần đất ông Danh H, cạnh dài 32m, Hướng Nam giáp phần đất ông Quách U, cạnh dài 109,4m, Hướng Bắc giáp phần đất ông Lâm S, cạnh dài 109,4m.

[4] Ông Danh C xác định phần đất tranh chấp ông nhận chuyển nhượng của ông Lâm S vào năm 1984, ông sử dụng được 02 năm thì chuyển nhượng lại ông Danh K, nhưng ông Danh C không có chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của ông. Phía ông Lâm S xác định phần đất 02 công tầm cấy ông cầm cố cho ông Danh C, ông không có chuyển nhượng đất, năm 2014 ông đã lấy lại đất từ ông Danh K để canh tác đến nay. Xét thấy, phần đất tranh chấp là của ông Lâm S không có chuyển giao quyền sử dụng cho ông Danh C, nhưng ông Danh C đã lấy phần đất này chuyển nhượng cho ông Danh K, nên cần buộc ông Danh C phải có nghĩa vụ hoàn trả giá trị cho ông Danh K là phù hợp. Theo quy định tại khoản 2.2 Mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tối cao ngày 10/8/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, theo đó, từ ngày 01/7/1980 đến ngày 15/10/1993 nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, chuyển nhượng đất đai, nên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Danh C với ông Danh K là vô hiệu từ khi xác lập. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

[5] Các bên đương sự thống nhất xác định 40 giạ lúa khô/02 công, giá lúa khô 7.000 đồng/kg nên 40 giạ lúa là 5.600.000 đồng. Theo biên bản định giá đất thì diện tích đất 3.486m2 có giá 100.000.000 đồng. Các bên đương sự đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất thời điểm Nhà nước nghiêm cấm nên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu, nên các bên đương sự cùng phải chịu thiệt hại đối với số tiền (100.000.000 đồng – 5.600.000 đồng) : 2= 47.200.000 đồng là phù hợp. Do đó, Tòa cấp sơ thẩm tuyên buộc ông Danh C và bà Thị L trả cho ông Danh K giá trị 40 giạ lúa khô là 5.600.000 đồng và thiệt hại do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hủy là 47.200.000 đồng là phù hợp.

[6] Từ những phân tích nêu trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Danh C; có căn cứ chấp nhận ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên đề nghị căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 53/2021/DS-ST ngày 17 tháng 12 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

[7] Án phí dân sự phúc thẩm: Do ông Danh C là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí. Theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tuổi quy định “người cao tuổi là công dân Việt nam từ đủ 60 tuổi trở lên”. Do đó, căn cứ điểm đ Điều 12 và Điều 14 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội nên Hội đồng xét xử chấp nhận miễn án phí cho ông Danh C.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Danh C, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 53/2021/DS-ST ngày 17 tháng 12 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 157, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 262, 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015; Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Điều 123, 131 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167, 168 Luật đất đai 2013; Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Danh K đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Danh C.

2. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Danh K với ông Danh C vô hiệu.

Buộc ông Danh C và bà Thị L cùng có trách nhiệm trả cho ông Danh K và bà Thị T số tiền 52.800.000 đồng (Năm mươi hai triệu, tám trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm: Ông Danh C và bà Thị L được miễn nộp.

4. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 3.513.600 đồng, ông Danh C và bà Thị L phải chịu toàn bộ. Ông Danh K đã dự nộp 3.513.600 đồng nên buộc ông Danh C và bà Thị L cùng có trách nhiệm trả cho ông Danh K 3.513.600 đồng tại Chi cục thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.