Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 220/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 220/2022/DS-PT NGÀY 20/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 14 và 20 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 176/2022/TLPT-DS ngày 12 tháng 7 năm 2022, về việc: “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.Do Bản án Dân sự sơ thẩm số: 43/2022/DS-ST ngày 31 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã HT, tỉnh Tây Ninh có kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 239/2022/QĐ-PT ngày 19 tháng 8 năm 2022, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà A, sinh năm: 1977; địa chỉ: khu phố 6, phường 3, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Anh Nguyễn Minh H, sinh năm 1996; địa chỉ: ấp CA, xã CG, huyện GD, tỉnh Tây Ninh (văn bản ủy quyền ngày 28/01/2021); có mặt.

Bị đơn:

Bà B, sinh năm 1966; Địa chỉ: khu phố LT, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh; có mặt.

Chị C, sinh năm 1994; Địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: khu phố LT, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh; có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông D, sinh năm 1966; địa chỉ: Số 52/2B khu phố LT, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh; có mặt.

+ Anh Nguyễn Tấn T, sinh năm 1984; Địa chỉ: Tổ 12, ấp NH, xã BN, huyện DMC, tỉnh Tây Ninh; ; vắng mặt.

+ Ông Trần Ngọc A, sinh năm 1967; Bà Trương Thị Ánh L, sinh năm 1969; cùng địa chỉ: khu phố 6, phường 4, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

+ Ông Phan Hùng C, sinh năm 1968; bà Trương Thị Ánh Ng, sinh năm 1971; cùng địa chỉ: phường LTB, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà A.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 01/02/2021 của nguyên đơn A, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa - người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là anh Nguyễn Minh H trình bày:

Trước đây bà A khởi kiện bà B, chị C tại Tòa án nhân dân huyện DMC để yêu cầu trả số tiền hụi và vay còn nợ, ngày 13-01-2020 vụ án được Tòa án nhân dân huyện DMC thụ lý giải quyết.

Đến ngày 18-8-2020, tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 143/2020/QĐST-DS với nội dung bà B, chị C có trách nhiệm liên đới trả cho bà A số tiền hụi còn nợ là 1.535.800.000 đồng và tiền nợ 1.176.000.000 đồng, tổng cộng là 2.711.800.000 đồng. Tuy nhiên đến giai đoạn thi hành án, kết quả xác minh của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã HT thể hiện bà B, chị C đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, không còn tài sản để thi hành án, việc chuyển nhượng đất sau khi xác nhận tiền nợ bà A; bà B, chị C đã tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà A. Nay bà A khởi kiện yêu cầu:

Hủy Hợp đồng CNQSDĐ ngày 22-11-2019 giữa ông D, bà B với ông Nguyễn Tấn T đối với phần đất 274,4 m2, thửa đất số 230, tờ bản đồ số 10, tại khu phố LTh, phường LTB, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

Hủy Hợp đồng CNQSDĐ ngày 05-12-2019 giữa chị C với ông Trần Ngọc A và bà Trương Thị Ánh L đối với phần đất 237 m2, thửa đất số 318, tờ bản đồ số 09, tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

Hủy Hợp đồng CNQSDĐ ngày 16-7-2020 giữa ông D với ông Phan Hùng C và bà Trương Thị Ánh Ng đối với phần đất 383,1m2, thửa đất số 73, tờ bản đồ số 16, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

Theo các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa - bị đơn chị C trình bày trình bày:

Trước đây chị C làm ăn thất bại, nợ nhiều người trong đó có bà A. Đối với phần đất phần đất 274,4 m2, thửa 230, tờ bản đồ số 10, tại khu phố LTh, phường LTB, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh là tài sản chung của cha mẹ chị (ông D, bà B) nhưng cả hai đều tự nguyện dùng tài sản này bán trả nợ cho chị. Trước khi bán tài sản, ông D, bà B có mời nhiều chủ nợ gặp nhau để thỏa thuận, trong đó có bà A là một trong 03 người chị C nợ nhiều nhất nên ông D, bà B đề nghị giao phần đất này cho cả ba người nhưng bà A không đồng ý, chỉ muốn một mình nhận toàn bộ phần đất này để cấn trừ nợ. Thỏa thuận không thành nên sau đó bà B, ông D chuyển nhượng đất cho ông Nguyễn Tấn T và dùng tiền bán đất để trả các khoản nợ cho người khác.

Đối với phần đất 237 m2, thửa 318, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh là tài sản riêng của chị C đã bán cho chủ nợ Trần Ngọc A và bà Trương Thị Ánh L để cấn trừ nợ, tiền dư dùng để thanh toán cho các chủ nợ khác, riêng khoản nợ bà A thì chị C, bà B có góp được 02 ngày, mỗi ngày 500.000 đồng nhưng bà A không đồng ý mà tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện DMC vào đầu năm 2020.

Đối với phần đất 383,1m2, thửa 73, tờ bản đồ số 16, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh là tài sản riêng của ông D, việc ông D chuyển nhượng cho ông C, bà Ng không liên quan đến nghĩa vụ nợ của chị C, bà B.

Chị C khẳng định không có việc tẩu tán tài sản hay trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Tại giai đoạn thi hành án, chị C đồng ý trả dần cho bà A hàng tháng 3.000.000 đồng nhưng bà A không đồng ý.

Nay chị C không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A; vì việc chuyển nhượng giữa gia đình chị và những người nhận chuyển nhượng đều hợp pháp.

Theo các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa - bị đơn bà B trình bày:

Bà B thống nhất toàn bộ lời trình bày của chị C. Sự thật chị C là người nợ tiền bà A, bà B hoàn toàn không liên quan nhưng vì thương con nên đồng ý cùng chị C nhận nghĩa vụ trả số nợ 2.711.800.000 đồng cho bà A. Việc vợ chồng bà bán đất để thanh toán nợ cho chị C đã có thông báo cho bà A biết, do bà A không muốn chia tỷ lệ với các chủ nợ khác nên chọn khởi kiện tại Tòa án. Bà B không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A.

Theo các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông D trình bày:

Đối với phần đất 383,1m2, thửa 73, tờ bản đồ số 16, tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh là tài sản riêng của ông D do cha Trần Trung T và mẹ Lê Thị K tặng cho vào năm 2015, không phải tài sản chung với bà B; đồng thời ông không nợ tiền bà A, bà A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt CNQSDĐ), giữa ông và ông C, bà Ng là không đúng, ông D không đồng ý.

Cuối năm 2019, chị C nợ nhiều người, ông thương con nên cùng bà B đã họp các chủ nợ của chị C lại để xem ai có khả năng lấy đất cấn trừ nợ thì thanh toán tiền còn thừa để trả bớt nợ cho chị C, trong đó có 01 phần đất là tài sản chung của hai vợ chồng ông; do bà A chỉ muốn nhận một mình toàn bộ diện tích đất này nhưng các chủ nợ khác đồng ý. Sau đó một trong các chủ nợ là ông A, bà L đã mua lại phần đất do chị C đứng tên, ông Nguyễn Tấn T mua phần đất do vợ chồng ông đứng tên; tiền bán đất gia đình ông dùng để trả nợ cho rất nhiều người, riêng bà A chọn khởi kiện tại Tòa án. Nay ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Tấn T trình bày:

Anh nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông D phần đất tại thửa 230, tờ bản đồ số 10, tại khu phố LTh, phường LTB, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh. Anh đã nhận đất và được cấp giấy đất.

Nay anh không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A; vì hợp đồng CNQSDĐ lập ngày 22-11-2019 giữa anh và vợ chồng ông D, bà B là hoàn toàn hợp pháp.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Ngọc A và bà Trương Thị Ánh L thống nhất trình bày:

Trước đây bà B có nợ bà L tiền hụi khoảng 300.000.000 đồng; do không có khả năng trả nợ nên cuối năm 2019, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ do chị C đứng tên, tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh, với giá 1.400.000.000 đồng; vợ chồng ông bà trả đủ tiền và nhận đất xong. Nay ông bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà A; vì việc chuyển nhượng QSDĐ là hoàn toàn hợp pháp.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Hùng C và bà Trương Thị Ánh Ng thống nhất trình bày:

Vào năm 2020, ông bà có nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông D với giá 2.000.000.000 đồng; vợ chồng ông bà đã trả đủ tiền, nhận đất và được cấp giấy đất. Nay ông bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà A; vì việc chuyển nhượng QSDĐ là hoàn toàn hợp pháp.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 43/2022/DS-ST ngày 31-5-2022 của Tòa án nhân dân thị xã HT, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A đối với bà B, chị C về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giữ nguyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 22/11/2019 giữa ông D, bà B với ông Nguyễn Tấn T đối với phần đất diện tích 274,4 m2, thửa đất số 230, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTB, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh; Hợp đồng chuyển nhượng ngày 05/12/2019 giữa chị C với ông Trần Ngọc A và bà Trương Thị Ánh L đối với phần đất diện tích 237 m2, thửa đất số 318, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh và hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/7/2020 giữa ông D với ông Phan Hùng C và bà Trương Thị Ánh Ng đối với phần đất diện tích 383,1m2, thửa đất số 73, tờ bản đồ số 16, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ do chậm thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 13-6-2022, nguyên đơn bà A kháng cáo bản án sơ thẩm; yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà A.

Tại phiên tòa, anh Hải là người đại diện hợp pháp cho bà A trình bày: bà A giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định pháp luật.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà A; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Về tố tụng: nguyên đơn bà A, anh Nguyễn Tấn T, ông Trần Ngọc A, bà Trương Thị Ánh L, ông Phan Hùng C, bà Trương Thị Ánh Ng vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227, Điều 228, Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà A, nhận thấy:

[2.1] Về diện tích đất tranh chấp:

- Phần đất diện tích 274,4m² thuộc thửa 230, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTB, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

- Phần đất diện tích 237,34m² thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại ấp khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, Tây Ninh.

- Phần đất diện tích 383,1m² thuộc thửa 73, tờ bản đồ số 16, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

[2.2] Xác định tính hợp pháp của 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

2.2.1. Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông D với ông Phan Hùng C, bà Trương Thị Ánh Ng ngày 16-7-2020:

Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Phan Hùng C và bà Trương Thị Ánh Ng thấy rằng: nguồn gốc phần đất diện tích 383,1m² do cụ Trần Trung T, cụ Lê Thị K (cha, mẹ ông D) tặng cho riêng ông D ngày 24-4-2015, có chứng thực tại Văn phòng công chứng LTTh (bút lục 168-169). Sau đó, ông D chuyển nhượng cho ông Phan Hùng C, bà Trương Thị Ánh Ng ngày 16-7-2020 (BL 91-94), hợp đồng có chứng thực tại Văn phòng Công chứng LTTh.

Xét về hình thức, nội dung của hợp đồng là hợp pháp theo quy định tại Điều 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự; đồng thời căn cứ Quyết định số 143/2020/QĐST-DS ngày 18-8-2020 về việc công nhận sự thỏa thuận của các đương sự thì ông D không có nghĩa vụ, trách nhiệm liên đới trả số tiền 2.711.800.000 đồng cho bà A; hơn nữa, ông C, bà Ng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ số CV 719359 ngày 06-8-2020 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp.

2.2.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông D, bà B với anh Nguyễn Tấn T ghi ngày 22-11-2019 (BL 106-107) và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa chị C với ông Trần Ngọc A, bà Trương Thị Ánh L ngày 05-12-2019 (BL 119-121), xét thấy:

Về hình thức, nội dung phù hợp với quy định tại Điều 188 Luật đất đai và Điều 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự.

Ông D, bà B chuyển nhượng QSDĐ cho anh Tài ngày 22-11-2019, chị C chuyển nhượng QSDĐ cho ông A, bà L ngày 05-12-2019 là trước thời điểm bà A khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu bà B, chị C trả tiền nợ hụi và vay tài sản.

Qua phân tích nêu trên có cơ sở xác định việc ông D, bà B, chị C đã thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên nhằm nghĩa vụ trả nợ, cấn trừ nợ cho các chủ nợ nên không nhằm tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà A và các hợp đồng chuyển nhượng đất này được thực hiện trước ngày có Quyết định số 143/2020/QĐST-DS ngày 18-8-2020; đồng thời, bà A cũng không yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn; do đó, việc chuyển nhượng đất nêu trên là hợp pháp.

[3] Từ những nhận định trên, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị bà A là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật; nên không chấp nhận kháng cáo của bà A; chấp nhận lời trình bày của Kiểm sát viên tại phiên tòa; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tuy nhiên, phần quyết định của Bản án sơ thẩm tuyên giữ nguyên các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nêu trên là chưa phù hợp. Do đó, cấp phúc thẩm có điều chỉnh cách tuyên, bỏ phần giữ nguyên các hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo nên bà A phải chịu án phí phúc thẩm dân sự.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

2. Không chấp nhận kháng cáo bà A;

3. Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số: 43/2022/DS-ST ngày 31 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

4. Căn cứ Điều 501, 502 Bộ luật Dân sự; Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

5. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A đối với bà B, chị C, về việc yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22-11-2019, giữa ông D, bà B với ông Nguyễn Tấn T, đối với phần đất diện tích 274,4 m2, thửa đất số 230, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTB, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05-12-2019, giữa chị C với ông Trần Ngọc A và bà Trương Thị Ánh L, đối với phần đất diện tích 237 m2, thửa đất số 318, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16-7-2020 giữa ông D với ông Phan Hùng C và bà Trương Thị Ánh Ng đối với phần đất diện tích 383,1m2, thửa đất số 73, tờ bản đồ số 16, tọa lạc tại khu phố LTh, phường LTTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.

6. Về án phí:

6.1. Án phí dân sự sơ thẩm: bà A phải chịu 900.000 (chín trăm nghìn) đồng án tiền phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp theo Biên lai thu số 0009631 ngày 04-02-2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã HT, tỉnh Tây Ninh. Bà A còn phải nộp 600.000 (sáu trăm) nghìn đồng.

6.2. Án phí dân sự phúc thẩm: bà A phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm. Được khấu trừ 300.000 đồng vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0020808 ngày 14-6-2022 của Chi cục Thi hành án thị xã HT, tỉnh Tây Ninh. Ghi nhận bà A đã nộp xong.

7. Về chi phí tố tụng: Bà A phải chịu chi phí sao lục hồ sơ cấp đất tổng cộng là 560.000 đồng. Ghi nhận bà A đã nộp xong.

8. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Ðiều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Ðiều 30 của Luật Thi hành án dân sự.