Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC TRỌNG, TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 18/2023/DS-ST NGÀY 07/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 07 tháng 3 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 109/2022/TLDS-ST ngày 09 tháng 5 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 251/2023/QĐXXST- DS ngày 17/02/2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 257/2023/QĐST-DS ngày 28/02/2023 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1963.

Trú tại: thôn C, xã L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng

* Bị đơn: Bà Đinh Thị Hồng N, sinh năm 1977.

Trú tại: thôn N, xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Mai Văn T.

Trú tại: thôn N, xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bà Nguyễn Thị V có Luật sư D – thuộc Văn phòng Luật sư D - Đoàn Luật sư tỉnh Lâm Đồng.

(Bà V và Luật sư có mặt; bà N, ông T tại phiên tòa)

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện và bản tự khai của nguyên đơn bà Nguyễn Thị V trình bày thì: Vào ngày 21/01/2021 bà Nguyễn Thị V có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của bà Đinh Thị Hồng N một lô đất có diện tích 135m2 (trong đó có 50m2 đất thổ cư) thuộc thửa 1026 tờ bản đồ 03 tại xã N (ngang mặt đường Quốc lộ 28 là 6m) với giá chuyển nhượng 637.000.000đồng. Việc chuyển nhượng được hai bên viết giấy tờ tay, tại thời điểm chuyển nhượng phần đất nói trên đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ đăng ký biến động sang tên bà Đinh Thị Hồng N ngày 04/4/2017. Số tiền chuyển nhượng đất được trừ vào số tiền bà N nợ trước đó là 120.000.000đồng ngày 18/9/2020 và ngày 21/01/2021 bà V đã giao thêm cho bà N 200.000.000đồng.

Như vậy tính đến nay bà đã giao cho bà N tổng số tiền 320.000.000đồng, thỏa thuận số tiền chuyển nhượng đất còn lại là 317.000.000đồng bà sẽ giao sau khi hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ. Thời gian hoàn tất thủ tục là 45 ngày và bà N có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bà. Tuy nhiên sau khi hết thời hạn 45 ngày bà đã nhiều lần yêu cầu bà N hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng bà N không làm mà còn yêu cầu bà giao thêm tiền để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Do vậy việc chuyển nhượng không thành, nay bà đề nghị hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà N lập ngày 21/01/2021 và yêu cầu bà N hoàn trả cho bà số tiền 320.000.000đồng đã giao và bồi thường số tiền 320.000.000đồng do không thực hiện hợp đồng.

Tổng cộng bà yêu cầu bà N trả cho bà số tiền 640.000.000đồng, về phần ghi chú của giấy sang nhượng ngày 21/1/2021 có ghi “còn 1m5 nằm bên ngoài sổ nói trên bên bán có trách nhiệm vào sổ đầy đủ cho bên mua” là do khi sang nhượng bà N nói 1m5 này đang nằm ngoài sổ nên sẽ có trách nhiệm làm chung trong sổ cho bà. Nay bà đề nghị hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/01/2021 nên không có yêu cầu gì đối với thỏa thuận liên quan đến 1m5 này.

Giấy sang nhượng đất ở ngày 21/01/2021 do bà ghi tại nhà bà N, bà N ký vào giấy sang nhượng, ngày hôm sau thì chồng bà N là ông Mai Văn T ký vào giấy sang nhượng, khi đó ông T trình bày phần đất này đứng tên riêng bà N nên bà N là người quyết định việc chuyển nhượng, ông chỉ tham mưu cho bà N trong việc chuyển nhượng mà thôi. Ngoài ra không trình bày gì thêm.

* Quá trình giải quyết vụ án bà Đinh Thị Hồng N có gửi qua dịch vụ bưu chính đến Tòa án 01 đơn trình bày có nội dung cho rằng bà V tự ý đơn phương hủy hợp đồng không thông báo cho bà và đề nghị bà V rút đơn kiện để hai bên tự thương lượng. Tòa án đã nhiều lần triệu tập hợp lệ bà Đinh Thị Hồng N đến Tòa án để làm việc, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải nhưng bà N đều vắng mặt không lý do.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: ông Mai Văn T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để làm việc, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải nhưng đếu vắng mặt không lý do.

Vụ án đã được Tòa án tiến hành tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định nhưng bà N, ông T đều vắng mặt không lý do. Tại phiên tòa hôm nay bà N, ông T tiếp tục vắng mặt mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, bà V có mặt và vẫn giữ nguyên ý kiến yêu cầu của mình về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày quan điểm cho rằng hình thức giấy tờ ghi là giấy chuyển nhượng đất nhưng bản chất giao dịch giữa bà N và bà V ngày 21/01/2021 là giao dịch đặt cọc nên đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, đề nghị bị đơn trả 320.000.000đồng và phạt cọc 320.000.000đồng.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa trình bày ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa là đúng pháp luật; việc chấp hành pháp luật tố tụng của các đương sự tham gia tố tụng và có ý kiến quan điểm đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/01/2021 giữa các bên, buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 320.000.000đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xuất phát từ việc giữa bà Nguyễn Thị V có thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Đinh Thị Hồng N vào ngày 21/01/2021, khi chuyển nhượng ông Mai Văn T có ký xác nhận. Tuy nhiên cho đến nay việc chuyển nhượng đất vẫn chưa hoàn tất thủ tục và phát sinh tranh chấp. Do vậy căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự, xác định đây là vụ án kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị V và bị đơn là Đinh Thị Hồng N; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Mai Văn T. Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Tại phiên tòa hôm nay bà Đinh Thị Hồng N, ông Mai Văn T vắng mặt mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai. Do vậy căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 2 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án vắng mặt bà N, ông T là hoàn toàn phù hợp, đúng pháp luật.

[3] Về quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng giao dịch dân sự xác lập ngày 21/01/2021 giữa bà V và bà N là giao dịch đặt cọc và bà V đã giao 320.000.000đồng tiền đặt cọc. Nay việc chuyển nhượng đất không thành nên yêu cầu buộc bị đơn là bà Đinh Thị Hồng N phải trả lại 320.000.000đồng và phạt cọc 320.000.000đồng. Qua xem xét tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ gồm: Giấy chuyển nhượng đất ở ngày 21/01/2021, Đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết việc chuyển nhượng đất, biên bản lấy lời khai của bà Nguyễn Thị V tất cả đều thể hiện nội dung giao dịch dân sự giữa bà V và bà N xác lập ngày 21/01/2021 là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là giao dịch đặt cọc để xem xét giải quyết như quan điểm của Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn đề cập. Do đó các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng để giải quyết tranh chấp trong vụ án này.

[4] Theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xác định: vào ngày 21/01/2021 giữa bà Nguyễn Thị V và bà Đinh Thị Hồng N có xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó phần đất chuyển nhượng có diện tích 135m2 thuộc thửa 1026 tờ bản đồ số 03 tại xã N, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng, đất đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ đăng ký biến động đứng tên bà Đinh Thị Hồng N ngày 04/4/2017. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được viết giấy tay, với giá chuyển nhượng là 637.000.000đồng và hợp đồng thể hiện bà V đã giao cho bà N 200.000.000đồng cùng ngày 21/01/2021 và 120.000.000đồng ngày 18/9/2020 trước đó. Các bên thỏa thuận sau 45 ngày bà N sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và số tiền còn lại bà V sẽ trả sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên bà V. Về phía bà N và ông T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để làm việc, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng đều vắng mặt. Điều này mặc nhiên được xem là bà N, ông T đã từ bỏ quyền trình bày, phản bác đối với các ý kiến, yêu cầu của phía nguyên đơn đưa ra.

[5] Về sự liên quan của ông Mai Văn T, trên cơ sở trình bày của bà Nguyễn Thị V xác nhận tại thời điểm viết giấy sang nhượng đất ngày 21/01/2021 chỉ có bà V và bà N, nội dung thỏa thuận trong giấy chuyển nhượng chỉ thể hiện người chuyển nhượng là bà Đinh Thị Hồng N. Đồng thời quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng được đăng ký biến động đứng tên một mình bà Đinh Thị Hồng N. Mặt khác quá trình giải quyết vụ án, bà V chỉ yêu cầu một mình bà N chịu trách nhiệm dân sự trong việc chuyển nhượng đất với mình. Do vậy Hội đồng xét xử xác định trách nhiệm dân sự trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/01/2021 là trách nhiệm cá nhân giữa bà N và bà V với nhau.

[6] Về nội dung tại tài liệu do bà Đinh Thị Hồng N gửi đến Tòa án qua đường bưu điện là bản photo hợp đồng đặt cọc lập ngày 07/7/2020 thể hiện bà V có thỏa thuận đặt cọc cho bà N để nhận chuyển nhượng thửa đất 591, 592 tờ bản đồ 03 có chiều ngang 35m với giá chuyển nhượng là 2.000.000.000đồng và bà V đã giao cho bà Ngát 50.000.000đồng. Tại phiên tòa hôm nay bà V trình bày trước đây ngày 07/7/2020 bà V có đặt cọc cho bà N 50.000.000đồng để chuyển nhượng các thửa đất trên nhưng sau đó bà không đủ tiền nên đã thay đổi nhận chuyển nhượng thửa 1026 tờ bản đồ 03 như giấy chuyển nhượng ngày 21/01/2021 thể hiện. Số tiền 50.000.000đồng này sau đó cùng với việc bà giao thêm cho bà N hai lần tiền một lần 20.000.000đồng và một lần 50.000.000đồng nữa nên cộng chung thành số tiền 120.000.000đồng ngày 18/9/2020 giao cho bà N. Hiện nay việc đặt cọc theo giấy ngày 07/7/2020 đã chấm dứt và các bên đã chuyển sang việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy chuyển nhượng ngày 21/01/2021 nên Hội đồng xét xử xem xét giải quyết tranh chấp theo giấy chuyển nhượng đất ngày 21/01/2021.

[7] Trên thực tế sau khi đã nhận tiền chuyển nhượng thì bà N cũng chưa giao đất cho bà V quản lý, sử dụng và cho đến nay các bên vẫn chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho bà V.

[7.1] Tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.” Và tại khoản 2 Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự quy định: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.

[7.2] Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định : “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này…”. Và tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

[7.3] Như vậy đối chiếu với các quy định nêu trên thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị V và bà Đinh Thị Hồng N viết giấy tay ngày 21/01/2021 do không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định nên bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật dân sự. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu được xác định lỗi chủ yếu thuộc về phía bà N đã không có thiện chí hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất cho bà V nên xác định lỗi của bà N là 2/3, của bà V là 1/3 để xem xét giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu. Thiệt hại được xác định là khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất khi giao dịch với giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Hiện nay giá thị trường diện tích 135m2 đất (lộ giới 59,5m2, có 50m2 đất ở nông thôn) có giá là 802.650.000đồng. Như vậy giá trị chênh lệch hiện nay là 165.650.000đồng (802.650.000đồng – 637.000.000đồng), bà V đã giao 320.000.000đồng tương đương 50,24% tiền chuyển nhượng nên bà N có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bà V là 165.650.000đồng x 50,24% x 2/3= 55.481.700đồng.

[8] Từ những phân tích nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị V. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/01/2021 giữa bà Nguyễn Thị V và bà Đinh Thị Hồng N đối với diện tích đất 135m2 thuộc thửa 1026 tờ bản đồ 03 tại xã N là vô hiệu. Buộc bà N có trách nhiệm trả cho bà V 320.000.000đồng tiền chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu cho bà V với số tiền 55.481.700đồng là hoàn toàn có cơ sở, đúng pháp luật.

[9] Về chi phí tố tụng: Số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chổ và thẩm định giá là 9.400.000đồng. Xét thấy chi phí tố tụng này là cần thiết cho việc giải quyết vụ án nên mỗi bên đương sự chịu ½ chi phí, bà V đã tạm ứng khoản tiền này nên bà N có trách nhiệm hoàn trả cho bà V 4.7000.000đồng tiền chi phí tố tụng.

[10] Về án phí: Do chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn nên các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ các Điều 116, 117, 119, 122, 129, 131, Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự.

- Căn cứ khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật đất đai - Căn cứ khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147;

khoản 2 Điều 227, khoản 2 Điều 228; Điều 235, khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị V.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/01/2021 giữa bà Nguyễn Thị V và bà Đinh Thị Hồng N đối với diện tích đất 135m2 thuộc thửa 1026 tờ bản đồ 03 tại xã N là vô hiệu. Buộc bà Đinh Thị Hồng N có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị V 320.000.000đồng tiền chuyển nhượng và 55.481.700đồng tiền bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu. Tổng cộng bà Đinh Thị Hồng N phải trả cho bà Nguyễn Thị V 375.481.700đồng.

Bà Đinh Thị Hồng N có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị V 4.700.000đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chổ và thẩm định giá.

2/ Về án phí: Buộc bà Đinh Thị Hồng N phải chịu 300.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và 18.774.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Buộc bà Nguyễn Thị V phải chịu án phí trên phần yêu cầu không được chấp nhận 13.226.000đồng nhưng được trừ vào số tiền 15.100.000đồng đã tạm ứng theo biên lai thu tiền số 0007471 ngày 04/5/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Trọng. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Việt 1.874.000đồng tiền tạm ứng án phí còn thừa.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án khi án có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án không trả hết số tiền trên thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định tại các Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án bà Nguyễn Thị V có quyền kháng cáo; riêng bà Định Thị Hồng N, ông Mai Văn T vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm./.