Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 141/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG

BẢN ÁN 141/2022/DS-PT NGÀY 23/06/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 23 tháng 6 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 86/2022/TLPT-DS ngày 16 tháng 5 năm 2022 về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2022/DS-ST ngày 14 tháng 3 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 97/2022/QĐ-PT ngày 25 tháng 5 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Đặng Thị T, sinh năm 1972 (có mặt);

Địa chỉ: Ấp K, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Bị đơn: Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1962;

Người đại diện theo ủy quyền cho bị đơn: Bà Lê Thị H, sinh năm 1965 (theo Văn bản ủy quyền ngày 06/7/2020) (có mặt);

Cùng địa chỉ: Ấp M, xã H1, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị H, sinh năm 1965 (có mặt); Địa chỉ: Ấp M, xã H1, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Lê Văn Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm;

* Nguyên đơn bà Đặng Thị T trình bày:

Ông Lê Văn Đ là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 1678, tờ bản đồ HMPC3, diện tích 535m2 (diện tích đo đạc thực tế 398,7m2) cấp ngày 31/01/2017 tọa lạc tại Ấp M, xã H1, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Vào ngày 01/4/2019, ông Đ bán thửa đất trên cho bà T với giá 40.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng hai bên chỉ viết giấy thỏa thuận, không làm hợp đồng có công chứng chứng thực theo quy định pháp luật. Bà T đã nhận đất và giao trước cho ông Đ 20.000.000 đồng, hai bên giao kết khi nào hoàn tất thủ tục sang tên, bà T sẽ giao tiếp cho ông Đ 20.000.000 đồng còn lại. Tuy nhiên, trong thời gian bà T liên hệ cơ quan chức năng thực hiện việc đo đạc và làm thủ tục sang tên thì ông Đ không đồng ý cho đo đạc và khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện C yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất trên.

Tại phiên hòa giải ngày 03/3/2020, bà Lê Thị H là vợ ông Đ với tư cách người đại diện theo ủy quyền cho ông Đ đã ký biên bản thỏa thuận với bà T, nội dung bà T sẽ trả thêm cho vợ chồng ông Đ 3.000.000 đồng để vợ chồng ông Đ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bà T thửa đất 1678. Sau khi ký biên bản thỏa thuận với bà T, ông Đ rút đơn yêu cầu khởi kiện nhưng lại không thực hiện nghĩa vụ như đã hứa nên bà Đặng Thị T nộp đơn khởi kiện yêu cầu ông Lê Văn Đ lập thủ tục chuyển quyền sử dụng thửa đất số 1678, diện tích 535m2 (diện tích đo đạc thực tế 398,7m2) cho bà T đứng tên quyền sử dụng.

* Bị đơn ông Lê Văn Đ trình bày:

Ông cho rằng thửa đất 1678 là tài sản chung của vợ chồng ông. Lúc ông bán đất cho bà T, vợ ông là bà Lê Thị H không biết. Nay bà H không đồng ý bán thửa đất trên nên ông Đ có đơn phản tố yêu cầu hủy giấy thỏa thuận mua bán đất giữa ông với bà Đặng Thị T. Đồng ý hoàn trả cho bà T 20.000.000 đồng đã nhận kèm lãi suất theo quy định pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H trình bày:

Thửa đất 1678 là đất của cha mẹ ông Đ cho vợ chồng bà. Đây là tài sản chung của bà và ông Đ. Thời điểm ông Đ bán đất, bà không có nhà nên không biết. Chỉ sau khi ông Đ bán đất cho bà T bà mới phát hiện. Đối với biên bản thỏa thuận ngày 03/3/2020, bà và ông Đ cũng có ý định tiếp tục bán thửa đất trên cho bà T nhưng không được anh chị em trong gia đình ông Đ chấp nhận nên bà H thống nhất với yêu cầu phản tố của ông Đ là hủy các thỏa thuận mua bán thửa đất 1678 mà ông Đ đã ký với bà T. Đồng ý hoàn trả cho bà T 20.000.000 đồng tiền bán đất ông Đ đã nhận kèm lãi suất theo quy định pháp luật. Không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 136/2020/DS-ST ngày 07/9/2020, Tòa án nhân dân huyện C tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Vụ án bị kháng cáo. Quá trình xét xử phúc thẩm, do phát sinh một số tình tiết phức tạp không thể khắc phục tại phiên tòa nên Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang đã tuyên hủy bản án, trả hồ sơ để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

* Quá trình thụ lý giải quyết lại vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm lần hai, nguyên đơn và bị đơn thống nhất yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 1678. Nguyên đơn bà Đặng Thị T yêu cầu xác định lỗi giữa hai bên và giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng. Hai bên thống nhất với kết quả thẩm định, định giá tài sản căn cứ theo Biên bản định giá ngày 23/4/2021. Tại Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 01/11/2019 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đo đạc Đ1, diện tích đất đo đạc thực tế có giảm hơn so với diện tích đất được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cụ thể, diện tích đất được cấp giấy là 535m2, diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2. Các bên xác định từ thời điểm đo đạc đến nay, hiện trạng thửa đất không thay đổi, các bên không yêu cầu đo đạc lại cũng không yêu cầu làm rõ nguyên nhân dẫn đến việc giảm diện tích đất mà thống nhất yêu cầu xem xét giá trị đất dựa trên diện tích đo đạc thực tế. Bà Lê Thị H với tư cách là người đại diện theo ủy quyền cho bị đơn ông Lê Văn Đ và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đồng ý hủy hợp đồng, đồng ý trả lại cho bà T 20.000.000 đồng nhưng không đồng ý các yêu cầu còn lại của bà T.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2022/DS-ST ngày 14 tháng 3 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang đã căn cứ các điều 26, 85 và Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 423, 427, 500, 501, 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015; các điều 166, 167, 168, 169 và Điều 188 Luật Đất đai; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Xử: Công nhận sự thỏa thuận của bà Đặng Thị T và ông Lê Văn Đ. Tuyên bố hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/4/2019 giữa bà Đặng Thị T và ông Lê Văn Đ.

- Buộc bà Đặng Thị T giao trả lại cho ông Lê Văn Đ phần đất thuộc thửa đất số 1678, tờ bản đồ HMPC3, diện tích 535m2 (diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2) cấp ngày 31/01/2017 tọa lạc tại Ấp M, xã H1, huyện C, tỉnh Tiền Giang do ông Lê Văn Đ đứng tên quyền sử dụng. Diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2 và toàn bộ cây trồng, tài sản trên phần đất gồm 21 cây mít loại C, 03 cây dừa loại D, 01 bụi chuối loại B, 03 cây tắc loại C, 01 cây cóc loại B2, 01 cây mận loại B2, 03 cây so đũa loại B2, 01 cây ổi loại B2, 02 cây mận loại C, 02 cây đu đủ loại C, 45 cây mít loại B2, 04 cây dừa loại B2, 01 cây xoài cát hòa lộc loại B1, 05 cây mãn cầu ta loại B2, 03 cây xoài loại B1, hệ thống tưới tiêu D60 chiều dài 34m, hệ thống hàng rào lưới B40 cột ximăng đúc sẵn dài 73,65m (có sơ đồ chi tiết kèm theo). Tứ cận phần đất như sau:

+ Hướng Đông giáp đất Lê Văn H1 là 4,45m + 15,77m + 13,69m + 11,28m + 10,51m + 0,59m.

+ Hướng Tây giáp đất Huỳnh Văn D là 44,01m + 4,76m + 3,57m.

+ Hướng Nam giáp đất Lê Thị T1 là 10,82m + 3,90m.

+ Hướng Bắc giáp đất Huỳnh Văn D là 2,24m.

- Buộc ông Lê Văn Đ hoàn trả cho bà Đặng Thị T 20.000.000 đồng đã nhận.

- Buộc ông Lê Văn Đ, bà Lê Thị H có trách nhiệm liên đới trả cho bà Đặng Thị T số tiền 23.792.000 đồng tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất + 12.973.000 đồng giá trị cây trồng, hàng rào, hệ thống tưới tiêu tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Tổng cộng là 36.765.000 đồng (ba mươi sáu triệu, bảy trăm sáu mươi lăm ngàn đồng).

Các bên thực hiện việc giao trả tiền và đất ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định pháp luật.

* Ngày 28/3/2022, bị đơn ông Lê Văn Đ có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không buộc ông phải trả lại giá trị chênh lệch đất, giá trị cây trồng và giá trị hàng rào cho bà Đặng Thị T.

Tại phiên tòa phúc thẩm;

* Các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

* Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố tụng từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung kháng cáo: Tại phiên tòa phúc thẩm, hai bên đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, việc thỏa thuận trên là tự nguyện không trái quy định của pháp luật, đạo đức xã hội; đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Qua nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn bà Đặng Thị T khởi kiện bị đơn ông Lê Văn Đ yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 1678, tờ bản đồ HMPC3, diện tích 535m2 cấp ngày 31/01/2017 tọa lạc tại Ấp M, xã H1, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Án sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Tranh chấp giữa nguyên đơn bà T với bị đơn ông Đ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang theo quy định tại Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Đơn kháng cáo của ông Lê Văn Đ đúng quy định tại Điều 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về nội dung kháng cáo: Bị đơn ông Lê Văn Đ có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không buộc ông phải trả lại giá trị chênh lệch đất, giá trị cây trồng và giá trị hàng rào cho bà Đặng Thị T.

[5] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Đặng Thị T và bà Lê Thị H là đại diện ủy quyền của bị đơn ông Lê Văn Đ đã thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án cụ thể:

- Tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/4/2019 giữa bà Đặng Thị T và ông Lê Văn Đ đối với phần đất thuộc thửa đất số 1678, tờ bản đồ HMPC3, diện tích 535m2 (diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2) cấp ngày 31/01/2017 tọa lạc tại Ấp M, xã H1, huyện C, tỉnh Tiền Giang do ông Lê Văn Đ đứng tên quyền sử dụng. Tứ cận phần đất như sau:

+ Hướng Đông giáp đất Lê Văn H1 là 4,45m + 15,77m + 13,69m + 11,28m + 10,51m + 0,59m.

+ Hướng Tây giáp đất Huỳnh Văn D là 44,01m + 4,76m + 3,57m.

+ Hướng Nam giáp đất Lê Thị T1 là 10,82m + 3,90m.

+ Hướng Bắc giáp đất Huỳnh Văn D là 2,24m.

(Có sơ đồ chi tiết kèm theo) - Bà T được quyền sở hữu, quản lý, sử dụng toàn bộ cây trồng do ông Lê Văn Đ trồng trên phần đất diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2 gồm 45 cây mít loại B2, 04 cây dừa loại B2, 01 cây xoài cát hòa lộc loại B1, 05 cây mãn cầu ta loại B2, 03 cây xoài loại B1.

- Bà Đặng Thị T trả cho ông Lê Văn Đ và bà Lê Thị H 20.000.000 đồng chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại và 10.000.000 đồng chi phí bồi thường giá trị cây trồng do ông Đ trồng. Thời hạn trả tiền là 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, hạn cuối trả tiền là ngày 03/7/2022.

Bà Đặng Thị T và ông Lê Văn Đ có quyền, nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục kê khai, đăng ký cấp quyền sử dụng đất.

- Các bên thực hiện việc giao trả tiền và làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, hạn cuối là ngày 03/7/2022.

Kể từ khi ông Đ có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà T chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải chịu thêm tiền lãi với lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

- Giữ nguyên hiện trạng ngôi mộ đá của gia đình ông Đ chôn cất trên phần diện tích đất diện tích 535m2 (diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2), gia đình ông Đ được quyền vào thăm viếng tảo mộ theo phong tục của người Việt Nam.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà T và ông Đ mỗi người tự nguyện chịu 750.000 đồng.

Việc thỏa thuận của hai bên là hoàn toàn tự nguyện không trái quy định của pháp luật, đạo đức xã hội.

Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự là có căn cứ đúng quy định tại Điều 300, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[6] Ý kiến đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[7] Về án phí: Ông Lê Văn Đ phải chịu 300.000 đồng án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào các điều 26, 85 và Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào các điều 423, 427, 500, 501, 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ vào các điều 166, 167, 168, 169 và Điều 188 Luật Đất đai;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2022/DS-ST ngày 14 tháng 3 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

1/ Công nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn bà Đặng Thị T và bị đơn ông Lê Văn Đ (đại diện là bà Lê Thị H) về việc giải quyết toàn bộ vụ án cụ thể như sau:

- Tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/4/2019 giữa bà Đặng Thị T và ông Lê Văn Đ đối với phần đất thuộc thửa đất số 1678, tờ bản đồ HMPC3, diện tích 535m2 (diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2) cấp ngày 31/01/2017 tọa lạc tại Ấp M, xã H1, huyện C, tỉnh Tiền Giang do ông Lê Văn Đ đứng tên quyền sử dụng. Tứ cận phần đất như sau:

+ Hướng Đông giáp đất Lê Văn H1 là 4,45m + 15,77m + 13,69m + 11,28m + 10,51m + 0,59m.

+ Hướng Tây giáp đất Huỳnh Văn D là 44,01m + 4,76m + 3,57m.

+ Hướng Nam giáp đất Lê Thị T1 là 10,82m + 3,90m.

+ Hướng Bắc giáp đất Huỳnh Văn D là 2,24m.

(Có sơ đồ chi tiết kèm theo) - Bà T được quyền sở hữu, quản lý, sử dụng toàn bộ cây trồng do ông Lê Văn Đ trồng trên phần đất diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2 gồm 45 cây mít loại B2, 04 cây dừa loại B2, 01 cây xoài cát hòa lộc loại B1, 05 cây mãn cầu ta loại B2, 03 cây xoài loại B1.

- Bà Đặng Thị T trả cho ông Lê Văn Đ và bà Lê Thị H 20.000.000 đồng chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại và 10.000.000 đồng chi phí bồi thường giá trị cây trồng do ông Đ trồng. Thời hạn trả tiền là 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, hạn cuối trả tiền là ngày 03/7/2022.

Bà Đặng Thị T và ông Lê Văn Đ có quyền, nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục kê khai, đăng ký cấp quyền sử dụng đất.

- Các bên thực hiện việc giao trả tiền và làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, hạn cuối là ngày 03/7/2022.

Kể từ khi ông Đ có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà T chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải chịu thêm tiền lãi với lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

- Giữ nguyên hiện trạng ngôi mộ đá của gia đình ông Đ chôn cất trên phần diện tích đất diện tích 535m2 (diện tích đo đạc thực tế là 398,7m2), gia đình ông Đ được quyền vào thăm viếng tảo mộ theo phong tục của người Việt Nam.

2/ Về án phí:

2.1/ Án phí sơ thẩm:

Bà Đặng Thị T phải chịu 750.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003753 ngày 09/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C nên được hoàn lại 450.000 đồng.

Ông Lê Văn Đ phải chịu 750.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003807 ngày 21/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C nên phải nộp thêm 450.00 đồng.

2.2/ Án phí phúc thẩm:

Ông Lê Văn Đ phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0009486 ngày 28/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C nên xem như đã nộp xong.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.