Bản án 05/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

BẢN ÁN 05/2024/DS-PT NGÀY 05/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Ngày 05 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 217/2023/TLPT-DS, ngày 26 tháng 10 năm 2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 96/2023DS-ST, ngày 14 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố S, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 262/2023/QĐ-PT ngày 06 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

- Bà A, sinh năm: 1965.

- Ông B, sinh năm 1961.

Cùng địa chỉ: Đường Đ, Khóm N, Phường H, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn: Ông C, sinh năm 1981. Địa chỉ: Số 198 Đường Đ, Khóm N, Phường H, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Theo Giấy ủy quyền ngày 29-8-2022 (ông Đạt có mặt).

2. Bị đơn: Bà D, sinh năm 1971. Địa chỉ: đường H, Phường M, Quận B, TP. Hồ Chí Minh.

1 Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông E (tên gọi khác: E), sinh năm 1990. Địa chỉ: ấp C, thị trấn M, huyện X tỉnh Sóc Trăng. Theo Giấy ủy quyền ngày 04-8-2023 (ông E có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: ông F, Luật sư của Văn phòng Luật sư F, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.Địa chỉ: số 255/5 (tầng trệt) đường P, phường B, Quận S, Thành phố Hồ Chí Minh. (ông Thắng có mặt)

- Người kháng cáo: bị đơn bà D.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện của các nguyên đơn bà A, ông B và trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn lời trình bày:

Vào ngày 13/5/2022 bà A, ông B và bà D có thỏa thuận mua bán căn nhà số 285/2/10 đường Đ, khóm T, phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, giữa các bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Văn phòng công chứng Trần Thanh D chứng thực số 2272 quyển số 05/2022 TP/CC- SCC/HĐGD ngày 13/5/2022. Vào ngày 14/5/2022 giữa các bên lập Hợp đồng sửa đổi, bổ sung có nội dung: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.100.000.000 đồng. Phương thức thanh toán chia làm hai lần. Lần 1 thanh toán 150.000.000 đồng ngay sau ký hợp đồng; lần 2 thanh toán 950.000.000 đồng, trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Bà A và ông B cho rằng bà D không thực hiện đúng thỏa thuận, vì sau 20 ngày thì bà D không thanh toán lần 2. Nay bà A, ông B yêu cầu Toà án giải quyết:

1. Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/5/2022 giữa bà A, ông B và bà D (bao gồm hợp đồng sửa đổi, bổ sung là một phần của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/5/2022).

2. Buộc bà D trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC831611 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A và ông B.

3. Buộc bà D bồi thường thiệt hại cho bà A, ông B số tiền 200.000.000 đồng, tại phiên tòa sơ thẩm xác định số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại chênh lệch là 169.000.000 đồng.

- Trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà D trình bày:

Phía bị dơn thừa nhận giữa các nguyên đơn và bị đơn có ký kết hợp đồng thỏa thuận mua căn nhà số 285/2/10 đường Đ, khóm T, phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, cụ thể vào ngày 13/5/2022 thì các bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 550.000.000đồng và đã thanh toán xong, bà D trả tiền cho bà G, do bà G đưa thông tin căn nhà nêu trên bà G đã mua lại từ bà A, ông B. Các bên chưa bàn giao căn nhà, chưa làm thủ tục đăng ký sang tên chủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các bên không có ký Hợp đồng sửa đổi, bổ sung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 14/5/2022 tại Văn phòng công chứng Trần Thanh D, nên đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn. Phía bị đơn cung cấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 13/5/2022; Bản cam kết ngày 13/5/2022 của bà G; bản Hợp đồng thuê nhà và đất bên cho thuê là D, bên thuê là G lập ngày 13/5/2022; bản thỏa thuận giữa bà D và bà G lập ngày 13/5/2022; Bản photo biên bản giao nhà và quyền sử dụng đất, bên bán chuyển nhượng là bà G, bên mua, nhận chuyển nhượng là bà D; Bản phô tô Biên bản nhận tiền Bên giao tiền D, bên nhận tiền là bà G; Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC831611, số vào sổ cấp GCN:CS03552, do Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 96/2023DS-ST, ngày 14 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, quyết định như sau:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40, khoản 2 Điều 92, khoản 1 Điều 95, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 13, Điều Điều 117, Điều 278, Điều 360, Điều 379, Điều 419, Điều 425, Điều 427, khoản 2 Điều 468, Điều 502 của Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ vào Điều 167 của Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn bà A, ông B về việc tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 13/5/2022 và hợp đồng sửa đổi, bổ sung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 14/5/2022 tại Văn phòng Công chứng Trần Thanh D, giữa bà A, ông B và bà D.

Buộc bị đơn bà D phải trả lại cho các nguyên đơn bà A, ông B giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DC 831611, số vào sổ GCN:CS03552, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A.

Buộc các nguyên đơn bà A, ông B phải trả cho bị đơn bà D số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày bà D có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn bà A, ông B đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bị đơn: Buộc bị đơn bà D bồi thường cho bà A, ông B số tiền 196.000.000 đồng (một trăm chín mươi sáu triệu đồng). Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chổ, định giá tài sản: Bị đơn bà D phải chịu, bà D có trách nhiệm phải trả lại cho bà A, ông B số tiền 6.750.000 đồng (sáu triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng).

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Các nguyên đơn bà A, ông B phải chịu án phí là 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng), nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.300.000 đồng và 300.000 đồng theo các biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 000827 ngày 10/11/2022 và số 0007551 ngày 15/02/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Các nguyên đơn bà A, ông B phải nộp số tiền còn lại là 1.900.000 đồng (một triệu chín trăm nghìn đồng).

- Bị đơn bà D phải chịu tổng cộng là 8.750.000 đồng (tám triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn thông báo quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 25-8-2023 người đại diện theo ủy quyền của bị đơn làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn và buộc các nguyên đơn cùng bà G có nghĩa vụ trả cho bị đơn số tiền đã vay của bị đơn là 550.000.000 đồng với các lý do:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng công chứng Trần Thanh D chứng thực số 2272 ngày 13/5/2022 là hợp đồng giả tạo cho hợp đồng thế chấp để vay tiền. Do bà G biết bà D có nhận cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên bà G giới thiệu bà D nhận cầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC831611, số vào sổ cấp GCN:CS03552, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A. Bà A, ông B và bà G cùng với bị đơn gặp nhau thỏa thuận giá thế chấp và thực hiện công chứng với số tiền là 350.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng thì bà A, ông B và bà bà G có hỏi vay thêm của bà D số tiền là 200.000.000 đồng, khi nhận tiền thì bà A, ông B nói với bà G đứng ra nhận tiền thì bà G có làm biên nhận với số tiền là 550.000.000 đồng.

2. Các nguyên đơn không thừa nhận số tiền đã nhận 550.000.000 đồng, như vậy số tiền 150.000.000 đồng thì nguyên đơn nhận ở đâu, khi nào?

3. Phía bị đơn không biết hợp đồng sửa đổi, bổ sung. Bị đơn thừa nhận chữ ký tại hợp đồng sửa đổi, bổ sung là chữ ký của bị đơn, nhưng bị đơn lầm tưởng theo như thỏa thuận ban đầu.

4. Do tính chất của hợp đồng là vay tiền, nên bản án sơ thẩm buộc bị đơn bồi thường thiệt hại với số tiền 196.000.000 đồng thì phía bị đơn không đồng ý. Mặt khác khi thẩm định giá thì phải xác định giá tại thời điểm phát sinh tranh chấp chứ không phải tại thời điểm định giá.

Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án, cụ thể:

- Bà A, ông B và bà D đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo Hợp đồng sửa đổi, bổ sung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ký ngày 14/5/2022.

- Bị đơn bà D đồng ý tiếp tục giao trả thêm cho A, ông B số tiền chuyển nhượng nhà, đất là 950.000.000 đồng.

- Nguyên đơn bà A, ông B đồng ý giao ngôi nhà tọa lạc tại số 285/2/10 đường Đ, khóm T, phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, được xây dựng trên thửa đất số 217 tờ bản đồ số 18 diện tích 45,5m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 831611, số vào sổ cấp GCN: CS03552 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A. Nhà 3 tầng, tầng trệt xây dựng hết đất, có kết cấu: nền lát gạch men, vách tường 10, gạch khung sàn bê tông cốt thép, trần thạch cao, mái lợp tol.

- Thời gian các bên giao nhận tài sản nhà và giao nhận tiền: vào ngày 20-01-2024 dương lịch.

- Bị đơn bà D được quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất tọa lạc tại số 285/2/10 đường Đ, khóm T, phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, nhà được xây dựng trên thửa đất số 217 tờ bản đồ số 18 diện tích 45,5m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 831611, số vào sổ cấp GCN: CS03552 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A. Nhà 3 tầng, tầng trệt xây dựng hết đất, có kết cấu: nền lát gạch men, vách tường 10, gạch khung sàn bê tông cốt thép, trần thạch cao, mái lợp tol.

- Về chi phí xem xét thẩm định, định giá tổng cộng là 6.750.000đồng, mỗi bên đồng ý chịu một nữa. Bà A và ông B đồng ý chịu 3.375.000 đồng; bà D đồng ý chịu là 3.375.000 đồng. Do bà A nộp tạm ứng trước nên được trừ vào số tiền đã nộp. Bà D đồng ý giao trả lại cho bà A số tiền 3.375.000 đồng.

- Về án phí sơ thẩm là 40.500.000 đồng.

+ Bà A, ông B đồng ý chịu 20.250.000 đồng. Do bà A, ông B đã nộp tiền tạm ứng án phí là 5.600.000 đồng theo các biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 000827 ngày 10/11/2022 và số 0007551 ngày 15/02/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, nên được khấu trừ lại số tiền này, như vậy bà A, ông B còn phải nộp thêm số tiền 14.650.000 đồng.

+ Bà D đồng ý chịu là 20.250.000 đồng.

Tại phiên Tòa người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận của họ là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái với đạo đức xã hội, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 300 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, sửa bản án sơ thẩm số 96/2023DS-ST, ngày 14 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố S, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Các thỏa thuận của các đương sự về việc giải quyết vụ án là hoàn toàn tự nguyện; nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật và không trái với đạo đức xã hội.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 300, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm số 96/2023DS-ST, ngày 14 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố S, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

1. Bà A, ông B và bà D đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo Hợp đồng sửa đổi, bổ sung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ký ngày 14/5/2022.

- Bị đơn bà D đồng ý tiếp tục giao trả thêm cho A, ông B số tiền chuyển nhượng nhà, đất là 950.000.000 đồng (chín trăm năm chục triệu đồng).

Kể từ khi Bản án có hiệu lực pháp luật và bà A, ông B có đơn yêu cầu thi hành án mà bà D chưa trả xong số tiền trên thì bà D còn phải chịu thêm tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

- Bà A, ông B đồng ý giao ngôi nhà tọa lạc tại số 285/2/10 đường Đ, khóm T, phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, được xây dựng trên thửa đất số 217 tờ bản đồ số 18 diện tích 45,5m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 831611, số vào sổ cấp GCN: CS03552 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A. Nhà 3 tầng, tầng trệt xây dựng hết đất, có kết cấu: nền lát gạch men, vách tường 10, gạch khung sàn bê tông cốt thép, trần thạch cao, mái lợp tol.

- Thời gian các bên giao nhận tài sản nhà, đất nêu trên và giao nhận tiền:

vào ngày 20-01-2024 dương lịch.

- Bà D được quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất, ngôi nhà tọa lạc tại số 285/2/10 đường Đ, khóm T, phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, được xây dựng trên thửa đất số 217 tờ bản đồ số 18 diện tích 45,5m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 831611, số vào sổ cấp GCN: CS03552 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 25/6/2021 cho bà A. Nhà 3 tầng, tầng trệt xây dựng hết đất, có kết cấu: nền lát gạch men, vách tường 10, gạch khung sàn bê tông cốt thép, trần thạch cao, mái lợp tol.

- Kể từ khi Bản án có hiệu lực pháp luật, bà D có quyền liên hệ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Về chi phí xem xét thẩm định, định giá tổng cộng là 6.750.000 đồng (sáu triệu bảy trăm năm chục nghìn đồng), mỗi bên đồng ý chịu một nữa.

- Bà A và ông B đồng ý chịu 3.375.000 đồng (ba triệu ba trăm bảy mươi lăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp, như vậy bà A, ông B đã thực hiện xong.

- Bà D đồng ý chịu là 3.375.000 đồng (ba triệu ba trăm bảy mươi lăm nghìn đồng). Do bà A đã nộp tạm ứng trước, nên bà D đồng ý giao trả lại cho bà A số tiền 3.375.000 đồng (ba triệu ba trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm là 40.500.000 đồng (bốn chục triệu năm trăm nghìn đồng).

+ Bà A, ông B đồng ý chịu 20.250.000 đồng (hai chục triệu hai trăm năm chục nghìn đồng). Do bà A, ông B đã nộp tiền tạm ứng án phí là 5.600.000 đồng theo các biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 000827 ngày 10/11/2022 và số 0007551 ngày 15/02/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, nên được khấu trừ vào số tiền này, như vậy bà A, ông B tiếp tục nộp thêm số tiền là 14.650.000 đồng (mười bốn triệu sáu trăm năm chục nghìn đồng).

+ Bà D đồng ý chịu là 20.250.000 đồng (hai chục triệu hai trăm năm chục nghìn đồng), số tiền này bà D nộp tại cơ quan Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố S, tỉnh Sóc Trăng.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm bà D không phải chịu, hoàn trả cho bà D số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0009649 ngày 28-8-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố S.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.