Bản án 31/2024/DS-ST về tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 31/2024/DS-ST NGÀY 22/03/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 22 tháng 3 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 409/2023/TLST-DS, ngày 12 tháng 12 năm 2023 về việc việc “Tranh chấp hợp đồng cầm cố đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 74/2024/QĐXXST-DS, ngày 11 tháng 01 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quốc T, sinh năm 1971; nơi cư trú: tổ A, ấp Đ, xã M, huyện C, tỉnh An Giang. Có mặt.

2. Bị đơn:

2.1. Ông Phan Văn T1, sinh năm 1976; vắng mặt.

2.2. Bà Phan Kim N, sinh năm 1974; vắng mặt, Cùng cư trú: ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện, tờ tự khai và các biên bản hòa giải, nguyên đơn ông Nguyễn Quốc T trình bày: Ông và bị đơn là bà con với nhau, nên ông có cố đất của ông T1 bà N sau đó cho thuê lại phần đất cố cụ thể như sau:

- Lần 1: Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 20/5/2013 số vàng cố đất là 10 chỉ vàng 24k (9999) diện tích đất cố là 2 công đất (công 12), thời gian cố đất là 1 năm, đồng thời ông T1 bà N thuê lại phần đất trên với giá là 50 giạ lúa/năm, sau thời hạn 1 năm không chuộc lại đất thì giá thuê là 60 giạ/năm, việc cố đất có làm giấy do ông và ông T1 bà C cùng ký tên.

- Lần 2: Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 10/7/2014 số vàng cố đất là 22,5 chỉ vàng 24k (9999) diện tích đất cố là 6 công đất (công 12), thời gian cố đất là 1 năm, đồng thời ông T1 bà N thuê lại phần đất trên với giá là 16.000.000đ/năm, việc cố đất có làm giấy do ông và ông T1 bà N cùng ký tên.

- Lần 3: Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 15/12/2018 số vàng cố đất là 20 chỉ vàng 24k (9999) diện tích đất cố là 4 công đất (công 12), thời gian cố đất là 1 năm, đồng thời ông T1 bà N thuê lại phần đất trên với giá là 14.000.000đ/năm, việc cố đất có làm giấy do ông và ông T1 bà N cùng ký tên.

Các lần cầm cố đất thì có làm giấy cố đất với nhau do ông viết ông T1 và vợ là Phan Kim N cùng ký tên. Do ông T1 bà N không trả tiền thuê đất nên ông có thua tại Ban ấp, ngày 7/7/2023 Ban ấp T, xã M có mời hòa giải tại đây ông T1 thừa nhận có cố đất và còn nợ lại tiền thuê là 86.000.000đ và xin trả làm 2 đợt tiền thuê đất lần 1 trả 50.000.000đ vào ngày 7/8/2023, lần 2 trả 36.000.000đ vào 7/12/2023 nhung ông T1 bà N vẫn không thực hiện. Nay yêu cầu: Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 20/5/2013, ngày 10/7/2014 và ngày 15/12/2018 giữa ông T với ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N là vô hiệu; Yêu cầu ông Phan Văn T1 và bà Phan Kim N trả lại số vàng cố đất cho các hợp đồng là 52,5 chỉ vàng 24k (loại 9999). Yêu cầu ông Phan Văn T1 và bà Phan Kim N trả lại tiền thuê đất số tiền là 86.000.000đ.

Bị đơn ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N vắng mặt và cũng không gửi ý kiến trình bày.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Chợ Mới phát biểu: Ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng với quy định của pháp luật. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 20/5/2013, ngày 10/7/2014 và ngày 15/12/2018 giữa ông T với ông T1 bà N; sau khi cố thì ông T1 bà N thuê lại phần đất cố nói trên. Tại biên bản hòa giải của Ban ấp thì ông T1 thừa nhận cố đất và còn nợ tiền thuê đất là 86.000.000đ. Xét hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là không phù hợp với quy định của pháp luật về cầm cố quyền sử dụng đất, giao dịch của các đương sự là giao dịch trái pháp luật và không có giá trị về mặt pháp lý vì quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng để thực hiện giao dịch cầm cố theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cho nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch này là vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 122, 123, Bộ luật dân sự 2015; Điều 167 Luật đất đai 2013.

Đối với hợp đồng thuê đất, xuất phát từ thỏa thuận giữa ông T và ông T1, bà N, trong đó ông T1, bà N thuê lại diện tích đất 12 công từ ông T, với giá 37.000.000 đồng/năm. Tuy nhiên, Từ năm 2019- 2022, ông T1, bà N không thực hiện đúng như hợp đồng thuê và nợ ông T1 số tiền 86.000.000 đồng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông T nên việc ông T khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê đất là vô hiệu và yêu cầu ông T1, bà N trả lại số tiền 86.000.000 đồng là có căn cứ phù hợp Điều 422 Bộ luật Dân sự.

Căn cứ các Điều 117, 122, 123, 131, 309, 422, 501 của Bộ luật dân sự 2015; Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, đề xuất:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quốc T.

- Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất theo tờ cố đất vào các ngày 20/5/2013, 10/7/2014, 15/12/2018 và hợp đồng thuê đất giữa ông Nguyễn Quốc T với ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N là vô hiệu.

- Buộc ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N giao trả lại ông Nguyễn Quốc T 52,5 chỉ vàng 24K (9999) và số tiền 86.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Nguyên đơn khởi kiện bị đơn có nơi cư trú tại xã B, huyện C, tỉnh An Giang nên Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Tòa án đã thực hiện các thủ tục tống đạt Thông báo về việc thụ lý vụ án; Thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Quyết định đưa vụ án ra xét xử; Quyết định hoãn phiên tòa cho bị đơn. Tại phiên tòa hôm nay bị đơn vắng mặt không có lý do. Do đó Tòa án đua vụ án ra xét xử vắng mặt là phù hợp với Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2]. Về nội dung:

[2.1]. Nguyên đơn yêu cầu Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 20/5/2013, ngày 10/7/2014 và ngày 15/12/2018 giữa ông T với ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N là vô hiệu; Yêu cầu ông Phan Văn T1 và bà Phan Kim N trả lại số vàng cố đất cho các hợp đồng là 52,5 chỉ vàng 24k (loại 9999). Yêu cầu ông Phan Văn T1 và bà Phan Kim N trả lại tiền thuê đất số tiền là 86.000.000đ.

[2.2]. Về chứng cứ: Nguyên đơn xuất trình các giấy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất ngày 20/5/2013, ngày 10/7/2014 và ngày 15/12/2018 giữa ông T với ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N; Biên bản hòa giải ngày 7/7/2023 của Ban ấp T, xã M, huyện C có nội dung ông T1 thừa nhận có cố đất và còn nợ lại tiền thuê là 86.000.000đ và xin trả làm 2 đợt tiền thuê đất lần 1 trả 50.000.000đ vào ngày 7/8/2023, lần 2 trả 36.000.000đ vào 7/12/2023. Như vậy có sở xác định giữa các bên có xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất với nhau.

[2.3]. Xét thấy các hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 20/5/2013 số vàng cố đất là 10 chỉ vàng 24k (9999) diện tích đất cố là 2 công đất (công 12), thời gian cố đất là 1 năm; hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 10/7/2014 số vàng cố đất là 22,5 chỉ vàng 24k (9999) diện tích đất cố là 6 công đất (công 12), thời gian cố đất là 1 năm và hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 15/12/2018 số vàng cố đất là 20 chỉ vàng 24k (9999) diện tích đất cố là 4 công đất (công 12), thời gian cố đất là 1 năm. Sau khi cố đất thì ông T1 không có nhận đất để sử dụng mà cho ông T1 bà N thuê lại các phần đất đã cố trên, việc cố đất và cho thuê lại đất có làm giấy do ông và ông T1 bà N cùng ký tên; phía ông T1 đã giao vàng cho bị đơn và giao cho bị đơn đất để sử dụng. Thấy rằng, hợp đồng cầm cố đất giữa các bên là theo tập quán tại địa phương, việc thỏa thuận cầm cố đất là trái với quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 vì trong các quyền thì Nhà nước hạn chế quyền cầm cố quyền sử dụng đất do đó giao dịch giữa các bên là vô hiệu. Căn cứ Điều 122; Điều 123; Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 nghĩ nên tuyên bố hợp đồng cầm cố đất ngày 20/5/2013, ngày 10/7/2014 và ngày 15/12/2018 giữa ông T với ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N là vô hiệu. Do hợp đồng cầm cố bị vô hiệu nên tài sản của ai trả lại cho người đó, vì vậy ông T1, bà N phải có nghĩa vụ trả cho ông T số vàng cố đất tổng cộng là 52,5 chỉ vàng 24k (loại 9999). Ngoài ra các bên còn thỏa thuận việc thuê lại quyền sử dụng đất cụ thể ông T1 đã giao các phần đất cố cho ông Tl bà N để sử dụng. Tại biên bản hòa giải ngày 7/7/2023 Ban ấp T, xã M ông T1 thừa nhận có cố đất và còn nợ lại tiền thuê là 86.000.000đ và xin trả làm 2 đợt tiền thuê đất lần 1 trả 50.000.000đ vào ngày 7/8/2023, lần 2 trả 36.000.000đ vào 7/12/2023 nhưng ông T1 bà N vẫn không thực hiện. Vì vậy việc ông T yêu cầu ông T1 bà N trả tiền thuê đất với số tiền 86.000.000đ là có cơ sở nghĩ nên chấp nhận. Đối với phần đất cố ông T1 bà N thuê lại để sử dụng và quản lý cho đến nay nên không xem xét buộc ông T giao trả lại đất cố.

Từ những phân tích trên nghĩ nên buộc ông T2 bà N có nghĩa vụ liên đới trả cho ông T số vàng cố đất là 52,5 chỉ vàng 24k (loại 9999) và tiền thuê đất là 86.000.000đ.

Án phí DSST: Bị đơn phải chịu theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng: Điều 122; Điều 123; Điều 131; Điều 500; Điều 501; Điều 502; Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167; 168 Luật đất đai năm 2013; Điều 26; 35; 39; 144; 147; 227, 228 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Quốc T.

Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê đất ngày 20/5/2013; ngày 10/7/2014 và 15/12/2018 giữa ông Nguyễn Quốc T và ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N là vô hiệu.

Buộc ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Nguyễn Quốc T số vàng cố đất là 52,5 (năm mươi hai phẩy năm) chỉ vàng 24k (loại 9999).

Buộc ông Phan Văn T1, bà Phan Kim N có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Nguyễn Quốc T số tiền thuê đất là 86.000.000 (tám mươi sáu triệu) đồng.

Án phí dân sự sơ thẩm: ông Phan Văn T1, bà Pham Kim N1 phải chịu là 21.730.500đ.

Chi cục thi hành án dân sự huyện Chợ Mới hoàn lại tiền tạm nộp án phí cho ông Nguyễn Quốc T số tiền 10.156.000đ theo biên lai số 0014781 ngày 12/12/2022.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

Các đương sự được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày, thời hạn kháng cáo được tính từ ngày bản án được giao hoặc được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.