Bản án 14/2023/DS-ST về tranh chấp dân sự do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐR, TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 14/2023/DS-ST NGÀY 19/07/2023 VỀ TRANH CHẤP DÂN SỰ DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hôm nay, ngày 19 tháng 7 năm 2023, Tòa án nhân dân huyện Đam Rông, tỉnh Lâm Đồng mở phiên Tòa xét xử công khai vụ án thụ lý số: 51/2022/TLST – DS ngày 11 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp dân sự do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 14/QĐXXST-DS ngày 03/7/2023 giữa các đương sự:

*Nguyên đơn: ông Trần Vĩnh A; Sinh năm: 1983.

Địa chỉ: Số 86 An L, Thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng. Có mặt tại phiên tòa

* Bị đơn: bà Lại Thị B; Sinh năm: 1979.

Địa chỉ: Thôn T – Đ – ĐR - Lâm Đồng. Có mặt tại phiên tòa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

bà Trần Thị Phương C. Sinh năm: 1985 Trú tại: Số 86 An L, Thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Có mặt tại phiên tòa.

Ngân hàng Á Châu ACB. Chi nhánh Lâm Đồng – Phòng giao dịch L.

Đia chỉ Số 61-63 Phan Bội Châu, Phượng 1, TP Đà lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền là ông Lê Thanh H. Giám Đốc Phòng quản lý nợ. Người đại diện theo ủy quyền lại là ông Đỗ Đức H. Nhân viên xử lý nợ. Có mặt tại phiên tòa.

Người tham gia tố tụng khác: Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn ông Trần Vĩnh Long là Ông Trương Văn H. Văn phòng Luật sư Trương Văn H thuộc đoàn luật sự tỉnh Lâm Đồng. Có mặt tại phiên tòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện ngày 19 tháng 7 năm 2022, biên bản lấy lời khai của nguyên đơn và ý kiến trình bày của nguyên đơn tại phiên tòa hôm nay thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Ngày 23/12/2021 ông và bà Lại Thị B có thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất. Theo thỏa thuận thì bà Lại Thị B chuyển nhượng cho ông 01 lô đất với diện tích 125 m2 thuộc thửa số 1039, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại thôn P – Đ, trên đất có 01 căn nhà xây cấp 4. Giá chuyển nhượng là 2.750.000.000đ ( Hai tỉ bảy trăm năm mươi triệu đồng). Sau khi thỏa thuận thì ông có đặt cọc trước cho bà Lại Thị C số tiền là 200.000.000đ ( Hai trăm triệu đồng). Thời hạn đặt cọc là 15 ngày, sau 15 ngày hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất theo thỏa thuận. Tuy nhiên khi hai bên đến văn phòng công chứng thì bà Lại Thị B thông báo cho ông biết rằng diện tích đất chuyển nhượng hiện tại bà B đang thế chấp tại Ngân hàng Á Châu ACB để vay số tiền là 2.700.000.000đ, chưa đến ngày đáo hạn. Lúc này hai bên tiến hành viết giấy tay với nhau, đồng thời ông đã thanh toán tiếp cho bà B 1.550.000.000đ. Số tiền còn lại bà B và ông thống nhất khi nào bà B đáo hạn thì sẽ xóa thế chấp làm thủ tục chuyển nhượng và thanh toán tiếp cho bà B số tiền 1.000.000.000đ, đồng thời trong thời gian từ ngày viết giấy tay với nhau thì khoản tiền lãi trên dư nợ gốc 1.000.000.000đ ông sẽ chịu trách nhiệm trả lãi cho Ngân Hàng mỗi tháng là 9.500.000đ, nhưng do bà B là người đứng ra vay tiền nên hàng tháng ông có trách nhiệm chuyển cho bà B để bà B trả lãi cho Ngân hàng. Nhưng quá trình thực hiện thì bà B cố tình trốn tránh không liên lạc với vợ chồng ông, vợ chồng ông đã tự tìm hiểu số tài khoản của bà T để chuyển tiền lãi 30.000.000đ, khi thấy vợ chồng ông chuyển số tiền 30.000.000đ, bà C mới gọi điện liên lạc với vợ chồng ông, đồng thời bà B tuyên bố với vợ chồng ông là không chuyển nhượng nhà đất trên cho vợ chồng ông nữa. Vợ chồng ông tìm gặp bà B để thương lượng và yêu cầu bà B trả lại số tiền đã nhận của vợ chồng ông 1.750.000.000đ, nhưng bà B cố tình trốn tránh và cũng không chịu trả tiền cho vợ chồng ông. Vì vậy ông làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với bà B, đồng thời yêu cầu bà B trả lại cho vợ chồng ông các khoản tiền như sau:

Một là khoản tiền chuyển nhượng đất bà T đã nhận của vợ chồng ông 1.550.000.000đ.

Hai là khoản tiền đặt cọc 200.000.000đ và khoản tiền phạt cọc 200.000.000đ = 400.000.000đ.

Ba là khoản tiền bồi thường chênh lệch giá đất = 56,4%.

Bốn là khoản tiền đóng lãi 30.000.000đ mà vợ ông chuyển cho bà B.

Đến ngày 30/6/2023 ông A có đơn xin rút một phần yêu cầu. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà B được xác lập ngày 13/01/2022 là giao dịch dân sự vô hiệu, buộc bà T trả lại cho ông số tiền đã nhận 1.780.000.000đ và khoản tiền lãi suất chậm trả theo quy định.

Ngoài ra ông không còn ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Theo bản tự khai, biên bản lấy lời khai và ý kiến trình bày của bị đơn bà Lại Thị B thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Việc bà thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất cho ông Trần Vĩnh A, như ông A trình bày là hoàn toàn đúng. Tuy nhiên nguyên nhân bà không đồng ý bán đất cho ông A nữa là do lỗi của ông A, cụ thể việc mua bán chuyển nhượng đất giữa bà và ông A chưa hoàn tất, nhưng ông A đã đăng lên mạng xã hội rao bán nhà đất của bà với nội dung gia chủ vỡ nợ, cần thanh lý cửa hàng và bán nhà đất, đều này đã làm ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của bà, từ đó hai bên phát sinh mâu thuẫn và việc chuyển nhượng nhà đất không thành.

Ngày 20/3/2023 bà gửi đơn tại Tòa án yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn. Tại đơn yêu cầu phản tố, bà yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Đam Rông giải quyết buộc ông A phải trả cho bà khoản tiền lãi trên dư nợ gốc 1.000.000.000đ theo như thỏa thuận của các bên trước đây, khoản tiền lãi ông L phải có nghĩa vụ trả cho bà là 204.000.000đ – 30.000.000đ đã chuyển trước còn lại 174.000.000đ. Số tiền này bà đề nghị Tòa cấn trừ vào nghĩa vụ trả nợ của bà đối với ông A. Ngoài ra bà không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Theo bản tư khai thì người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Phương C trình bày như sau:

Qua lời trình bài của ông L chồng bà thì bà hoàn toàn thống nhất, nên bà không có kiến gì hay yêu cầu gì ngoài yêu cầu của ông L.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phía Ngân hàng Á Châu ACB trình bày: Ngày 25 và ngày 26 tháng 10 năm 2022, Ngân hàng ACB cấp tín dụng cho bà Lại Thị T. Căn cứ theo hợp đồng cấp tìn dụng số LAH.CN.2912.241022, hạn mức tín dụng là 2.750.000.000đ và theo giấy đề nghị cấp tín dụng hạn mức thể là 400.000.000đ, tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bà T tại ACB là thửa đất 1039, tờ bản đồ số 11, theo hợp đồng thế chấp số LAH.BĐCN.182.220720. Việc thế chấp được các bên thực hiện đúng trình tự, thủ tục và có hiệu lực pháp luật theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điểm c khoản 1 Điều 10, khoản 1 Điều 11, Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo Đảm, hiện nay Bà T vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và việc thế chấp tài sản chỉ chấm dứt theo quy định tại điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015.

Về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T với ông L, bà T thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 1039 cho ông L vào tháng 12/2021 là sau thời điểm thế chấp tài sản cho ACB. Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bên thế chấp “ Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp” thì bà T đã vi phạm quy định của pháp luật, vi phạm thỏa thuận giữa bà T và ACB về nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp. Vì vậy phía Ngân hàng ACB đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông L đối với thửa đất 1039, tờ bản đồ số 11 là hợp đồng dân sự vô hiệu. Buộc các bên phải hủy bỏ và giao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Ngoài ra phía Ngân hàng ACB không còn ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn yêu cầu bà B trả lại cho ông số tiền là 1.780.000.000đ, không yêu cầu bà B phải trả khoản tiền lãi suất chậm trả, bị đơn bà Lại Thị B xin rút toàn bộ yêu cầu phản tố, đồng ý trả cho ông A số tiền 1.750.000.000đ, nhưng xin được trả dần làm 03 kỳ, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vẫn giữ nguyên ý kiến cũng như yêu cầu của mình, đề nghị Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bà B và ông B là giao dịch dân sự vô hiệu .

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, những người tham gia tố tụng trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa hôm nay đều đảm bảo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án và đường lối xử lý vụ án: Qua xem xét tài liệu có trong hồ sơ vụ án, cũng như lời khai nhận của các bên đương sự tại phiên tòa hôm nay thì thấy rằng:

Về hình thức của hợp đồng dân sự giữa ông A với bà B chưa thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, nên giao dịch giữa ông A và bà B không phù hợp với quy định của pháp luật.

Về nội dung và đối tượng giao dịch dân sự: tài sản mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng, bà B đang thế chấp tại Ngân hàng ACB, theo quy định tại điều 320 của bộ luật dân sự 2015 thì tài sản đang thế chấp không được phép mua bán, tặng cho, trao đổi… Nên giao dịch giữa ông A với bà B không đủ điều kiện có hiệu lực của pháp luật.

Từ những phân tích trên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Vĩnh A, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc giữa ông A và bà B là giao dịch dân sự vô hiệu, buộc bà Lại Thị B phải trả lại cho ông A số tiền là 1.780.000.000đ. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông A, đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Lại Thị B Về án phí và chi phí tố tụng: Do yêu cầu của nguyên đơn hoàn toàn có căn cứ, nên đề nghị Hội đồng xét xử phải buộc bị đơn phải chịu toàn toàn bộ án phí và chi phí tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu xem xét các chứng cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án và được thẩm định tại tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Xuất phát từ việc ông Trần Vĩnh A và bà Lại Thị B thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quá trình thực hiện việc chuyển nhượng, do diện tích đất chuyển nhượng bà B đang thế chấp tại Ngân hàng ACB, nên việc giao dịch không thành, ngoài ra sau một thời gian thực hiện thỏa thuận giao dịch, bà B tuyên bố hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà với ông A, vợ chồng ông A, bà C yêu cầu bà B trả lại khoản tiền đã nhận nhưng bà B không chịu trả, nên phát sinh tranh chấp. Ngày 19/7/2022 ông A nộp đơn khởi kiện bà B tại Tòa án. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, thì Hội đồng xét xử xác định đây là vụ kiện tranh chấp về dân sự do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đ.

[2] Về tư cách tố tụng trong vụ án: Trong vụ án này người khởi kiện là ông Trần Vĩnh A, người bị kiện là bà Lại Thị B, nên xác định nguyên đơn trong vụ án là ông Trần Vĩnh A, bị đơn là bà Lại Thị B. Trong vụ án này còn có bà Trần Thị Phương C ( vợ của ông A) là người trực tiếp cùng ông A tham gia giao dịch dân sự với bà B, đồng thời tài sản là quyền sử dụng đất thửa 1039, tờ bản đồ số 11 có diện tích sử dụng 125 m2, bà T đang thế chấp tại Ngân hàng ACB, Chi nhánh Lâm Đồng – Phòng giao dịch Lâm hà, nên Hội đồng xét xử xác định bà Trần Thị Phương C và Ngân hàng ACB là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

[3] Về nội dung vụ án và yêu cầu của các bên đương sự:

Qua xem xét tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời khai của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thì thấy rằng, việc bà Lại Thị B thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 125 m2 thuộc thửa số 1039, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại thôn P – Đ với giá thỏa thuận 2.750.000.000đ là có.

Tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn ông Trần Vĩnh A yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà B là giao dịch dân sự vô hiệu, yêu cầu bà B phải trả lại cho ông số tiền là 1.780.000.000đ. Bà B cũng đồng ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và đồng ý trả lại cho ông A, bà C số tiền 1.780.000.000đ, nhưng xin được trả dần làm 03 lần, phía Ngân hàng ACB đề nghị Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa ông A, bà B là giao dịch dân sự vô hiệu, đề nghị hủy bỏ, vì tài sản là quyền sử dụng đất mà các bên giao dịch đang được bà B thế chấp tại Ngân hàng ACB để đảm bảo nghĩa vụ khoản vay, và việc xác lập giao dịch giữa bà B với ông A là giao dịch xác lập sau khi bà B đã xác lập hợp đồng thế chấp tại Ngân hàng ACB.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Về hình thức của hợp đồng: Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là có thực. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chưa tuân thủ về mặt hình thức của hợp đồng theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự, chưa có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Tài sản là quyền sử dụng đất mà hai bên giao dịch mua bán bà B đang thế chấp tại Ngân hàng ACB để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ khoản vay 2.750.000.000đ. Như vậy xét về hình thức và nội dung của giao dịch dân sự giữa ông A với bà B là giao dịch dân sự vô hiệu do trái quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịchđược xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Từ những phân tích nêu trên, xét thấy cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Vĩnh A với bà Lại Thị B, đối với thửa đất 1039 tờ bản đồ số 11 có diện tích 125 m2 là hợp đồng dân sự bị vô hiệu, nên cần tuyên bố hủy bỏ. Buộc bà Lại Thị B hoàn trả lại cho ông Trần Vĩnh A, bà Trần Thị Phương C số tiền đã nhận là 1.780.000.000đ ( Một tỉ bảy trăm tám mươi triệu đồng) là hoàn toàn phù hợp.

Về hợp đồng thế chấp giữa bà T với Ngân hàng ACB là hoàn toàn phù hợp, để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ khoản vay, nên giữ nguyên hợp đồng thế chấp giữa bà B với Ngân hàng ACB đối với tài khản là quyền sử dụng đất 1039 tờ bản đồ số 11.

[4]. Về chi phí thẩm định, định giá tài sản:

Quá trình giải quyết vụ án, ông A có đơn đề nghị Tòa án ra quyết định xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản tranh chấp, Tòa án đã ra quyết định xem xét thẩm định tại chỗ, ký hợp đồng với trung tâm thẩm định giá Đồng Nai đối với diện tích đất chuyển nhượng, ông A đã tạm nộp số tiền chi phí xem xét thẩm định giá. Xét thấy việc xem xét thẩm định tại chỗ, Định giá tài sản là cần thiết cho việc giải quyết vụ án. Xét yêu cầu khởi kiện của ông A là hoàn toàn có căn cứ, nên buộc bà B phải chịu toàn bộ Chi phí tố tụng là 21.800.000đ.

[5]. Về án phí: bị đơn bà Lại Thị B phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng các Điều 26, 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 188 Luật đai năm 2013; Điều 131của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Quốc Hội.

Tuyên xử: Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Trần Vĩnh A. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lại Thị B với ông Trần Vĩnh A, đối với thửa đất 1039 thửa số 11 có diện tích 125 m2 là hợp đồng dân sự vô hiệu. Buộc bà Lại Thị B có nghĩa vụ thanh toán cho ông Trần Vĩnh A số tiền chuyển nhượng là 1.780.000.000đ. ( Một tỉ bảy trăm tám mươi triệu đồng).

“Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án còn phải trả số tiền lãi, tương ứng với thời gian và số tiền chậm trả, theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự”.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Vĩnh A đối với yêu cầu bồi thường tiền cọc, bồi thường thiệt hại về chênh lệch giá đất và khoản tiền lãi suất.

Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Lại Thị B đối với việc yêu cầu vợ chồng ông Trần Vĩnh A, bà Trần Thị Phương C trả khoản tiền lãi 174.000.000đ.

Về chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản:

Bà Lại Thị B có nghĩa vụ trả lại cho ông Trần Vĩnh A số tiền lệ phí tố tụng là 21.800.000 đồng.

Về án phí: bà Lại Thị B phải nộp 65.000.000đ án phí DSST. Nhưng được trừ vào số tiền dự phí 4.375.000đ mà bà T đã tạm nộp trước theo biên lai thu tiền số 0010228 ngày 24/3/2023 của Chi cục thi hành án dân sự.

Hoàn trả lại cho ông Trần Vĩnh A 36.000.000đ số tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số 0010159 ngày 11/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đam rông.

Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9./.