Bản án 862/2019/DS-PT ngày 01/10/2019 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 862/2019/DS-PT NGÀY 01/10/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ 

Trong các ngày 24 tháng 9 và ngày 01 tháng 10 năm 2019, tại phòng xử án, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 358/2019/TLPT-DS ngày 30 tháng 7 năm 2019 về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03/06/2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 3678/2019/QĐ-PT ngày 14/8/2019 và Quyết định hoãn phiên toà số 6987/2019/QĐ-PT ngày 03/9/2019 giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1/ Ông Mã Lập H, sinh năm 1975;

2/ Bà Võ Thị Thanh V, sinh năm 1973

Cùng cư trú tại: 708/63 đường B, Phường A, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đặng Văn T, sinh năm 1980; Thường trú tại: xã T, huyện S, tỉnh H; Liên lạc tại: 18/22 phường H, thị xã A, tỉnh D (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 000110 ngày 04/01/2019 tại Văn phòng Công chứng C, Thành phố Hồ Chí Minh) (có đơn xin vắng mặt).

Bị đơn:

1/ Ông Trần Văn A, sinh năm 1947;

2/ Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1951.

Cùng cư trú tại: 38/14/4 Đường C, khu phố D, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án nguyên đơn ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V có người đại diện theo ủy quyền là ông Đặng Văn T trình bày:

Ngày 22/4/2016 ,vợ chồng ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V và vợ chồng ông Trần Văn A, bà Nguyễn Thị T1 có ký Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà đất số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/4/2016. Theo đó ông A, bà T1 hứa bán cho ông H, bà V một phần căn nhà, quyền sử dụng đất tại số 26A Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất số CH00922 do Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 31/01/2012, với diện tích 78 m2, thuộc thửa đất số 525, tờ bản đồ số 43 (TL-2005). Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà, đất được ký tại Văn phòng Công chứng A, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 22/4/2016. Phương thức thanh toán tiền như sau:

Đợt 1: Thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng hứa mua, hứa bán số tiền 1.490.000.000 đồng.

Đợt 2: Thanh toán 10.000.000 sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa đối với căn nhà và quyền sử dụng đất nêu trên.

Thực hiện hợp đồng ông H, bà V đã giao ngay số tiền 1.490.000.000 đồng cho ông A và bà T1. Ông A và bà T1 đã bàn giao nhà và đất cho ông H và bà V. Hai bên thỏa thuận thời hạn thực hiện hợp đồng là 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, ông A, bà T1 có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa đối với căn nhà và quyền sử dụng đất trên để làm Hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, hết thời hạn trên mà ông A, bà T1 không thực hiện nghĩa vụ của mình là liên hệ với cơ quan nhà nước tách thửa cho vợ chồng ông H, bà V.

Hiện nay phần nhà đất trên ông H, bà V đang sử dụng. Nay ông H, bà V yêu cầu ông A, bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng. Buộc ông A, bà T1 phải liên hệ với cơ quan nhà nước để làm thủ tục tách thửa như trong hợp đồng đã cam kết.

Bị đơn ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1: Vắng mặt tại các buổi làm việc, hòa giải, xét xử của Tòa án nhân dân quận T không lý do.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03 tháng 6 năm 2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm b khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 146; Điều 147; Điều 220; Điều 227; Điều 228, Điều 235, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 118, Điều 119 Luật nhà ở năm 2014; Áp dụng khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;

Áp dụng Luật phí và lệ phí năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu của ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V về việc buộc ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng.

1. Buộc ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng theo Hợp đồng hứa mua hứa bán số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/4/2016 đối với diện tích 78 m2 tại một phần thửa đất số 525, tờ bản đồ số 43 (TL – 2005) tại số 26A đường Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (do ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1 đứng tên chủ sở hữu), phần đất có tứ cận như sau:

Phần đất thuộc một phần thửa đất số 525: Phía Đông giáp với hộ bà Lý Thị L;

Phía Tây là hẻm bê tông ra đường C; Phía Nam giáp với hộ ông T2;

Phía Bắc giáp với hộ bà Bội N. Diện tích 78 m2.

Ông Mã Lập H và bà Võ Thị Thanh V có nghĩa vụ liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 78 m2 tại một phần thửa 525, tờ bản đồ số 43 (TL – 2005) tại số 26A đường Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định của Luật đất đai.

2. Buộc ông Mã Lập H và bà Võ Thị Thanh V phải trả số tiền còn lại theo Hợp đồng hứa mua, hứa bán số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/4/2016 là 10.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật cho ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 02 tháng 7 năm 2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V, bị đơn ông Trần Văn A, bà Nguyễn Thị T1 không kháng cáo. Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh không rút kháng nghị.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trình bày nội dung kháng nghị:

Về quan hệ tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn là quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc (Hợp đồng hứa mua hứa bán) theo khoản 3 điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa sơ thẩm xác định quan hệ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là không chính xác.

Về thu thập chứng cứ: Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ để xác định vị trí, kích thước cụ thể của nhà đất đang tranh chấp để đảm bảo điều kiện được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất số CH00922 do Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 31/01/2012 theo quy định.

Về nội dung: Trong hồ sơ vụ án không thể hiện việc việc hai bên có giao nhận tiền và giao nhận nhà cho nguyên đơn. Phía ông H, bà V không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho việc đã giao số tiền 1.490.000.000 đồng cho ông A, bà T1 và cũng không có chứng cứ chứng minh cho việc ông A, bà T1 giao nhà cho ông H và bà V mà Tòa án cấp sơ thẩm không điều tra làm rõ là thiếu sót. Mặt khác, đối tượng của hợp đồng là một phần căn nhà số 26A Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích khoảng 78m².

Tuy nhiên, trong hợp đồng ký kết giữa hai bên không nêu rõ vị trí phần căn nhà nào được bán. Ông H, bà V cung cấp bản vẽ ngày 07/01/2016 xác định vị trí một phần căn nhà nhận chuyển nhượng từ ông A, bà T1 có bề rộng mặt tiền thể hiện trong bản vẽ là 3,16m không đủ diện tích để tách thửa theo quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UB ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xác minh làm rõ phần diện tích mua bán giữa nguyên đơn và bị đơn có đủ điều kiện để xét cấp quyền sử dụng đất hay không? Trong nội dung của hợp đồng thể hiện ý chí của các bên là ông H, bà V không mua thì mất cọc, ông A, bà T1 không bán thì trả tiền cọc và bị phạt cọc không bắt buộc các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc ông A, bà T1 phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và liên hệ với cơ quan nhà nước để làm thủ tục tách thửa là trái với ý chí của ông A, bà T1, vi phạm sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hứa mua hứa bán.

Về án phí: Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn ông Trần Văn A, sinh năm 1947 và bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1951 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là không đúng quy định của pháp luật.

Do Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều sai sót và vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nên đề nghị hủy Bản án sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03/6/2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

* Nguyên đơn ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V có người đại diện theo ủy quyền là ông Đặng Văn T vắng mặt tại phiên tòa có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

* Bị đơn ông Trần Văn A, bà Nguyễn Thị T1 vắng mặt tại phiên tòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc tuân thủ pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:

- Về hình thức: Những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm đã tuân thủ theo các quy định của pháp luật.

- Về nội dung: Do Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Xét thấy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ, Kiểm sát viên vẫn giữ nguyên quan điểm đã nêu tại Quyết định kháng nghị số 33/QĐKNPT-VKS-DS ngày 02/7/2019 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng nghị củaViện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03/6/2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về hình thức: Ngày 03/6/2019, Tòa án nhân dân quận T Thành phố Hồ Chí Minh xét xử vụ án. Ngày 02/7/2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị. Căn cứ khoản 1 Điều 280 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh trong hạn luật định nên được chấp nhận.

[2]. Về tố tụng: Nguyên đơn ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V có người đại diện theo ủy quyền là ông Đặng Văn T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn ông Trần Văn A, bà Nguyễn Thị T1 vắng mặt tại phiên toà ngày 03/9/2019 và ngày 24/9/2019. Căn cứ khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[3]. Về nội dung: Xét Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Hội đồng xét xử nhận thấy:

- Về xác định quan hệ tranh chấp; Tại Điều 4 của hợp đồng hứa mua hứa bán số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/4/2016 quy định:

“Hết thời gian hứa mua hứa bán (12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng) nếu ông H, bà V từ chối việc mua tài sản nêu trên thì sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc cho ông H, bà A.

- Hết thời gian hứa mua hứa bán (12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng) nếu ông A, bà T1 từ chối việc bán tài sản nêu trên thì phải trả lại cho ông H, bà V toàn bộ số tiền mà ông H, bà V đã thanh toán đợt 1 (1.490.000.000 đồng) và phải bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền mà ông H, bà V đã thanh toán đợt 1 cho ông A, bà T1”.

Như vậy, nội dung của hợp đồng hứa mua hứa bán là đặt cọc theo khoản 3 điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đây là sự thỏa thuận của bên hứa mua và bên hứa bán thể hiện ý chí của các bên nếu bên hứa bán có vi phạm thì chỉ trả tiền cọc và bị phạt cọc theo Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 không bắt buộc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là không đúng theo quy định của pháp luật.

- Về thu thập chứng cứ:

Phía ông H, bà V cho rằng đã giao ông A, bà T1 số tiền 1.490.000.000 đồng, nH trong hồ sơ không thể hiện việc giao nhận tiền và cũng không thể hiện việc giao nhận nhà của các bên. Tòa án cấp sơ thẩm không điều tra làm rõ việc các bên giao nhận tiền và nhà; Chưa điều tra làm rõ nhà đang tranh chấp ai là người đang quản lý sử dụng, có bao nhiêu người đang cư ngụ; Chưa xác minh cơ quan chức năng xem nhà đất mua bán có đủ điều kiện để tách thửa được không? Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm cũng không tiến hành xem xét thẩm định, đo vẽ nhà đất để xác định vị trí, kích thước chính xác của nhà đất tại thời điểm đang tranh chấp mà căn cứ vào bản vẽ nhà đất lập ngày 07/01/2016 (bản photo, chưa kiểm tra nội nghiệp (Bút lục 43a, bút lục 43b) trước ngày hai bên giao kết hợp đồng hứa mua hứa bán số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 22/4/2016 để chấp nhận yêu cầu của ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V để tuyên xử “ buộc ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng và liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 78 m2 tại một phần thửa 525, tờ bản đồ số 43 (TL-2005) tại số 26A đường Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh”là không đúng với quy định của pháp luật, không thể thi hành được bản án.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Văn A, sinh năm 1947 và bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1951 đều trên 60 tuổi là người cao tuổi, theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì ông A, bà T1 được miễn án phí nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông A, bà T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là không đúng quy định của pháp luật.

Từ những phân tích trên, xét thấy kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03/6/2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ.

Do những sai sót và vi phạm của Tòa án cấp sơ thẩm không thể khắc phục được nên Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03/6/2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; khoản 1, khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228; khoản 2 Điều 296 và khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Luật phí và lệ phí năm 2015;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03 tháng 6 năm 2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”, giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1/ Ông Mã Lập H, sinh năm 1975;

2/ Bà Võ Thị Thanh V, sinh năm 197.

Cùng cư trú tại: 708/63 đường B, Phường A, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đặng Văn T, sinh năm 1980; Thường trú tại: xã T, huyện S, tỉnh H, Liên lạc tại: 18/22 phường H, thị xã A, tỉnh D (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 000110 ngày 04 tháng 01 năm 2019 tại Văn phòng Công chứng C, Thành phố Hồ Chí Minh).

Bị đơn:

1/ Ông Trần Văn A, sinh năm 1947;

2/ Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1951.

Cùng cư trú tại: 38/14/4 Đường C, khu phố D, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án nêu trên đến Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý và xét xử lại theo thủ tục chung.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.