Bản án 78/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 78/2024/DS-PT NGÀY 20/02/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 20 tháng 02 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 556/2023/TLPT-DS ngày 04 tháng 12 năm 2023 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng thuê QSDĐ.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 129/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 368/2023/QĐ-PT ngày 20 tháng 12 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Tô Vũ P1, sinh năm 1986 (vắng mặt).

Địa chỉ cư trú: Ấp 1, xã T, thành phố C, tỉnh C

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hồ Vũ P2, sinh năm 1980 (Văn bản ủy quyền ngày 07/9/2021, có mặt).

Địa chỉ cư trú: Đường N, khóm 4, phường 9, thành phố C, tỉnh C

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Dương Việt K – Luật sư Văn phòng Luật sư Nguyễn Văn M thuộc Đoàn luật sư tỉnh Cà Mau (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Dương Văn T1, sinh năm 1974 (vắng mặt);

2. Bà Trịnh Thị S, sinh năm 1974 (có mặt);

Cùng địa chỉ cư trú: Ấp L, xã H, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.

mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ngân hàng Thương mại Cổ phần P.

Địa chỉ trụ sở chính: Số 45, đường L, phường B, Quận 1, thành phố H ..

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1984 (vắng mặt)

Địa chỉ: Số 137K, đường N, Khóm X, Phường X, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

2. Anh Dương Văn T2, sinh năm 1997 (vắng mặt).

3. Chị Nguyễn Mỹ P3 (vắng mặt).

4. Anh Dương Đăng K1, sinh năm 2002 (vắng mặt).

5. Anh Dương Đăng K2, sinh năm 2009 (vắng mặt).

Người đại diện theo pháp luật của anh Dương Đăng K2: Bà Trịnh Thị S, sinh năm 1974 (có mặt).

Cùng địa chỉ cư trú: Ấp L, xã H, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.

- Người kháng cáo: Bà Trịnh Thị S là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn, ông Tô Vũ P1 trình bày:

Cuối tháng 10 năm 2020 âm lịch, ông T1 và bà S chuyển nhượng cho ông phần đất diện tích 140 m2, thửa số 900, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại ấp L, xã H, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau với giá 150.000.000 đồng. Khi mua đất ông T1 và bà S thỏa thuận với ông cho ông T1 và bà S thuê lại phần đất để mua bán và ở vì chưa chuẩn bị kịp chuẩn bị nơi ở mới với giá thuê nhà và đất là 3.750.000 đồng/tháng, thời hạn thuê 36 tháng và có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Đến ngày 11 tháng 11 năm 2020, ông cùng ông T1, bà S đến Văn phòng công chứng Trần Mai Hương để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông P1 thanh toán đủ tiền một lần cho ông T1, bà S.

Trong thời gian thuê nhà và đất, ông T1, bà S có đóng tiền được 07 tháng rồi ngưng không đóng tiền nữa. Khi đến thời hạn giao nhà và đất (tháng 11/2021), ông P1 yêu cầu ông T1, bà S dọn nhà trả đất cho ông P1.

Ngày 24/11/2020, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được điều chỉnh trang 4 sang tên ông Tô Vũ P1. Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, ông P1 có thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần P. Phần đất tranh chấp có diện tích theo đo đạc thực tế là 179,3 m2, trong đó diện tích căn nhà 107,9 m2.

Tại đơn khởi kiện, ông Tô Vũ P1 yêu cầu ông Dương Văn T1 và bà Trịnh Thị S phải bàn giao phần đất diện tích 140 m2, thửa số 900, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại ấp L, xã H, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.

Tại đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 11/6/2023, ông Tô Vũ P1 yêu cầu ông T1, bà S thanh toán tiền thuê nhà và đất từ ngày 11/3/2021 đến ngày 11/6/2023 là 27 tháng, mỗi tháng là 3.750.000 đồng x 27 tháng = 101 .250.000 đồng và tiếp tục tính tiền thuê nhà và đất từ ngày 12/6/2023 đến khi xét xử vụ án .

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông P1 yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 11/11/2020 giữa ông P1 với ông T1 và bà S. Buộc ông T1 và bà S phải tháo di dời đồ dùng, vật dụng trong nhà để trả lại cho ông P1 căn nhà và đất theo đo đạc có diện tích 179,3 m2, tọa lạc tại ấp L, xã H, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau. Đồng thời, ông T1 và bà S phải trả lại tiền thuê đất cho ông P1 tính từ ngày 11/11/2020 đến ngày xét xử 26/9/2023 là 34,5 (trừ lại 07 tháng đã nhận), mỗi tháng là 3.750.000 đồng x 27,5 tháng = 103.125.000 đồng.

Bị đơn, bà Trịnh Thị S trình bày:

Tháng 10 năm 2020, bà và ông T1 có vay của ông P1 số tiền 150.000.000 đồng, lãi 3.750.000 đồng/tháng, thời hạn vay 36 tháng, đóng lãi hàng tháng. Khi đóng lãi, ông P1 đến nhà bà lấy tiền và bà đã đóng lãi được 07 tháng. Khi vay, bà và ông T1 thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông P1 nói làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P1 để ông P1 vay tiền nhiều hơn và đưa tiền vay cho vợ chồng bà, khi nào hết thời hạn 36 tháng ông P1 sẽ chuyển nhượng lại cũng với giá 150.000.000 đồng. Do tin tưởng ông P1 nên ngày 11/11/2020, vợ chồng bà ra Văn phòng công chứng Trần Mai Hương để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P1 phần đất diện tích 140m2, thửa số 900, tờ bản đồ số 03, đất tọa lạc tại ấp L, xã H, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau với giá 150.000.000 đồng. Thực chất, chỉ thỏa thuận vay và thế chấp quyền sử dụng đất. Vì, tại thời điểm thế chấp phần đất có giá trị khoảng 400.000.000 đồng.

Để thực hiện việc trả lãi, ông P1 yêu cầu vợ chồng bà ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 11/11/2020, giá thuê đất là lãi phải trả với số tiền 3.750.000 đồng/tháng. Cùng ngày, ông P1 có lập văn bản đồng ý bán lại cho vợ chồng bà với giá 300.000.000 đồng nếu mua trước khi kết thúc hợp đồng thuê 36 tháng, nếu mua sau khi đã kết thúc hợp đồng thuê 36 tháng thì giá là 150.000.000 đồng.

Do vợ chồng bà chỉ có vay tiền 150.000.000 đồng và thế chấp quyền sử dụng đất cho ông P1 chứ không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông P1.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người đại diện hợp pháp của Ngân hàng TMCP P trình bày: Giữa Ngân hàng TMCP P với ông Tô Vũ P1 có ký ký hợp đồng tín dụng và 01 thẻ tín dụng, tính đến ngày 12/6/2023 ông P1 còn nợ lại Ngân hàng số tiền 772.490.000 đồng và 01 thẻ tín dụng hạn mức 39.000.000 đồng. Tổng số tiền 811.490.000 đồng và có 02 chấp hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông P1 đứng tên, trong đó có phần đất đang tranh chấp. Hiện nay, Ngân hàng không có yêu cầu ông P1 trả nợ, hai bên tự thỏa thuận, không có yêu cầu gì trong vụ án này nếu có tranh chấp thì sẽ khởi kiện thành vụ kiện khác. Đồng thời xin vắng mặt khi Tòa án giải quyết vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 129/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Tô Vũ P1.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 11/11/2020 giữa ông Tô Vũ P1 với ông Dương Văn T1 và bà Trịnh Thị S.

Buộc ông Dương Văn T1 và bà Trịnh Thị S phải di dời đồ dùng, vật dụng trong nhà để trả lại cho ông Tô Vũ P1 căn nhà và đất theo đo đạc thực tế có vị trí M1M2M3M4, với diện tích 179,3 m2.

(Kèm theo trích đo hiện trạng ngày 04/01/2023 của Công ty TNHH Phát triển xanh Việt Nam) Buộc ông Dương Văn T1 và bà Trịnh Thị S phải có nghĩa vụ trả cho ông Tô Vũ P1 số tiền cho thuê là 103.125.000 đồng.

Buộc ông Tô Vũ P1 phải có nghĩa vụ trả cho ông Dương Văn T1 và bà Trịnh Thị S số tiền là 97.811.350 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm trả, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 10/10/2023, bà Trịnh Thị S có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 11/11/2020 giữa ông P1 với ông T1 và bà S là vô hiệu.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Trịnh Thị S giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Phần tranh luận tại phiên toà:

Bị đơn, bà Trịnh Thị S tranh luận: Bà yêu cầu được chuộc lại đất.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn tranh luận: Hình thức của hợp đồng là đúng quy định của pháp luật. Nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức của xã hội. Nay do bà S vi phạm nghĩa vụ trả tiền của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn tranh luận: Thống nhất với lời tranh luận của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự. Chấp nhận kháng cáo của bà Trịnh Thị S. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 129/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Xét kháng cáo của bà Trịnh Thị S, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11 tháng 11 năm 2020 giữa ông Dương Văn T1, bà Trịnh Thị S với ông Tô Vũ P1 được chứng thực và được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cái Nước và đã điều chỉnh trang 4 sang tên ông Tô Vũ P1 là đúng quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2] Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1, bà S với ông P1 thể hiện: Ông T1, bà S chuyển nhượng cho ông P1 phần đất diện tích 140 m2, tọa lạc tại ấp L, xã H, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau. Tuy nhiên, khi thỏa thuận chuyển nhượng phần đất thì đã có căn nhà của ông T1, bà S được cất trên đất với diện tích xây cất là 107,9 m2 nhưng các bên không thỏa thuận gì đến căn nhà cất trên đất. Tại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cùng ngày giữa ông P1 với ông T1, bà S cũng chỉ thỏa thuận thuê quyền sử dụng phần đất diện tích 140 m2, không đề cập đến căn nhà trên đất. Như vậy, theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng trên thì các bên không có chuyển nhượng tài sản trên đất. Tuy nhiên, giá trị căn nhà trên đất theo chứng thư thẩm định giá ngày 11 tháng 01 năm 2023 của Công ty Cổ phần đầu tư và thẩm định giá Thành Nam là 97.811.350 đồng là gần bằng 2/3 giá trị đất chuyển nhượng nhưng khi chuyển nhượng đất lại không thỏa thuận chuyển nhượng nhà. Hơn nữa, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng các đương sự không có đo đạc nên không biết diện tích thực tế là nhiều hơn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ông P1 không xem xét phần đất nhận chuyển nhượng nên không biết trên đất có căn nhà. Điều này thể hiện, các đương sự không có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau.

[3] Xét nội dung thỏa thuận về việc mua bán đất ngày 11 tháng 11 năm 2020 giữa ông P1 với ông T1, bà S. Nội dung thỏa thuận thể hiện: Ông T1, bà S được nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đã bán cho ông P1 với điều kiện nếu trả đủ tiền thuê 36 tháng thì được nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất giá 150.000.000 đồng; còn nếu muốn nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất trước thời hạn 36 tháng thì phải trả 300.000.000 đồng. Nếu thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuê đất thì sau khi hết thời hạn thuê thì ông P1 có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường chứ tại sao lại trả lại vốn ban đầu. Ngoài ra, xét giá thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất giữa các bên là 3.750.000 đồng/tháng tương ứng với lãi suất 2,5%/tháng. Như vậy, cả 3 thỏa thuận ngày 11 tháng 11 năm 2020 giữa nguyên đơn, bị đơn đã thể hiện việc vay tài sản nhưng được che giấu bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nên vô hiệu, hợp đồng vay tài sản có hiệu lực. Tại đơn kháng cáo cũng như tại phiên tòa, bị đơn đồng ý trả vốn, lãi cho ông P1 nên ông T1, bà S phải trả tiền vốn vay là 150.000.000 đồng và lãi vay số tiền 20%/năm x 150.000.000 đồng x 34 tháng 15 ngày = 86.250.000 đồng; được đối trừ số tiền 7 tháng lãi đã thanh toán 26.250.000 đồng. Bà S phải thanh toán cho ông P1 số tiền lãi còn thiếu với số tiền 60.000.000 đồng. Như vậy, ông T1, bà S phải thanh toán cho ông P1 vốn, lãi với số tiền 210.000.000 đồng. Do đó, Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P1 về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11 tháng 11 năm 2020 giữa ông T1, bà S với ông P1 có hiệu lực và cũng không chấp nhận yêu cầu của ông P1 buộc ông T1, bà S trả đất cho ông P1. Bà S, ông T1 phải trả cho ông P1 vốn và lãi vay với số tiền 210.000.000 đồng.

[4] Từ phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bà Trịnh Thị S. Sửa bản án sơ thẩm số 129/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau như đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên toà là phù hợp.

[5] Chi phí tố tụng: Do yêu cầu của ông P1 không được chấp nhận nên ông P1 phải chịu toàn bộ số tiền 11.534.000 đồng. Ông P1 đã nộp xong số tiền 11.534.000 đồng.

[6] Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực của ông Tô Vũ P1 không được chấp nhận nên ông P1 phải chịu án phí 300.000 đồng. Ông Tô Vũ P1 có nộp tạm ứng án phí số tiền 6.281.000 đồng được đối trừ; ông P1 được nhận lại số tiền 5.981.000 đồng. Ông Dương Văn T1, bà Trịnh Thị S phải chịu án phí số tiền 10.500.000 đồng.

[7] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trịnh Thị S không phải chịu án phí. Bà S có nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng, được nhận lại.

[8] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của bà Trịnh Thị S.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 129/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Tô Vũ P1.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11 tháng 11 năm 2020 giữa ông Tô Vũ P1 với ông Dương Văn T1 và bà Trịnh Thị S là vô hiệu.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Tô Vũ P1. Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền 210.000.000 đồng.

Ông Dương Văn T1, bà Trịnh Thị S thanh toán cho ông Tô Vũ P1 số tiền 210.000.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thi hành xong số tiền trên, người phải thi hành án còn phải chịu lãi suất chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật tố tụng dân sự tương ứng với thời gian và số tiền chậm thi hành án.

Chi phí tố tụng: Ông Tô Vũ P1 phải chịu số tiền 11.534.000 đồng, đã nộp xong.

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Tô Vũ P1 phải chịu án phí số tiền 300.000 đồng. Ông Tô Vũ P1 có nộp tạm ứng án phí số tiền 6.281.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0008150 ngày 24/5/2022 và biên lai thu tiền số 0009278 ngày 27/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước, được đối trừ; ông P1 được nhận lại số tiền 5.981.000 đồng. Ông Dương Văn T1, bà Trịnh Thị S phải chịu án phí số tiền 10.500.000 đồng (chưa nộp).

Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trịnh Thị S không phải chịu. Bà S có nộp tạm ứng án phí phúc thẩm số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0009585 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau được nhận lại.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.