Bản án 64/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 64/2024/DS-PT NGÀY 26/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 26 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 543/2023/TLPT-DS ngày 29 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 266/2023/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 359/2023/QĐ-PT ngày 14 tháng 12 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Đoàn Văn H, Sinh năm 1983 (có mặt).

Địa chỉ cư trú: Ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh C

2. Bà Nguyễn Kha L, sinh năm 1985 (vắng mặt).

Địa chỉ cư trú: Ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh C

Người đại diện hợp pháp của bà Nguyễn Kha L: Ông Đoàn Văn H, sinh năm 1983;

Địa chỉ cư trú: Ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh C . (Văn bản ủy quyền ngày 10 tháng 7 năm 2023, có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn D, sinh năm 1983 (vắng mặt).

2. Bà Hoàng Thị Kim Ch, sinh năm 1974 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ cư trú: Ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh C

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Đoàn Loan A, sinh năm 2007 (vắng mặt).

2. Chị Nguyễn Huyền T, sinh năm 1993 (vắng mặt).

3. Bà Trần Hồng U, sinh năm 1972 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ cư trú: Ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh C

Người đại diện hợp pháp của chị T, bà U: Ông Nguyễn Minh T1, sinh năm 1992;

Địa chỉ cư trú: Ấp P, xã D, huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau (Văn bản ủy quyền ngày 09 tháng 01 năm 2024, có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị Tranh, bà U: Ông Nguyễn Đông D, sinh năm 1978; Địa chỉ cư trú: Số 41, đường N, phường X, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau (có mặt).

- Người kháng cáo: Chị Nguyễn Huyền T và bà Trần Hồng U là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn ông Đoàn Văn H trình bày:

Vào ngày 05/12/2013, anh và chị Nguyễn Kha L có nhận chuyển nhượng của vợ chồng anh Nguyễn Văn D và chị Hoàng Thị Kim Ch phần đất ngang 5m, dài 18m với giá 130.000.000 đồng. Đến ngày 17/8/2020, anh H và chị L có nhận chuyển nhượng thêm của anh D, chị C phần đất ngang 5m, dài 18m với giá 800.000.000 đồng.

Phần đất sang nhượng có vị trí tứ cận:

+ Phía Đông giáp đất ông Nguyễn Hoàng U (U nhỏ) + Phía Tây giáp lộ xe D + Phía Nam giáp đất anh Nguyễn Hoàng Dĩnh + Phía Bắc giáp đất ông Nguyễn Văn Hiếu Khi nhận chuyển nhượng cả hai phần đất trên không có đo đạc mà căn cứ vào giấy sang nhượng mà vợ chồng ông U đã chuyển nhượng cho anh D, chị C. Từ khi sang nhượng anh cất nhà mua bán thời gian dài nhưng không ai tranh chấp. Anh cất nhà đúng vị trí phần đất đã xác định khi chuyển nhượng.

Ngoài ra, sau phần đất anh nhận chuyển nhượng từ anh D và chị C thì anh có nhận chuyển nhượng phần đất liền kề của ông Nguyễn Hoàng U (U nhỏ) diện tích ngang 13m, dài 26m; ranh chuyển nhượng của ông U nhỏ tính từ vị trí giáp ranh phần đất vợ chồng anh D sang nhượng cho vợ chồng anh. Anh đã cất nhà hết diện tích đất ngang 13m, dài 26m nhận chuyển nhượng của ông U Nhỏ.

Đến năm 2021, theo phê duyệt của Uỷ ban nhân dân huyện Đầm Dơi đất nuôi trồng thủy sản ở khu vực này được chuyển mục đích lên đất ở. Anh làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị Nguyễn Huyền T không đồng ý ký tên cho anh, chị T cho rằng đất dư 1m nên yêu cầu anh trả cho chị T.

Nay, anh yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đoàn Văn H, chị Nguyễn Kha L với anh Nguyễn Văn D và chị Hoàng Thị Kim Ch xác lập ngày 05/12/2013 và ngày 17/8/2020 là hợp pháp.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Huyền T trình bày:

Anh D, chị C nhận chuyển nhượng đất của cha mẹ chị (ông Nguyễn Văn U (U lớn), bà Trần Hồng U) chỉ bằng giấy tay, không có đo đạc cụ thể. Các đồng thừa kế đã giao phần đất trên cho chị. Nay, chị yêu cầu:

1. Huỷ giấy giao kèo sang nhượng đất nền nhà ở được lập ngày 21/6/2011 và giấy giao kèo sang nhượng đất nuôi trồng thuỷ sản lập ngày 08/3/2012 giữa ông Nguyễn Văn U, bà Trần Hồng U với anh Nguyễn Văn D, chị Hoàng Thị Kim Ch.

2. Buộc anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L trả lại phần đất đang sử dụng nằm trong phần diện tích quyền sử dụng đất của chị T đứng tên.

3. Nếu căn cứ vào quy định pháp luật, toà án công nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 21/6/2011 và ngày 08/3/2012 giữa vợ chồng anh D với ông vợ chồng ông U phần đất diện tích 180m2. Căn cứ vào kết quả đo đạc nếu anh H và chị L sử dụng phần đất nhiều hơn giấy giao kèo 1m ngang (diện tích 10 m2) thì trả giá trị tương đương là 39.000.000 đồng.

Tại phiên toà sơ thẩm, chị T xin rút lại yêu cầu 1 và 2. Chị T chỉ yêu cầu anh H và chị L trả giá trị diện tích phần đất dư 1m bằng 39.000.000 đồng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Hồng U trình bày: Bà thống nhất lời trình bày của chị T.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 266/2023/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thiết lập ngày 05/12/2013 và ngày 17/8/2020 giữa anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L với anh Nguyễn Văn D và chị Hoàng Thị Kim Ch đối với phần đất có diện tích 191,1m2 tọa lạc ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh C ..

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của chị Nguyễn Huyền T về việc yêu cầu anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L trả giá trị phần diện tích đất diện tích 10m2 với số tiền 39.000.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 12/10/2023, chị Nguyễn Huyền T, bà Trần Hồng U có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm buộc ông Đoàn Văn H và bà Nguyễn Kha L trả lại cho chị T, bà U số tiền 39.000.000 đồng đối với diện tích 10m2 dư so với hợp đồng chuyển nhượng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, chị T, bà U giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Phần tranh luận tại phiên toà:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị T, bà U tranh luận: Khi chuyển nhượng đất, ông Nguyễn Văn U (U lớn), bà Trần Hồng U vẫn còn chừa 1m có xác nhận của bà Dung, ông U nhỏ. Yêu cầu kháng cáo của chị T, bà U là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của chị T, bà U. Buộc ông D, bà L trả giá trị phần đất dư 39.000.000 đồng.

- Ông Nguyễn Minh T1 không tranh luận.

- Nguyên đơn ông Đỗ Văn Hoàng tranh luận: Ông sang phần đất ngang 10m, dài hết đất của ông U lớn. Giáp đất 10m trên, ông đã nhận chuyển nhượng của ông U nhỏ ngang 13m, dài 26m và đã cất nhà trên toàn bộ phần đất. Khi cất nhà không ai ngăn cản.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị T, bà U đối đáp: Bà T không ngăn cản ông H cất nhà là do các hộ khác đồng ý trả 1m dư nên để thỏa thuận.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Việc tuân theo pháp luật của thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Huyền T và bà Trần Hồng U. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 266/2023/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Xét kháng cáo của chị Nguyễn Huyền T, bà Trần Hồng U, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Chị Nguyễn Huyền T, bà Trần Hồng U không kháng cáo về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đoàn Văn H, bà Nguyễn Kha L với ông Nguyễn Văn D, bà Hoàng Thị Kim Ch ngày 05/12/2013 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đoàn Văn H, bà Nguyễn Kha L với ông Nguyễn Văn D, bà Hoàng Thị Kim Ch ngày 17/8/2020. Bà T và bà U chỉ kháng cáo cho rằng, theo hai hợp đồng trên thì diện tích chuyển nhượng là 180m2 nhưng tòa lại tuyên công nhận diện tích thực tế là 191,1m2 là nhiều hơn diện tích đã chuyển nhượng 10m2 nên yêu cầu ông H, bà L trả giá trị phần diện tích dư 10m2 với số tiền 39.000.000 đồng.

[2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đoàn Văn H, bà Nguyễn Kha L với ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Kim Chi ngày 05/12/2013. Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thể hiện: Nguyên đơn, bị đơn chuyển nhượng phần đất ngang 5m, dài 18m, diện tích 90m2, nhưng có vị trí tứ cận phía đông giáp đất ông Nguyễn Văn U (U nhỏ), phía tây giáp lộ xe về Trung tâm xã D. Như vậy, tại hợp đồng chuyển nhượng trên, hậu giáp đất ông U nhỏ là đã chuyển nhượng hết đất, ông U lớn không còn chừa 1m như chị T trình bày.

[3] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đoàn Văn H, bà Nguyễn Kha L với ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Kim Chi ngày 17/8/2020. Hợp đồng thể hiện các bên chuyển nhượng phần đất ngang 5m, dài 18m nhưng tứ cận thể hiện: Đông giáp Đoàn Văn H, Tây giáp lộ xe xã D, huyện Đầm Dơi. Phía đông giáp đất của ông H là phần đất có nguồn gốc của ông U nhỏ chuyển nhượng cho ông H. Như vậy, khi ông H, bà L nhận chuyển nhượng phần đất này thì phần hậu đất ông H, bà L đã nhận chuyển nhượng từ ông U nhỏ. Do đó, sau khi ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên, ông U, bà U, bà T không còn phần đất nào ở hậu đất. Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hai phần đất trên thì ông H, bà L đã cất nhà hết đất kể cả phần đất đã chuyển nhượng của ông Nguyễn Hoàng U (U nhỏ) ngang 13m, dài 26m nhưng ông Nguyễn Văn U (U Lớn), bà Trần Hồng U, chị Nguyễn Huyền T không có tranh chấp hay ngăn cản việc xây cất nhà của ông H, bà L.

[4] Tại biên bản lấy lời khai người làm chứng ngày 23 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi (Bút lục số 136,137), ông Nguyễn Hoàng U (U nhỏ) trình bày: “Thời điểm anh Nguyễn Văn D và chị Hoàng Thị Kim Ch nhượng hai nền nhà của ông Nguyễn Văn U thì ông có đất tiếp giáp ở phía Đông nên các hộ này có yêu cầu ông ra ký giáp ranh…. Anh D và chị C sang nhượng 2 phần đất của ông Nguyễn Văn U (U lớn) và vợ là Trần Hồng U vào năm 2012. Sau đó, ông được biết anh D và chị C sang nhượng lại cho anh Đoàn Văn H, chị Nguyễn Kha L…. Năm 2019, vợ chồng tôi có sang nhượng phần đất phía sau cho anh H, chị L. Phần đất sang nhượng nối liền kề với phần đất mà trước đây anh D, chị C sang nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Văn U (U Lớn)… Từ khi vợ chồng anh H sang nhượng phần đất của vợ chồng ông thì anh H cất nhà liền kề với phần đất sang nhượng của anh D, chị C mua bán tạp hóa, cũng không nghe ai có tranh chấp gì”. Như vậy, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng ghi diện tích chuyển nhượng là ngang 10m, dài 18m nhưng ông Nguyễn Văn U và bà Trần Hồng U đã chuyển nhượng hết đất nên án sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng với diện tích đo đạt thực tế 191,1m2 là đúng quy định pháp luật.

[5] Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị T, bà U yêu cầu sửa án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi là không có căn cứ chấp nhận như nhận định tại các đoạn [2], [3], [4].

[6] Từ phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Huyền T, bà Trần Hồng U. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 266/2023/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau.

[7] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Huyền T, bà Trần Hồng U, mỗi người phải chịu án phí số tiền là 300.000 đồng. Ngày 13/10/2023, bà T nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí toà án số 0000569 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi, được chuyển thu án phí. Ngày 13/10/2023, bà U nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí toà án số 0000571 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi, được chuyển thu án phí.

[8] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

 Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Huyền T và bà Trần Hồng U.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 266/2023/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thiết lập ngày 05/12/2023 và ngày 17/8/2020 giữa anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L với anh Nguyễn Văn D và chị Hoàng Thị Kim Ch đối với phần đất có diện tích 191,1m2, tọa lạc ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh C. Phần đất có vị trí:

+ Phía Đông giáp đất ông Nguyễn Hoàng U (U Nhỏ) + Phía Tây giáp lộ xe D + Phía Nam giáp đất anh Nguyễn Hoàng Dĩnh + Phía Bác giáp đất ông Nguyễn Văn Hiếu (có sơ đồ đo đạc kèm theo) 2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của chị Nguyễn Huyền T về việc yêu cầu anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L trả giá trị phần đất diện tích 10m2 với số tiền 39.000.000 đồng.

3. Chi phí tố tụng 3.362.000 đồng: Anh Nguyễn Văn D và chị Hoàng Thị Kim Ch phải chịu. Buộc anh D và chị C phải có nghĩa vụ nộp số tiền tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi để hoàn trả cho anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thi hành xong khoản tiền trên thì người phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian và số tiền chậm thi hành án.

4. Án phí dân sự sơ thẩm: Anh Đoàn Văn H và chị Nguyễn Kha L không phải chịu. Ngày 25 tháng 4 năm 2023, anh H và chị L có nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí toà án số 0014030 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi, được nhận lại. Anh Nguyễn Văn D và chị Hoàng Thị Kim Ch phải chịu 300.000 đồng. Chị Nguyễn Huyền T phải chịu 1.950.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí toà án số 0000343 ngày 23 tháng 8 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi; chị T còn phải nộp tiếp số tiền 1.650.000 đồng.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Huyền T, bà Trần Hồng U, mỗi người phải chịu án phí số tiền là 300.000 đồng. Ngày 13 tháng 10 năm 2023, bà T nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí toà án số 0000569 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi, được chuyển thu án phí. Ngày 13 tháng 10 năm 2023, bà U nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí toà án số 0000571 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi, được chuyển thu án phí.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.