Bản án 74/2017/DS-ST ngày 18/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày 18 tháng 9 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang mở phiên tòa xét xử công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 410/2017/TLST-DS ngày 31 tháng 7 năm 2017 về "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 81/2017/QĐXXST-DS ngày 05 tháng 9 năm 2017, giữa các đương sự:

*  Ng uyên  đơn  : Bà Nguyễn Thị Thái Th.

Địa chỉ: 33/11 đường P – Phường P – Thành phố N – tỉnh Khánh Hòa.

*  Bị đơn: Bà Mai Huỳnh Ngân S

Địa chỉ: Tổ 2 – thôn V – Phường N – Thành phố N – tỉnh Khánh Hòa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:  bà Nguyễn Thị Na Ph

Địa chỉ: 329 đường H – Phường N – Thành phố N – tỉnh Khánh Hòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1.  Ng uy ên  đơn  trì nh bà y :  do nhu cầu mua đất xây nhà ở, vào ngày 27/3/2017, tôi và chị ruột Nguyễn Thị Na Ph đã ký “Giấy nhận cọc bán đất” với bà Mai Huỳnh Ngân S để mua 02 lô đất tại Tổ 3 – thôn V – Phường N – Thành phố N – tỉnh Khánh Hòa với diện tích là 140m2 x 2 = 280m2.

Cùng ngày, 27/3/2017, tôi và chị Ph đã giao cho bà S 10.000.000 đồng tiền cọc. Sau đó, chị Ph không mua nữa nên tôi, chị Ph và chị S thống nhất số tiền10.000.000 đồng và tiền đặt cọc của tôi để mua 140m2 đất với giá 630.000.000 đồng. Tôi đã đưa cho bà S tổng cộng số tiền là 310.000.000 đồng. Sau đó, chúng tôi thỏa thuận bà S sẽ bán cho tôi lô đất với giá 342.000.000 đồng tương đương với số tiền mà tôi đã giao, diện tích 4m x 19m.

- Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy nhận tiền cọc bán đất” giữa bà Nguyễn Thị Thái Th và bà Mai Huỳnh Ngân S.

- Buộc bà Mai Huỳnh Ngân S phải trả lại số tiền 310.000.000 đồng đã ứng trước.

Ngoài ra tôi không có yêu cầu gì khác.

2.  Bị  đơn trình bày: Tôi xác nhận vào ngày 27/3/2017, tôi có ký “Giấy nhận

Cùng ngày, 27/3/2017, bà Th và chị Ph đã giao cho tôi 10.000.000 đồng tiền cọc. Sau đó, chị Ph không mua nữa nên tôi, bà Ph và bà Th thống nhất chuyển số tiền cọc 10.000.000 đồng nêu trên để tôi bán cho bà Th lô đất 4x19m với giá 342.000.000 đồng. Lô đất chuyển nhượng thuộc thửa 70 (một phần) – Tờ bản đồ số 30 (356 599-2- (1)) diện tích 76m2. Bà Th đã đưa cho tôi tổng cộng số tiền là 310.000.000 đồng.

Nay bà Th khởi kiện thì tôi không đồng ý, tôi yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng với bà Thoan. Bà Th tiếp tục trả cho tôi số tiền còn lại là 32.000.000 đồng thì tôi sẽ bàn giao lô đất trên cho bà Th.

Lô đất tôi chuyển nhượng cho bà Th là tài sản của riêng tôi.

3.  Người có quyền lợi, nghĩ vụ liên quan bà Nguyễn  Thị  Na  Ph  trình  bày: tôi xác nhận các thông tin chuyển nhượng do nguyên đơn, bị đơn trình bày là đúng. Tôi yêu cầu Tòa án giải quyết theo đơn khởi kiện của nguyên đơn

4.  Tại  phiên  tòa ,  đại  diện  Viện  kiểm  sát  nhân  dân  Thành  phố  Nha  Trang cho  rằng: nên chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

+ Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Thái Th và bà Mai Huỳnh Ngân S đối với thửa đất số 70 (trích một phần) thuộc tờ bản đồ số 30 (356 599-2(1)), diện tích 76m2 tại địa chỉ: Tổ 6 – thôn N – phường N– Thành phố N – tỉnh Khánh Hòa là vô hiệu;

+ Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên giữa các đương sự;

+ Buộc bà Mai Huỳnh Ngân S có nghĩa vụ trả lại số tiền 310.000.000 đồng và số tiền chi phí thẩm định tại chỗ cho bà Nguyễn Thị Thái Th;

+ Tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

+ Án phí: đương sự phải chịu án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Sau đó, do bà Ph không mua đất nữa nữa nên bà S, bà Ph và bà Th thống nhất chuyển số tiền 10.000.000 đồng tiền đặt cọc nêu trên để bà Th mua 140m2  đất với giá 630.000.000 đồng. Ngày 30/3/2017, bà Th đã đưa cho bà S tổng cộng số tiền là 310.000.000 đồng. Và thỏa thuận sẽ giao đủ số tiền còn lại 320.000.000 đồng trong vòng 1 tháng kể từ ngày 30/3/2017. Sau đó, bà Th không mua đất nữa nên đã yêu cầu bà S trả lại tiền. Nhưng bà S không trả mà thỏa thuận bà Sg sẽ bán cho bà Th lô đất với giá 342.000.000 đồng, diện tích 4m x 19m tương đương với số tiền mà Th đã giao cho S (hai bên không có viết giấy tờ gì về việc thỏa thuận mua bán 4x19m này).

[3] Hội đồng xét xử nhận thấy rằng: từ lúc các bên thỏa thuận nhận cọc đến nay thì hai bên không có thỏa thuận cụ thể về địa điểm thửa đất mà bà S chuyển nhượng cho bà Ph. Sau khi Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án thì bà Mai Huỳnh Ngân S mới cung cấp bản photo sơ đồ vị trí lô đất. Qua kết quả kiểm tra, xác minh thì lô đất bà S chuyển nhượng có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích lô đất cũng không đủ điều kiện để được tách thửa theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 và Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2015 của UBND tỉnh Khánh Hòa. Do vậy, đối tượng chuyển nhượng chưa được phép chuyển nhượng và các thỏa thuận đặt cọc, chuyển nhượng của bà Mai Huỳnh Ngân S với bà Nguyễn Thị Thái Th và Nguyễn Thị Na Ph không phát sinh hiệu lực pháp lý.

[4] Ngoài ra, về hình thức, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các đương sự chỉ được thiết lập bằng “Giấy nhận tiền cọc bán đất” lập ngày 27/3/2017 và sau đó là thỏa thuận miệng là không phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013.

[5] Do vậy, cần chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Thái Th và bà Mai Huỳnh Ngân S.

[6] Vì hợp đồng vô hiệu nên không làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng, bà Mai Huỳnh Ngân Sang phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Thái Th số tiền đã nhận là 310.000.000 đồng. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, các bên đương sự đều không có yêu cầu nên không xét.

[7] Vê viêc ap dung biên phap khân câp tam thơi    : “Cấm xuất cảnh đối với người có nghĩa vụ” quy định tại Điều 128 của Bộ luật tố tụng dân sự: Cấm bà Mai Huỳnh Ngân S – CMND số 220913033 – số hộ chiếu: B6477817 – địa chỉ: Tổ 2 – thôn V – Phường N – Tp. N – tỉnh Khánh Hòa xuất cảnh cho đến khi có quyết định khác của Tòa án” theo quyêt đinh sô  10/2017/QĐ-BPKCTT ngày 16/8/2017 là cần thiết nhằm đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án nên tiếp tục áp dụng.

[8] Về chi phí thẩm định tại chỗ: bà Nguyễn Thị Thái Th đã tạm ứng số tiền 2.870.000 đồng, do yêu cầu của bà Th được chấp nhận nên bà Sphải chịu toàn bộ chi phí này. Như vậy, bà S phải trả cho bà Th số tiền  2.870.000 đồng.

- Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí theo quy định là: 15.800.000 đồng.

- Hoàn lại cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.750.000 đông.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Điều 188 của Luật Đất đai năm 2015;

- Điều 147, Điều 266 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên  xử : Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Thái Thvà bà Mai Huỳnh Ngân S đối với thửa đất số 70 (trích một phần) thuộc tờ bản đồ số 30 (356 599-2(1)), diện tích 76m2  tại địa chỉ: Tổ 6 – thôn N – phường N – Thành phố N – tỉnh Khánh Hòa là vô hiệu.

2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Thái Th và bà Mai Huỳnh Ngân S đối với thửa đất số 70 (trích một phần) thuộc tờ bản đồ số 30 (356 599-2(1)), diện tích 76m2 tại địa chỉ: Tổ 6 – thôn N – phường N – Thành phố N – tỉnh Khánh Hòa.

3. Buộc bà Mai Huỳnh Ngân S phải trả lại số tiền 312.870.000 đồng cho bà Nguyễn Thị Thái Th (gồm: 310.000.000 đồng tiền ứng trước và 2.870.000 đồng tiền chi phí thẩm định tại chỗ

4. Giữ nguyên biện pháp khẩn cấp tạm thời đã được áp dụng tại quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 10/2017/QĐ-BPKCTT ngày 16/8/2017 về việc: “Cấm xuất cảnh đối với người có nghĩa vụ” quy định tại Điều 128 của Bộ luật tố tụng dân sự: Cấm bà Mai Huỳnh Ngân S  – CMND số 220913033 – số hộ chiếu: B6477817– địa chỉ: Tổ 2 – thôn V – Phường N  – Tp. N – tỉnh Khánh Hòa xuất cảnh cho đến khi có quyết định khác.

5. Án phí:

- Bà Mai Huỳnh Ngân S phải chịu án phí là 15.800.000 đồng (mười lăm triệu, tám trăm ngàn đồng).

- Hoàn trả cho  bà Nguyễn Thị Thái Th số tiền tạm ứng án phí là 7.750.000 đồng (bảy triệu, bảy trăm năm mươi đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2016/0007166 ngày 31/7/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Nha Trang

6. Quy định: