Bản án 58/2020/DS-ST ngày 02/10/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TAM NÔNG - TỈNH ĐỒNG THÁP

BẢN ÁN 58/2020/DS-ST NGÀY 02/10/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Vào ngày 02 tháng 10 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Tam Nông, mở phiên toà xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 324/2019/TLST-DS ngày 18 tháng 12 năm 2019, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 63/QĐXXST-DS, ngày 09 tháng 7 năm 2020, Quyết định hoãn phiên tòa số 46/2020/QĐST-DS ngày 07/8/2020 và Thông báo thay đổi ngày xét xử số 23/2020/TB-TA ngày 04/9/2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Hà Văn B, sinh năm 1971. Địa chỉ: ấp B, xã B, Tx. H, Đồng Tháp.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Q, sinh năm 1976. Địa chỉ: ấp P, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1966:

2. Bà Nguyễn Thị Bích T, sinh năm 1971 (vợ ông T):

Cùng địa chỉ: ấp P, xã P, huyện T, Đồng Tháp.

3. Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1983.

Địa chỉ: ấp P, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp.

4. Bà Phùng Thị S, sinh năm 1975:

Địa chỉ: ấp P, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp.

5. Ông Nguyễn Quốc T, sinh năm 1973.

Địa chỉ: ấp K, xã K, huyện C, tỉnh An Giang.

Ông B, ông Q, bà T, bà C, bà S và ông T có mặt tại phiên tòa. Ông T có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Tại đơn khởi kiện ngày 04/10/2019; biên bản lấy lời khai ngày 21/5/2020, ngày 03/9/2020; biên bản hòa giải ngày 09/7/2020 và tại phiên tòa ông Hà Văn B trình bày: Vào năm 2018 ông có thỏa thuận sang nhượng của ông Q diện tích là 24.510m2 thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá là 35.000.000đ/1.000m2, tổng số tiền là 857.850.000đ. Sau khi 2 bên thỏa thuận sang nhượng phần đất trên, ông đã trả tiền sang nhượng cho ông Q xong, cụ thể: Ông khấu trừ số tiền ông Q mượn của ông là 130.000.000đ, trả cho ngân hàng nông nghiệp huyện Tam Nông số tiền ông Q đã vay là 719.187.000đ (có chứng từ giao dịch của ngân hàng) để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm thủ tục sang tên theo quy định, số tiền còn lại 8.663.000đ, ông giữ lại để nộp thuế sang tên. Ngày 23/9/2019, ông với ông Q lập thủ tục chuyển nhượng phần đất trên theo quy định. Khi hợp đồng đang thực hiện thì bà T, bà S, bà C và ông T yêu cầu Chi cục thi hành án dân sự huyện Tam Nông kê biên phần đất trên để thi hành án.

Nay ông khởi kiện yêu cầu ông Q phải làm thủ tục sang tên phần đất trên cho ông theo quy định. Nếu ông Q không sang tên thì phải trả lại ông số tiền sang nhượng đất mà ông đã trả cho ông Q là 849.187.000đ.

- Tại biên bản lấy lời khai ngày 29/5/2020; biên bản hòa giải ngày 09/7/2020 và tại phiên tòa ông Nguyễn Văn Q trình bày: Thừa nhận vào năm 2018, ông có thỏa thuận sang nhượng cho ông B phần diện tích là 24.510m2 thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá là 35.000.000đ/ 1.000m2 với tổng số tiền là 857.850.000đ. Sau khi thỏa thuận, ông B đã trả tiền sang nhượng phần đất trên cho ông, cụ thể: Ông B khấu trừ số tiền ông mượn của ông B 130.000.000đ, ông B trả cho ngân hàng nông nghiệp huyện Tam Nông, số tiền ông đã thế chấp phần đất trên để vay tiền là 719.187.000đ, để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm thủ tục sang tên theo quy định. Như vậy, tổng số tiền sang nhượng đất ông B đã trả cho ông là 849.187.000đ. Số tiền còn lại 8.663.000đ, ông B giữ lại để nộp thuế sang tên. Ngày 23/9/2019, ông với ông B lập thủ tục chuyển nhượng phần đất trên theo quy định. Khi hợp đồng đang thực hiện thì bà T, bà S, bà C và ông T yêu cầu Chi cục thi hành án dân sự huyện Tam Nông kê biên phần đất trên để thi hành án, vì ông có thiếu nợ những người trên.

Nay ông B khởi kiện yêu cầu ông phải làm thủ tục sang tên phần đất trên cho ông theo quy định, ông đề nghị hủy hợp đồng sang nhượng đất giữa ông với ông B đối với phần diện tích là 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để Chi cục thi hành án bán phần đất trên trả nợ cho những người trên. Còn phần tiền sang nhượng đất ông sẽ trả dần cho ông B.

- Tại bản tự khai ngày 08/5/2020; biên bản hòa giải ngày 09/7/2020 và tại phiên tòa ông Nguyễn Quốc T trình bày: Trước đây ông Q có mượn ông số tiền 390.000.000đ để đáo hạn ngân hàng nhưng ông Q không chịu trả. Sau đó ông có khởi kiện yêu cầu ông Q trả số tiền trên cho ông. Ngày 31/7/2019, Tòa án có ban hành quyết định buộc ông Q phải trả cho ông số tiền trên.

Hiện nay ông thống nhất theo ý kiến trình bày của ông Q, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông B với ông Q đối với phần diện tích là 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Chi cục thi hành án thi hành cho ông, ông B, bà S, bà T và bà C theo quy định.

- Tại bản tự khai ngày 08/5/2020; biên bản hòa giải ngày 09/7/2020 và tại phiên tòa bà Nguyễn Thị C trình bày: Trước đây ông Q có mượn bà số tiền 1.000.000.000đ và 85 chỉ vàng 24K để đáo hạn ngân hàng nhưng ông Q không chịu trả. Sau đó bà có khởi kiện yêu cầu ông Q trả số tiền trên. Ngày 03/10/2019, Tòa án có ban hành quyết định buộc ông Q phải trả cho bà số tiền trên.

Hiện nay bà thống nhất theo ý kiến trình bày của ông Q, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông B với ông Q đối với phần diện tích là 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Chi cục thi hành án thi hành cho bà, ông T, bà S, bà T và ông B theo quy định.

- Tại bản tự khai ngày 08/5/2020; biên bản hòa giải ngày 09/7/2020 và tại phiên tòa bà Phùng Thị S trình bày: Trước đây ông Q có mượn bà số tiền 730.000.000đ để đáo hạn ngân hàng nhưng ông Q không chịu trả. Sau đó bà có khởi kiện yêu cầu ông Q trả số tiền trên. Ngày 04/10/2019, Tòa án có ban hành quyết định buộc ông Q phải trả cho bà số tiền trên.

Hiện nay bà thống nhất theo ý kiến trình bày của ông Q, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông B với ông Q đối với phần diện tích là 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Chi cục thi hành án thi hành cho bà, ông T, ông B, bà C, bà T và ông B theo quy định.

- Tại bản tự khai ngày 08/5/2020; biên bản hòa giải ngày 09/7/2020 và tại phiên tòa - Tại bản tự khai ngày 08/5/2020; biên bản hòa giải ngày 09/7/2020 và tại phiên tòa bà Nguyễn Thị Bích T trình bày: Trước đây ông Q có mượn bà số tiền 500.000.000đ để trả nợ cho bà C, nhưng sau khi vợ chồng bà cho ông Q vay số tiền trên, ông Q không chịu trả lại. Sau đó vợ chồng bà có khởi kiện yêu cầu ông Q trả số tiền trên. Ngày 03/10/2019, Tòa án có ban hành quyết định buộc ông Q phải trả cho vợ chồng bà số tiền trên.

Hiện nay bà thống nhất theo ý kiến trình bày của ông Q, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông B với ông Q đối với phần diện tích là 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Chi cục thi hành án thi hành cho bà, ông T, bà S, bà C và ông B theo quy định.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến, quan điểm của Viện kiểm sát về tố tụng và đường lối giải quyết vụ án như sau:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến khi xét xử tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký và các đương sự đều chấp hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, Viện kiểm sát không có ý kiến, kiến nghị gì về phần tố tụng.

Về đường lối giải quyết vụ án: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 122, 131, 500, 503 Bộ luật dân sự; Điều 188 Luật Đất đai.

Bác yêu cầu khởi kiện của ông Hà Văn B đối với ông Nguyễn Văn Q về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hà Văn B với ông Nguyễn Văn Q đối với thửa đất số 318, tờ bản đồ số 2, diện tích 24.510m2 do ông Nguyễn Văn Q đứng tên.

Buộc ông Hà Văn B có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Văn Q phần đất thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, diện tích 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) Theo sơ đồ đo đạc ngày 13/01/2020 của Công ty TNHH dịch vụ và đo đạc Bảo Long.

Buộc ông Nguyễn Văn Q phải trả lại cho ông Hà Văn B số tiền sang nhượng đất đã nhận là 849.187.000đ. Trong đó ưu tiên thanh toán cho ông Hà Văn B khi phát mãi phần đất trên với số tiền 719.187.000đ ông B trả ngân hàng thay cho ông Q. Số tiền còn lại 130.000.000đ sẽ thi hành án theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử XÉT THẤY

[1] Về thủ tục tố tụng: Ông Hà Văn B nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp về việc tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với ông Nguyễn Văn Q. Xét thấy, người khởi kiện có quyền khởi kiện và đã thực hiện đúng về thủ tục khởi kiện theo quy định tại các Điều 186,188, 189, 190 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn có địa chỉ: ấp P, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Tam Nông, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về quan hệ pháp luật: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, ông Hà Văn B khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Q phải thực hiện việc sang tên phần đất đã chuyển nhượng cho ông, nên xác định quan hệ pháp luật tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung tranh chấp:

Tại phiên tòa, trong phần tranh tụng và tranh luận, ông B trình bày: Yêu cầu ông Q phải làm thủ tục sang tên phần đất 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định. Nếu ông Q không sang tên thì phải trả lại ông số tiền sang nhượng đất mà ông đã trả cho ông Q là 849.187.000đ.

Ông Q trình bày: Đề nghị hủy hợp đồng sang nhượng đất giữa ông với ông B đối với phần diện tích là 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để Chi cục thi hành án bán phần đất trên trả nợ cho bà S, bà C, bà T, ông T và ông T. Còn phần tiền sang nhượng đất của ông B, ông sẽ trả dần cho ông B.

Bà T, bà C, bà S và ông T thống nhất theo ý kiến trình bày của ông Q, đề nghị hủy hợp đồng sang nhượng đất giữa ông Q với ông B đối với phần diện tích là 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để Chi cục thi hành án bán phần đất trên trả nợ cho các ông, bà.

Hội đồng xét xử XÉT THẤY

[3.1] Đối với yêu cầu của ông B, yêu cầu ông Q thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần đất đã sang nhượng thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, hiện do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ chấp nhận. Bởi vì; Tuy việc chuyển nhượng đất giữa ông B với ông Q là hoàn toàn có thật và thực tế đã xảy ra, các bên có làm giấy tay với nhau, sau đó các bên làm thủ tục sang tên theo quy định. Tuy nhiên, trong thời gian ông B và ông Q thực hiện việc chuyển nhượng phần đất trên, ông Q đang thiếu nợ bà S, bà C, bà T, ông T và ông T đã có quyết định giải quyết của Tòa án, nhưng ông Q không dùng số tiền sang nhượng đất trên để trả cho các khoản nợ mà ông Q đã thiếu, mà dùng số tiền sang nhượng đất trên sử dụng vào mục đích cá nhân là có hành vi tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, là không đúng quy định nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với ông Q đối với thửa đất số 318, tờ bản đồ số 2, do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trên vô hiệu. Do đó, nghĩ nên hủy hợp đồng sang nhượng đất giữa ông B với ông Q là phù hợp và có căn cứ chấp nhận.

[3.2] Theo quy định của pháp luật, hợp đồng vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên chuyển nhượng là ông Q đã nhận số tiền chuyển nhượng là 849.187.000đ (trong đó 130.000.000đ mượn trước và 719.187.000đ trả nợ ngân hàng) nên trả lại cho ông B là phù hợp. Ông B đã nhận đất nên trả lại cho ông Q là phù hợp.

[3.3] Trong số tiền 849.187.000đ ông B trả cho ông Q khi sang nhượng đất, trong đó có số tiền 719.187.000đ ông Q vay của Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển nông thôn, chi nhánh huyện Tam Nông. Do sau khi vay tiền, ông Q không có khả năng trả nợ nên ngày 20/9/2019, ông B đến Ngân hàng trả nợ thay cho ông Q số tiền trên (có chứng từ kèm theo) để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên. Do đó, số tiền trên sẽ được ưu tiên thi hành án khi phát mãi phần đất trên theo quy định. Còn số tiền 130.000.000đ mà ông B trả cho ông Q bằng cách khấu khấu trừ nợ với ông Q, sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật.

[3.4] Xét về mức độ lỗi trong hợp đồng: Do ông B và ông Q không yêu cầu bồi thường khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét là phù hợp.

[3.5] Đối với ý kiến của bà T, bà C, bà S, ông T đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và ông Q để phát mãi phần đất trên, lấy tiền chia đều cho bà T, bà C, bà S và ông T. Xét thấy yêu cầu này là chưa có căn cứ để chấp nhận. Bởi vì; tại thời điểm ông Q nợ bà S, bà C, bà T và ông T thì phần đất thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2 ông Q đã thế chấp vay tiền tại Ngân hàng. Nếu như ông B không trả nợ cho Ngân hàng để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi phát mãi phần đất trên cũng phải ưu tiên thanh toán các khoản nợ cho Ngân hàng. Do đó, việc bà T, bà C, bà S và ông T yêu cầu phát mãi phần đất trên để thi hành án theo tỷ lệ số nợ mà ông Q đã thiếu cho các ông, bà là không có căn cứ chấp nhận.

[3.6] Do yêu cầu của ông B, yêu cầu ông Q thực hiện hợp đồng sang nhượng đất không có căn cứ chấp nhận, nên ông B phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.

Đối với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tham gia phiên tòa, phù hợp với các chứng cứ đã được thu thập trong hồ sơ và diễn biến tại phiên tòa, phù hợp với các quy định của pháp luật, nghĩ nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 122, 131, 500, 503 Bộ luật dân sự; Điều 188 Luật Đất đai:

khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án tuyên xử:

1/ Bác yêu cầu khởi kiện của ông Hà Văn B đối với ông Nguyễn Văn Q về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2/ Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hà Văn B với ông Nguyễn Văn Q đối với thửa đất số 318, tờ bản đồ số 2, diện tích 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) do ông Nguyễn Văn Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Buộc ông Hà Văn B có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Văn Q phần đất thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 2, diện tích 24.510m2 (đo đạc thực tế là 26.311m2) do ông Q đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Hướng Đông giáp kênh Thủy Lợi 7 mét có chiều dài là 88,72 mét (Từ mốc M1 đến mốc M2):

Hướng Tây giáp kênh Thủy Lợi 6 mét có chiều dài là 50,54 mét (Từ mốc M4 đến mốc M5):

Hướng Nam giáp đất bà Nguyễn Thị L có chiều dài là 380 mét (Từ mốc số M2 đo đến mốc số M4):

Hướng Bắc giáp đất ông Trần Triết G có chiều dài là 378,04 mét ( Từ mốc số M1 đo đến mốc số M5).

Theo sơ đồ đo đạc ngày 13/01/2020 của Công ty TNHH dịch vụ và đo đạc Bảo Long.

3/ Buộc ông Nguyễn Văn Q phải trả lại cho ông Hà Văn B số tiền sang nhượng đất đã nhận là 849.187.000đ. Trong đó ưu tiên thanh toán cho ông Hà Văn B khi phát mãi phần đất trên với số tiền 719.187.000đ (bảy trăm mười chín triệu một trăm tám mươi bảy nghìn đồng) ông B trả ngân hàng thay cho ông Q. Số tiền còn lại 130.000.000đ (Một trăm ba mươi triệu đồng) sẽ được thi hành án theo quy định của pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành xong số tiền trên, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn lại phải thi hành, theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

4/ Ông Hà Văn B phải chịu tiền chi phí xem xét thẩm định tại chổ là 12.290.000đ (Mười hai triệu hai trăm chín mươi nghìn đồng) (đã nộp xong).

5/ Về án phí:

Ông Hà Văn B phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông B đã nộp là 300.000đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0005740 ngày 18/12/2019 tại chi cục thi hành án dân sự huyện Tam Nông.

Ông Hà Văn Q phải nộp 37.475.500đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Báo cho nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt biết, có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án hôm nay. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày niêm yết bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.