Bản án 48/2019/DS-ST ngày 02/10/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂNHUYỆN LÂM HÀ, TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 48/2019/DS-ST NGÀY 02/10/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 02 tháng 10 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 10/2019/TLST-DS ngày 21 tháng 02 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 62/2019/QĐXXST-DS ngày 11 tháng 9 năm 2019 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Vợ chồng ông Tạ Đăng T. Sinh năm: 1977.

Bà Nguyễn Thị H. Sinh năm: 1979.

Địa chỉ: Thôn T, xã T, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Vợ chồng ông T, bà H ủy quyền cho bà Nguyễn Bá Thị T. Sinh năm: 1993

Địa chỉ: Thôn Phúc Thọ 2, xã Tân Hà, huyện Lâm Hà, tham gia tố tụng.

Theo văn bản ủy quyền lập ngày 04/01/2019.

Bị đơn: Vợ chồng ông Ngô Đức T. Sinh năm: 1971.

Bà Lịa Thị L. Sinh năm: 1976.

Địa chỉ: Thôn Đ, xã H, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

(Tại phiên tòa, các đương sự có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 04/01/2019 và trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Bá Thị Thúy trình bày:

Vào ngày 16/12/2018 giữa vợ chồng ông T, bà H với vợ chồng ông T, bà L có thỏa thuận với nhau cụ thể như sau: Vợ chồng ông T, bà H nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông T, bà L diện tích đất khoảng 1,4ha đất tọa lạc tại thôn 10, xã Tân Thanh, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng với giá chuyển nhượng là 800.000.000đồng. Sau khi thỏa thuận việc chuyển nhượng thì giữa hai bên có viết giấy đặt cọc với nhau và vợ chồng ông T, bà H có đặt cọc trước cho vợ chồng ông T, bà L số tiền 100.000.000đồng. Số tiền còn lại hai bên thỏa thuận đến ngày 30/12/2018 vợ chồng ông T, bà H sẽ trả thêm cho vợ chồng ông T, bà L 400.000.000đồng, số tiền còn lại là 300.000.000đồng vợ chồng ông T, bà H hẹn đến ngày 20/01/2019 sẽ trả hết. Ngoài ra hai bên còn thỏa thuận nếu bên mua mà sai hẹn thì mất tiền đặt cọc, còn bên bán mà sai hẹn thì phải đền gấp 03 lần số tiền đặt cọc.

Khi nhận chuyển nhượng diện tích đất này và thỏa thuận việc đặt cọc thì vợ chồng ông T, bà H chỉ biết diện tích đất của vợ chồng ông T, bà L chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng thì vợ chồng ông T, bà L có nói đây là đất nông nghiệp.

Sau khi thỏa thuận việc đặt cọc thì một thời gian sau đó vợ chồng ông T, bà H tiến hành đo đạc lại diện tích đất chuyển nhượng bằng tay thì thấy diện tích đất trên thực tế mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chưa đến 12.000m2. Do vậy, vợ chồng ông T, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2018 giữa vợ chồng ông T, bà H với vợ chồng ông T, bà L. Buộc vợ chồng ông T, bà L trả lại 100.000.000đồng tiền cọc cho vợ chồng ông T, bà H. Ngoài ra, ông T, bà H không yêu cầu gì khác Tại bản tự khai và lời khai tại Tòa án, bị đơn vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L trình bày: Vào ngày 16/12/2018 giữa vợ chồng ông bà với vợ chồng ông T, bà H có thỏa thuận với nhau cụ thể như sau: Vợ chồng ông T, bà H nhận chuyển nhượng của ông bà diện tích đất khoảng 1,4ha đổ về, đất tọa lạc tại thôn 10, xã Tân Thanh, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng với giá chuyển nhượng là 800.000.000đồng.

Sau khi thỏa thuận việc chuyển nhượng thì giữa hai bên có viết giấy đặt cọc với nhau và vợ chồng ông T, bà H có đặt cọc trước cho vợ chồng ông bà số tiền là 100.000.000đồng. Số tiền còn lại hai bên thỏa thuận đến ngày 30/12/2018 vợ chồng ông T, bà H sẽ trả thêm cho ông bà số tiền là 400.000.000đ, số tiền còn lại là 300.000.000đồng vợ chồng ông T, bà H hẹn đến ngày 20/01/2019 sẽ trả hết. Ngoài ra hai bên còn thỏa thuận nếu bên mua mà sai hẹn thì mất tiền đặt cọc, còn bên bán mà sai hẹn thì phải đền gấp 03 lần số tiền đặt cọc.

Khi nhận chuyển nhượng diện tích đất này và thỏa thuận việc đặt cọc thì vợ chồng ông T, bà H biết diện tích đất của vợ chồng ông bà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng ông T, bà H vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng và đồng ý đặt cọc cho vợ chồng ông bà.

Trước khi viết giấy đặt cọc đất, vợ chồng ông T, bà H đã được vợ chồng ông bà dẫn đi xem đất, chỉ giáp ranh đất cụ thể và cũng đã được xem giấy tờ mua bán đất trước đó giữa vợ chồng ông bà với ông Nguyễn Đình Toản vào năm 2017.

Sau khi thỏa thuận việc đặt cọc thì vào khoảng một tuần sau ông T có đưa máy múc vào múc đá, làm hư hỏng hoa màu và cây dâu của vợ chồng ông bà. Tuy nhiên thiệt hại này vợ chồng ông bà không có ý kiến và yêu cầu gì.

Nay vợ chồng ông T, bà H cho rằng diện tích đất nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông bà chưa đến 1,2ha nên không đồng ý mua và yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2018 giữa vợ chồng ông T, bà H với vợ chồng ông bà và buộc vợ chồng ông bà phải trả lại số tiền đặt cọc là 100.000.000đồng thì vợ chồng ông bà không đồng ý trả. Vợ chồng ông bà yêu cầu vợ chồng ông T, bà H phải tiếp tục duy trì hợp đồng đặt cọc trên. Ngoài ra, ông bà không trình bày gì thêm.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại phiên tòa:

Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Bá Thị Thúy giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng cọc đất giữa vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L với vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H về việc thỏa thuận đặt cọc số tiền 100.000.000đ vào ngày 16/12/2018 vô hiệu và yêu cầu bị đơn ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 100.000.000đồng.

Bị đơn không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Lâm Hà tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử, của các đương sự. Đồng thời, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 117, 122, 123, 131, 328 Bộ luật dân sự 2015 và các Điều 166, 170 Luật đất đai năm 2013;

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L. Tuyên bố “giấy đặt cọc đất” giữa vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L với vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H về việc thỏa thuận đặt cọc số tiền 100.000.000đ vào ngày 16/12/2018 vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L trả lại vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H số tiền nhận đặt cọc 100.000.000đ. Về chi phí tố tụng, buộc hai bên đương sự cùng phải chịu số tiền chi phí đo đạc theo quy định.

Về án phí: Buộc vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Lâm Hà tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về tố tụng: Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền cọc đã nhận. Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Quá trình giải quyết vụ án các đương sự đều thừa nhận việc ký kết Giấy đặt cọc đất ngày 16/12/2018 là nhằm mục đích thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích khoảng 1,4ha đất tọa lạc tại thôn 10, xã Tân Thanh, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng. Căn cứ vào Điều 26 và Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

- Về nội dung:

[1] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2018, Hội đồng xét xử thấy:

[1.1] Các đương sự đều thừa nhận vào ngày 16/12/2018 nguyên đơn ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H và bị đơn ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L ký kết Giấy đặt cọc với nội dung: Vợ chồng ông T, bà H nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông T, bà L diện tích đất khoảng 1,4ha đất tọa lạc tại thôn 10, xã Tân Thanh, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng với giá chuyển nhượng là 800.000.000đồng. Vợ chồng ông T, bà H có đặt cọc trước cho vợ chồng ông T, bà L số tiền 100.000.000đồng vào ngày 16/12/2018. Số tiền còn lại hai bên thỏa thuận đến ngày 30/12/2018 vợ chồng ông T, bà H sẽ trả thêm cho vợ chồng ông T, bà L 400.000.000đồng, số tiền còn lại là 300.000.000đồng vợ chồng ông T, bà H hẹn đến ngày 20/01/2019 sẽ trả hết. Hai bên còn thỏa thuận nếu bên mua mà sai hẹn thì mất tiền đặt cọc, còn bên bán mà sai hẹn thì phải đền gấp 03 lần số tiền đặt cọc.

[1.2] Tại biên bản hòa giải ngày 17/7/2019 và tại phiên tòa, cả nguyên đơn và bị đơn cùng thừa nhận diện tích đất khoảng 1,4ha đất tọa lạc tại thôn 10, xã Tân Thanh, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng mà hai bên ký giấy đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[1.3] Theo kết quả thẩm định tại chỗ và kết quả xác minh tại Uỷ ban nhân dân xã Tân Thanh thì diện tích đất khoảng 1,4ha đất tọa lạc tại thôn 10, xã Tân Thanh, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng mà các đương sự ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H và ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L tiến hành giao dịch là đất lâm nghiệp do ban quản lí rừng phòng hộ Lâm Hà quản lí. Đối với diện tích đất này chưa được đo đạc, chưa có số thửa trên bản đồ địa chính.

[1.4] Bị đơn ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L không phải là chủ sử dụng đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên không được chuyển nhượng. Do đó, việc ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L ký kết Giấy đặt cọc đất ngày 16/12/2018 và nhận số tiền đặt cọc 100.000.000đồng của ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Điều 122 và 123 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Giấy đặt cọc đề ngày 16/12/2018 nêu trên bị vô hiệu toàn bộ do vi phạm điều cấm. Như vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu là có căn cứ chấp nhận.

[2] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000đồng, Hội đồng xét xử thấy:

[2.1] Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

[2.2] Nguyên nhân dẫn đến Giấy đặt cọc đề ngày 16/12/2018 vô hiệu là do lỗi của cả hai bên, trong đó bị đơn ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L biết rõ mình chưa được quyền sử dụng đất nhưng vẫn thực hiện việc giao kết và nhận tiền đặt cọc; nguyên đơn ông Tạ Đăng T bà Nguyễn Thị H biết đất này chưa được cấp quyền sử dụng đất cho ông T bà L mà vẫn ký giấy đặt cọc và giao tiền cọc. Do đó, hợp đồng vô hiệu hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

[2.3] Tại Giấy đặt cọc đất ngày 16/12/2018 có ghi ông Tạ Đăng T đã giao số tiền đặt cọc 100.000.000đồng cho ông T, bà L. Bị đơn ông T, bà L thừa nhận có ký vào Giấy đặt cọc đề ngày 16/12/2018 và nhận của ông T số tiền đặt cọc là 100.000.000đồng nhưng ông T, bà L không đồng ý hủy hợp đồng mà yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nguyên đơn ông T, bà Thọ cũng chỉ yêu cầu trả lại số tiền 100.000.000đồng. Ngoài ra, ông T, bà L khai sau khi thỏa thuận việc đặt cọc thì vào khoảng một tuần sau, ông T có đưa máy múc vào múc đá, làm hư hỏng hoa màu và cây dâu của vợ chồng ông bà. Tuy nhiên thiệt hại này vợ chồng ông bà không có ý kiến và yêu cầu gì và ông T, bà L là người đang tiếp tục quản lí sử dụng diện tích đất nêu trên. Đây là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2.4] Từ những phân tích trên, xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H về việc yêu cầu tuyên bố “giấy đặt cọc đất” giữa vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L với vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H về việc thỏa thuận đặt cọc số tiền 100.000.000đ vào ngày 16/12/2018 vô hiệu và buộc bị đơn ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L trả lại cho ông bà số tiền đặt cọc 100.000.000đồng là có căn cứ chấp nhận.

[2.5] Xét thấy, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà là có căn cứ, phù hợp pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3] Về chi phí tố tụng: Do hai bên đương sự cùng có lỗi nên mỗi bên phải chịu một nửa tiền chi phí đo đạc theo quy định.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Toà án chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí là 300.000đ đối với yêu cầu về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và 5.000.000đ đối với số tiền đặt cọc bị đơn phải hoàn trả lại cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Các Điều 26, 35, 39, 92, 147, 165, 266, 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Các Điều 117, 122, 123, 131, 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Các Điều 166, 170 Luật đất đai năm 2013

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H đối với bị đơn ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

2. Tuyên bố giấy đặt cọc đất ngày 16/12/2018 giữa vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H và vợ chồng chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L vô hiệu.

3. Buộc vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L phải trả vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H số tiền 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1 Nguyên đơn vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí. Trả lại cho vợ chồng ông Tạ Đăng T, bà Nguyễn Thị H số tiền 2.800.000 đồng (Hai triệu tám trăm nghìn đồng) đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số AA/2016/0000994 ngày 21/02/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

4.2 Bị đơn vợ chồng ông Ngô Đức T, bà Lịa Thị L phải chịu số tiền 5.300.000đồng (Năm triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

5. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (02/10/2019) để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.