Bản án 36/2022/DS-PT về yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ 

BẢN ÁN 36/2022/DS-PT NGÀY 06/12/2022 VỀ YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÔ HIỆU

Ngày 06 tháng 12 năm 2022, tại điểm cầu trung tâm Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị và tại điểm cầu thành phần Tòa án nhân dân huyện P, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị xét xử trực tuyến phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 33/2022/TLPT-DS ngày 13 tháng 10 năm 2022 về việc: “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 27/2022/QĐXXPT-DS ngày 07 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị, giữa các đương sự:

1. Tại điểm cầu trung tâm:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quang N; địa chỉ: Khu phố A, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Bùi Quang S - thuộc Văn phòng luật sư Bùi Quang S; địa chỉ: Khu phố A, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

2. Tại điểm cầu thành phần:

Bị đơn: Ông Trần Thanh H; địa chỉ: Thôn B, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Bà Hoàng Thị Mỹ L; địa chỉ: Thôn B, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Trị, có mặt - Bà Trần Thị Nở; địa chỉ: Tiểu khu A, thị trấn T, huyện P, tỉnh Quảng Trị, vắng mặt.

4. Những người tham gia tố tụng khác:

Người làm chứng: Ông Lê Văn T; địa chỉ: thôn T, xã V, huyện L, tỉnh Quảng Trị, vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn và nguyên đơn ông Nguyễn Quang N trình bày:

Ngày 16/12/2021, ông N ký hợp đồng đặt cọc với ông H, bà L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 844372, thửa đất số 514, tờ bản đồ 8, diện tích 707m2 tại Thôn B, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Trị cho ông N với giá chuyển nhượng là 1.320.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc từ ngày 16/12/2021 đến ngày 16/01/2022.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông N thấy phần cam kết của bên bán chưa nêu trách nhiệm dân sự đối với thửa đất nếu có liên quan đến quy hoạch nên ngày 18/12/2021 ông N và ông T đến gặp ông H yêu cầu bổ sung thêm trong phần cam kết về vấn đề đất không quy hoạch, nhưng ông H không đồng ý. Ông N được biết thửa đất này nằm trong quy hoạch khu kinh tế Đông Nam theo Quyết định phê duyệt quy hoạch quy hoạch số 3585/QĐ-UBND ngày 24/12/2019 của UBND tỉnh Quảng Trị nên ông N nhiều lần điện thoại, nhắn tin yêu cầu ông H xác nhận thửa đất chuyển nhượng có nằm trong quy hoạch để cùng nhau thương lượng, nhưng ông H không đồng ý.

Sáng ngày 16/01/2022, ông N đến nhà ông H thì ông H trả lời vòng vo. Ngày 17/01/2022, ông N đến UBND huyện P thì thấy trên cổng thông tin điện tử của UBND huyện đăng tải thông báo số 142/TB-UBND huyện ngày 16/8/2021 công bố công khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm 2021 cùng với bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện P.

Từ khi giao kết hợp đồng cho đến ngày 16/01/2022, ông H cố tình che dấu về tình trạng pháp lý của thửa đất nhằm đánh lừa ông N trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Khi ký kết hợp đồng, ông T là người môi giới đưa ra mẫu Hợp đồng đặt cọc đã được thảo sẵn đã có điều khoản cam kết của bên A “Nếu thửa đất trên nằm trong dự án quy hoạch thì bên A hoàn trả lại số tiền mà bên B đã đặt cọc” nhưng bà Trần Thị Nở là người giới thiệu đất không đồng ý sử dụng mẫu hợp đồng này mà buộc ông T phải điền các thông tin theo bản hợp đồng thảo sẵn do bà N đưa ra. Vì chủ sử dụng đất và người môi giới đều biết thửa đất nằm trong quy hoạch nên trong mẫu hợp đồng mà ông N ký kết với ông H đã cắt bỏ phần cam kết như đã nêu ở trên. Việc ông T thay đổi mẫu hợp đồng nhưng không báo lại cho ông N nên khi ký kết hợp đồng ông N đã tin tưởng là theo mẫu cũ nên không kiểm tra mà ký vào hợp đồng đặt cọc. Hành vi của ông H thể hiện rõ đã cố ý lừa dối trong giao dịch dân sự làm cho ông N hiểu sai về tính chất của đối tượng cũng như nội dung của giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó. Vì vậy, ông N khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2021 vô hiệu và buộc ông H phải trả lại cho ông N 300.000.000 đồng tiền đặt cọc.

Bị đơn ông Trần Thanh H trình bày:

Ông H thừa nhận giữa ông H, bà L và ông N có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung như ông N trình bày. Tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc, ông H và bà L có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Trong hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận nếu các bên không thực hiện giao kết hợp đồng thì phải bồi thường. Quá thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, ông N không thực hiện giao kết nên đã vi phạm hợp đồng thì phải mất số tiền đặt cọc là 300.000.000đồng, vì vậy, ông H không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị Mỹ L trình bày:

Bà L đồng ý với trình bày của ông H và không bổ sung gì thêm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị N trình bày:

Bà N biết việc ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông N, còn vụ việc diễn ra như thế nào thì bà N không biết. Ông N cho rằng bà N là người yêu cầu viết hợp đồng đặt cọc theo mẫu hợp đồng do bà N đưa ra là không đúng vì mẫu hợp đồng đặt cọc do ông T đưa ra, bà N không biết nội dung của hợp đồng đặt cọc giữa ông N và ông H. Việc các bên có trao đổi về vấn đề đất có nằm trong quy hoạch hay không thì bà N không biết.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 08/8/2022 của Tòa án nhân dân huyện P quyết định xử:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 122, Điều 127, Điều 116, Điều 117, Điều 328 Bộ luật dân sự; khoản 2 Điều 49, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai; Điều 6 sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật đất đai tại khoản 7 Điều 49 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch; điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quang N đối với ông Trần Thanh H về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2021 vô hiệu.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Quang N buộc ông Trần Thanh H phải hoàn trả số tiền nhận đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 22/8/2022, nguyên đơn ông Nguyễn Quang N có đơn kháng cáo với nội dung:

- Tòa án cấp sơ thẩm nhận định thiếu khách quan, không công bằng. Lỗi thuộc về bên bán do bên bán do không cung cấp thông tin thửa đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm mục đích chuyển nhượng thửa đất đang quy hoạch nên Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.

- Văn bản xác nhận của người làm chứng ông T coi là chứng cứ trong vụ án vì ông T trình bày hợp đồng do ông T viết có điều khoản cam kết nếu thửa đất trên nằm trong dự án quy hoạch thì bên A hoàn trả lại số tiền mà bên B đã đặt cọc, nhưng bà N nói ông T viết theo mẫu hợp đồng của bà N không có nội dung trên và anh Tính không thông báo lại cho ông N biết nên khi ông N ký hợp đồng đặt cọc trên do nhầm tưởng hợp đồng của ông T viết nên không xem lại. Sau đó ông N cùng ông T đến gặp ông H để bổ sung điều khoản trên, nhưng ông H không chấp nhận. Đây là tình tiết quan trọng trong vụ án được người làm chứng giao nộp cho Tòa án, nhưng chưa được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét.

Vì vậy, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm áp dụng điểm d mục 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sửa bản án sơ thẩm và xử tuyên bố hợp đồng đặt cọc trên bị vô hiệu do nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi. Buộc ông Trần Thanh H trả lại cho ông Nguyễn Quang N số tiền 300.000.000đồng.

Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị: Yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Quang N với ông Nguyễn Thanh Hải vô hiệu; Buộc ông H phải trả lại cho ông N số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị phát biểu ý kiến về việc chấp hành pháp luật tố tụng của Tòa án và quan điểm giải quyết vụ án như sau:

- Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án và việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đảm bảo thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH-14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Quang N, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của những người tham gia tố tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

- Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà Trần Thị Nở tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là không đúng. Căn cứ Điều 78 BLTTDS quy định thì bà N tham gia tố tụng với tư cách người làm chứng.

- Tại phiên tòa bà Trần Thị N và ông Lê Văn T vắng mặt, nhưng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần hai. Căn cứ khoản 3 Điều 296 BLTTDS quy định, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án.

[2] Xác định quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn ông N khởi kiện ông H về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông N và ông H là vô hiệu và buộc ông H phải trả cho ông N số tiền 300.000.000đồng tiền đặt cọc. Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu” là đúng pháp luật.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyên Quang N, Hội đồng xét xử thấy:

Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2021 giữa bên bán ông H với bên mua ông N và người làm chứng ông T thể hiện các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 707m2, thửa số 514, tờ bản đồ số 08 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 844372 ngày 25/10/2021 cho ông N. Hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2021 không có công chứng, chứng thực. Căn cứ Điều 119 của Bộ luật dân sự quy định thì Hợp đồng đặt cọc không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên về hình thức hợp đồng đặt cọc đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa, ông N và ông H đều thừa nhận đã ký hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2021 nên tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc trên, ông H và ông N đều có đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng thể hiện ý chí của các bên hoàn toàn tự nguyện, mục đích các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện việc ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 707m2, thửa số 514, tờ bản đồ số 08 cho bên mua là ông N. Hợp đồng đặt cọc còn thỏa thuận ông N đặt cọc cho ông H số tiền 300.000.000đồng và thực tế ông H đã nhận số tiền cọc là 300.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 16/12/2021 đến ngày 16/01/2022, ông H cùng ông N làm thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Ông H cam kết tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ các giấy tờ liên quan để chứng minh và bên A cam kết tài sản này không có thừa kế gia đình, không có tranh chấp. Hợp đồng đặt cọc còn thỏa thuận các bên có trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên khi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Như vậy, mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc trên không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội. Do đó, Hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2021 đã có hiệu lực pháp luật và phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên.

Nguyên đơn ông N, người làm chứng ông T cho rằng hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết do bà N cung cấp và bà N bắt buộc phải viết theo mẫu này làm cho ông N nhầm tưởng mẫu hợp đồng do ông T soạn có ghi “cam kết đất không quy hoạch” nên không đọc mà ký kết. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc trên, ông N cùng ông T hẹn gặp ông H để xin bổ sung câu “cam kết đất không quy hoạch” vào trong hợp đồng đặt cọc, nhưng ông H không đồng ý. Ông H biết thửa đất nằm trong quy hoạch, nhưng không thông báo cho ông N biết nên đây là giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối. Còn bà N cho rằng mẫu hợp đồng đặt cọc do ông T đưa ra, bà N không biết nội dung của hợp đồng đặt cọc giữa ông N và ông H. Còn phía ông H cho rằng khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông H không biết thửa đất chuyển nhượng nằm trong quy hoạch. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc trên ông N có đến yêu cầu trả cọc vì cho rằng đất nằm trong quy hoạch nên không nhận chuyển nhượng, nhưng ông H không đồng ý vì hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận “cam kết đất không quy hoạch”. Hội đồng xét xử thấy: Tại phiên tòa, ông N không có tài liệu chứng cứ chứng minh việc ông H không cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất bị quy hoạch, có hành vi gian dối, không trung thực trong việc chuyển nhượng thửa đất quy hoạch và do bà N ép buộc các bên ký kết hợp đồng theo mẫu hợp đồng có sẵn của bà N đưa ra là không có cơ sở chấp nhận.

Theo công văn số 1027/KKT-QHTN ngày 01/7/2022 của Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Trị cung cấp nội dung: Thửa đất số 514, tờ bản đồ số 08, diện tích 707m2 thuộc Thôn B, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Trị thuộc quy hoạch đất cây xanh, công viên thể dục thể thao…”. Theo công văn số 1369 ngày 29/4/2022 của UBND huyện P cung cấp nội dung: Thửa đất số 514, tờ bản đồ số 08 thuộc xã Triệu Lăng, huyện P, tỉnh Quảng Trị hiện trạng là đất trồng cây hàng năm, chưa quy hoạch sử dụng vào mục đích khác và chưa có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2021 của huyện. Hiện nay chưa có công trình, dự án phải thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đối với thửa đất số 514, tờ bản đồ số 8 thuộc xã Triệu Lăng, huyện P, tỉnh Quảng Trị”. Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định thì ông H được quyền chuyển nhượng thửa đất số 514, tờ bản đồ số 08 và khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông H và ông N không thỏa thuận việc chuyển nhượng đất không nằm trong quy hoạch. Ông N là người có lỗi do vi phạm hợp đồng đặt cọc nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N về việc buộc ông H phải trả cho ông N số tiền đặt cọc 300.000.000đồng là có cơ sở.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Trị. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Quang N, ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4]. Về án phí:

Do kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Quang N không được chấp nhận nên ông N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Quang N và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, Điều 117, Điều 119, Điều 328 Bộ luật dân sự; khoản 2 Điều 49, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai; điểm b khoản 3, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí, tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quang N đối với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2021 vô hiệu và yêu cầu buộc ông Trần Thanh H phải trả số tiền nhận đặt cọc là 300.000.000 đồng.

2. Về án phí: Buộc ông Nguyễn Quang N phải chịu 15.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và số tiền 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.500.000đồng theo biên lai thu tiền số 0000079 ngày 14/02/2022 và số tiền 300.000 đồng nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu tiền số 0000231 ngày 24/8/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện P. Ông Nguyễn Quang N còn phải tiếp tục nộp số tiền là 7.800.000 đồng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.