Bản án 333/2020/DS-PT ngày 04/12/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

BẢN ÁN 333/2020/DS-PT NGÀY 04/12/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

Ngày 04 tháng 12 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 292/2020/TLPT-DS ngày 29 tháng 10 năm 2020 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 46/2020/DS-ST ngày 16/09/2020 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bến Tre bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 249/2020/QĐPT-DS ngày 11 tháng 11 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thành V, sinh năm 1951 (có mặt);

Địa chỉ: ấp P, xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre.

- Bị đơn: Bà Trương Huỳnh L, sinh năm 1955 (có mặt);

Địa chỉ: ấp P, xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Võ Thị Hoa T, sinh năm 1955 (có mặt);

Địa chỉ: ấp P, xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Trương Huỳnh L.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Thành V trình bày:

Vào ngày 23/5/1991, ông V có mua của bà L một mảnh đất để cất nhà, diện tích ngang 10m, dài 20m thuộc thửa 443, tờ bản đồ số 10, tọa lạc xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre với giá 02 chỉ vàng 24k nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (có giấy mua bán). Nhiều năm liền ông có yêu cầu bà L làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông theo như thỏa thuận việc mua bán trước đây nhưng bà L viện nhiều lí do trì hoãn. Năm 2016, Ủy ban nhân dân huyện B ban hành Quyết định số 974/QĐ-UBND ngày 13/4/2016 về việc thu hồi một phần diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình đê ven sông, ven biển thuộc dự án dự án Thủy Lợi Bắc Bến Tre giai đoạn 1 và Quyết định số 1034/QĐ-UBND ngày 15/4/2016 về việc phê duyệt phương án bồi thường. Trong đó mảnh đất của ông mua được bồi thường 139.075.200 đồng. Biết được đất bồi thường nên bà L yêu cầu Ủy ban nhân dân xã P phát tiền bồi thường cho bà L với lý do bà là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên nhưng thực tế bà L đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho ông.

Nay ông yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà Trương Huỳnh L đối với thửa 443 tờ bản đồ số 10, xã P, huyện B.

Ông yêu cầu bà L phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại sau khi đã thu hồi là 45,9 m2 thuộc các thửa đất 443-3 (diện tích 23,7 m2) 443-2 (diện tích 21 m2), 443-1 (diện tích 1,2m2) tờ bản đồ số 10, xã P, huyện B sang cho ông V và thực hiện chuyển quyền để ông V nhận tiền bồi thường dự án đê sông Tiền là 139.075.200 đồng và tiền lãi phát sinh. Ông không yêu cầu thửa 443 diện tích 2,9 m2 và thửa 557-1 diện tích là 0,8 m2.

Bị đơn bà Trương Huỳnh L trình bày:

Ngày 23/5/1991 bà Trương Huỳnh L và ông Nguyễn Thành V có làm giấy cho ông V ở đậu, với hình thức nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó bà L cho ông V sử dụng diện tích 200m2 đất để làm nhà ở đậu. Bên cạnh đó hai bên thỏa thuận, ông V không sử dụng (ông V chết) thì trả đất cho bà L và bà L trả lại 02 chỉ vàng 24k, ông V không được sang nhượng cho người khác và trong tờ giấy có điều kiện ông V phải trả đất trống cho bà L. Ngoài ra, trong tờ giấy này thì ông V phải có trách nhiệm bồi lở vì đất cặp sông. Tờ giấy sang nhượng này là do bà L viết.

Nay bà L không đồng ý công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông V đối với thửa 443, tờ bản đồ số 10, xã P. Bà đồng ý trả lại cho ông V 02 chỉ vàng 24k.

Bà L không đồng ý thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại sau khi đã thu hồi thửa 443, tờ bản đồ số 10, xã P, huyện B sang ông V. Bà không đồng ý giao tiền mà dự án đê sông Tiền bồi thường cho ông V. Bà yêu cầu nhận lại số tiền bồi thường dự án đê sông Tiền là 139.075.200 đồng và tiền lãi phát sinh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Hoa T trình bày:

Bà thống nhất toàn bộ lời trình bày của ông V. Nay bà Tyêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thành V và bà Trương Huỳnh L đối với thửa 443, tờ bản đồ số 10, xã P.

Bà Tyêu cầu bà Trương Huỳnh L phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại sau khi đã thu hồi là 45,9 m2 thuộc các thửa đất 443-3 (diện tích 23,7 m2) 443-2 (diện tích 21 m2), 443-1 (diện tích 1,2 m2) tờ bản đồ số 10. xã P, huyện B sang cho ông V và thực hiện chuyển quyền để ông V nhận tiền bồi thường dự án đê sông Tiền là 139.075.200 đồng và tiền lãi phát sinh.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 46/2020/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bến Tre quyết định:

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP-TATC;

các Điều 705,707,708 của Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Điều 129, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 26,147,157,165 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; điểm a khoản 7 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành V đối với bà Trương Huỳnh L về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc thửa 443, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thành V với bà Trương Huỳnh L thửa 443, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre. Công nhận 45,9 m2 còn lại sau khi Nhà nước thu hồi làm đê sông Tiền.

Ông Nguyễn Thành V được trọn quyền sử dụng phần đất có diện tích 45,9m2 (đất nông thôn) thuộc các thửa đất 443-3 ( diện tích 23,7m2) 443-2 (diện tích 21m2 ), 443-1 (diện tích 1,2m2) tờ bản đồ số 10, xã P, huyện B.

Phần đất có tứ cận như sau:

- Bắc giáp đường huyện 07;

- Nam giáp rạch;

- Đông giáp thửa 557 của bà Trương Huỳnh L;

- Tây giáp 291 rạch.

( Có họa đồ kèm theo) Ông Nguyễn Thành V có quyền xác lập quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên bà Trương Huỳnh L sang tên ông Nguyễn Thành V với diện tích, vị trí, thửa đất, tờ bản đồ và tứ cận nêu trên.

Phần còn lại diện tích 154,1m2 ông Nguyễn Thành V được nhận giá trị bồi thường đất tại công trình hệ thống thủy lợi Bắc Bến Tre (giai đoạn 1) là 124.200.000 đồng (Một trăm hai mươi bốn triệu hai trăm nghìn đồng).

Bà Trương Huỳnh L được nhận giá trị bồi thường đất tại công trình hệ thống thủy lợi Bắc Bến Tre (giai đoạn 1) là 14.875.000 đồng (Mười bốn triệu tám trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

Ông Nguyễn Thành V và bà Trương Huỳnh L được quyền liên hệ với cơ quan, tổ chức đang giữ số tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án đầu tư xây dựng công trình hệ thống thủy lợi Bắc Bến Tre, hạng mục đê sông Tiền một phần xã P để nhận số tiền nêu trên và phần lãi phát sinh tương ứng với số tiền được nhận (nếu có).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 28/9/2020, bị đơn bà Trương Huỳnh L kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không công nhận giấy tay ngày 23/5/1991 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, đồng thời cho bà nhận toàn bộ số tiền bồi thường dự án đê sông Tiền, đồng thời yêu cầu ông V và bà Ttrả lại phần đất thuộc các phần thửa 443-3 ( diện tích 23,7m2) 443-2 (diện tích 21m2 ), 443-1 (diện tích 1,2m2) cho bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, các bên đương sự không tự thỏa thuận được việc giải quyết toàn bộ vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định của pháp luật.

Quan điểm của Kiểm sát viên - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử, người tiến hành tố tụng đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của TAND huyện B.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả các bên đương sự tranh tụng. Xét kháng cáo của bị đơn và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/5/1991:

Ông V, bà L thừa nhận có lập “Tờ nhượng quyền sử dụng thổ cư ngày 23/5/1991”. Ông V, bà L thống nhất tờ nhượng quyền này do bà L lập thành 2 bản, mỗi người giữ 1 bản, có nội dung: “Tôi tên là: Trương Huỳnh L. Đăng ký thường trú ấp 2, xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre. Tôi làm tờ này nhượng quyền sử dụng 1 nền thổ cư: Đông giáp nhà Anh Lê Tấn H, Nam giáp vườn dừa của tôi, Tây giáp kinh (ngang nhà ông 2 Hòa), Bắc giáp lộ. Lấy nền nhà phía trước lộ của xóm làm điểm gốc để đo bề ngang thổ cư (khoảng từ ranh nhà Anh Hùng đo đến kinh) là 10 mét, bề dài là 20 mét cho ông Nguyễn Thành V với thỏa thuận 2 bên sau: Bên ông V giao cho Trương Huỳnh L 2 (hai) chỉ vàng 24k 9,6 tuổi. Ông V không được sang nhượng thổ cư cho người khác. Trường hợp ông V không có nhu cầu sử dụng thổ cư này, ông bà V giao đất trống lại cho Trương Huỳnh L và cô L trả lại 2 (hai) chỉ vàng 24k 9,6 cho ông bà V. Bờ thổ cư giáp kinh ông V chịu trách nhiệm bồi lỡ…”.

Bà L cho rằng việc lập tờ nhượng quyền trên là do thời điểm năm 1991 nhà nước nghiêm cấm giao dịch chuyển nhượng đất đai, nên bà chỉ cho ông V ở đậu nên mới có điều kiện ông V không được sang nhượng thổ cư cho người khác và phải có trách nhiệm bồi lỡ đất giáp kinh.

Xét thấy, lời trình bày của bà L là không có căn cứ, bởi lẽ tờ nhượng quyền sử dụng thổ cư không có nội dung nào thể hiện bà L cho vợ chồng ông V, bà Tở đậu mà bà L đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư cho ông V từ ngày 23/5/1991, nếu ông V không sử dụng đất này thì giao đất lại cho bà L và bà L trả lại 02 chỉ vàng chỉ là điều kiện về quyền ưu tiên mua thuộc về bà L, không phải là căn cứ chứng minh bà L chỉ cho vợ chồng ông V ở đậu, lời trình bày của bà L cũng không được ông V, bà Tthừa nhận.

[2] Theo nội dung tờ nhượng quyền ngày 23/5/1991 thì bà L đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất diện tích 200m2 cho ông V. Ông V đã sử dụng đất ổn định và cất nhà, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, không vi phạm quy định về quy hoạch, phía bà L cũng không có ý kiến phản đối ông V xây nhà ở, công trình trên đất và ông V cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nên đủ điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Huỳnh L và ông Nguyễn Thành V, cụ thể là Tờ nhượng quyền sử dụng thổ cư ngày 23/5/1991 giữa bà Trương Huỳnh L và ông Nguyễn Thành V theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TANDTC.

Mặc dù hai bên không xác định được cụ thể vị trí giao đất, tuy nhiên căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và tờ nhượng quyền thổ cư ngày 23/5/1991 về tứ cận thửa đất thì diện tích 200m2 đất ông V nhận chuyển nhượng thuộc thửa đất số 443, tờ bản đồ số 10, xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre.

[3] Do hợp đồng được công nhận, bà L đã chuyển nhượng cho ông V 200m2 đất, ngang 10m dài 20m, theo đo đạc thuộc thửa 443, tờ bản đồ số 10, diện tích còn lại sau khi nhà nước thu hồi là 45,9m2 (đất nông thôn) thuộc các thửa 443-3 (diện tích 23,7m2), thửa 443-2 (diện tích 21m2 ), thửa 443-1 (diện tích 1,2m2) tờ bản đồ số 10, xã P, huyện B. Như vậy, diện tích giải phóng mặt bằng trong phần đất bà L đã chuyển nhượng cho ông V là 154,1m2 nên buộc bà L phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đối với diện tích còn lại sau khi thu hồi là 45,9m2 là phù hợp. Do đó, tiếp tục công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và bà L với diện tích đất 45,9m2.

[4] Phần diện tích giải phóng mặt bằng bà L chuyển nhượng cho ông V là 154,1m2, tương đương 154,1m2 x 720.000đ/m2 = 110.952.000 đồng. Phần diện tích còn lại của bà L bị thu hồi là 173,6m2 - 154,1m2 = 19,5m2, tương đương 19,5m2 x 720.000đ/m2 = 14.040.000 đồng.

Phần diện tích thu hồi tạm là 48,9 m2; trong đó của ông V là 46m2 x 288.000đ/m2 = 13.248.000 đồng, còn lại của bà L là 2,9m2 x 288.000đ/m2 = 835.200 đồng.

Tổng cộng, ông Nguyễn Thành V được nhận tiền bồi thường dự án đê sông Tiền là 124.200.000 đồng, bà Trương Huỳnh L được nhận là 14.875.000 đồng [5] Bà L kháng cáo nhưng không có chứng cứ chứng minh nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[6] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre phù phợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[7] Chi phí đo đạc, định giá: Do yêu cầu của ông V được chấp nhận nên bà L phải chịu toàn bộ chi phí là 3.417.000 đồng, nhưng do ông V đã nộp tạm ứng trước nên bà L phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền trên cho ông V.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm: Bà L phải chịu nhưng do bà L là người cao tuổi nên được miễn án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trương Huỳnh L.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 46/2020/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bến Tre.

Cụ thể tuyên:

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP-TATC; các Điều 705,707,708 của Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Điều 129, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 26,147,157,165 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; điểm a khoản 7 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội; Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành V đối với bà Trương Huỳnh L về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc thửa 443, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thành V với bà Trương Huỳnh L thửa 443, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre. Công nhận 45,9 m2 còn lại sau khi Nhà nước thu hồi làm đê sông Tiền.

Ông Nguyễn Thành V được trọn quyền sử dụng phần đất có diện tích 45,9m2 (đất nông thôn) thuộc một phần thửa 443, ký hiệu tại các thửa đất 443-3 (diện tích 23,7m2), thửa 443-2 (diện tích 21m2), thửa 443-1 (diện tích 1,2m2) tờ bản đồ số 10, xã P, huyện B, tỉnh Bến Tre.

Phần đất có tứ cận như sau:

- Bắc giáp đường huyện 07;

- Nam giáp rạch;

- Đông giáp thửa 557 của bà Trương Huỳnh L;

- Tây giáp 291 rạch.

( Có họa đồ kèm theo) Ông Nguyễn Thành V có quyền xác lập quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên bà Trương Huỳnh L sang tên ông Nguyễn Thành V với diện tích, vị trí, thửa đất, tờ bản đồ và tứ cận nêu trên.

3. Ông Nguyễn Thành V được nhận giá trị bồi thường đất tại công trình hệ thống thủy lợi Bắc Bến Tre (giai đoạn 1) là 124.200.000 đồng (Một trăm hai mươi bốn triệu hai trăm nghìn đồng). Bà Trương Huỳnh L được nhận giá trị bồi thường đất tại công trình hệ thống thủy lợi Bắc Bến Tre (giai đoạn 1) là 14.875.000 đồng (Mười bốn triệu tám trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

Ông Nguyễn Thành V và bà Trương Huỳnh L được quyền liên hệ với cơ quan, tổ chức đang giữ số tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án đầu tư xây dựng công trình hệ thống thủy lợi Bắc Bến Tre, hạng mục đê sông Tiền một phần xã P để nhận số tiền nêu trên và phần lãi phát sinh tương ứng với số tiền được nhận (nếu có).

4. Về chi phí tố tụng:

Bà Trương Huỳnh L có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Thành V chi phí đo đạc, định giá là 3.417.000 (Ba triệu bốn trăm mười bảy nghìn) đồng.

5. Án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm: Bà Trương Huỳnh L được miễn.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.